[Morell]: Bueno. Oh. Comité 23448. Toda la reunión se reunió para convocatoria del Ayuntamiento el miércoles 29 de noviembre de 2023 a las 18.30 horas. Se declara abierta la sesión. Señor
[Bears]: Lo siento, el vicepresidente Bears está presente. Estoy en la oficina de al lado. Está en la oficina.
[Hurtubise]: Entonces lo oí gritar que el consejo actual se ocupa del presidente amarillo. El concejal Collins presente. El concejal Knight de la noche está ausente. El concejal Scarpelli está presente.
[Morell]: Concejal Tseng, Presidente, Presidente Morell presentes seis presentes uno ausente. Habrá una reunión del comité del Ayuntamiento de Medford en su totalidad el miércoles 29 de noviembre de 2023 a las 630 p. m. a través de Zoom, solo que el propósito de esta reunión es discutir la ordenanza de zonificación comunitaria de MBTA. El comité ha invitado a Alicia Hunt, directora de la Oficina de Planificación, Desarrollo y Sostenibilidad, y al planificador senior, Daniel Evans, a asistir a esta reunión. Para obtener información sobre ayudas y adaptaciones, comuníquese con el secretario municipal al 781-393-2425. Atentamente, Nicole Morell, presidenta del Consejo. Como dice el aviso, esto está diseñado para ser una especie de sesión informativa para la zonificación propuesta en relación con las comunidades MBTK. Actuar de modo que se presentó ante el consejo en nuestra reunión ordinaria anterior, no esta de anoche, sino que, por procedimiento y estatuto, remitimos a la junta de CD. Es algo que tiene como fecha límite fin de año y como nos lo presentó el director Hunt, hay mucho detalles específicos que surgieron de la legislatura. Por lo tanto, no hay muchas comunidades con margen de maniobra en Medford ni ninguna comunidad afectada por esto. Sé que tenemos a Emily Ness, una consultora que está ayudando a la ciudad y que tiene una presentación para nosotros. Y solo quiero asegurarme de que, debido al corto plazo, podamos tener concejales que tengan preguntas e inquietudes y que podamos abordarlas. Ojalá amigos Puede acompañarnos del público. Sé que nos reuniremos solo por Zoom y un poco más tarde, porque está el evento festivo que se está llevando a cabo en las cámaras en este momento, pero todavía estamos dentro del plazo para esto. Por eso es importante que nos encontremos. A menos que los concejales tengan preguntas o declaraciones antes de comenzar, podríamos entregárselo a Emily para que nos haga una breve presentación. Al no ver ninguno, Emily, dejaré que te lo lleves.
[Ness]: Genial, muchas gracias. Y gracias a los concejales por su presencia esta noche. Espero que esto sea informativo para usted y lo prepare para una discusión exitosa y una audiencia pública el próximo mes. Voy a compartir rápidamente mi pantalla, pero mientras lo hago, quiero hacerles saber que he trabajado en Medford antes. Fui parte del equipo que hizo su reciente plan integral. Por eso es un placer trabajar con ustedes nuevamente en esto, en la Ley de Comunidades MBTA. Alicia, Danielle y yo hemos estado yendo y viniendo, primero verificando el trabajo que se realizó a principios de este año en el modelo de cumplimiento y luego convirtiéndolo en un borrador de zonificación, como usted dijo, para enviarlo a la junta de CD y luego, obviamente, a ustedes mismos. . Sé que han recibido información sobre la Ley de Comunidades MBTA, así que no voy a entrar en muchos detalles sobre la ley en sí, qué es, por qué es, pero si tienen preguntas al respecto. Estaré feliz de responderlas lo mejor que pueda. En lo que quiero centrarnos hoy son en los tres componentes que entran en el cumplimiento. Esos son capacidad de superficie terrestre, es decir, capacidad unitaria y zonificación. Hablarle un poco sobre cuáles son, qué estamos buscando y luego cuáles son los requisitos de Medford y el borrador actual de zonificación que la junta de CD abordará. Y luego hablaremos un poco sobre los próximos pasos y cómo las personas pueden recibir preguntas y comentarios. Ya sea Alicia y Danielle a la junta directiva del CD o a mí mismo. Entonces, el área terrestre es un área geográfica del distrito propuesto. Incluye la ubicación del distrito, el tamaño, si es adyacente o no al transporte público, lo cual es fundamental para usted como comunidad de tránsito rápido, y si hay terrenos excluidos o no, que son terrenos que no se pueden contar para la capacidad unitaria. . Y hablaremos de eso un poco más tarde. La capacidad es el número de unidades de vivienda que potencialmente se pueden zonificar, que es diferente de la producción. Entonces llamamos a esta unidad capacidad, y es una función del área del terreno y la zonificación, cómo ambas trabajan juntas. Entonces es el recuento de unidades, la medida de densidad del número de unidades por acre, y también el requisito de adyacencia al tránsito son todos componentes de la capacidad unitaria. Y luego finalmente la zonificación, que son realmente las reglas bajo las cuales podemos construir y tener usos. Esa es una función de la superficie del terreno y la capacidad juntas. Entonces puedes ver que estas tres cosas funcionan juntas. Eso es realmente importante cuando demostramos cumplimiento porque significa que tenemos que demostrar cumplimiento en estas tres categorías. Por eso, cuando pensamos en zonificación, pensamos en usos, tamaños de lotes, otros estándares dimensionales, como requisitos de espacios abiertos, retrocesos, estacionamiento y cualquier restricción de densidad. Entonces, los requisitos mínimos de superficie terrestre de Medford son un mínimo de 35 acres. Diré que todavía no he trabajado con una comunidad que se haya acercado a su mínimo porque en términos de ser tan bajo, porque el número mínimo de acres está muy relacionado con la densidad con la que la gente quiere que se produzca el desarrollo. Y muchas comunidades están pensando: si tenemos más acres, ¿eso nos permitirá un nivel más bajo de densidad en algunas áreas? Hay muchas cosas de las que podemos