نسخة تم إنشاؤها من الذكاء الاصطناعى لجنة التخطيط والتصاريح لمجلس المدينة 04-24-24

[Collins]: سيكون هناك اجتماع للجنة التخطيط والسماح في 24 أبريل 2024. سيعقد هذا الاجتماع في الساعة السادسة مساءً. في قاعة مجلس المدينة ، قاعة مدينة ميدفورد في الطابق الثاني ، يتعين على 85 جورج بي القيادة وعلى التكبير. السيد كاتب ، هل تفضل بالرجوع إلى الدور؟

[SPEAKER_04]: هذا هدية. هناك حاضر. حاضر أيضا.

[Leming]: حاضر.

[Collins]: نائب الرئيس كولينز. حاضر. خمسة حاضر ، غائب الصفر. هذا الاجتماع مدعو إلى الطلب. شكرا جزيلا لكم لكونك هنا. لدينا العديد من موظفي المدينة في الغرفة وعلى التكبير ، بالإضافة إلى أعضاء اللجنة ومستشاري التقسيم لدينا. عناصر العمل والمناقشة لاجتماع الليلة هو 24033 وهو الرقم الورقي لتحديثات مرسوم تقسيم المناطق التي نعمل من خلالها مع فريق Innes Associates الذي يبدأ قبل شهرين وسيستمر ذلك على الأرجح في سبتمبر من العام المقبل. لدينا أيضًا تدريب على الإسكان بأسعار معقولة تديره شراكة الإسكان الجماعي. سيحدث هذا لاحقًا في الاجتماع سنعيد الاستمتاع بعد لجنة الأشغال العامة ، لذلك ترقبوا أننا سنأخذ تحديثات مرسوم تقسيم المناطق أولاً وقبل نقلها إلى موظفي المدينة ومستشار تقسيم المناطق لدينا. فقط للركض بسرعة من خلال الخطوط العليا لما سنناقشه الليلة. UM ، في اجتماع لجنة التخطيط والسماح الأخير لدينا حيث كنا نناقش تحديثات مرسوم تقسيم المناطق ، نظرنا إلى المذكرة التي هي نوع من المستند المتطور الذي يسعى إلى التقاط كل ما نحاول القيام به في عملية تعديل تقسيم المناطق هذه ، وجمع التوصيات معًا من أعضاء مجلس المدينة ومن موظفي المدينة وتوصيات السياسة المنفصلة من خطة شاملة ، خطة إنتاج الإسكان ، العمل المناخي وخطة التكيف من ZBA و CDB ومحاولة وضع ذلك في وثيقة وجدولة على مدار الـ 18 شهرًا القادمة كيفية تجميع هذه السياسات والمشاريع المختلفة إلى نوع من الموضعية المشاريع. لذلك ألقينا نظرة على أننا ما زلنا نضيف إلى تلك القائمة إلى تلك المذكرة وسيستمر ذلك التطور والتغيير في الحالات للسياسات المختلفة. سنحدث مع تقدمنا. ما لدينا على سطح السفينة للليلة هو مراجعة التعريفات والتغييرات التعريفية الموصى بها من قبل موظفي المدينة. وكشركاء ، سننظر في مراجعة خطة الموقع ، بالإضافة إلى رسم الخرائط. وفي نهاية الاجتماع ، أعتقد أنه يمكننا أيضًا تقديم نظرة عامة سريعة على نوع ما نخطط له حاليًا ، كما تعلمون ، الخطوة التالية بعد هذه الخطوة. كانت هذه العملية واحدة من محاولة التخطيط لخطوات زوجين حتى أثناء عملنا من خلال الخطوات الحالية. مع ذلك ، يسعدني أن تم نقله إلى إميلي إنس ما لم يكن لدى مستشارو المدينة أو موظفي المدينة أي شيء يودون قوله أولاً. رؤية لا شيء أو أي يدي تربى على التكبير ، إميلي ، يرجى المضي قدمًا.

