[Nicole Morell]: OK. Uh. 23448 Comitê. Toda a reunião se reuniu para aviso prévio do Conselho da Cidade na quarta -feira, 29 de novembro de 2023 às 18h30. A reunião é convocada para encomendar. Senhor
[Zac Bears]: Desculpe, o vice -presidente Bears está presente. Estou no escritório ao lado. Ele está no escritório.
[Adam Hurtubise]: Então eu o ouvi gritar atual, cuidar do presidente amarelo. O conselheiro Collins atual Conselho Cavaleiro da noite do Conselho é o conselheiro ausente Scarpelli presente.
[Nicole Morell]: O conselheiro Tseng, presidente do presidente Morell, apresenta seis apresenta um ausente. Haverá uma reunião do Comitê do Conselho da Cidade de Medford, todo na quarta -feira, 29 de novembro de 2023, às 18h30, através do zoom, apenas o objetivo desta reunião é discutir a Portaria de Zoneamento da Comunidade MBTA. O comitê convidou a diretora de Alicia Hunt do Escritório de Planejamento de Sustentabilidade do Desenvolvimento e o planejador sênior Daniel Evans para participar desta reunião. Para seus auxílios e acomodações de informação, entre em contato com o funcionário da cidade em 781-393-2425. Sinceramente seu, Nicole Morell, presidente do conselho. Assim, como afirma o aviso, isso foi projetado para ser uma espécie de sessão de informações para o zoneamento proposto em relação às comunidades do MBTK. Aja de modo que veio perante o Conselho em Nosso NÃO NÃO NÃO ontem à noite, mas nossa reunião regular anterior que, por procedimento e estatuto, nos referimos ao conselho do CD. É algo que tem um fim de fim do ano e, como foi apresentado pelo diretor Hunt para nós, há muitos Específicos que desceram da legislatura. Portanto, não há muitas comunidades de salas de manobra tem Medford qualquer comunidade afetada por isso. Então, eu sei que temos Emily Ness, uma consultora que está ajudando a cidade que tem uma apresentação para nós. E eu só quero ter certeza de que, devido ao cronograma curto, podemos ter conselheiros que tenham dúvidas, preocupações, tenham abordadas. Esperançosamente pessoal pode se juntar a nós do público. Sei que a reunião apenas sobre o zoom e um pouco mais tarde, porque há o evento de férias que está ocorrendo nas câmaras agora, mas ainda estamos no prazo para isso. Portanto, é importante nos encontrarmos. A menos que os conselheiros tenham perguntas ou declarações antes de começarmos, poderíamos entregá -lo a Emily para nos fazer uma breve apresentação. Não vendo nenhum, Emily, eu vou deixar você levá -lo embora.
[Emily Innes]: Ótimo, muito obrigado. E obrigado conselheiros por sua presença esta noite. Espero que isso seja informativo para você e configure você para uma discussão e audiência pública bem -sucedidas no próximo mês. Vou compartilhar rapidamente minha tela, mas, ao fazer isso, quero que você saiba que já trabalhei em Medford antes. Eu fazia parte da equipe que fez seu recente plano abrangente. Portanto, é um prazer trabalhar com você novamente, na Lei das Comunidades MBTA. Alicia e Danielle e eu estamos indo e voltando, verificando primeiro o trabalho realizado no início deste ano no modelo de conformidade e depois transformando isso em zoneamento, como você disse, por enviar para a placa do CD e depois obviamente para si mesmo. Então, eu sei que você recebeu algumas informações sobre a Lei das Comunidades MBTA, então não vou entrar em grandes detalhes sobre o ato em si, o que é, por que é, por mais que você tenha perguntas sobre isso. Fico feliz em respondê -los da melhor maneira possível. O que eu quero nos concentrar hoje são os três componentes que entram em conformidade. Portanto, esses são capacidade da área da terra, significando capacidade unitária e zoneamento. Converse um pouco com você sobre o que são, o que estamos procurando e, em seguida, quais são os requisitos de Medford e o atual zoneamento de rascunho que a placa do CD estará ocupando. E depois fale com você um pouco sobre os próximos passos e como as pessoas podem obter perguntas e comentários Alicia e Danielle para a placa do CD ou para mim mesmo. Portanto, a área terrestre, é uma área geográfica do distrito proposto. Inclui a localização do distrito, o tamanho, se é ou não adjacente ao trânsito, o que é fundamental para você como uma comunidade de trânsito rápido e se há ou não terra excluída, que é uma terra que não pode ser contada para capacidade unitária. E falaremos sobre isso um pouco mais tarde. Capacidade é o número de unidades de habitação que podem ser potencialmente, que serão divididas em zonas, o que é diferente da produção. Portanto, chamamos essa capacidade de unidade e é uma função da área da terra e do zoneamento, como os dois trabalham juntos. Portanto, é a contagem de unidades, a medida de densidade do número de unidades por acre, e também o requisito de adjacência ao trânsito são todos os componentes da capacidade unitária. E, finalmente, o zoneamento, que é realmente as regras sob as quais podemos construir e ter usos. Isso é uma função da área terrestre e da capacidade juntos. Então você pode ver que essas três coisas funcionam juntas. Isso é realmente importante quando demonstramos conformidade porque significa que temos que demonstrar conformidade nas três categorias. E assim, quando pensamos em zoneamento, estamos pensando em usos, tamanhos de lote, outros padrões dimensionais, como requisitos de espaço aberto, contratempos, estacionamento e restrições de densidade. Portanto, os requisitos mínimos da área terrestre de Medford, são no mínimo 35 acres. Eu direi que ainda não trabalhei com uma comunidade que chegou perto do seu mínimo, porque em termos de ser tão baixo, Porque o número mínimo de acres está muito relacionado à maneira como as pessoas querem ver o desenvolvimento acontecer. E tantas comunidades estão pensando se tivermos mais acres, isso nos permite um nível mais baixo de densidade em algumas áreas? Há muita coisa