hablar en términos de estrategia. Se requiere que el 75% de su distrito MBTA esté en un área de estación, lo cual es consistente con el hecho de que tiene estaciones tanto de la Línea Naranja como de la Línea Verde. Y el 50% del tamaño total de su distrito debe estar dentro de esa área de tránsito. Entonces, o lo siento, debe ser un solo distrito contiguo, mis disculpas. Esa es una estrategia que algunas comunidades están utilizando si piensan en más de un área distrital. En su caso, como verá, eso no es aplicable actualmente. Entonces, para los propósitos de la zonificación que se presentará ante la junta de CD y ante ustedes mismos para la audiencia pública, Estamos mirando únicamente la estación Wellington T. Voy a repasar las razones. Pero puedes ver Revere Beach Parkway aquí y Felsway aquí. Y luego esta es la línea naranja con la ubicación aproximada de la estación Wellington T. Estas parcelas en blanco son las parcelas que están incluidas en este borrador de distrito de zonificación. Y caminaré a través de ellos. Pero una de las razones principales para comenzar con este distrito en particular es que Medford es una comunidad de tránsito rápido. Y como mencionó anteriormente el presidente del ayuntamiento, tienes como fecha límite el 31 de diciembre de 2023 para presentar tu zonificación para que esté en cumplimiento. Y no es mucho tiempo para observar algunas de las otras áreas de la ciudad, muchas de las cuales ya están principalmente construidas. Muchas viviendas unifamiliares, bifamiliares, etcétera, en algunas de esas áreas. Esos son los tipos de áreas en las que se va a agregar densidad y podría haber buenas razones para hacerlo, pero podría requerir conversaciones comunitarias más importantes. Y como hablaremos más adelante, hay buenas razones para abordar las necesidades de vivienda en esas partes de la ciudad. de una manera diferente. Entonces parte de la discusión aquí es que tienes un cronograma ajustado. Otra buena razón para esta área, y pueden ver por esta mancha naranja, que es media milla del radio de la estación de tren, es que todo el distrito que estamos viendo está dentro de media milla de esta estación de tren. Y eso significa que usted cumple con más de ese 75% en términos de ubicar el distrito aquí. Eso lo convierte en una buena razón para pensar en esto. Otra razón es que hay mucha altura en esta área, lo que significa que cuando piensas en poner una, um, tal vez una mayor concentración de viviendas en un área, um, puedes ver que tienes, uh, A diferencia de otras partes de la ciudad, aquí ya tienes mucha altura. Estos números son las alturas de los edificios en estas diferentes parcelas y varían desde una altura de edificio de uno. lo cual será importante a medida que lleguemos a una altura del edificio de 11, que conté tres veces solo para asegurarme de haberlo hecho bien. Pero hay una altura significativa en esta área y eso significa que si se aprueba una zonificación que permita más altura, lo cual sucede, esa altura encajaría cómodamente en este distrito y obviamente permitiría más unidades. La otra parte es interesante y creo que es una estrategia interesante. He estado trabajando con muchas comunidades de MBTA y cada comunidad está pensando en cómo la Ley de Comunidades de MBTA puede ayudarles mejor con sus propias necesidades de vivienda. Y creo que una parte interesante de esta estrategia es que, aunque hay mucho desarrollo en esta área, es poco probable que gran parte de este desarrollo cambie. Para retroceder un poco, estás viendo Alturas multifamiliares de seis a ocho pisos ya. Creo que hay un hotel aquí de unos nueve pisos. Es poco probable que estos edificios más altos cambien. Forman un agradable, en esta área en particular, forman un buen amortiguador contra el vecindario de improbable cambio. Pero si nos fijamos en algunas de las alturas más bajas de los edificios aquí o en la extensión del estacionamiento aquí o en la posibilidad de cambios allá, lo que dice es que con la zonificación correcta, Estos paquetes podrían cambiar a otra cosa. Es evidente que hasta ahora no lo han hecho porque no ha habido un buen incentivo. Esta estrategia de decir, oye, tenemos que pensar en la Ley de Comunidades MBTA. ¿Cómo podría eso ayudarnos a crear un mejor valor para las parcelas en esta área para alentarlas a cumplir con la zonificación o, lo siento, el entorno construido existente brindándoles algunos incentivos adicionales? es una muy buena razón para considerar esta área en particular. Y finalmente, esta área en particular proporciona un componente de una estrategia general de vivienda para la ciudad. Y quería volver a esta idea de que sí, hay otras estaciones de tránsito, cada una de las cuales tiene un entorno construido a su alrededor. Medford tiene necesidades de vivienda en una variedad de tipos de edificios y unidades, en una variedad de ingresos, en una variedad de cómo la gente quiere poder vivir en diferentes productos de vivienda. La Ley de Comunidades MBTA puede abordar algo de eso. Puede proporcionar un cierto tipo de unidad de vivienda, puede proporcionar una especie de fuerza laboral a los niveles de asequibilidad del mercado, pero no es una estrategia única para todos. Usted considerará hacer una revisión general integral de su zonificación y dentro de eso existe la oportunidad de hacer más de esas estrategias basadas en el vecindario que le permitirían pensar en las diferentes zonas de la ciudad. Nuevamente, considerando el cronograma, la ubicación y la capacidad de permitir que algunas de estas parcelas cambien, parece una buena estrategia. Entonces esa es el área geográfica. Hablemos un poco de la capacidad unitaria. Entonces, la capacidad mínima de su unidad, que se basa en las unidades de vivienda de 2020 del censo de EE. UU., es de 6,443 unidades. Una vez más, el 75% de ellos deben estar ubicados en la zona de la estación. Entonces, si piensas en las otras áreas de la estación en Medford, sí, siempre puedes