[Emily Innes]: شكرا جزيلا لك ، نائب الرئيس. سأشارك شاشتي. للسجل ، إميلي إينيس من Innes Associates. انضممت إلى اثنين من زملائي ، باولا راموس مارتينيز وجيمي روشا ، وكذلك جوناثان سيلفرشتاين ، الذي أعتقد أن مجلس المدينة يعرفه ويعمل معهم. سيقدم المراجعة القانونية خلال هذه العملية. من الجيد أن أراكم جميعًا مرة أخرى. أريد أن أسير لك من خلال ما نحن عليه اليوم. لذلك ، يجب أن تكون قد تلقيت بالفعل المذكرة المحدثة. أعتقد كما ذكر بولا في اجتماعنا الأخير ، نيتنا هي أن نرسل لك ذلك قبل كل اجتماع. لذلك ، كما تعلمون ، حالة الأشياء التي نعمل عليها. لقد حصلت أيضًا على القليل من التحديث لذلك. لذلك ، بادئ ذي بدء ، نحن هنا في 24 أبريل. لقد كان لدينا انطلاقنا. لقد ناقشنا اجتماع حالة الموظفين الأولي. لذلك ، نحن نمضي قدمًا. سأقدم لك قائمة التعريفات التي نعمل عليها على جمع النص الفعلي معًا. وكما قال نائب الرئيس كولينز ، تحدثت إليكم عن بعض القضايا الأخرى التي كانت المعرفات المبكرة. ثم سننتقل إلى دورة خلال الاجتماعات القليلة المقبلة حتى نصل إلى الاجتماع الأخير قبل 30 يونيو ، وهو الاجتماع الأخير. من السنة المالية لمراجعة مسودة النص ، الاستماع منك ، وتعليقاتك على ذلك ، ثم في الاجتماع بعد ذلك المراجعة الأولى ، إذا كنت مرتاحًا لذلك ، فإنه يوصي بوضوح بهذا النص للمضي قدمًا إلى مجلس المدينة . للتبني. لذلك ستكون دورة مستمرة. بالإضافة إلى ذلك ، سننظر إلى القطع الأخرى التي تشكل جزءًا من هذه العملية. إذا كنت تتذكر ، تحدثنا عن المرحلة الثانية والمرحلة الثالثة من الأشياء التي تحدث بعد نهاية هذه السنة المالية. وسيشمل ذلك في النظر إلى أحياء محددة. لذلك سنكون في دورة من سنقوم بإجراء رسم الخرائط والتحليلات. وسأتحدث أكثر قليلاً عن ذلك في نهاية العرض التقديمي. ولكن كما نفعل ذلك ، سنبقيك على اطلاع دائم بالتقدم والهدف من ذلك. هو أن يكون لديك خطة عمل كاملة لتغطية الفترة من يونيو من 1 يوليو إلى 31 ديسمبر ، ثم النظر إلى ما يحدث بين يناير ويونيو من العام المقبل. لذلك نتوقع إعطائك خطة العمل هذه في نهاية اجتماعك الأخير في يونيو. حتى الآن ، مجرد مراجعة الإضافات إلى المذكرة التي تلقيتها ، والتي كانت توصيات من نائب الرئيس كولينز. كانت هناك مجموعة واسعة من التوصيات من قسم المبنى ، والتي قمنا بدمجها في ما سنتحدث عنه اليوم. وعصف ذهني المناخ من PDS. يجب أن أشير إلى أن بعضًا من هؤلاء سوف يرتبطون بتقسيم المناطق وأن البعض الآخر قد يكون له آثار على تقسيم المناطق ، ولكنه لا يرتبط بالضرورة بالتقسيم بشكل مباشر. لقد أحضرنا ، كما ذكرت سابقًا ، على متن جوناثان سيلفرشتاين وسيكون تزويدنا بتوصياته بناءً على العمل الذي أنجزه معك حتى الآن. وهكذا سنقوم بدمج ذلك في التكرار التالي للمذكرة أو تلك التي تتجاوز ذلك. ونود أيضًا إضافة مراجعة واعتماد خريطة تقسيم نظم المعلومات الجغرافية. أعتقد أنك تبنت خريطة تقسيم المناطق أو التغييرات عليها قبل عامين ، ولكن هذه ستكون قائمة على نظام المعلومات الجغرافية يعمل موظفو المدينة على أننا سنأخذ ونقوم ببعض تحليلاتنا. هذه هي التعاريف ، لذلك أعلم أن باولا قدمت في اجتماعك الأخير سلسلة من التعاريف. لقد أضفنا إلى أن تعريفات توصيات إدارة المبنى. وهكذا هذا هو التعاريف الكاملة لهذه الجولة من المناقشة. أتوقع أن ننتقل إلى المرحلتين والثلاثة التي سنضيفها وتوضيح المزيد من التعريفات. لكن هذا على الأقل يجعلنا نبدأ. نحن فقط نملأ هذا الآن ، وينبغي أن نتوقع وجود كل هذه التعريفات لك في 8 مايو لمراجعتك. أسئلة ، سنجعلهم لك قبل الاجتماع ، لذلك لديك فرصة لمراجعتها. لكن بينما تنظر من خلال هذا ، إذا كان لديك أي أسئلة لهذه الليلة ، يسعدني مناقشتها. كان هناك القليل من التداخل بين ما حددته قسم المبنى وما كان لدينا بالفعل ، لذلك كان من الجيد رؤيته. أن هناك اتساق هناك. كان لدينا أيضًا في مذكراتنا ، أول مذكراتنا ، فكرة إضافة بعض الاستخدامات الجديدة إلى جدول الاستخدامات ، وأيضًا استبدال رموز وقوف السيارات برمز لوقوف السيارات ورمز للتحميل بدلاً من ذلك ، ثم شخص ما ، ثم شخص ما يجب أن تذهب إلى جدول آخر للعثور على هؤلاء. استبدالها بمتطلبات لقطات مربعة فعلية في جدول الاستخدامات. نحن لا نغير هذه المتطلبات في هذه المرحلة. قد يأتي ذلك لاحقًا في المشروع ، لكننا الآن نقوم فقط بتأسيسها ، فقط نضيف متطلبات المساحات بدلاً من رمز وتأسيس الاستخدامات المسموح بها على مستوى الأرض للمباني المختلطة. لدي ، لذلك هذا هو جدول استخدامك الحالي للاستخدام ومواقف السيارات. لقد قمت بالفعل بالتغيير للحصول على رمز وقوف السيارات ورمز التحميل ، بدلاً من كونه رمزًا ، كونه الشرط الفعلي. هذا ما سيبدو عليه هذا. هذا هو الأصفر. الكمبيوتر هو رمز وقوف السيارات. LC هو رمز التحميل. ويمكنك أن ترى ، على سبيل المثال ، مسكنًا عائليًا واحدًا بدلاً من كونه رمز وقوف السيارات A. إنها مساحتان لكل وحدة مسكن للمسكن المرفق في الأسرة الواحدة إلى البنية المسكن بدلاً من رمز وقوف السيارات A1. إنها 1.5 لكل وحدة مسكن ، وبينما أذهب ، سترى كيف يبدو ذلك. باللون البرتقالي ، هذا البرتقالي والأبيض هنا ، لقد حددت حيث لدينا تغييرات وتحديدات محتملة قد تغير جدول الاستخدام. ترى الفئة المتعددة المسكن A والفئة B ، وهذا جزء من اختصاصنا لتوحيد هؤلاء. وبينما نمر ، يمكنك أن ترى مرة أخرى التغييرات في وقوف السيارات والتحميل. ولدينا بعض الاستخدامات الأخرى القادمة. على سبيل المثال ، ستحتاج إلى إضافة رعاية Doggy Daycare إلى جدول الاستخدامات بمجرد أن يكون لدينا تعريف لذلك. المقهى ، المقهى ، السيارات ، الفئة 3 Junkyards. سنقترح أيضًا ما يجب أن تكون هذه الاستخدامات ، والتي يجب أن تسمح بها المناطق التي تستخدمها تلك الاستخدامات عند وصولها. ثم لدينا سؤال واحد لموظفي المدينة. كان لدى Accessory ChildCare نعم في رمز وقوف السيارات ، لذلك لا نعرف فعليًا أي واحد ينطبق عليه. لذلك سوف ننظر إلى ذلك. ولكن هذه خطوة أولى في القائمة الطويلة للتغييرات. حسب المعتاد ، سأعاني من هذا العرض التقديمي لك بعد اجتماع الليلة. للمضي قدمًا ، سيكون لديك التغييرات قبل الاجتماع. كان لدينا فقط جدول زمني قصير هذه المرة. لم أكن أرغب في التحدث عن مراجعات خطة الموقع ، لذلك إذا كنت تتذكر من المذكرة ، فقد كان لدينا إمكانية مشروع رئيسي ، ومشروع صغير ، وتعديل Dover ، وخطة الموقع البلدية المحتملة. لذلك ، لقد لخصت لك ، هذه هي مراجعة المشروع الرئيسية الحالية وبعض القطع الرئيسية ، وليس النص بأكمله ، ولكن مجلس تطوير المجتمع هو سلطة المراجعة. هناك بعض العتبات لمراجعة المشروع الرئيسية. هناك جدول زمني محدد. لديك أيضًا مراجعة خطة الموقع الحالية لتعديلات Dover. ونفس عتبة سلطة المراجعة أقل قليلاً. لا يتأهل على إحدى هذه اللوائح. الجدول الزمني هو نفسه. لذلك سنبحث فيما إذا كانت العملية الحالية لكلا هذين تتوافق مع أفضل الممارسات ، ونطلق فقط على مراجعة خطة الموقع هذه موضوع المحادثة على مستوى الولاية. الآن ، لذلك قد يكون هناك بعض التغييرات على ذلك. نحن نراقب ذلك. وبعد ذلك ، إذا قمت بإضافة عملية مراجعة خطة صغيرة ، يتم ذلك بشكل متكرر كمراجعة إدارية وتسمح بمراجعة خطة الموقع على عتبات أقل مما لديك حاليًا. يمكن للمتقدمين الذين يحتاجون إلى تنازل أو يحتاجون إلى شيء ما ، كما تعلمون ، أن يتفقوا مع المراجعة الإدارية ، يمكن دائمًا تطبيقها لأعلى ، لذلك هذا شيء يجب مراعاته. ثم إضافة مراجعة المشروع البلدية للسماح للمنتدى العام بالأسئلة ، والمعلومات حول المشروع ، والمناقشة حول المشروع ، وربما حتى إمكانية تعديل بعض التصميم لمعالجة المحادثات المجتمعية. بدون مراجعة المشروع البلدية ، تضيع دورة المعلومات والاستجابة في بعض الأحيان. هذا شيء يجب مراعاته. هذا واحد من بيتسفيلد. إنه مثال على مراجعة إدارية حيث توجد قائمة مراجعة لموظفي المدينة للمرور مع مقدم الطلب. ثم إذا كان هناك شيء غير مناسب. يمكن لمقدم الطلب ، كما قلت ، الذهاب إلى مجلس تنمية المجتمع. يحدث فقط أنه في بيتسفيلد ، إنه أيضًا مجلس تنمية المجتمع. Brookline لديها مراجعة البلدية للاستخدامات التعليمية ، وتحديدا تلك الموجودة في منطقة الإقامة. يمكن استخدامه لمراجعة تعليمية غير ربحية ، ولكن أيضًا تعليمية بلدية ، تفكر في توسيع هذا إلى الاستخدامات البلدية الأخرى في ميدفورد وكيف سيبدو ذلك. ثم أخيرًا ، لتحليلات التعيين الخاصة بنا ، سنعود إلى الخطة الشاملة. هذه هي خريطة استخدام الأراضي المستقبلية للخطة الشاملة. انظر إلى تعريف تلك الخطة للممرات والمربعات والأحياء ، وابدأ تحليلاتنا لما ينبغي معالجته في المرحلتين 2 و 3 من هذا المشروع. وسيحدد هذا العمل الذي نقوم به من الآن وحتى نهاية يونيو وخطة العمل التي نأتي بها في نهاية يونيو. لذلك ، هذا هو التحديث الأساسي الذي أردت أن أقدمه لك. يسعدني العودة إلى أي من هذه الشرائح. سأتوقف عن المشاركة في الوقت الحالي ، لكنني سعيد بالقفز إلى أي شيء تريده جميعًا مناقشته. ثم أحب الحصول على بعض الملاحظات حول أفكارك حول التعريفات أو مراجعة خطة الموقع أو ما تراه من حيث مواقف السيارات. بعد أن ننتقل إلى اليوم ، لذلك في الأسبوع المقبل ، سنقوم ، في المرة القادمة التي نلتقي بها في 8 مايو ، سيكون لديك مشروع تعريفات ، سيكون لديك خطة لموقع البحث اللغوي للمراجعة ، وبعد ذلك سوف تفعل ذلك أيضًا اجعل مقترحاتنا للمرحلة التالية من الأشياء التي نقدمها لك. أعلم ، على سبيل المثال ، أعطانا المستشار Leming بعض النص. لبعض التغييرات. نحن نراجع ذلك داخليًا ومناقشة ، سنناقش بعد ذلك مع موظفي المدينة ثم أنفسكم حيث يتناسبون في هذه العملية ومتحمسون لسماع ما إذا كان لدى الآخرين أشياء يرغبون في تقديمها.

[Collins]: شكرا جزيلا لك ، إميلي. حقا نقدر تلك النظرة العامة. أعلم أن لدي بعض الأسئلة التي تستند إلى العرض التقديمي ، لكننا سنذهب أولاً إلى أعضاء مجلس المدينة. أرى المستشار ليمينغ. تفضل.

[Leming]: سؤالان. أولاً ، لاحظت تغيير التعريف من SPGA ، السلطة الخاصة بمنح التصريحات الخاصة ، إلى مجلس تنمية المجتمع فقط. كنت فقط أتساءل ما هو ، ما هي نوع العواقب وراء هذا التغيير؟ هل يمكن أن تشرح لي قليلاً حول التغيير من مصطلح إلى آخر؟ لأنني لاحظت أنه عندما كنت أذهب عبر مرسوم ADU.

[Emily Innes]: نعم ، لذلك أعتقد أن ذلك جاء من قسم المبنى. سأضطر إلى التحقق من ورقة الحالة على ذلك. وأعتقد أن هذا ببساطة هو أن مجلس تنمية المجتمع بحاجة إلى إضافته إلى التعريف ثم تأكيده فقط. لا أعتقد أنه يتغير بالضرورة. السياسات ، كان هناك عدد من أسئلة الاتساق التي ظهرت وأعتقد أن ذلك كان في تلك الفئة من التأكد من أن المصطلحات كانت متسقة طوال الوقت. لكن إذا اعتقدت أن أليسيا هانت موجودة ودانييل ، إذا كان لديك معلومات إضافية حول ذلك ، فلماذا قد يكون ذلك من قسم المبنى يسعدني أن أتخلى عن وقتي لكم جميعًا.