sobre as quais podemos falar em termos de estratégia. Você deve ter 75% do seu distrito MBTA em uma área da estação, o que é consistente com o fato de ter estações de linha laranja e de linha verde. E 50% do tamanho total do distrito deve estar dentro dessa área de trânsito. Então, ou desculpe, deve ser um único distrito contíguo, minhas desculpas. Portanto, essa é uma estratégia que algumas comunidades estão usando se estão pensando em mais de uma área do distrito. No seu caso, como você verá, isso não é aplicável no momento. Portanto, para os propósitos do zoneamento que virá perante a placa do CD e antes de si mesma para a audiência pública, Estamos olhando apenas para a estação Wellington T. Vou passar pelas razões. Mas você pode ver Revere Beach Parkway aqui e o Felsway aqui. E então esta é a linha laranja com localização áspera da estação Wellington T. Essas parcelas em branco são as parcelas incluídas neste projeto de distrito de zoneamento. E eu vou passar por eles. Mas uma das principais razões para começar com este distrito em particular é que Medford é uma comunidade rápida de trânsito. E como o Presidente do Conselho da Cidade mencionou anteriormente, você tem um prazo final de 31 de dezembro de 2023 para enviar seu zoneamento para estar em conformidade. E isso não é muito tempo para analisar algumas das outras áreas da cidade, muitas das quais já foram construídas principalmente. Muita família, duas famílias, etc., residencial em algumas dessas áreas. Esses são os tipos de áreas que, se você for adicionar densidade e pode haver boas razões para fazer isso, mas pode exigir conversas mais significativas na comunidade. E assim, como falaremos um pouco mais tarde, há boas razões para atender às necessidades de moradia nessas partes da cidade. de uma maneira diferente. Então, parte da discussão aqui é que você tem uma linha do tempo apertada. Outra boa razão para essa área, e você pode ver por esta mancha laranja, que é a sua meia milha do raio da estação de trem, é todo o distrito que estamos vendo fica a 800 metros desta estação de trem. E isso significa que você é mais do que 75% compatível em termos de localização do distrito aqui. Então isso torna um bom motivo para pensar sobre isso. Outro motivo é que você tem muita altura existente nessa área, o que significa que quando você pensa em colocar um, um, talvez uma concentração maior de moradia em uma área, hum, você pode ver que, ao contrário de outras partes da cidade, já tem muita altura aqui. Portanto, esses números são as alturas de edifícios nessas parcelas diferentes e variam a partir de uma altura de construção de uma. O que será importante, pois até uma altura de construção de 11, que eu contei três vezes apenas para garantir que acertei. Mas, portanto, há altura significativa nessa área e isso significa que você deve passar o zoneamento que permite mais altura, o que isso acontece, essa altura se encaixaria confortavelmente neste distrito e obviamente permitiria mais unidades. A outra parte que é interessante sobre isso, e acho que é uma estratégia interessante. Eu tenho trabalhado com muitas comunidades de MBTA, e cada comunidade está pensando em como a Lei das Comunidades MBTA pode ajudá -las com suas próprias necessidades de habitação. E acho que uma parte interessante dessa estratégia é, embora você tenha muito desenvolvimento nessa área, e é improvável que grande parte desse desenvolvimento mude. Para voltar um pouco, você está vendo Alturas multifamiliares de seis a oito histórias já. Eu acho que há um hotel aqui que são cerca de nove histórias. É improvável que esses edifícios mais altos mudem. Eles formam uma boa, nessa área em particular, formam um bom buffer contra a vizinhança de improvável mudar. Mas se você olhar para algumas das alturas mais baixas do edifício aqui ou a extensão do estacionamento aqui ou a possibilidade de mudança lá, o que isso diz é que, com o zoneamento certo, Essas parcelas podem mudar para outra coisa. Claramente, eles não fizeram isso, até agora, porque não houve um bom incentivo. Essa estratégia de dizer: ei, precisamos pensar na Lei das Comunidades MBTA. Como isso poderia nos ajudar a criar um melhor valor para as parcelas nessa área para incentivá -las a atender ao zoneamento ou, desculpe, o ambiente construído existente, dando -lhes alguns incentivos adicionais é uma boa razão para considerar essa área em particular. E, finalmente, essa área específica fornece um componente de uma estratégia de habitação geral para a cidade. E eu queria voltar para essa ideia de que sim, você tem outras estações de trânsito, cada uma delas tem um ambiente construído existente ao seu redor. Medford tem necessidades habitacionais em vários tipos de construção e tipos de unidades, em uma variedade de rendas, em uma variedade de Como as pessoas querem ser capazes de viver em diferentes produtos habitacionais. A Lei das Comunidades MBTA pode abordar parte disso. Pode fornecer um certo tipo da unidade habitacional, ela pode proporcionar uma espécie de força de trabalho aos níveis de acessibilidade da taxa de mercado, mas não é um tamanho único se encaixa em toda a estratégia. Você estará pensando em fazer uma revisão abrangente geral do seu zoneamento e há uma oportunidade dentro disso de fazer mais uma dessas estratégias baseadas em bairro que permitiriam que você pense em as diferentes áreas da cidade. Então, novamente, considerando a linha do tempo, a localização, a capacidade de permitir que algumas dessas parcelas mudem, isso parece uma boa estratégia. Então essa é a área geográfica. Vamos falar um pouco sobre a capacidade da unidade. Portanto, sua capacidade mínima unitária, que é baseada nas unidades habitacionais de 2020 do censo dos EUA, é de 6.443 unidades. Novamente, 75% deles precisam estar localizados na área da estação. Portanto, se você pensar nas outras áreas da estação