optar por distribuirlas entre ellas, pero solo pensando en cuál es el entorno construido existente allí. Y tiene un requisito de densidad mínima de 15 unidades de vivienda por acre. Entonces aquí es donde la capacidad unitaria, la geografía, el tamaño del distrito y la zonificación comienzan a jugar un papel. Ahora bien, al principio mencioné algo llamado tierra excluida. Y el terreno excluido, que es el terreno que se ve aquí en verde, no se puede modelar según su capacidad unitaria. Puede ver que hay algunos terrenos excluidos, incluida la propiedad de la zona T. Eso significa que cuando haces eso, la densidad de las parcelas restantes tiene que ser mayor para llegar al nivel de densidad general. Puedes ver qué es la tierra excluida. También hay algo llamado tierra sensible, que es el sombreado diagonal azul que ven aquí. Esta es una tierra que el estado llama y dice: se puede modelar por capacidad unitaria. Su comunidad puede tener o no reglas o regulaciones sobre la construcción. Así, por ejemplo, las llanuras aluviales, algunas de las áreas de protección secundaria de bocas de pozo. Así que solo estamos llamando para que puedan pensar si quieren o no construir allí. En este caso, en realidad tienes muy poca tierra sensible. en esta área. El equipo de consultores anterior lo redactó muy bien para excluir realmente la tierra sensible. Y luego, obviamente, hay algunas tierras excluidas. Entonces eso influye en su requisito de densidad. Lo verás en un minuto. Por lo tanto, cumple con creces su superficie mínima de terreno. En realidad, tienes 136 acres y eso es importante porque hay muchas tierras excluidas allí. Usted cumple con creces la ubicación de su estación. Y ahora estamos ejecutando dos escenarios diferentes. El escenario uno es la zonificación que se presentó a la junta directiva de CD. Escenario dos, creo que uno de los miembros había preguntado, ¿podríamos cambiar un par de proporciones dimensionales sólo para ver qué haría? Así que se lo muestro para mostrarles que hay un par de maneras diferentes de cumplir. Le mostraré lo que podemos y no podemos cambiar para resolverlo en un minuto, pero usted cumple tanto con el escenario uno como con el escenario dos. Su capacidad unitaria mínima es 6472, por lo que está lo más cerca que puede llegar matemáticamente de esa capacidad unitaria mínima. Nuevamente, el 100% de ellos se encuentran en el área de la estación. Y su requisito de densidad mínima, debido a que tiene tantas tierras excluidas, en realidad es bastante alto porque esa tierra se excluye de los requisitos de densidad. Entonces, este número de unidades en realidad se distribuye entre los más pequeños. áreas de tierra más pequeñas que no están en verde aquí. Ahora bien, quiero enfatizar que la capacidad unitaria, la capacidad unitaria zonificada, no es lo mismo que un objetivo de producción. En otras palabras, la ciudad no tiene que producir estas cantidades. A través de la legislación y la zonificación se entiende que, como ocurre con cualquier zonificación, corresponde al propietario privado y al mercado privado decidir si van a aprovechar o no esa zonificación. Ciertamente, existen formas de crear incentivos para fomentar la producción de viviendas en las áreas en las que se desea producir viviendas. Y, de hecho, hay algunos incentivos integrados en la zonificación. Entonces este es el componente final. Estos son los estándares dimensionales en el borrador actual que está frente al tablero del CD. Entonces tienes un tamaño de lote mínimo de 10,000 pies cuadrados, una altura mínima de dos pisos, porque esta era realmente un área que debería tener edificios más altos para igualar lo que ya hay allí. una altura máxima de cinco pisos, pero la hay, y esos cinco pisos es lo que se prueba en el modelo de cumplimiento. Entonces cumples en cinco pisos. La altura máxima con incentivos que permite esa mayor densidad con algunos incentivos de beneficio público que están integrados en la zonificación que llega hasta nueve pisos. Entonces, y es una historia por incentivo. Tiene una cobertura de edificio máxima, por lo que la cantidad de área de lote que el edificio puede ocupar es del 80%, y luego su estacionamiento mínimo de 0,8 espacios por unidad, que es lo que se prueba en el modelo, o 0,5 espacios por unidad asequible, y un estacionamiento máximo de 1.5 espacios por unidad. Esa es la zonificación en sí. Estos se pueden cambiar ligeramente, pero comprenda que si se cambian, Tenemos que volver atrás y ejecutar el modelo de cumplimiento porque estos se alimentan directamente de él. Así que tenga en cuenta que hay algunas cosas que estaban en la zonificación cuando las cambia, puede cambiarlas, pero hay otras cosas que cuando las cambia, puede hablar directamente del cumplimiento y estas se encuentran entre esas, el lote mínimo. tamaño, la altura máxima, la cobertura máxima de edificación y el estacionamiento mínimo en particular. Y finalmente, y estaré encantado de hablar con usted o responder cualquier pregunta que tenga, pero sepa para cualquiera que esté mirando que la reunión de la junta directiva del CD será el día 6 de la próxima semana. Su audiencia pública, por supuesto, como usted sabe, es el día 12 y una posible continuación hasta el día 19. Si alguno de ustedes o alguien que esté escuchando tiene preguntas, comuníquese con Alicia y Danielle. Puede ver sus direcciones de correo electrónico allí. Si hay algo que pueda responder, me lo enviarán. Y por supuesto, estaré feliz de responder. Y si tiene comentarios, puede enviarlos directamente a Alicia y Danielle o, mejor aún, asistir a la reunión de la junta directiva del CD. Y, por supuesto, eso se aplica a todos ustedes, así como a cualquiera que pueda estar escuchando. Y esa es la descripción general. Estaré feliz de regresar y responder cualquier pregunta sobre la presentación o si tiene otras preguntas sobre la Ley de Comunidades MBTA y sus implicaciones, estaré feliz de responder todo lo que pueda.