[Leming]: شكرًا لك. والسؤال الثاني ، وهو نوع من الصلة. لذلك لاحظت التمييز بين الموافقة على مشروع من قبل مجلس تنمية المجتمع ونوع من الحد الأدنى للموافقة من قبل إدارة التخطيط ، المراجعة الإدارية. وتغييرًا مقترحًا أحاول إجراءه إلى مراسيم الإعلانات لتقليل ذلك ، على سبيل المثال ، من مجلس تنمية المجتمع مراجعة في جميع الحالات لإدارة مراجعة من قبل إدارة التخطيط. أعتقد ، هل هناك نوع آخر ، في تحليلك لمراساتك حتى الآن ، هل يلاحظون نوعًا من الحالات الأخرى التي سيكون فيها شيء يمكن أن يكون فيه عادةً ما يحتاج إلى تصريح من قبل مجلس تنمية المجتمع مناسبة لمراجعته فقط على مستوى الموظفين؟ أنا مجرد نوع من التفكير مثل المشاريع الأصغر ، ربما. ما هو نوعك غير الرسمي على ذلك حتى الآن؟

[Emily Innes]: أعتقد أنك أنت وأنا أفكر بنفس الطريقة في ذلك. نعم ، لقد رأيت ذلك في عدد من الأماكن التي تكون فيها مشاريع أصغر مشاريعًا لا تُعد بالضرورة أن هذا واضح ومباشر إلى حد ما ، كما تعلمون ، تغيير في استخدام مبنى موجود ، ولكن ، كما تعلمون ، قد يكون لديه بعض التداعيات التي تحتاج لتتم مراجعتها. عتباتك لمراجعة خطتك الرئيسية مرتفعة بالفعل نسبيًا. لقد رأيت واحدة ذات عتبات أقل بكثير ، لذلك أنا أقل قلقًا بشأن ذلك. لكنني أعتقد أن هناك سببين لإجراء مراجعة إدارية. 1 لأن مجلس تنمية المجتمع يحصل على الكثير من الأشياء المباشرة إلى حد ما لا يحتاجون إليها حقًا. والآخر ، لأنك تحاول تشجيع الاستخدام الذي تريده حقًا وقد يحدث مراجعة إدارية الفرق بين هذا الاستخدام أو لا. أعتقد أن مفتاح المراجعة الإدارية هو توضيح ماهية المراجعة. وهذا هو المكان الذي تأتي فيه قائمة المراجعة. إنه مثل ، نعم ، نعم ، نعم. أوه ، انتظر ، هذا يحتاج إلى الذهاب إلى مجلس تنمية المجتمع مقابل نعم ، نعم ، نعم. حسنًا ، نحن جيدون. يمكنك المضي قدمًا والقيام بذلك. وأعتقد أن هذا يجعل الأمر أسهل. هذا النوع من التفكير في كيفية تنظيم معايير قائمة المراجعة يجعل من السهل على كل من مقدم الطلب والمراجعة الإدارية ، والأشخاص الذين يقومون بالمراجعة الإدارية.

[Clerk]: شكرًا لك.

[Hunt]: المخرج هانت. أردت فقط أن أتعامل مع هذا السؤال ونوعًا من التأكد من أننا كنا ، وأنني أيضًا أفهم ما تقوله إميلي والاستخدام الذي كنت أفكر فيه هو مثال جيد على ذلك ، إميلي ، حيث الآن تحت دوفر ، أي شيء هو استخدام Dover محمي بموجب الكود الحالي لدينا يجب أن يذهب إلى مجلس تطوير المجتمع لمراجعة خطة الموقع. والتصريح الخاص ، وهناك بعض الحالات أصغر من عتبة مراجعة خطة الموقع القياسية لدينا التي توجد في العرض التقديمي ، وأن تلك هي الحالات التي ربما ستذهب للمراجعة الإدارية بدلاً من مراجعة خطة الموقع.

[Emily Innes]: قطعاً. أعتقد ، على سبيل المثال ، أن يكون لديك مركز رعاية الطفل في مبنى وذاك هذا الاستخدام ينتهي لأن شخصًا ما ، كما تعلمون ، قرروا أنه يحرك أعمالهم في مكان آخر ويأتي شخص آخر لاستخدام رعاية الأطفال في تعديل Dover. لن يؤدي ذلك عادة إلى لوحة الأقراص المضغوطة لأنها أقل من ذلك 10000 قدم مربع ، لكنها نفس الاستخدام. ولكن لا يزال يتعين عليه الذهاب أمام اللوحة لأنه استخدام تعديل Dover. أعتقد أن هذا سيكون وضعًا مثاليًا للمراجعة الإدارية. نفس الاستخدام ، الدخول إلى نفس المكان ، لمجرد أنه دوفر ، لا ينبغي أن يأتي إلى المقدمة. بينما إذا كان تغييرًا أكبر بكثير ، فقل شيئًا ما ، كما تعلمون ، قد يكون استخدامًا تعليميًا ليس رعاية الأطفال التي قد يكون لها شدة أكبر من الاستخدام قد تحتاج إلى الذهاب إلى مجلس تنمية المجتمع. لذلك أعتقد أننا يمكن أن نجري محادثة حول المكان الذي يجب أن تكون فيه هذه العتبات. كما تعلمون ، يمكننا التوصل إلى هيكل ، ولكن هذا ما يثير العتبة التي أعتقد أنها أمر بالغ الأهمية. وشيء مثل رعاية الأطفال ، إنه عمل صغير. تريد أن تكون هناك. إنه استخدام مهم في المجتمع. لذلك لا تريد وضع حواجز تتجاوز ما هو مطلوب لذلك. وأعتقد أن هذا هو المكان الذي يمكن أن يكون فيه المراجعة الإدارية مفيدة في تقليل الحواجز التي تلقاها تلك الاستخدامات الأصغر أو الاستخدامات الأقل كثافة.

[Collins]: شكرا جزيلا لك ، إميلي. شكرا لك على السؤال. المخرج هانت ، أي شيء أكثر من أنفسكم في هذه المرحلة؟

[Scott Vandewalle]: أحد الأسئلة التي أعتقد أنها عندما يتعلق الأمر بمراجعة خطة الموقع هو إنفاذها. هل ستكون هذه الآلية الإدارية نفسها متاحة للاستخدام للتعديلات على خطة موقع مستمرة؟ ليس من غير المألوف أثناء مشروع ما توجيهه إلى خطة موقع تتغير الأشياء. وأحيانًا يجب أن تحدد هل هو رئيسي أم صغير؟ هل هو تغيير بسيط؟ هل يمكن التعامل معها إداريا؟ هل هو تغيير كبير يحتاج إلى العودة إلى اللوحة لإعادة النظر؟ هل ستلعب تلك اللغة في ذلك بأي شكل من الأشكال؟

[Emily Innes]: نعم ، أعتقد أنه ينبغي ، بالضبط للأسباب التي قلتها للتو. وأعتقد أن الانهيار مثالي. كيف نحدد ما هو التغيير البسيط الذي يمكن فحصه؟ كيف نحدد ما هو التغيير الرئيسي الذي يحتاج إلى الذهاب إلى اللوحة؟ والشيء نفسه ينطبق على التنازلات ، أليس كذلك؟ لأنه إذا تقدم شخص ما ويقول ، فأنا قريب من المراجعة الإدارية ، لكن لدي شيء واحد فقط ، ما هي العتبة التي ترفعها إلى مجلس تنمية المجتمع. ربما يمكننا أن نجعل هؤلاء يتفقون إلى حد ما مع بعضنا البعض ، لذا فمن الواضح أن كل ما يؤدي إلى مستوى المراجعة العليا أو مستوى المراجعة الأكثر كثافة.

[Scott Vandewalle]: صحيح ، لأنه من المحتمل بالتأكيد في مشروع مستمر ، سيكون مفتشي البناء هو أول من يلتقط بعض التغييرات المستمرة التي لا تتسق وتبدأ في ركله في الطابق العلوي ويحتاجون إلى معرفة ذلك من وكيف وماذا وأين وأين يتم إخباره بمعنى ما ، عندما تتغير الأمور ، نحتاج إلى التفكير في هذه الأشياء. وإذا كان لديهم شعور بما يشكل تغييرًا صغيرًا وتغييرًا كبيرًا ، فيمكنهم إعطاء بعض التوجيهات أو على الأقل أن يكونوا على دراية به عند حدوثه. وليس من غير المألوف رؤيته خلال المشروع ، خاصةً مشروعًا كبيرًا مستمرًا وفجأة لا يستطيعون فعل ذلك أو يريدون القيام بشيء مختلف. وأنت مثل ، أوه ، هل يجب أن أخبر شخصًا ما أم أن هذا جيد؟ وأريد فقط التأكد من أن لديهم بعض الإرشادات حتى يعودوا ويفهمون ما يجب القيام به.

[Emily Innes]: بالتأكيد هذا وضوح التوجيه مهم للغاية ، خاصة عندما يكون شخص ما في الميدان وهم مثل ، لست متأكدًا تمامًا مما يجب علي فعله هنا. لذا ، أم ، كما تعلمون ، هناك. أعتقد أنه يمكننا البناء ، مرة أخرى ، قائمة المراجعة هذه. هل تلبي هذه المعايير؟ حسنًا ، يمكنني التعامل معها. هل تذهب أبعد من ذلك؟ يجب أن أركلها لشخص آخر. ثم توثيق عندما يكون قرارًا إداريًا ، تم اتخاذ هذا القرار ضمن ذلك. يمكننا العمل على النماذج أو أي شيء سيكون مطلوبًا لملء ذلك. يمكننا مناقشة ما ستكون عليه.

[Scott Vandewalle]: حسنًا ، أقوم بذلك دون جدوى مع فكرة أن قسم المبنى من الناحية الفنية هو الوكيل التنفيذي لمجلس التخطيط ، لذلك نريد فقط الحصول على هذه الإرشادات ، لذلك. حسنًا ، شكرًا لك.