em Medford, sim, sempre poderá optar por espalhá -las, mas apenas pensando no que é o ambiente construído existente por lá. E você tem um requisito de densidade mínima de 15 unidades de habitação por acre. Então é aqui que a capacidade da unidade, a geografia, quão grande ou pequena é o distrito, e o zoneamento começa a desempenhar um papel Agora mencionei algo chamado terra excluída no começo. E a terra excluída, que é a terra que você vê aqui em verde, não pode ser modelada para capacidade unitária. Você pode ver que há algumas terras excluídas, incluindo a propriedade da zona T. Isso significa que, quando você faz isso, a densidade nas parcelas restantes precisa ser mais alta para levá -lo ao nível geral de densidade. Você pode ver o que é a terra excluída. Há também algo chamado terra sensível, que é a eclosão diagonal azul que você vê aqui. Esta é a terra que o estado chama e diz que você pode modelá -lo para obter capacidade unitária. Sua comunidade pode ou não ter regras ou regulamentos sobre a construção. Por exemplo, planícies de inundação, algumas das áreas secundárias de proteção da cabeça do poço. Então, estamos apenas chamando para que você possa pensar se deseja ou não construir lá. Nesse caso, você realmente tem muito pouca terra sensível Nesta área. Foi bem retirado pela equipe de consultores anteriores para realmente excluir a terra sensível. E então, obviamente, você tem algumas terras excluídas. Para que isso fatores em seu requisito de densidade. Você verá isso em um minuto. Então você mais do que encontra sua área de terra mínima. Na verdade, você tem 136 acres e isso é importante porque você tem muita terras lá dentro. Você mais do que encontra o local da sua estação. E estamos executando dois cenários diferentes agora O cenário um é o zoneamento que foi apresentado à placa do CD. Cenário Dois, acho que um dos membros havia perguntado: poderíamos mudar algumas proporções dimensionais apenas para ver o que faria. Então, estou mostrando a você para mostrar que existem algumas maneiras diferentes de ser compatível. Vou mostrar o que podemos e não podemos mudar para descobrir isso em um minuto, mas você é compatível com o cenário um e o cenário dois. Sua capacidade mínima de unidade é 6472, por isso está o mais próximo possível de matematicamente essa capacidade de unidade mínima. Novamente, 100% deles estão na área da estação. E seu requisito de densidade mínima, porque você tem muita terra excluída, é realmente bastante alta porque essa terra é retirada dos requisitos de densidade. Portanto, esse número de unidades está realmente espalhado pelo menor Áreas de terra menores que não estão em verde aqui. Agora, quero enfatizar que a capacidade da unidade, a capacidade da unidade zonada não é a mesma coisa que uma meta de produção. Em outras palavras, a cidade não precisa produzir essas quantidades. É entendido através da legislação e do zoneamento que, como em qualquer zoneamento, cabe ao proprietário de propriedade privada e ao mercado privado decidir se eles vão ou não tirar proveito desse zoneamento Certamente existem maneiras de criar incentivos para incentivar a produção habitacional nas áreas que você deseja produzir moradia. E, de fato, há alguns incentivos incorporados ao zoneamento. Portanto, este é o componente final. Este é o padrões dimensionais no rascunho atual que está em frente à placa do CD. Portanto, você tem um tamanho mínimo de 10.000 pés quadrados, uma altura mínima de dois andares, porque essa era realmente uma área que deveria ter edifícios mais altos para combinar com o que já está lá. Uma altura máxima de cinco andares, mas existe e que cinco histórias são o que é testado no modelo de conformidade. Então você é compatível com cinco andares. A altura máxima com incentivos que permitem esse aumento da densidade com alguns incentivos de benefícios públicos que são incorporados ao zoneamento que sobe para nove histórias. Então, e é uma história por incentivo. Você tem uma cobertura máxima de construção; portanto, a quantidade de área de lote que o edifício pode ocupar é de 80%e, em seguida, seu estacionamento mínimo de 0,8 espaços por unidade, que é o que é testado no modelo, ou 0,5 espaços por unidade acessível e um estacionamento máximo de 1,5 espaços por unidade. Então esse é o zoneamento em si. Estes podem ser alterados um pouco, mas apenas entendam que, se forem alterados, Temos que voltar e executar o modelo de conformidade, porque eles estão se alimentando diretamente dele. Portanto, esteja ciente de que há algumas coisas que foram zoneadas quando você as alterar, você pode alterá -las, mas há outras coisas que, quando você as alterar, isso pode falar diretamente com a conformidade e que estes estão entre eles, o tamanho mínimo do lote, a altura máxima, a cobertura máxima do edifício e o estacionamento mínimo em particular. E então, finalmente, e estou feliz em passar e conversar com você ou responder a quaisquer perguntas que você tiver, mas apenas conheça qualquer pessoa assistindo que a reunião do conselho do CD seja na próxima semana no dia 6. Sua audiência pública, é claro, como você sabe, é no dia 12 e uma possível continuação para o 19º. Se algum de vocês ou alguém que está ouvindo tiver perguntas, entre em contato com Alicia e Danielle. Você pode ver os endereços de e -mail deles lá. Se houver algo que eu possa responder, eles atirarão neles para mim. E, claro, fico feliz em responder. E se você tiver comentários, poderá enviá -los diretamente para Alicia e Danielle, ou melhor ainda, atender à reunião do conselho do CD. E, é claro, isso se aplica a todos vocês, bem como a quem pode estar ouvindo. E essa é a visão geral. Fico feliz em voltar e responder a qualquer pergunta sobre a apresentação ou se você tiver outras perguntas sobre o As comunidades MBTA agem e as implicações, fico feliz em responder o máximo que puder.