[Hunt]: Y señora Presidenta, antes de abrirnos a los concejales, solo quería enfatizar esta pieza, que hay una audiencia pública que se anunció sobre esto para el consejo en unas pocas semanas. Por eso sería mejor que esta noche no hubiera pontificación y deliberación, sino preguntas, aclaraciones de cuestiones. Y si alguien realmente quisiera ver cambios o quisiera discutir sus opiniones conmigo, con Danielle o incluso con Emily, estaremos encantados de desconectarlo fuera de una reunión pública. O podrías llevarlos al tablero del CD, especialmente si quisieras ver diferentes cosas modeladas antes de que comience la reunión del consejo. Estoy feliz de discutirlos. Sólo quería tener cuidado de que lo que haremos esta noche no viole las normas públicas. como reuniones abiertas para hablar, responder preguntas, asegurarnos de que las personas comprendan lo que tienen delante y no realizar la deliberación que debe realizarse en la audiencia pública del día 12. ¿Tiene eso sentido? Sí.
[Morell]: Gracias, Director Hunt. Ese es un recordatorio útil. Y gracias, Emily, por esa presentación. Así que lo abriré si los concejales tienen alguna pregunta. Concejal Collins.
[Collins]: Gracias, realmente aprecio el trabajo del personal de planificación que participó en esto. Sé que ha habido muchos intercambios con el estado, así que gracias por permanecer en esto durante muchos meses para asegurarnos de que podamos cumplir y realmente apreciar la presentación también. Emily, gracias por estar aquí. Tenía la esperanza de que pudieras hablar un poco más sobre la altura máxima con incentivos, cómo funciona y cómo se activan esos factores desencadenantes. Eso no me parece muy intuitivo. Si pudieras explicarnos eso, te lo agradecería mucho.
[Ness]: Absolutamente, estoy feliz de hacerlo. Y obviamente, Danielle y Alicia se unen cuando es necesario. Lo estoy abriendo en mi pantalla. Entonces lo tengo frente a mí. No hay nada peor que intentar recordar la zonificación sin tenerla delante. Entonces, hay un par de cosas que, ya sabes, al analizar estas ideas con Alicia y Danielle y el trabajo anterior que habían hecho. Una cosa importante para recordar es que es multifamiliar por derecho. Eso significa que no se puede exigir un uso comercial en la planta baja. Entonces, lo que hace esta zonificación, y esto es común en varios lugares, es crear un incentivo para un piso adicional por encima de los cinco para un comercial en la planta baja. Eso ya lo tienes en esa zona. Tiene sentido crear ese incentivo, Y permite la posibilidad de un distrito de uso mixto en términos de verticalidad. En otras palabras, arriba tiene la planta baja comercial y multifamiliar y al lado podría haber un edificio multifamiliar completo sin planta baja comercial. pero este incentivo crea la oportunidad de conseguir ese comercial de planta baja. Hay un par de otros que son más beneficios para la comunidad. Por lo tanto, se permite un piso adicional si un mínimo del 50% de la planta baja proporciona alquileres a menos del precio del mercado, menos del 15% por debajo del precio del mercado para un arrendamiento mínimo de tres años para ayudar a llenar esos espacios comerciales. Una de las razones por las que el estado no permitió el uso obligatorio de la planta baja es que en algunas comunidades, llenar ese espacio comercial ha sido realmente difícil. Entonces, en lugar de obtener esa área transitable activa, se obtiene un espacio vacante en el suelo y residencial arriba, y ninguno de nosotros quiere eso. De modo que ese piso adicional permite que un inquilino entre a un precio reducido. Y son inquilinos calificados. inquilinos no residenciales calificados que entren allí. Entonces, para las organizaciones sin fines de lucro, empresas locales con menos de 10 empleados, la idea es que proporcione un incentivo para llenarlo, pero también un incentivo para llenarlo con locales o sin fines de lucro que generen ese tráfico. Y luego hay algunas historias adicionales sobre los requisitos de asequibilidad. Mencioné anteriormente que en realidad la Ley de Comunidades MBTA no es una solución para una asequibilidad profunda. 80 % de AMI para el 10 % de las unidades al 80 % de AMI. Para muchas comunidades, eso no es suficiente para lo que buscan. Entonces, aquí hay una estructura, una estructura de incentivos que permite más unidades o una mayor asequibilidad o una combinación de ambas. También existe una certificación para un edificio con cero emisiones netas. Tan consistente con el compromiso de Medford de eficiencia energética y sostenibilidad, y un bono para un desarrollo certificado como LEED Oro o LEED Platino o equivalente. Entonces, la idea es que al permitir esa diferencia entre las cinco historias y las nueve historias, hay un menú que un desarrollador puede elegir y que realmente habla de los beneficios de la comunidad que han sido importantes para Medford.