[Collins]: شكرا لك يا مفوض. الرئيس بيرس؟

[Bears]: شكرًا لك. كرسي كولينز ، شكرا لهذا التحديث والعرض التقديمي. مفيد للغاية لرؤية. كان لدي سؤالان. أولاً ، هل يمكن أن تذهب أكثر قليلاً عندما ذكرت أنه مع مناقشة مراجعة خطة الموقع على مستوى الولاية ، هل يمكنك الذهاب أكثر قليلاً إلى ما تبدو عليه هذه المناقشات؟ كما تعلمون ، ما هو ، كما تعلمون ، هل هذا التغيير أو التغيير التشريعي أو أي شيء آخر وما هو احتمال حدوث ذلك على المدى القريب؟

[Emily Innes]: نعم ، وسأعتذر. لم أنظر إليه في حوالي أسبوعين أو نحو ذلك. لذلك قد يكون هناك تحديث آخر لذلك. لدينا شخص ما على موظفينا. تبحث أيضًا في ذلك ، لكنني وأنا لم أكن متصلين بها. لذلك كان هناك تغيير تشريعي مقترح ل. لذلك ، في الوقت الحالي ، لا تتم تغطية مراجعة خطة الموقع فعليًا بموجب قانون تقسيم المناطق في ماساتشوستس 48 عمليات التصاريح الخاصة ، ولكن خطة الموقع ليست هناك الكثير. الخطة البصيرة للوكالة ، لكن كل مدينة ، كما وجدت هذا العام ، لديها طريقة مختلفة قليلاً للقيام بذلك. لذلك كان هناك تشريع مقترح. جمعت جمعية المحامين البلديين الجماهيريين ، وهذا هو الجزء الأخير الذي رأيته ، وقد تقدمت بخطاب توضح بعض التغييرات التي يرغبون في رؤيتها مصنوعة ثم أفهم أنه سيكون هناك بعض المناقشات حول ذلك. لذلك ، لا أعرف ما إذا كان هذا شيء سيحدث في هذه الجلسة التشريعية أو إذا تم تأجيله ، ولكن إلى جانب المناقشات حول مراجعة خطة الموقع لعملية مجتمعات MBTA ، أتوقع أن تكون المحادثة مستمرة. فقط لإعطاء ملخص موجز للغاية ، لدى بعض المجتمعات عملية مراجعة خطة الموقع قريبة جدًا من عملية تصاريح خاصة. والقلق هو أنه ينبغي أن يكون ، من حيث قانون مجتمعات MBTA ، أنه ينبغي أن يكون في الحقيقة الاستخدام الصحيح كما هو مطلوب بموجب القانون. وبالتالي ، قد تكون عمليات مراجعة خطة الموقع التي تكون قريبة جدًا من تصريح خاص لا يتوافق مع فكرة الاستخدام اليميني. لذلك فإن عتبة المراجعة وما هو مطلوب هو القضية. يجب أن تكون مراجعة خطة الموقع حول أم ، اه ، وضع التعديلات أو ، أو ، أم ، التحكم في الاستخدام وليس حول إنكار الاستخدام. بينما بتصريح خاص ، فإن مجلس التخطيط أو في قضيتك ، يمكن أن ينكر مجلس تنمية المجتمع الاستخدام.

[Bears]: فهمتها. وشكرا. أنا الآن أرى ، آه ، الفاتورة ، أم ، ألق نظرة عليها.

[Emily Innes]: ويمكننا أن نتعمق فيها أكثر والحصول على تحديث لك في 8 مايو.

[Bears]: نعم ، يبدو أنه تم الإبلاغ عنه بشكل إيجابي ، لكنه الآن يجلس ، لذلك من يعرف ماذا يعني ذلك. الرئيس بيرز ، للسجل ، ما هو رقم الفاتورة؟ إنه H3551.

[Collins]: شكرًا لك.

[Bears]: لذلك على الأقل ، أرسل NMLA خطاب تعليق في ديسمبر.

[Emily Innes]: هذا هو الذي لدي. وأعتقد أنهم أعادوا إصدار الرسالة ، وأعدوا إصدار الرسالة ربما قبل شهر تقريبًا ، أقل قليلاً. لذلك أنا سعيد بتزويدكم جميعًا بمستنداتهم العامة. يسعدني أن أرسلها إليك إذا كان ذلك مفيدًا.

[Bears]: فهمتها. نعم ، يبدو أنه لا يزال على قيد الحياة. هذا أكثر مما يمكنك أن تقوله لكثير من مشاريع القوانين في الهيئة التشريعية في أبريل من السنة الثانية من المدة. زوجان آخران. لذا ، فأنا أفهم الجدول الزمني ، نحن ، هل من العدل أن نقول إن ما سيتم العمل عليه بشكل أساسي قبل 30 يونيو هو أسئلة التعريف ، وأسئلة مراجعة خطة الموقع ، وتحديث تنسيقات جدول الاستخدام ، و رأيت الرقمية ، خريطة تقسيم نظم المعلومات الجغرافية ، أم أن هذا ما نعمل عليه من الآن و 30 يونيو؟

[Emily Innes]: أتوقع الآن أن نتقدم إلى الأمام أكثر من الآن وحتى 30 يونيو. ما نبحث عنه هو تلك الأشياء التي هي الأسهل في معالجتها. لذلك ، كما قلت ، آمل أن أحضر ما لا يقل عن الجولة الأولى من اللغة في خطة الموقع لك في 8 مايو. تعاريف 8 مايو ، أثناء مراجعة تلك ، سنعمل في المرحلة التالية. لذلك هناك في مذكرة الوضع ، أعتقد أن هناك بعض الأشياء الإضافية التي يمكننا تقديمها. أعتقد أنه استنادًا إلى الجدول الزمني الذي طرحته لك اليوم ، من المحتمل أن يكون لدينا حوالي ثلاث جولات من التغييرات من الآن وحتى 30 يونيو لكي تنظر إليها. لذلك سوف نتقدم أكثر من مجرد ما قدمته اليوم. أعتقد أن ما نحاول القيام به هو إعداد خطة العمل لأكثر كثافة ممرات ميدان الحي لحدوثها بعد 30 يونيو ، ولكن معالجة ما يمكن أن نتعامل مع تلك التغييرات المعروفة بين الحين والآخر.

[Bears]: عظيم. فهمتها. هذا مفيد. شكرًا لك. والشيء الأخير هو مجرد أ على تنسيق المذكرة ، أعتقد أن المذكرة رائعة. أعتقد أن هذه العروض رائعة. أعتقد أن مجرد شيء بسيط قد يكون مفيدًا ، على الأقل سيكون مفيدًا بالنسبة لي في تنسيق المذكرة على طاولة الموضوعات. إذا تمكنا من تقسيمها حتى يكون أي شيء يتم النظر فيه في المرحلة الأولى نوعًا ما بمفرده ، أو جدول التغييرات المقترح ، آسف. أي شيء يتم النظر فيه في المرحلة الأولى ، سواء كان ذلك مثل طاولته الخاصة ، ثم أي شيء ربما يتبع ذلك. فقط كن في طاولة ثانية. يمكن أن يظل التنسيق على حاله ، لكنني أعتقد أنه تقريبًا ، كما تعلمون ، إذا كان جدول بيانات Excel ، فسأقوم بفرزها ، ولكن هذا سيكون مفيدًا بالنسبة لي أن أرى نوعًا ما نرى ما نحن عليه القيام بذلك عاجلاً وليس آجلاً ، أو على الأقل التفكير في القيام بذلك عاجلاً وليس آجلاً. ثم أعتقد أيضًا أن ما قد يكون ذا قيمة لتضمينه في مذكرة الوضع وفي مكان ما ، كما تعلمون ، لست متأكدًا لأنني أنظر من خلاله بالضبط من أين سيكون ذلك ، سيكون كذلك ، قبل جدول الموضوعات مباشرة ، أو ربما بعد جدول الموضوعات ، سيتم سحب تلك العناصر التي حددناها بالفعل على أنها بحاجة إلى مزيد من الدراسة. أعلم أن هذا سيكون جزءًا مما نقوم به في رسم الخرائط على مدار الشهرين المقبلين ، لكنني أعلم أننا أجرينا مناقشة في اجتماع حديث حول التضمين ، وإدارة الطلب على النقل ، والربط ، والحاجة إلى دراسة Nexus. وبعد ذلك كنا نتحدث أيضًا ، مع التخطيط للتنمية والاستدامة ، ودراسات الأحياء والمنح المختلفة التي تم طرحها ، تم الحصول على المنح. أعتقد أنه قد يكون من المفيد أن يكون لديك جدول يتضمن هذه العناصر ، فقط حتى نتمكن سوف تأخذك حقًا تعلم أنه من أين نحتاج إلى الخروج والحصول على مزيد من التمويل أو العثور على المزيد من المنح أو لديك فترة ستة أشهر أو 12 شهرًا تعرفها حيث تحدث دراسة ، لذا فإن UM سيكون مجرد تغيير بسيط في التنسيق كن مفيدًا بالنسبة لي أن أرى ، لكن هذا هو ، أنت تعلم أنني متحمس حقًا أم ، وأشعر أن تحديث هذه المذكرات كل أسبوعين ، يعد طريقة رائعة بالنسبة لنا لإبقاءك على معرفة صناديق الفحص والتحقق من العمل وإنجاز العمل لذا شكرا لك

[Emily Innes]: يسعدني إجراء هذه التغييرات. الشيء الآخر الذي كنت أفكر فيه بعد ظهر هذا اليوم هو أنني أحتاج حقًا إلى ترقيم هؤلاء حتى نتمكن من التحدث ، مهلا ، انظر إلى الرقم الخامس في هذا الجدول ، انظر إلى الرقم 32 في هذا الجدول. لأنني كنت أشعر بالإحباط من عدم وجود الأرقام. سعيد جدا لإجراء هذه التغييرات. وبينما نستمر في استخدام هذه المذكرة معًا لمراجعة العملية وأين نحن وأين نحن ذاهبون ، أي اقتراحات أخرى تتمتع بها المستشارون الذي سيجعله أكثر من وثيقة عملية وأسهل في الاستخدام. سعيد بأخذ هؤلاء. لذا أشكرك على هؤلاء. أعتقد أن هذه أفكار رائعة.

[Bears]: عظيم. شكراً جزيلاً. أنا حقا أقدر ذلك.

[Collins]: عظيم. شكرا جزيلا لك ، الرئيس بيرز. شكرا لك ، إميلي. حقا نقدر هذه المناقشة. مجرد زوجين يوضحون أسئلة مني. أريد فقط أن أؤكد أننا نتحدث عنه تقوم هذه اللجنة بمراجعة التغييرات المقترحة على التعاريف في عقدنا القادم في هذه اللجنة. يتضمن جدول الاستخدامات المقترحات أيضًا ، هل هذا صحيح؟

[Emily Innes]: سيكون ذلك صحيحًا ، نعم.

[Collins]: عظيم ، شكرا لك. وفقط ، فإن طريقتي المفضلة في الحصول على المعلومات هي مجرد إعادة صياغة والتأكد من أنني أحصل عليها بشكل صحيح. لذلك أفهم ذلك أم ، على سبيل المثال ، مع جدول الاستخدام ومواقف السيارات ، لا شيء يتغير بالفعل. لا توجد متطلبات اللوائح تتغير. نحن فقط نقوم بتحديث التسميات لجعلها متسقة. هل هذا صحيح؟

[Emily Innes]: هذا صحيح. حاليًا ، يمكنك استخدام الرموز المستندة إلى الحروف ، ونحن فقط نستبدل الحرف بما يشير إليه بالفعل. لذلك قد تكون مسافات لكل وحدة ، لكل موظف ، للقدم المربع. نحن فقط ننقل ذلك إلى الطاولة لتسهيل رؤية كل شيء مرة واحدة.