[Alicia Hunt]: E senhora presidente, antes de abrirmos para os conselheiros, eu só queria enfatizar essa peça, que há uma audiência pública que foi anunciada nisso para o conselho em poucas semanas. E assim seria melhor se não houver pontificação e deliberação hoje à noite, mas perguntas, esclarecendo perguntas E se alguém realmente gostaria de ver mudanças ou discutir suas opiniões comigo ou Danielle ou até Emily, estamos felizes em levar isso offline fora de uma reunião pública. Ou você pode trazê -los para a placa do CD, especialmente se você quisesse ver coisas diferentes modeladas antes da abertura da reunião do conselho. Fico feliz em discutir isso. Eu só queria ter cuidado para que o que estamos fazendo hoje à noite não seja violado ao público Como reuniões abertas para que estamos falando, estamos respondendo a perguntas, estamos garantindo que as pessoas entendam o que está na frente delas e não fazendo a deliberação que precisa acontecer na audiência pública no dia 12. Isso faz sentido? Sim.
[Nicole Morell]: Obrigado, diretor Hunt. Isso é um lembrete útil. E obrigado, Emily, por essa apresentação. Então, vou abri -lo se os conselheiros tiverem alguma dúvida. Conselheiro Collins.
[Kit Collins]: Obrigado, realmente aprecio o trabalho da equipe de planejamento que entrou nisso. Sei que houve muito de um lado para o outro, então obrigado por permanecer nele por muitos meses para garantir que possamos estar em conformidade e realmente apreciar a apresentação também. Emily, obrigado por estar aqui. Eu esperava, você poderia falar um pouco mais sobre a altura máxima com a peça de incentivos, como isso funciona, como esses gatilhos entram em ação? Isso não está se sentindo super intuitivo para mim. Se você pudesse nos guiar por isso, eu realmente apreciaria.
[Emily Innes]: Absolutamente, estou feliz em. E, obviamente, Danielle e Alicia se juntam conforme necessário. Estou apenas puxando na minha tela. Então eu tenho isso na minha frente. Nada pior do que tentar lembrar o zoneamento sem ele na sua frente. Então, há algumas coisas que, você sabe, ao chutar essas idéias com Alicia e Danielle e o trabalho anterior que eles fizeram. Uma coisa importante a lembrar é que é multifamiliar a partir do direito. Isso significa que você não pode exigir um uso comercial do térreo. E assim, o que esse zoneamento faz, e isso é comum em vários lugares, é criar um incentivo de uma história adicional acima dos cinco para um comercial do térreo. Você já tem isso nessa área. Faz sentido criar esse incentivo, E permite a possibilidade de um distrito que seja misto em termos de verticalidade. Em outras palavras, você tem o comercial do térreo e multifamiliarmente acima e ao lado, pode ser um edifício multifamiliar completo, sem comercial do térreo. Mas esse incentivo cria a oportunidade de obter o comercial do térreo. Há alguns outros que são mais benefícios da comunidade. Portanto, há uma história adicional permitida se um mínimo de 50% do térreo fornecer aluguéis a uma taxa de mercado menos que o mercado, menos de 15% abaixo da taxa de mercado por um arrendamento mínimo de três anos para ajudar a preencher esses espaços comerciais. Uma das razões pelas quais o estado não permitiu um uso obrigatório do térreo é que, em algumas comunidades, preencher esse espaço comercial foi realmente difícil. Então, em vez de obter essa área de passeio ativo, você está obtendo um espaço vago no chão e residencial acima, e nenhum de nós quer isso. Para que a história adicional permita que um inquilino chegue a um preço reduzido. E são inquilinos qualificados. inquilinos não residenciais qualificados entrando lá. Portanto, organizações sem fins lucrativos, empresas locais com menos de 10 funcionários, a idéia é que ele forneça um incentivo para preenchê -lo, mas também um incentivo para preenchê -lo com geração local ou sem fins lucrativos, gerando esse tráfego. E há algumas histórias adicionais para requisitos de acessibilidade. Mencionei anteriormente que realmente a Lei das Comunidades MBTA não é uma solução para uma profunda acessibilidade. 80% da AMI para 10% das unidades a 80% da IMI. Para muitas comunidades, isso não é suficiente para o que eles estão procurando. Portanto, há uma estrutura, uma estrutura de incentivo aqui para permitir mais unidades ou uma acessibilidade mais profunda e uma combinação dos dois. Há também certificação para um edifício líquido de emissões zero. Tão consistente com o compromisso de Medford com eficiência energética e sustentabilidade e um bônus para um desenvolvimento certificado como ouro LEED ou platina LEED ou equivalente. E assim, a idéia é permitir esse diferencial entre as cinco histórias e as nove histórias, há um menu que um desenvolvedor pode escolher e escolher que realmente fale aos benefícios da comunidade que foram importantes para Medford.