[Morell]: Gracias. ¿Eso cubre sus preguntas, concejal Collins? Lo hace. Muchas gracias. ¿Alguna otra pregunta de los concejales? Vicepresidente Osos.
[Bears]: Gracias señora presidenta. Emily, para poder aclarar esto también, esto es una superposición, por lo que la zonificación existente todavía existe en el área. Ver el asentimiento es correcto. Y nosotros, Alicia, si no recuerdo bien esto, házmelo saber, pero aprobamos un PDD para la propiedad en Mystic Valley Parkway, ¿o fue solo un cambio de zonificación?
[Hunt]: Fue un cambio de zonificación para que esa parcela estuviera en la zona de Muzz.
[Bears]: Zona de bozal, claro, está bien, lo tengo. Y sí, estaba señalando que algunas de las propiedades que notaste como más propensos a ver cambios. De hecho, ya hemos visto posibles propuestas o solicitudes de cambios de zonificación. Y esta es una superposición. No lo cambiaría ni los afectaría. Simplemente lo permite, sí. Qué genial. Excelente. Gracias.
[Morell]: De nada. Gracias. ¿Alguna otra pregunta de los concejales? Tengo una o dos preguntas. Entonces estoy hablando de la tierra excluida. Entonces, el terreno excluido se refiere específicamente al área de la estación. No es la ciudad en general, porque sé que pienso en los páramos, tenemos muchas tierras excluidas, pero es solo el área, la tierra dentro del área de la estación o el área de zonificación que se ha elegido.
[Ness]: Así que me alegra que hayas hecho esa pregunta. La tierra excluida es una capa creada por el Estado, tanto la tierra excluida como la tierra sensible. Y lo calcularon o prepararon los archivos de formas SIG para las 177 ciudades y pueblos para toda el área de la ciudad. Entonces, la idea es que en cualquier lugar que un pueblo o ciudad elija para realizar la prueba, se pueda calcular el terreno excluido. Entonces sí, las colinas estarían incluidas. Cualquiera de los paquetes que cumpla con los criterios que tenía, estaré encantado de volver a colocarlos si es necesario. Esos se mostrarían en los mapas. De hecho, tengo un mapa de todas las tierras excluidas de Medford. Donde entra en juego es en los cálculos de capacidad unitaria parcela por parcela. Básicamente, esa tierra excluida se elimina de esos cálculos. la capacidad de construir se está calculando sobre el resto de esa parcela. También influye en el cálculo general de la densidad de unidades de vivienda por acre. Pero si trasladaras el área a otro lugar, entonces tendría que hacer un cálculo de la tierra excluida que se elimina en función de esa área geográfica y no de esta.
[Hunt]: Y una cosa que quiero aclarar, porque es gracioso, es que el área excluida técnicamente solo está en MAF, pero todavía está en la superposición de zonificación, porque la estación MBTA en sí es de particular interés para Medford. Y entonces no se calcula en nuestro MAF, pero esta superposición de hecho se aplica allí, de modo que si de hecho estamos haciendo el proyecto de derechos aéreos, esta zonificación estaría en juego en esa ubicación. Así que no es que esté excluido de la zonificación, sólo está excluido de las matemáticas. ¿Tiene eso sentido?
[Morell]: Así que no lo es, sí, por lo que no está necesariamente excluido en el sentido de que nunca se podrá construir nada allí. Está excluido. Bueno. ¿Hay algún lugar que podamos ver, porque excluido, esto es como un término que fue definido dentro del acto? No es un término usado anteriormente, ¿verdad?
[Ness]: Correcto. Está en las pautas de cumplimiento. Existe una definición de pautas de cumplimiento. Y si profundiza en la sección sobre cómo ejecutar el modelo de cumplimiento, allí se define y explica con más detalle. Y Alicia tiene toda la razón. El modelo y la zonificación difieren en ciertos aspectos. Entonces el modelo está ahí para calcular la capacidad unitaria y la densidad. Como dijo Alicia, la zonificación se aplica al conjunto, por lo que si la propiedad de una parcela cambia en algún momento, o por ejemplo, su transferencia de derechos de desarrollo o los derechos aéreos cambian de manera que esa parcela pueda desarrollarse, no afectará los cálculos de capacidad unitaria para su cumplimiento, pero estará sujeto a la zonificación.
[Morell]: Bien, gracias. Danielle, ¿tenías algo que quisieras agregar? ¿Necesitas activar el silencio?