[Collins]: عظيم. شكرا جزيلا لتأكيد. وأعتقد أن هذا سيكون تغييرًا مرحب به ، كما ذكرنا من قبل. كما تعلمون ، جزء من عملنا ، كما تعلمون ، في النصف أو الثلاثة أرباع هذه العملية ، سننظر أكثر جوهرية ، سنفكر في المزيد من التغييرات الموضوعية على خرائط الحي ، ودمج الأشياء من خططنا المختلفة . وفي حالات أخرى ، نحاول فقط جعل هذه المستندات أكثر وضوحًا وأكثر فائدة بحيث تكون الاستخدامات والتطوير التي نسمح بها بالفعل وأننا نريد أن نشجع على ذلك أسهل في كل من جانب العمل وإلى جانب المدينة. وأعتقد أن هذا يندرج بالتأكيد تحت هذا فئة. مجرد القفز إلى الأمام بسرعة العودة إلى مراجعة خطة الموقع المقترحة. إذا كنت لا تمانع في العودة بسرعة إلى التوصيات التي يحتمل أن تفكر في مراجعة الخطة البسيطة ، المراجعة الإدارية ، البلدية. أنا فضولي ، ما الفرق بين القاصر والإداري؟ هل تفكر في كليهما؟ هذا يبدو لي كما لو أنه قد يكون إما أو ، لكنني أشعر بالفضول للتمييز هناك.

[Emily Innes]: أنا أفكر في ذلك بالفعل. أنا فقط أسحب الشريحة حتى تتمكن من رؤيتها جميعًا. أفكر في مراجعة الخطة البسيطة أو المراجعة الإدارية مثل نفس الشيء. لا يجب أن يكون. يمكن أن يقوم مجلس الأقراص المضغوطة بإجراء مراجعة طفيفة للخطة ، ولكن من أجل التفكير في كيفية تبسيط الأشياء ، أوصي بأن تكون مراجعة خطتك البسيطة ، والتي تعتبر أن مراجعة خطتك البسيطة تكون مراجعة إدارية. بدلا من مجرد المستوى الثاني للوحة الأقراص المضغوطة. وهذا ، مرة أخرى ، إنه ذو شقين. إنه لتقليل بعض حمولة مجلس تنمية المجتمع. لم أقابل أبدًا مسؤولًا ، لم يكن يمانع في تقليل عبء العمل الخاص بهم ، ولكن أيضًا لتسهيل الاستخدامات الأصغر ، الشركات الأصغر للتنقل في النظام. والمضي قدمًا ، ويمكن القيام بذلك على مستوى إداري. لذلك عندما نتحدث في المرة القادمة ، يمكنني تقديم نوع من إيجابيات وسلبيات المراجعة الإدارية مقابل مراجعة الخطة البسيطة لمجلس الأقراص المضغوطة.

[Collins]: عظيم. شكرا جزيلا لتوضيح. أعتقد أن هذا منطقي. ومرة أخرى ، في نهاية تبسيط العمليات وجعل اللغة بديهية حقًا ، أعتقد أن ما نتحدث عنه هنا هو إنشاء عملية مراجعة للخطط البسيطة. بحيث تكون هذه التوصية منطقية بالنسبة لي. أي أسئلة أخرى من المستشارين؟ الرئيس بيرز.

[Bears]: شكرا لك ، كرسي كولينز. قد يكون هذا لاعبًا يسارًا ، لذا خذها بما هو عليه. عندما نتحدث عن مراجعة خطة الموقع ، أعلم أن عملية 40B هي خارج مراجعة خطة الموقع بالكامل ، لكنني أعلم فقط ، كما تعلمون ، أنا أرى عدد المرات التي يجتمع فيها ZBA على 40b ونوع من التفاوض على هذه المشاريع المختلفة. كما تعلمون ، أن بعضهم ، كما تعلمون ، لا يتحدثون إلى العملية أو إلى كيفية التعامل مع ZBA ، لأنني متأكد من أنهم يفعلون كل ما يحتاجون إليه. يبدو الأمر وكأنه مجرد وقت يستغرق وقتًا طويلاً من الوقت الذي تنفقه عليه ZBA. وأنا أعلم أن مشروعًا واحدًا على الأقل حيث قد يكون الوقت محددًا في الإجراءات المستقبلية. وأنا فقط أتساءل عما إذا كان هناك أي شيء ، هل هناك أي شيء يمكننا القيام به في تقسيم إلى جميع أنحاء عملية 40B غير جيدة بأي شكل من الأشكال ، كما تعلمون ، اجعل ذلك يحدث في الوقت المناسب أو عدم وجود ZBA بعد هذه الجلسات ، كما تعلمون ، أربع أو خمس أو ست جلسات اجتماعات على 40 ب. وأيضًا ، سأكون سعيدًا إذا كان لدى الرئيس أو المخرج Hunt أو Planner Evans تعليقات على ذلك. أنا متأكد من أن لديهم أفكارًا حولها أيضًا. وأرفع هذا أيضًا في السياق الذي كان لدينا فقط تطبيق 40B آخر ، لذلك.

[Emily Innes]: لا أعتقد أن هناك أي شيء يمكنك القيام به في تقسيم 40B لأن التصريح الشامل هو عمليته بموجب قانون الولاية. يمكننا أن ننظر إلى هذه العملية بموجب التصريح الشامل ، والتي كما لاحظت للتو ، تمر عبر ZBA ومعرفة ما إذا كانت هناك أي توصيات حول كيفية التعامل مع العملية على مستوى المدينة. هل هناك أفضل ممارسات أخرى؟ لذلك سأكون سعيدًا بالتحدث مع ذلك UH المخرج Hunt ومع السيد Silverstein لمعرفة ما إذا كان هناك شيء يمكن إعادة تنظيمه هناك ولكن على حد علمي لا يوجد شيء في تقسيم نفسه يمكن أن يعالجها ، يجب أن تكون هذه العملية منفصلة وأؤجل إما المخرج هانتر أو السيد سيلفرشتاين لتعليقاتهم أيضًا وسأذهب إليهم حقًا في ثانية ، لكنني أعتقد أنني ربما أكون

[Bears]: لتوضيح ، هل هناك طريقة يمكن أن نخلق تقسيم المناطق من شأنها أن تشجع الناس على السير في طريق مختلف؟ لأنني أعتقد أن سبب وجود 40B والرغبة في الإسكان بأسعار معقولة ، كل هذا رائع. عظيم. ولكن في بعض الأحيان يكون لديك أقل من النتائج المثالية من عملية 40B حيث لا يمكنك الاستخدام المختلط. لا يمكنك القيام بالتخطيط الأكبر. لا يمكنك محاذاة خطة شركات. لذلك هذا النوع من الأشياء أيضًا ، أريد أن أطرح هناك. لكنني سأتوقف. بما أنني ربما يكون الشخص الأقل استنارة في هذا.

[Emily Innes]: سأضيف فقط مستشارًا أنه يمكنك القيام بتقسيم الحوافز ، ويمكن أن يفعل ذلك. يمكن أن يعالج هذه القضايا. لذلك قد يكون ذلك شيئًا يجب مراعاته. وسيأتي ذلك في مناقشاتنا في المرحلة الثانية والمرحلة الثالثة للمربعات ، والممرات والأحياء ، لا سيما ، على ما أعتقد ، بالنظر إلى الخطة الشاملة ، المربعات والممرات ، والتي ستكون مناقشة مناسبة هناك.

[Bears]: عظيم. شكرًا لك.

[Hunt]: سيدتي كرسي. أم. لذلك سأقول أن ZBA لدينا يختار أن يكون دقيقًا جدًا في هذه كنت ترغب في رؤية هذه المباني تمر من خلال مراجعة خطة الموقع. لذا ، فإنهم يمرون بجميع خطوات مراجعة خطة الموقع لأنهم يرغبون في رؤية هذه المشاريع المبنية هي أفضل ما يمكن أن تكون في ميدفورد. ولكن هذا هو اختيار الكرسي ليكون دقيقًا تمامًا كما هو. ليس من شرط في الواقع أن يعقدوا الكثير من الاجتماعات وأن يكونوا هذا شاملًا. فقط ليكون.

[Clerk]: يمين.

[Hunt]: بموجب القانون ، يتعين عليهم إكمال المراجعة بحلول 180 يومًا. إنهم يختارون نوعًا ما لاتخاذ ذلك ، وفي الأول استغرق الأمر وقتًا أطول من ذلك لأسباب متنوعة ، بما في ذلك بعض التأخير في الواجهة الأمامية من قبل مقدم الطلب. لذلك ، أود فقط أن أقول إن هذا ليس هو القانون الذي يتطلب هذا الاجتماعات العديدة أو لهم أن يأخذوا هذا المشروع لفترة طويلة. أم ، لقد تحدثنا بالفعل إلى مطوري الإسكان الآخرين المهتمين. وفي المنطقة بشكل عام وبعضها هو أن ما يريدون القيام به حقًا لا يسمح به في ظل تقسيم المناطق الحالي مثل العائلة المتعددة في هذا الموقع ، أو الاستخدام المختلط في الطابق الأرضي مع السكن فوقه. مثل هذه الأشياء غير مسموح بها حاليًا. وهكذا ، فإن بعض هذه المراجعة ، والمراجعة ، والنظر إلى Mystic Ave وبعض المجالات الأخرى للنظر في التغيير والتقسيم ، من شأنه أن يساعد في ذلك. لدينا الآن ميناء آمن. لذلك لمدة عامين ، لا يمكننا الحصول على المزيد من تطبيقات 40B جديدة. الشخص الذي تم تقديمه للتو الذي يفتح في الواقع جلسة الاستماع العامة الأسبوع المقبل. أم ، تم تقديمها تقنيًا في عام 2020 ، وبالتالي ، فهي قبل أن يكون لدينا ميناء آمن. اممم ، لذلك إذا كان هناك 40bs أخرى تتقدم ، فسيكون ذلك بمثابة 40B ودودًا لأنه ، على سبيل المثال ، إذا كان هناك موقع في الواقع ، فإننا نتفق جميعًا ، سيكون موقعًا جيدًا لمبنى متعدد الأسر ، أم ، لكن غير مسموح به تحت تقسيم المناطق ، فقد يكون أحد المسارين هو PPD ، ولكن قد يكون هناك مسار آخر هو 40B يمكن أن يمروا به. وإذا كنا نفعل ذلك بطريقة أكثر تبسيطًا ، فسيكون الأمر أسهل قليلاً. أعتقد أن بعضًا من هذا هو أن لوحة تقسيم المناطق موجهة نحو مفصلة للغاية. عادة ، إنها لوحة مدفوعة قانونًا. وعادة ما يحدث هذا القطعة منه بالفعل تحت مراجعة خطة الموقع. لقد كان لدينا عدد من المباني التي ستحصل على ثلاثة أو أربعة اجتماعات لمراجعة خطة الموقع للوصول إلى هذه العملية ، على الأقل. أقصد ، حتى أعتقد أن سالم ستريت كان لديه ثلاثة أو أربعة بالفعل. لذلك نحن نحاول ، نعم ، أعتقد أن هذا يكفي. أشعر أن هناك شيئًا آخر سألت عنه ، لكن.