[Nicole Morell]: Obrigado. Isso cobre suas perguntas, o conselheiro Collins? Isso faz. Muito obrigado. Alguma outra pergunta dos conselheiros? Vice -presidente Bears.
[Zac Bears]: Obrigado, senhora presidente. Emily, apenas para que eu possa esclarecer isso também, isso é uma sobreposição, para que o zoneamento existente ainda exista na área. Ver o aceno está correto. E então nós, Alicia, se eu estou lembrando mal, por favor me avise, mas passamos um PDD para a propriedade na Mystic Valley Parkway, ou foi apenas uma mudança de zoneamento?
[Alicia Hunt]: Foi uma mudança de zoneamento para que esse pacote estivesse na zona da focinho.
[Zac Bears]: Zona de foco, certo, ok, entendi. E então, sim, então eu estava apenas observando que algumas das propriedades que você observou como mais provável de ver mudanças. Na verdade, já vimos possíveis propostas ou solicitações de alterações de zoneamento nelas. E isso é uma sobreposição. Não mudaria ou afetaria isso. Apenas permite, sim. Tão legal. Ótimo. Obrigado.
[Nicole Morell]: De nada. Obrigado. Alguma outra pergunta dos conselheiros? Eu tenho uma ou duas perguntas. Então, estou falando sobre a terra excluída. Portanto, a terra excluída é sobre especificamente sobre a área da estação. Não é a cidade em geral, porque sei que penso como as quedas, gostamos de muita terra excluída, mas é apenas a área, a terra dentro da área da estação ou a área de zoneamento que foi escolhida.
[Emily Innes]: Estou feliz que você tenha feito essa pergunta. A terra excluída é uma camada criada pelo estado, tanto a terra excluída quanto a terra sensível. E eles o calcularam ou prepararam os arquivos de forma GIS para todas as 177 cidades para toda a área da cidade. Portanto, a idéia é que qualquer lugar que uma cidade ou cidade possa optar por testar, você poderá calcular a terra excluída. Então, sim, as quedas seriam incluídas. Qualquer uma das parcelas que atendem aos critérios que eu tinha, fico feliz em colocá -las novamente, se necessário. Esses seriam mostrados nos mapas. Na verdade, tenho um mapa de todas as terras excluídas de Medford. Onde entra em jogo está na parcela por cálculos de encomenda da capacidade unitária. Essencialmente, essa terra excluída é removida desses cálculos. A capacidade de construir está sendo calculada no restante dessa parcela. Ele também alimenta o cálculo geral da densidade das unidades de habitação por acre. Mas se você movesse a área para outro lugar, eu teria que fazer um cálculo da terra excluída que é removida com base nessa área geográfica em oposição a essa.
[Alicia Hunt]: E uma coisa que eu quero esclarecer, porque é engraçado é que a área excluída é tecnicamente apenas no MAF, mas ainda está na sobreposição de zoneamento, porque a própria estação MBTA é de particular interesse para Medford. E assim não é calculado em nosso MAF, mas essa sobreposição de fato se aplica lá, de modo que, se na verdade estamos fazendo o projeto de direitos aéreos, Esse zoneamento estaria em jogo naquele local. Portanto, não é que seja excluído do zoneamento, só é excluído da matemática. Isso faz sentido?
[Nicole Morell]: Portanto, não é, sim, então não é necessariamente excluído, pois nada pode ser construído lá. É excluído. OK. Existe em algum lugar que podemos ver, porque excluído, isso é como um termo que foi definido dentro da lei. Não é como um termo usado anteriormente, correto?
[Emily Innes]: Correto. Está nas diretrizes de conformidade. Há uma definição de diretrizes de conformidade. E se você se aprofundar na seção sobre como executar o modelo de conformidade, ele será definido e explicado ainda mais lá. E Alicia está absolutamente certa. O modelo e o zoneamento diferem em certos aspectos. Portanto, o modelo está lá para calcular a capacidade da unidade e a densidade. Como Alicia disse, o zoneamento se aplica ao todo, caso a propriedade de uma encomenda mude em algum momento, ou por exemplo, sua transferência de direitos de desenvolvimento ou a mudança de direitos aéreos de modo que a parcela possa ser desenvolvida, isso não afetará os cálculos de capacidade da unidade para conformidade, mas estará sujeita ao zoneamento.
[Nicole Morell]: Ok, obrigado. Danielle, você tinha algo que queria acrescentar? Você precisa ser inútil?
[Danielle Evans]: Ótimo. Obrigado.
[Nicole Morell]: Sim.