[Evans]: Excelente. Gracias.
[Morell]: Sí.
[Evans]: Danielle Evans, planificadora senior. Sí. Y cuando estábamos, y volviendo al tema de las tierras excluidas, cuando evaluamos las otras áreas potenciales de la estación, también nos topamos con una gran cantidad de tierras excluidas allí, especialmente alrededor de la nueva estación de la Línea Verde, que está rodeada de terreno propiedad de Tufts. Entonces eso es tierra excluida. Y son todas estas otras áreas como esta. Fue. Todas estas métricas diferentes nos empujan hacia adentro.
[Morell]: Gracias. Sí, es muy útil saberlo porque creo que se ha hablado de que Wellington es una parte descuidada de la ciudad. Y por supuesto, aquí hay un gran cambio. Simplemente eligieron Wellington porque a nadie le importa Wellington. Entonces creo que es información útil. Y luego solo una pregunta rápida porque tal vez termine siendo más larga solo Alicia y Danielle y luego me aseguraré de hablar con otros concejales. Creo que una cosa que se ha dicho al presentar esto para ayudar a calmar el hecho de que se trata de un gran cambio es que, por supuesto, se trata de un cambio de zonificación que no exige la construcción de ninguna de estas unidades. Pero, por supuesto, hacemos este cambio de zonificación y luego está abierto, ya sabes, está abierto para que cualquiera presente un desarrollo y porque es de esta manera. Hay poco espacio para. No quiero decir rechazo, pero quiero decir que la gente puede desarrollar estas cosas, cosas por derecho, así es como está diseñado, así que solo quiero hacerlo. Deje en claro eso porque creo que decimos que esto es solo zonificación, no significa unidades, pero en un lugar como Medford y así es como está diseñado porque estamos zonificando, es muy probable que siga el desarrollo.
[Hunt]: Bien, y es por eso que le pedimos a Emily que compartiera esa imagen y podemos compartirla nuevamente y compartir diapositivas si eso es útil. De las parcelas que creemos que realmente van a cambiar, como la que acabamos de rezonificar, es muy probable que tenga un nuevo desarrollo de viviendas, ya sea que hagamos o no la zonificación en el futuro cercano. . Y hay algunos que probablemente sean correctos, tiene sentido que no hayamos hablado con los propietarios, pero hay espacio, tendría sentido allí, por qué estamos mostrando cuáles son probables y cuáles son amables. Es poco probable que nadie derribe el aterrizaje de la estación para aprovechar esto que simplemente no está sucediendo. Así que queríamos mostrar eso y ambos lamentamos que hubiera algo más allí que yo solo quería. Lo que toqué fue la probabilidad de que esto sucediera. Pido disculpas si pienso en ello. Volveré a ello. Gracias.
[Morell]: Te lo agradezco. Vaya al concejal Caraviello.
[Caraviello]: Gracias señora presidenta. Y mirando la presentación, entonces la cantidad máxima de permisos sería como 6.500 en esa zona.
[Ness]: Un poco menos, sí, eso es correcto, esa unidad de capacidad.
[Caraviello]: Bien, ¿y eso incluye incluso la parte en la que tenemos los derechos aéreos, o está todo incluido en eso mismo?
[Ness]: Esa tierra está toda incluida allí, sí.
[Caraviello]: Bien, gracias.
[Ness]: Ése es mi entendimiento.
[Morell]: Gracias, concejal Tseng.
[Tseng]: Gracias, creo que Alicia y Danielle leyeron mi mente en muchas de las preguntas que iba a hacer. Um, la pregunta pendiente que pienso para la gente en casa, sería genial, tal vez para que su equipo ayude a responder cómo se alinea este plan con nuestro plan integral. Creo. Ya sabes, eso es algo en lo que trabajamos muy duro. Sé que trabajamos con los asociados de Inés en ello. Así que creo que definitivamente hay una respuesta a esto. Pero creo que la gente en casa agradecería saber más sobre esto.
[Ness]: No sabía, Alicia, si querías intervenir primero en eso, si me querías a mí. Sí, Wellington fue una de las zonas que se analizó en particular en el plan integral. También creo que cuando comenzamos a hablar sobre esa estrategia de bonificación, se alinea mucho con muchos de los objetivos del plan. Pero creo que ciertamente podríamos mostrar ese vínculo más claramente a la gente. Así que gracias por esa pregunta.
[Tseng]: Gracias a todos por vuestro trabajo, por cierto, y gracias por responder preguntas. Lo sé, estoy seguro de que en reuniones anteriores del consejo hemos tenido algunas preguntas más específicas, pero sé que Alicia dijo que prefieres que dejemos esto para la educación pública, así que.