[Bears]: أعتقد أن وجهة نظري هي ، يبدو أننا يمكن أن نفعل تراكبًا أو PDD أسرع مما نستطيع. ومرة أخرى ، فهمت سبب قيام ZBA بذلك على الجانب 40B ، لأنه خارج تقسيم المناطق تمامًا ، ولكن يبدو أنه أقل من الإجرائي المثالي. نعم. إنه خطأي حقًا ، ورميها هناك.

[Scott Vandewalle]: ومرة أخرى ، في تجربتي في المجتمعات الأخرى ، هذا نوع من نفس التنسيق الأساسي المتبع. إنه نوع من القسم التخطيط الذي يقوده 40B ، لكنه لا يزال ZBA لأن هذا هو في الأساس ما هو تصريح شامل. أنت تتجمع خطة الموقع أعلى عملية موافقة ZBA وجمعها كلها ، واحدة للعملية الأكثر كفاءة من الناحية النظرية. لذلك أصبحوا نوعًا من مجلس تطوير مجتمع خطة موقعك. وهذا ما يسحب هذه الأشياء. لكن تلك التي رأيتها من قبل ، هذا نوع من ما يحدث.

[Collins]: شكرًا لك. كنا نتوقع الليلة الماضية. يجعلني أفكر في الفكين في كل مرة. شكرا لك يا مفوض. التعرف على المحامي سيلفرشتاين.

[Silverstein]: أوه ، شكرا لك ، سيدتي رئيس ، رئيس. أظن أن الشيء الوحيد الذي سأضيفه متابعًا ، كنت أذكر عملية PDD ، والتي أعتقد أنها حقًا تقسيم الحوافز الذي أشار إليه إميلي. وقد رأينا أنه يعمل حتى الآن لأنه يقدم آلية لا ، كما تعلمون ، ليس بدون الخطوات الإجرائية ، إنها أقل تعقيدًا من الذهاب والحصول على خطاب الأهلية للمشروع وتجاوز عملية تصريح المؤتمر وتوفر المزيد من المرونة. ولذا أعتقد أن هذا أظهر نفسه في وقت قصير جدًا ليكون أداة مفيدة للغاية وأداة تعاونية أكثر من 40 ب. وأعتقد أنني سأطرح فقط الاحتمال الآخر لفرط تقسيم 40R ، وهو ما يوفر الحوافز للمطورين والمدينة للظروف المناسبة للمختلط باستخدام أو سكني متعدد الأسر. وهذا أيضا عملية أكثر تعاونا. هذه هي عملية تقسيم المناطق كما هي PDD. لذا ، بينما أتفق مع إميلي على أنه لا يوجد شيء يمكنك فعله حقًا للتأثير على عملية 40B في تقسيم المناطق ، هناك فرص لخلق تقسيم المناطق التي ربما تعطي طريقًا آخر للمطورين.

[Collins]: شكراً جزيلاً. أعتقد أن هذه النقطة تؤخذ جيدًا. ومن المهم أن نضع في اعتبارك أن نقدم التقدم نحو المربعات والممرات والأحياء جزء من هذه العملية في المرحلة الثانية والمرحلة الثالثة ، كيف يمكننا بشكل أساسي ، أعتقد أن الكثير مننا الهدف المشترك هنا هو كيفية إنشاء تقسيم المناطق التي تتماشى مع الاستخدامات التي يريدها المقيم ، وهذا يسهل علينا أن نأخذ المطورين في التطوير الذي نريدهم حقًا القيام به في المدينة. شكرًا لك. لا توجد تعليقات أخرى على هذا الوقت ، سأتحول نحو نوع من الملخص. أوه ، المخرج هانت.

[Hunt]: أردت فقط أن أطرح سؤالًا آخر حول العناصر التي كانت في هذه القائمة فقط للتأكد من أننا جميعًا نفهم نفس الشيء. القسم الخاص بلغة المراجعة الإدارية البلدية. من أرغب في رؤيته هو أن معالجة التوصية التي تدور حول وجود عقارات بلدية ، تكون المشاريع البلدية منفصلة عن تقسيم المناطق ولكن يجب مراجعتها ولكن لا تخضع للاختبارات نفسها ، كما تعلمون ، إذا لم تقابلها في Zoning . هل هذا ما يدور حوله هذا القسم؟

[Emily Innes]: نعم ، أفهم أن المدينة كانت تتطلع إلى القدرة على الحصول على مراجعة عامة وبالتالي منتدى عام للمشاريع البلدية. لكن ليس بالضرورة كما تشير ، المخرج هانت ، لا يفرض قيود تقسيم المناطق التي لن تكون في مشروع بلدية. يتعلق الأمر بإنشاء هذا المنتدى ، هذه الفرصة للمناقشة وتلك الفرصة للحصول على معلومات للجمهور. لتلك المشاريع.

[Hunt]: إن فهمنا في مكتب التخطيط الآن ، تخضع العقارات البلدية والمباني البلدية للتقسيم. وإذا أرادوا ، على سبيل المثال ، انتكاسات مختلفة ، سيتعين عليهم اجتياز اختبار التباين في ZBA. لذلك أردت أن أتأكد من أنه من خلال هذه اللغة ، من الواضح ، لأنه تم لفت انتباهي إلى أن هذا ليس في الواقع كيفية عمله في معظم أو العديد من البلديات ، وأن المباني البلدية لا تخضع للتقسيم. لذلك أردت فقط أن أتحقق من أنه إذا احتجنا ، فربما يكون ذلك سؤالًا لمحامي سيلفرشتاين للمراجعة ، أنه إذا كنا بحاجة إلى تحديث أي لغة أخرى للتأكد من أنها واضحة ، لأنه حتى الآن ، مثل المهندسين المعماريين لدينا على مقر الإطفاء على سبيل المثال ، شعروا أنهم كانوا محتجزين لقيود تقسيم المناطق في تقسيم المناطق في ميدفورد ، لأنهم لم يروا أي شيء باللغة التي تقول إن مقر الإطفاء الجديد لن يكون كذلك.

[Silverstein]: يمكنني التحدث إلى ذلك. لذلك هناك العديد من مراسيم تقسيم المناطق البلدية واللوائح التي لها إعفاء إما جزئيًا أو كاملًا للاستخدامات والخصائص البلدية. ذاكرتي ، وأنا فقط ألقي نظرة سريعة ، هي أن هناك إعفاء من بعض معايير أداء التصاريح الخاصة لاستخدامات البلدية الآن في مرسوم ميدفورد ، ولكن لا يوجد ملف إعفاء UH الأوسع من UM من تقسيم المناطق وأنت تعلم أنني من الواضح أن مشاريع UM التعليمية تستفيد من تعديل Dover ولكن بخلاف ذلك الأمر تمامًا أه ، مدى رغبة المدينة في إعفاء مشاريعها الخاصة من لوائح تقسيم المناطق. لذا ، هذا قرار سياسي. من السهل بما يكفي لكتابة إعفاء أوسع. وأود أن أقول ، دعنا بالتأكيد نضع ذلك في قائمة الأشياء التي يجب مناقشتها.

[Collins]: شكرًا لك. خدمة المحامي. نقدر ذلك. وأعتقد أن ، أم ، يجب أن نضيف ذلك بالتأكيد إلى قائمتنا العناصر التي يجب التحقق منها والعودة إلى إما في الاجتماع الثامن أو في الوقت المناسب للتأكد من أنه إذا تم معالجة هذا من خلال تغييرات اللغة إلى المراجعة البلدية ، فإنه يتسق في مكان آخر عبر مراسيم تقسيم المناطق لدينا. شكرا لك على اتباع النهج الأول في ذلك. لذلك لدينا حوالي خمس دقائق حتى يجب أن نأخذ عطلة في هذه اللجنة حتى تتمكن لجنة الأشغال العامة من استخدام هذه المساحة حتى حوالي الساعة 7.30 ، وبعد ذلك سنعيد في هذه اللجنة. لذلك أريد فقط أن أحاول أن ألخصنا بسرعة في نهاية هذا الموضوع.

[Jim Lister]: لدينا سؤال من المقيم.

[Collins]: شكرا لك ، المستشار سكاربيلي. أرى أنني سأصل إليه في ثانية واحدة فقط. شكرا جزيلا لك على وضع علامة على ذلك. أريد فقط أن أتأكد لرسم الخرائط وخريطة تقسيم نظم المعلومات الجغرافية. إميلي ، هل نتوقع أنه في المرة القادمة أو مجرد تحديث لمذكرة الوضع مما يجعلنا أقرب إلى تلك المقترحات؟

[Emily Innes]: مجرد تحديث إلى الحالة ، سيدتي كرسي.