[Danielle Evans]: Danielle Evans, planejadora sênior. Sim. E quando estávamos e voltamos à questão excluída da terra, quando estamos avaliando as outras áreas potenciais da estação, estávamos esbarrando em muitas terras excluídas por lá, especialmente em torno da nova estação de linha verde, é cercada por terras pertencentes a tufos. Então isso é excluído. E são apenas todas essas outras áreas como esta. Era. Todas essas métricas diferentes meio que nos empurrando.
[Nicole Morell]: Obrigado. Sim, é realmente útil saber porque acho que houve alguma conversa sobre Wellington ser uma parte negligenciada da cidade. E, claro, aqui está uma grande mudança. Eles apenas escolheram Wellington porque ninguém se importa com Wellington. Então eu acho que isso é uma informação útil. E então apenas uma pergunta rápida para talvez acabar ficando mais tempo apenas Alicia e Danielle e depois vou me certificar de ir a outros conselheiros. Eu acho que uma coisa que foi dita, pois isso foi apresentado para ajudar a ajudar apenas que essa é uma grande mudança é que isso é claro que essa é uma mudança de zoneamento que isso não exige, a construção de qualquer uma dessas unidades. Mas é claro que fazemos essa mudança de zoneamento, então está aberta, você sabe, está aberto para qualquer um apresentar um desenvolvimento e porque é dessa maneira. Há pouco espaço para. Não quero dizer recusa, mas quero dizer que as pessoas podem desenvolver essas coisas, coisas com o direito de que é assim que é projetado corretamente, então eu só quero. Deixe claro isso, porque acho que vamos dizer que isso é apenas zoneamento, isso não significa unidades, mas em um lugar como Medford e é assim que foi projetado porque estamos zoneando, há muito provável que seja o desenvolvimento a seguir.
[Alicia Hunt]: Certo, e é por isso que pedimos a Emily para compartilhar essa imagem e podemos compartilhá -la novamente e compartilhar slides, se isso for útil. Das parcelas que achamos realmente, realmente vão mudar, como a que acabamos de zangar, é extremamente provável que isso tenha um novo desenvolvimento habitacional, se fazemos ou não o zoneamento em um futuro próximo. E há aqueles que provavelmente são bem como isso, faz sentido que não conversamos com os proprietários, mas, mas há espaço que faria sentido lá, por que estamos mostrando quais são prováveis e quais são os que não são prováveis que ninguém vai derrubar o pouso da estação para aproveitar isso que não está acontecendo. Então, queríamos mostrar isso e ambos, desculpe, havia algo mais lá que eu só queria. O toque foi a probabilidade de isso acontecer. Peço desculpas se pensar nisso. Voltarei a isso. Obrigado.
[Nicole Morell]: Eu agradeço. Vá para o conselheiro Caraviello.
[Richard Caraviello]: Obrigado, senhora presidente. E olhando para a apresentação, a quantidade máxima de licenças seria de 6.500 nessa área.
[Emily Innes]: Logo abaixo, sim, está correto, essa capacidade de unidade.
[Richard Caraviello]: Ok, e isso inclui até a parte em que temos os direitos aéreos, ou tudo isso está incluído no mesmo?
[Emily Innes]: Essa terra está toda incluída lá, sim.
[Richard Caraviello]: Ok, obrigado.
[Emily Innes]: Esse é o meu entendimento.
[Nicole Morell]: Obrigado, conselheiro Tseng.
[Justin Tseng]: Obrigado, acho que Alicia e Danielle leram minha mente sobre muitas das perguntas que eu ia fazer. Hum, a excelente pergunta que penso para as pessoas em casa, isso seria ótimo para talvez para sua equipe ajudar a responder como seria como esse plano se alinha ao nosso plano abrangente. Eu penso. Você sabe, é algo em que trabalhamos tanto. Eu sei que trabalhamos com a Ines Associates nele. Então eu acho que isso existe, há definitivamente uma resposta para isso. Mas acho que as pessoas em casa gostariam de ouvir mais sobre isso.
[Emily Innes]: Eu não sabia, Alicia, se você quisesse pular primeiro nisso, se me quisesse. Sim, Wellington foi uma das áreas que foram vistas em particular no plano abrangente. Penso também quando estávamos começando a falar sobre essa estratégia de bônus, que se alinha muito com muitos dos objetivos do plano. Mas acho que certamente poderíamos trazer esse link mais claramente para as pessoas. Então, obrigado por essa pergunta.
[Justin Tseng]: Obrigado a todos pelo seu trabalho, a propósito, e obrigado por responder perguntas. Eu sei, tenho certeza nas reuniões anteriores do conselho, tivemos algumas perguntas mais específicas, mas sei que Alicia disse que você prefere que deixemos isso para a educação pública.