[Hunt]: Estaremos encantados de abordar las preguntas que tengan. Quiero que la gente sepa lo suficiente o sienta que va a tener suficiente información para que, cuando reciba las recomendaciones de la junta directiva del CD, pueda votar sobre esto. Y no sentí que todos quisieran, los concejales me dieron la impresión de que no querrían tomarse una hora y media en una reunión del concejo municipal si pudiéramos hacer algo de esta preparación. Esto también te dará una buena oportunidad de dormir sobre ello. Si tienes la oportunidad de ver la reunión de la junta directiva del CD el día seis. Creo que eso también podría brindarle información que le ayudará a obtener una comprensión más sólida de lo que cuenta en su pensamiento. Y voy a responder in absentia a la pregunta del concejal Scarpelli. Así que nos comunicamos con varios propietarios y desarrolladores que poseen terrenos en esta área o han estado pensando en desarrollar en esta área y les enviamos este borrador y les informamos sobre las audiencias públicas de la junta de CD y las audiencias públicas del consejo. y les dije que estamos invitando a sus comentarios públicos, pueden enviármelos. a través de mí a las juntas directivas y al consejo, y que lo compartiríamos con todos. Y si tienen alguna pregunta al respecto, todavía estoy trabajando para conseguirla, básicamente se la hemos enviado a todos aquellos con quienes hemos tenido alguna interacción durante los últimos años, para que tenga su información de contacto. De hecho, le estoy pidiendo a uno de nuestros estudiantes de posgrado que mire las propiedades que no tenemos. contactos para saber si puede averiguar su información para poder enviársela. Esto es público, no dudes en enviárselo a cualquiera. Si conoce desarrolladores o lo que sea por algún motivo, queremos que esto sea algo que puedan usar. Queremos que construyan algunas viviendas. Obtenga sus comentarios, ayúdenos a recibir sus comentarios.
[Scarpelli]: Se lo agradezco. Muchas gracias por eso.
[Hunt]: Oh, estás aquí, lo siento. No quise hablar por ti. No me di cuenta de que estabas aquí.
[Scarpelli]: Estoy escuchando y aprecio eso, ya sabes, entender esto con claridad y asegurarme, como hablamos, de que la información esté disponible. Y creo que esta reunión es perfecta porque es la información que nos ayudará a guiarnos para nuestra próxima reunión. Así que gracias.
[Morell]: Gracias a ambos. ¿Alguna otra pregunta de los concejales? Tengo una pregunta más. Director Hunt, sé que nos ha explicado esto antes, pero ayúdeme. Prometo que no estoy siendo obtuso, pero sé que cuando hablamos del número de unidades en un área como Wellington, algunas de esas unidades ya existen, ¿o qué es eso? Como si algunas de esas unidades ya estuvieran incluidas en el cálculo. ¿Podrías explicar eso de nuevo?
[Hunt]: COB, Bethany Collins - ella-ella-ella, ella-ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella -de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella-ella, ella- de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella, de ella la cantidad de unidades que se podrían construir dada esta proporción de estacionamiento, la cantidad de pisos, los retrocesos requeridos. Eso es lo que se podría construir correctamente, lo que me recordó el otro punto que iba a abordar, que es la revisión del plano del sitio. No es lo que realmente pensamos que se construirá y podría construirse porque no creemos que nadie vaya a derribar, por ejemplo, como dije, la estación de aterrizaje. Bien, entonces 6.400 es si todas estas parcelas fueran limpias y gratuitas, ese es el número que se podría construir. Bueno.
[Evans]: Agregaré eso a través del presidente. No creo que hayamos analizado esto, pero apostaría a que algunas de esas parcelas ya tienen más unidades de las que produciría la zonificación. Por lo tanto, no influye en absoluto en lo que hay allí. La zonificación posiblemente podría dar resultados porque creo que algunos de esos desarrollos se construyeron según variaciones de uso o han estado allí durante tanto tiempo. No estoy seguro de cómo algunos de ellos llegaron a estar ahí en la zonificación existente.
[Hunt]: Y eso es realmente lo que pensé que deberíamos aclarar: que esta zonificación permitiría construir edificios de cierto tamaño si cumplen con estos parámetros. Pero cualquier edificio de este tamaño en Medford aún tendría que pasar por una revisión del plano del sitio. Así que todavía habría una revisión por parte de la junta de planificación para observar el diseño del sitio, la apariencia de los edificios, la accesibilidad a su alrededor, el transporte, las plantas, los espacios verdes, todo eso. Todavía sería revisado y moldeado por la Junta de Desarrollo Comunitario, pero la junta no podía decirles que no, no se les permite construir el edificio. Sólo pudieron decir: así es como nos gustaría que mejoraran este edificio. Así que quiero dejar claro que podrían construirlo por derecho, pero aún tendríamos algo que decir al respecto.
[Morell]: Gracias. Sí, eso es realmente útil. Creo que eso es lo que estaba dando vueltas sin tener palabras para preguntarlo, así que lo aprecio. Vicepresidente Osos.
[Bears]: Tal vez dicho de una manera ligeramente diferente, muchas de estas unidades ya existen, ¿verdad? Así, ya sabes, esencialmente de esos 6,500, no sé cuál es el número, y ustedes pueden haber calculado, apostaría que probablemente hay un par, 3,000, tal vez incluso más que eso, ya en esa zona. Así que sí, creo que es sólo una aclaración útil.
[Morell]: Sí, y creo que esa es, ya sabes, mi interpretación o recibí parte de eso, esto es lo que sucede cuando escribes un acto para comunidades tan diferentes. Y ya estamos Sí, ya estamos bastante desarrollados en muchos espacios. ¿Alguna otra pregunta de los concejales? ¿O algún miembro del público que tenga preguntas o quiera hablar? Muy bien, no veo ninguno, Alicia, Emily, Danielle, ¿hay algo último que quieran decir mientras estamos aquí esta noche, sabiendo que, por supuesto, nos reuniremos para hablar de esto unas cuantas veces más?