[Collins]: عظيم. شكراً جزيلاً. لذلك سوف نذهب بسرعة إلى غاستون. مجرد اسم وعنوان للسجل ، من فضلك. وطلبت منك أن تضعف في التكبير.

[Fiore]: شكرا لك يا سيدتي كرسي. Gaston Fiore ، 61 Stickney Road. كنت أتساءل فقط ، وأنا أعلم أن سومرفيل لديه مرسوم زراعي حضري حيث ، على سبيل المثال ، ينظم ، من بين مجموعة من الأشياء الأخرى ، حتى الحفاظ على الدجاج والنحل. أعلم أن ميدفورد لا يسمح بحفظ الدجاج. لذلك كنت أتساءل فقط ما إذا كان من المنطقي ، على الرغم من هذا المرسوم ، تبرز تجديد المرسوم للنظر في شيء ما على غرار ما لدى سومرفيل. أعتقد أنه سيكون من المثير للاهتمام للغاية أن يسمح للبعض ، كما تعلمون ، إلى حد ما ، بمشاريع الزراعة الحضرية. وأردت فقط التأكد من أنه إذا كان هذا هو الوقت الأكثر كفاءة للنظر في شيء كهذا ، فإن مجلس المدينة يأخذ هذا في الاعتبار والنظر حتى نتمكن من الحصول على شيء مشابه لما يمتلكه سومرفيل. شكرا جزيلا لك يا سيدتي كرسي.

[Collins]: شكرا جزيلا لك على هذا التعليق. نحن نقدر لك تقديمها في وقت مبكر من العملية حتى نتمكن من التأكد من أن هذا شيء نناقشه مع مستشار تقسيم المناطق لدينا ، وسنكون بالتأكيد محادثة حول ذلك ونرى أين يمكن تداوله ومناقشته. أعلم أن هذا في مصلحة المستشار كالاهان.

[SPEAKER_04]: أردت فقط أن أشكركم على هذا التعليق وأقول إن المستشار تسينج وأنا نناقش السماح للدجاج في المدينة.

[Collins]: شكرا لك ، المستشار كالاهان. هل هناك أي تعليقات أخرى ، وأسئلة من هذا الوقت من أفراد الجمهور ، والمستشارين ، وموظفي المدينة ، والمنتسبين قبل أن نأخذ حوالي 30 دقيقة من العطلة؟

[Bears]: انظر ولاحظ أن هذا الاستراحة للعمل العام. فهمتها.

[Collins]: نعم. ولمجرد إعادة الاسترخاء ، سنعيد الاستمتاع بعد لجنة الأشغال العامة ، UM ، على صافي ، أم ، نفس التكبير ، نفس القناة. نحن نأخذ عطلة موجزة للسماح لهذه اللجنة. أم ، شكرًا جزيلاً لك ، إميلي وشركاء ، آه ، موظفي المدينة لكونك معنا الليلة. ومرة أخرى ، بالنسبة لأفراد الجمهور ، UM ، سنقوم بإعداد بعد لجنة الأشغال العامة لتدريبات الإسكان بأسعار معقولة من شراكة الإسكان الجماعي. هل لدي اقتراح في العطلة؟ هل لدي ثانية في حركة العطلة؟ ثانية. بناءً على اقتراح العطلة من قبل المستشار كالاهان ، الذي أعاره الرئيس بيرز. السيد كاتب ، عندما تكون جاهزًا.

[Clerk]: أليسيا.

[SPEAKER_04]: على لفة دعوة للعطلة. المستشار كالاهان. نعم. الرئيس فيريس. نعم. مستشار ليمينغ. نعم. المستشار سكاربيلي.

[Jim Lister]: نعم.

[SPEAKER_04]: نائب الرئيس كولينز.

[Collins]: نعم. خمسة لصالح ، عارض الصفر. الاجتماع راحة وسوف يعيد. كل الحق ، يتم إعادة لجنة التخطيط والسماح بموجب هذا. شكرًا جزيلاً على تحملنا معنا خلال فترة راحة سريعة وقصيرة لتولي اجتماع لجنة الأشغال العامة ، والآن عدنا. سوف نسمع من شراكة الإسكان الجماعي ومخطط الإسكان ، أديتي ، على 24083 والتدريب على الإسكان بأسعار معقولة. سأسلمها إلى أديتي لتقديم ضيوفنا ، ويرجى أن تتردد في أخذها بعيدًا.

[Mogul]: مساء الخير. هذا المساء لدينا معنا Karsten Snow-Eckelberg و Laura Schufeld من شراكة الإسكان في ماساتشوستس ، وهي منظمة إسكان غير ربحية غير ربحية. سيعطينا Karsten و Laura عرضًا تقديميًا يغطي الحاجة إلى الإسكان بأسعار معقولة في ميدفورد ، والمنطقة ، وعبر ماساتشوستس. سيتضمن العرض التقديمي أيضًا نظرة عامة أساسية على تمويل تطوير الإسكان بأسعار معقولة وكيف يمكن للسياسات البلدية تنفيذ الجدوى المالية. بالإضافة إلى ذلك ، سوف يستكشف العرض التقديمي الموارد والفرص المحلية للمجتمعات لتشجيع السكن الإنتاجي. انتهى إلى كارستن ولورا. ومرحبا بكم في ميدفورد.

[Laura Shufelt]: شكرا لك على هذه المقدمة الرائعة. دعونا نرى. ستشارك كيرستن شاشتها. لذا أشكركم على وجودنا الليلة. مرة أخرى ، اسمي لورا شوفيلد. أنا مدير المساعدة المجتمعية في شراكة الإسكان الجماعي. شراكة الإسكان الجماعي هي وكالة شبه حكومية تتمثل مهمتها في العمل مع المجتمعات لإنشاء حلول مبتكرة للسياسة والتمويل التي توفر منازل بأسعار معقولة وحياة أفضل لأفراد ماساتشوستس. ونحن نفعل ذلك بعدة طرق. لدينا فريق المساعدة المجتمعية ، وهو فريقنا الخارجي الذي يدخل المجتمعات ويوفر المساعدة الفنية ، واستراتيجيات للإسكان والتخطيط الميسور التكلفة. قسم الإقراض لدينا هو الخبز والزبدة لدينا ، ويستخدمون مصادر خاصة لـ من مصادر رأس المال الخاصة لتوفير الرهون العقارية الدائمة على المدى الطويل للسكن بأسعار معقولة. الرهن العقاري واحد هو برنامج مشتري المساكن لأول مرة يدار من خلال البنوك المحلية. هذا هو برنامج مشتري المنازل لأول مرة في ماساتشوستس. وأخيراً ، يقوم مركز بيانات الإسكان بجمع وتحليلات ومشاركة المعلومات لإنشاء السياسة الفعالة. وعدد قليل من الأشياء التي يقوم بها فريق المساعدة المجتمعية ، ورش العمل والدورات التدريبية ، والمساعدة الفنية. نحن نساعد المجتمعات وسلطات الإسكان التي لديها فائض الأراضي التي يرغبون في التخلص منها من أجل الإسكان الميسور. نساعدهم على القيام بالتطوير المسبق ونطلب المقترحات للتخلص منها. ولدينا أيضًا موارد ومنشورات حول مجموعة متنوعة من مواضيع الإسكان بأسعار معقولة. حتى اليوم ، الليلة ، سأقول الليلة ، سنتحدث عن قصة البيانات. إذن ما هي حاجة الإسكان الميسور التكلفة ، واللاعبين الرئيسيين في ماساتشوستس في مساكن بأسعار معقولة ، ومصادر تمويل للسكن بأسعار معقولة في ماساتشوستس ، وكيف يتم توزيع ذلك ، والآثار على تكلفة توصيل السكن ، حواجز الطرق لتطوير الإسكان وفرص الإسكان. سنفعل القليل من فريق العلامات ، لكن ليس كثيرًا ، لكنني سأسلمها إلى Karsten الآن