[Alicia Hunt]: Estamos felizes em participar das perguntas que vocês têm. Quero que as pessoas saibam o suficiente ou sintam que terão informações suficientes para que, quando você obtém as recomendações do quadro de CD, você pode votar nisso. E eu não senti que todo mundo quisesse, tive a impressão dos conselheiros que você não queria levar uma hora e meia em uma reunião do Conselho da Cidade se pudéssemos fazer parte dessa preparação. Isso também lhe dará uma boa chance de dormir nele. Se você tiver a oportunidade de assistir à reunião da placa do CD nos seis. Isso também, acho que poderia lhe dar informações para ajudá -lo a entender um entendimento mais robusto do que conta com o pensamento deles. E eu vou responder à pergunta de conselheiro Scarpelli à revelia. Por isso, procuramos vários proprietários e desenvolvedores que possuem terras nessa área ou estamos pensando em desenvolver nessa área e enviaram esse rascunho e contaram a eles sobre as audiências públicas do conselho do CD e as audiências públicas do conselho. e disse a eles que estamos convidando seus comentários públicos, eles são convidados a enviar isso para mim. Através de mim até os conselhos e o conselho, e que compartilharíamos isso com todos. E se eles tiverem alguma dúvida, ainda estou trabalhando para obter, basicamente o enviamos a todos aqueles com quem tivemos alguma interação nos últimos anos, para que eu tivesse suas informações de contato. Na verdade, estou pedindo a um de nossos estudantes de pós -graduação para olhar as propriedades que não temos Contatos para se ele puder descobrir suas informações para que possamos enviá -las. Isso é público, sinta -se à vontade para enviá -lo a qualquer pessoa. Se você conhece desenvolvedores ou o que for, por qualquer motivo, queremos que isso seja algo que eles possam usar. Queremos que eles construam algumas moradias. Por favor, obtenha o feedback deles, ajude -nos a obter seus comentários.
[George Scarpelli]: Aprecio isso. Muito obrigado por isso.
[Alicia Hunt]: Oh, você está aqui, desculpe. Eu não queria falar por você. Eu não sabia que você estava aqui.
[George Scarpelli]: Estou ouvindo e aprecio isso, você sabe, entendendo isso com clareza e me certificando de falar sobre, certificando -se de que as informações estejam lá fora. E acho que esta reunião é perfeita, porque são as informações que nos ajudarão a nos guiar para a próxima reunião. Então, obrigado.
[Nicole Morell]: Obrigado a ambos. Alguma outra pergunta dos conselheiros? Eu tenho mais uma pergunta. Diretor Hunt, eu sei que você explicou isso antes, mas apenas me ajude. Eu prometo que não estou sendo obtuso, mas sei que quando falamos sobre o número de unidades em uma área como Wellington, algumas dessas unidades já existem ou o que é isso? Como algumas dessas unidades já são consideradas no cálculo. Você poderia explicar isso de novo?
[Alicia Hunt]: COB, Bethany Collins — she-her-hers, she-her-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, she-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-hers, She-h O número de unidades que poderiam ser construídas, dada a taxa de estacionamento, o número de histórias, os contratempos necessários. Foi isso que poderia ser construído a partir do direito, o que me lembrou o outro ponto que eu iria fazer, que é a revisão do plano do local. Não é o que realmente pensamos que vai e pode ser construído, porque não acreditamos que ninguém vai derrubar, por exemplo, como eu disse, pouso em estação. Certo, de modo que 6.400 é se todas essas parcelas forem claras e livres, esse é o número que pode ser construído. OK.
[Danielle Evans]: Vou acrescentar isso através do presidente. Acho que não analisamos isso, mas aposto que algumas dessas parcelas realmente já têm mais unidades lá do que o que o zoneamento cederia. Portanto, não toca no que existe. O zoneamento pode ceder porque acho que alguns desses desenvolvimentos foram construídos por variações de uso ou eles estão lá há tanto tempo. Não tenho certeza de como alguns deles estavam lá no zoneamento existente.
[Alicia Hunt]: E é isso que eu pensei que deveríamos esclarecer é que esse zoneamento permitiria que os edifícios de um determinado tamanho fossem construídos a partir do direito, se eles atenderem a esses parâmetros. Mas quaisquer edifícios desses tamanhos em Medford ainda precisariam passar pela revisão do plano do local. Portanto, ainda haveria uma revisão do Conselho de Planejamento para examinar o layout do site, a aparência dos edifícios, a acessibilidade em torno dele, o transporte, as plantações, o espaço verde, tudo isso. ainda seria revisado e moldado pelo Conselho de Desenvolvimento da Comunidade, mas o conselho não pôde dizer a eles: não, você não tem permissão para construir o prédio. Eles só poderiam dizer: eis como gostaríamos que você melhorasse este edifício. Então, eu só quero ficar claro, eles poderiam construí -lo a partir do certo, mas ainda teríamos alguma opinião sobre o assunto.
[Nicole Morell]: Obrigado. Sim, isso é realmente útil. Eu acho que é nisso que eu estava circulando sem as palavras para perguntar, então eu aprecio isso. Vice -presidente Bears.
[Zac Bears]: Talvez apenas tenha dito de uma maneira um pouco diferente, muitas dessas unidades já existem, certo? Assim, você sabe, essencialmente desses 6.500, não sei qual é o número, e vocês podem ter calculado, aposto que provavelmente há um casal, 3.000, talvez até mais do que isso já nessa zona. Então, sim, acho que isso é apenas um esclarecimento útil.
[Nicole Morell]: Sim, e acho que é isso, você sabe, minha interpretação ou recebi parte disso, é isso que acontece quando você escreve um ato para comunidades tão diferentes. E já estamos, sim, já estamos bem construídos em muitos espaços. Então, outras perguntas dos conselheiros? Ou qualquer membro do público que tenha perguntas ou gostaria de falar? Tudo bem, vendo nenhum, Alicia, Emily, Danielle, há algo final que você gostaria de dizer como estamos aqui hoje à noite, sabendo que, é claro, vamos nos encontrar com isso mais algumas vezes?