[Evans]: Sólo quiero volver a agregar eso a la pregunta del concejal Tseng sobre cómo esto se alinea con el plan integral y La ley MBTA en realidad no lo hace, sino la forma en que hemos diseñado la zonificación para que Medford tenga estos incentivos, de modo que podamos cumplir con nuestros objetivos de asequibilidad, que la ley MBTA no aborda. Y de hecho estamos haciendo un estudio de viabilidad económica. para que podamos incluso utilizar nuestra zonificación inclusiva existente, pero eso no se concretará. Acabo de ver un correo electrónico de MAPC que lo está haciendo diciendo que está retrasado y que no lo recibiremos hasta la tercera semana de diciembre. Pero es de esperar que resulte que podemos utilizar nuestra zonificación inclusiva existente. Pero también los incentivos son para nuestros objetivos de sostenibilidad climática y desarrollo económico y para que sean áreas transitables y vibrantes. además de crear viviendas muy necesarias.
[Hunt]: Gracias. Y solo quiero agregar que cuando todos vayan y piensen en esto, si surgen otras preguntas, si quieren que se aclaren otras cosas, les recomiendo encarecidamente que no esperen a la reunión del concejo municipal el día 12. Preferiríamos escucharlos y abordarlos individualmente con anticipación para que cuando entres allí, realmente tienes la información que necesitas para tomar decisiones. No queremos apresurar al consejo. Por otro lado, el Estado realmente lo ha hecho. Entonces, lo que estamos tratando de hacer es asegurarnos de que usted tenga la oportunidad de obtener respuestas a estas preguntas con anticipación. Y si quieres que digamos, presentemos ciertas cosas, me haces una pregunta, quieres que el público la escuche, Entonces quieres que repita la respuesta en la reunión del consejo municipal, está bien. Odiaría que entremos, tienes un montón de preguntas y luego tenemos que investigar para obtener respuestas. Quiero evitar esa situación si puedo. Gracias, lo aprecio. Vicepresidente Farris.
[Bears]: Gracias, y no quiero extenderme más en el tema, pero Danielle, si pudieras explicarnos un poco más por qué tenemos que Se reevaluó la viabilidad de la zonificación inclusiva existente. ¿Es esa una condición específica de la Ley de Comunidades MVTA?
[Evans]: Sí. Y de hecho, cuando vi por primera vez las pautas que surgieron, instantáneamente envié un correo electrónico a nuestros nuestra delegación estatal dice: esto es una locura. No puedo creer que no podamos tener ninguna zonificación inclusiva. Como al principio, no puedes hacerlo. No puedes tenerlo. Y luego fue como, está bien, si ya lo tenías, entonces puedes, pero sólo, y luego fue como, realmente tenías que justificarlo. Y finalmente dijeron, está bien, 80% AMI, 10%, Puedes hacer eso. Finalmente coincidieron en que sí, todos pueden hacer eso. Pero coincidieron en que este es el piso. Pero si se quiere hacer más, es necesario realizar un análisis de viabilidad económica. Entonces, a pesar de que nuestra zonificación inclusiva es más fuerte de lo permitido, no estamos protegidos. No podemos quedárnoslo. Tenemos que demostrar que esto no obstaculiza la producción de viviendas. Y al principio, mi yo ingenuo, No entiendo esto, pero luego darme cuenta de que aparentemente hay comunidades que crean como de verdad.
[Morell]: Sí.
[Evans]: Sí. Y así, básicamente, lo están haciendo de mala fe. No se trata de crear viviendas asequibles, sino de no construir viviendas. Entonces, correcto. Porque es una ley para las 177 comunidades, y todos somos muy diferentes y la abordamos desde diferentes ángulos. Pero debido a algunos malos actores, tiene que ser así.
[Bears]: Sí. Quiero decir, y eso lo entiendo. He oído hablar de eso. He oído hablar de comunidades que utilizan áreas de inclusión como barrera para la construcción. Obviamente, hay algunos beneficios políticos ahí, tal vez en diferentes áreas. No lo sé, es solo que estoy interesado en ver, estoy interesado, creo, a medida que avanzamos en el proceso en este sentido más amplio de mirar la zonificación y alinearnos con el plan integral, obviamente la inclusión va a ser ser importante. Y estoy algo interesado en ver qué dice el análisis de viabilidad económica, no tanto para este propósito, sino para ese propósito. Entonces sí, pero gracias por responder la pregunta.
[Morell]: Gracias, vicepresidente Bears. ¿Alguna otra pregunta o tengo una moción? Al no ver más preguntas, ¿tengo que recibir una moción y archivarla?
[Bears]: Moción para aplazar la sesión.
[Morell]: Genial, tengo una moción del vicepresidente Bears para levantar la sesión, secundada por... Secundada. Concejal Collins. Sr. Secretario, por favor pase lista.
[Ness]: Vicepresidente Osos.
[Hurtubise]: Sí. Concejal Caraviello. Sí. Concejal Collins. Sí. El concejal Núñez está ausente. Concejal Scarpelli. Sí. Concejal Tseng. Sí. Presidente Morell.
[Morell]: Sí. Seis afirmativas, cero negativas y una ausente. El movimiento pasa. Se levanta la sesión. Muchas gracias Emily, Daniel y Alicia. Realmente muy apreciado. Y gracias, concejales, por las excelentes preguntas.