[Danielle Evans]: Eu só quero adicionar isso de volta à pergunta do conselheiro Tseng sobre como isso se alinha com o plano abrangente e A lei, a lei do MBTA, na verdade, mas a maneira como criamos o zoneamento para encaixar Medford com esses incentivos, para que possamos cumprir nossas metas de acessibilidade, que a lei do MBTA não aborda. E na verdade estamos fazendo um estudo de viabilidade econômico Para que possamos até usar nosso zoneamento inclusivo existente, mas isso não será finalizado. Acabei de ver um e -mail do MAPC, que está fazendo que está atrasado e não conseguiremos isso até a terceira semana de dezembro. Mas espero que possamos usar nosso zoneamento inclusivo existente. Mas também os incentivos são para nossos objetivos de sustentabilidade climática e desenvolvimento econômico e que sejam áreas vibrantes e acessíveis. Além de criar moradia necessária.
[Alicia Hunt]: Obrigado. E eu só quero acrescentar que, quando todos vocês pensam dormir nisso, se outras perguntas surgirem, você quer outras coisas esclarecidas, eu realmente encorajará fortemente você não esperar pela reunião do Conselho da Cidade no dia 12. Preferimos ouvi -los e abordá -los individualmente com antecedência, para que quando você estiver entrando lá, Você realmente tem as informações necessárias para tomar decisões. Não queremos apressar o conselho. Por outro lado, o estado realmente tem. Então, o que estamos tentando fazer é garantir que você tenha a oportunidade de responder a essas perguntas com antecedência. E se você quiser que digamos, apresente certas coisas, você me faz uma pergunta, deseja que o público ouça, Então você quer que eu repita a resposta na reunião do Conselho da Cidade, tudo bem. Eu apenas odiaria para entrarmos, você tem várias perguntas e então temos que fazer pesquisas para obter respostas. Eu quero evitar essa situação, se puder. Obrigado, aprecio isso. Vice -presidente Bears.
[Zac Bears]: Obrigado, e não para Belabor o ponto, mas Danielle, se você pudesse explicar um pouco mais por que temos que conseguir O zoneamento inclusivo existente reavaliou a viabilidade. Essa é uma condição especificamente da Lei das Comunidades MVTA?
[Danielle Evans]: Sim. E eles, na verdade, quando eu vi pela primeira vez as diretrizes que foram lançadas, eu instantaneamente estava enviando um e -mail para o nosso Nossa delegação estadual dizendo, isso é louco. Não acredito que não podemos ter zoneamento inclusivo. Como foi, você não pode fazer isso. Você não pode ter isso. E então foi como, tudo bem, se você já o tinha, então pode, mas apenas, e então era como, você realmente tinha que justificá -lo. E então, finalmente, eles disseram, ok, 80% ami, 10%, Você pode fazer isso. Finalmente, eles concordaram, sim, todos podem fazer isso. Mas eles concordaram que este é o chão. Mas se você quiser fazer mais, precisa ter uma análise de viabilidade econômica. Portanto, apesar do fato de nosso zoneamento inclusivo ser mais forte do que o permitido, não estamos no avô. Não podemos mantê -lo. Temos que provar que isso não está impedindo a produção habitacional. E a princípio, meu eu ingênuo de, Não entendo isso, mas depois percebendo que aparentemente há comunidades que realmente se criam.
[Nicole Morell]: Sim.
[Danielle Evans]: Sim. E assim, e basicamente, eles estão fazendo isso de má fé. Não é para criar moradias a preços acessíveis, é para não ser construído nenhuma habitação. Então, certo. Porque é uma lei para todas as 177 comunidades, e somos todos muito diferentes e a partir de diferentes ângulos. Mas por causa de alguns maus atores, tem que ser assim.
[Zac Bears]: Sim. Quero dizer, e que eu entendo. Eu ouvi falar disso. Ouvi falar de comunidades usando áreas de inclusão como uma barreira à construção. Obviamente, existem alguns benefícios políticos lá, talvez em diferentes áreas. Eu não sei, é apenas, estou interessado em ver, estou interessado, acho que, enquanto passamos pelo processo nesse sentido mais amplo de olhar para o zoneamento e alinhar com o plano abrangente, obviamente será importante. E estou meio interessado em ver o que a análise de viabilidade econômica diz, não tanto para esse fim, mas para esse fim. Então, sim, mas obrigado por responder à pergunta.
[Nicole Morell]: Obrigado, vice -presidente Bears. Outras perguntas ou eu tenho uma moção? Não como mais perguntas, tenho uma moção para receber e colocar em arquivo?
[Zac Bears]: Movimento para adiar.
[Nicole Morell]: Ótimo, então eu tenho uma moção do vice-presidente Bears para adiar, destacado pelo fundo. Conselheiro Collins. Sr. Clerk, ligue para o rolo.
[Emily Innes]: Vice -presidente Bears.
[Adam Hurtubise]: Sim. Conselheiro Caraviello. Sim. Conselheiro Collins. Sim. O conselheiro Nunez está ausente. Conselheiro Scarpelli. Sim. Conselheiro Tseng. Sim. Presidente Morell.
[Nicole Morell]: Sim. Seis afirmativamente, zero no negativo, um ausente. Passo de movimento. A reunião é adiada. Muito obrigado, Emily, Daniel e Alicia. Realmente muito apreciado. E obrigado, conselheiros, por excelentes perguntas.