[Carsten Snow-Eikelberg]: عظيم ، شكرا لك ، لورا. يبدو أن لدي الميكروفون في المكان المناسب. لذا أولاً ، أشكركم جميعًا مرة أخرى على وجودنا هنا هذا المساء. مرة أخرى ، اسمي كارستن. أنا كبير مسؤولي التطوير العقاري في فريق لورا في MHP. لبدء المحادثة ، أردنا التحدث عن كيفية تحديد حدود معقولة وبأسعار معقولة. لذلك نحن نميل إلى التحدث عن رأس المال مساكن بأسعار معقولة مقابل القليل من الإسكان بأسعار معقولة. القليل من الإسكان بأسعار معقولة ، يمكن لأي شخص أن يعيش هناك ، إنه مجرد صفقة رائعة حقًا وبأسعار معقولة للشخص الذي يعيش هناك. رأس المال هو الإسكان الميسور التكلفة ، كما نسميه بشكل غير رسمي ، هو السكن الذي يتم تمويله ببرامج معينة ، ومصادر تمويل ، ولديه قيود وأنظمة خاصة على ذلك. وعلى وجه الخصوص ، يجب على السكان الذين يعيشون هناك أن يفيوا ببعض حدود الدخل ، وفي المقابل ، يتم وضع إيجارهم بمبلغ معين. ميدفورد في بوسطن وكامبريدج ومنطقة كوينسي متروبوليتان الإحصائية والولايات المتحدة يضع وزارة الإسكان والتنمية الحضرية حدود الدخل والإيجارات للمناطق الإحصائية في جميع أنحاء البلاد بناءً على سياق وخصائص داخل تلك المناطق. ومن خلال مقارنة هذه الحدود وحدود الإيجار للبيانات ، وبيانات الإسكان في المنطقة ككل ، يمكننا حقًا الحصول على صورة لما هي مشكلات القدرة على تحمل التكاليف. حتى هنا يمكنك رؤية حدود 2024 التي خرجت للتو لمنطقة بوسطن وكامبريدج ومترو كوينسي. و AMI 100 ٪ للمنطقة أقل بقليل من 150،000 دولار. والانخفاض ، يمكنك رؤية مستويات مختلفة من دخل المنطقة المتوسطة التي يتم تحديد مستويات الإيجار اعتمادًا على القدرة على تحمل تكاليف المشروع ، بدءًا من الدخل المنخفض إلى دخل منخفض للغاية. وعندما نتحدث عن الإيجارات بأسعار معقولة ، هناك طريقتان مختلفتان يتم حساب الإيجار بأسعار معقولة واستخدامه في المشروع. لذلك يمكن أن تكون نسبة مئوية من الدخل الفعلي للمقيم ، وهي الصيغة المستخدمة عندما تكون دعم قسيمة الإسكان أو في برامج الإسكان العام. لذلك في هذه الحالة ، يدفعون نسبة مئوية محسوبة من دخلهم الفعلي ، ويتم تعديلها إذا ارتفعت دخلهم. مصدر الدعم ، عادةً ما تكون الحكومة في هذه الحالة ، ستدفع الباقي لتعويض الإيجار لجعل ما يكفي لتشغيل تلك الوحدة. على الجانب الآخر ، يتم حسابها كنسبة مئوية من الدخل النظري. وهكذا هو الحال في معظم برامج الإسكان على مستوى الولاية ، وكذلك الائتمان الضريبي للإسكان ذي الدخل المنخفض ، والتي سأدخلها في بضع دقائق. يتم حساب هذا على افتراض أ تقارب 30 ٪ من المقيم النموذجي في تلك الوحدة ، ويتم توج الإيجار وفقا لتلك الصيغة. لذلك ، قد ينتهي المستأجر الذي يتأهل إلى دفع أكثر من 30 ٪ ، لكن إيجاره لن يرتفع أبدًا إذا لم ترتفع دخلهم. حتى الآن للحصول على أكثر تحديدا في ميدفورد. لذلك رأينا كيف تبدو الدخل بأسعار معقولة وأدارات بأسعار معقولة من الحساب لمنطقة بوسطن كامبريدج ترينيتي. مع إلقاء نظرة على تحليل سريع لمبيعات المنازل ، نتحدث الآن عن أسعار المنازل. خلال العام الماضي في ميدفورد ، تم بيع 217 منزل تقريبي. كان متوسط ​​سعر البيع 835،000 دولار. متوسط ​​سعر قدم مربع 484 ، وهذا يترجم تقريبًا إلى دفع رهن عقاري شهري قدره 4800 دولار شهريًا. وبالمثل ، إذا نظرنا إلى الإيجارات الحالية للطلب في السوق ، يمكنك أن ترى أن غرفة نوم واحدة تبلغ حوالي 2800 دولار ، على طول الطريق حتى ثلاث غرف نوم لأكثر من 5000 دولار بقليل. لذلك ، يمكنك أن ترى الفرق في كيفية حساب الإيجارات التي ستكون ميسورة التكلفة لخفض الدخول مقابل ما هو موجود في السوق الآن. كما ذكرت لورا ، فإن مركز بيانات الإسكان و MHP لديه الكثير من الأدوات والتقارير الرائعة حقًا التي وضعها في البحث عن تكاليف السكن عبر الكومنولث ، وواحد على وجه الخصوص هو Datatown. وهذا هو المكان الذي بدأت فيه في سحب بعض المعلومات لـ Medford. لذلك على Datatown ، موقع الويب الموجود في الأسفل ، أو يمكنك الانتقال إلى MHP.NET والعثور على Datatown. يمكنك الدخول وتحديد أي مجتمع في الكومنولث والحصول على مجموعة كبيرة من البيانات الديموغرافية والإسكان الحديثة للغاية حول هذا المجتمع ، كما أنه يولد رسومات مثل هذا. لذا ، بالإضافة إلى النظر في الأرقام الفعلية ، يمكنك أن ترى هنا أن مقارنة عن مقدار الأسر المستأجرة والأسر التي تدفع شهريًا مقابل تكاليف السكن. لذلك يمكنك أن ترى أنه في هذه الحالة ، يدفع ما يقرب من 50 ٪ من المستأجرين و 80 ٪ من مالكي المنازل في ميدفورد أكثر من 2000 دولار في الشهر لتكاليف السكن. وعندما نفكر في مقدار إنفاق الأسرة شهريًا على تكاليف السكن ، نناقش بعد ذلك عبء التكلفة على تلك الأسرة. لذا فإن الأسرة تعتبر عبئًا على التكلفة إذا كانت تنفق أكثر من 30 ٪ من دخلها على السكن ، ويعتبرون مثقلين بشدة إذا كانوا يدفعون أكثر من 50 ٪ من دخلهم على السكن. لذا ، كما ترون من هذا الرسم البياني من Datatown ، عادة ما تميل الأسر المستأجرة إلى أن تكون أكثر عبءًا من الأسر المالك في ميدفورد. وتجدر الإشارة إلى أن تعريفات عبء التكلفة ترتبط فقط بتكاليف السكن. لذلك لا يأخذ في الاعتبار العوامل الأخرى مثل رعاية الأطفال أو تكاليف الغذاء أو النقل التي قد تؤثر أيضًا على قدرة الأسرة على دفع فواتيرها. لذا ، فقد رأينا صورة صغيرة لقضايا القدرة على تحمل التكاليف ، وأنا متأكد من أنها ليست مفاجأة لأي شخص يعيش في ميدفورد أو بوسطن الكبرى. وسؤال أكبر نتحدث عنه هو ، كيف وصلنا إلى هنا؟ هناك العديد من العوامل التي أدت إلى الوضع الحالي للسكن في بوسطن الكبرى. لكن بعض العناصر الرئيسية للاتجاهات هي الافتقار إلى العرض الإجمالي للوحدات السكنية والأسعار والإيجارات التي تفوق الدخل ، وتكلفة متزايدة لتطوير الإسكان ، وعلى وجه الخصوص ، تكلفة متزايدة لتطوير السكن المقيد بالدخل ، رأس المال ، بأسعار معقولة. هذا مخطط من تقرير حديث أن شراكة الإسكان الجماعي تسمى بناء الزخم ، وهذا يوضح خط الاتجاه لوحدات السكن الجديدة المسموح بها سنويًا في ماساتشوستس منذ الستينيات. وهكذا يمكنك أن ترى مع وصولنا إلى الثمانينات والألفينيات من القرن الماضي ، في حين أن هناك القليل من الارتفاع من عام 2010 ، فهو ليس في أي مكان بالقرب من المكان الذي كان عليه. وهكذا عندما نتحدث عن نقص العرض ، من وحدات السكن إلى جانب ما نتوقعه في اتجاهات الوظائف والزيادات السكانية ، فإنه لم يواكب المكان الذي نتوقع أن نكون فيه. وبالمثل ، مرة أخرى ، مخطط من Datatown. هذا هو ميدفورد محدد والخطوط المنقطة هي الدولة والأزرق هو ميدفورد. حتى تتمكن من رؤية تصاريح ميدفورد اتبعت خط اتجاه مماثل. ومع ذلك ، في عام 2014 أو في وقت لاحق ، كان لدى ميدفورد بالفعل قفزة تفوقت على الدولة قليلاً. لذلك يحدث أكثر قليلاً في ميدفورد. كما ذكرت ، أيضًا ، رأينا الدخول لا مواكبة الأسعار والإيجارات. لذلك في هذا الرسم البياني من بطاقة تقرير الإسكان الكبرى في بوسطن ، فإنه يظهر نسبة الأسعار إلى متوسط ​​الدخل في المناطق الحضرية المختلفة. وبوسطن موجود في الوسط في الخط الأزرق. وحوالي عام 2018 ، وهو آخر مرة تم فيها أخذ ذلك ، كان متوسط ​​سعر المنزل حوالي خمسة أضعاف الدخل المتوسط. لذلك عندما تفكر في حقيقة أن هذا هو سعر كبير ، وتحتاج أيضًا إلى الحصول على دفعة مقدمة كبيرة مع ارتفاع أسعار الفائدة ، فإنها تضع ملكية للمنزل في متناول الكثير من الناس في مترو بوسطن ، والتي بدورها أيضًا الذهاب إلى الضغط على سوق الإيجار لأنهم غير قادرين على الوصول إلى سوق ملكية المنازل. وأخيرا ، آخر قطعة. في حين أن هناك العديد من الأسباب التي تجعل من الأسباب أكثر تكلفة لتطوير مساكن بأسعار معقولة. أحد الأشياء التي حدثت مؤخرًا خلال الوباء وبعدها هي قفزة كبيرة في تكاليف البناء ، ولست متأكدًا مما إذا كان أي شخص ألقِ نظرة على مقالة Globe الأخيرة في ديسمبر ، وهناك أداة رائعة حقًا توضح كيف تؤثر تكاليف البناء على مدى تكلفة وحدة التكلفة وكيف يمكنك بناءها. ولكن حتى عندما نرى أن خط الإيجارات الأزرق يرتفع لأعلى ، فإن خط البناء يرتفع إلى أعلى ، مما يعني بشكل عام أن الأمر يتطلب المزيد من الموارد لبناء نفس الوحدة ، مما يعني في النهاية مساكن أقل بأسعار معقولة. وسأقوم بتمريرها إلى لورا.

[Laura Shufelt]: لم نقول في البداية ، ولكن إذا كان لديك أسئلة ونحن نذهب ، فلا تتردد في مقاطعةنا أو طرحها. لذلك سوف أتوقف وأتردد فقط. تمام. إذن من هم اللاعبون الرئيسيون في تطوير الإسكان بأسعار معقولة في ماساتشوستس؟ أولاً ، بالطبع ، وزارة الإسكان والتنمية الحضرية على الجانب الفيدرالي. ثم على جانب الولاية ، المكتب التنفيذي للإسكان والمجتمعات الصالحة للعيش. ثم جميع الكوازارات ، وكالة تمويل الإسكان في ولاية ماساتشوستس التي تمر بالشراكة الممتازة ، MHP ، شراكة Masshousing. تقوم التطوير الجماعي ببعض الإسكان ثم CDAC ، وهي شركة مساعدة التنمية الاقتصادية المجتمعية ، والتي تقوم في المقام الأول بإسكان داعم ، ويتم تمويل الإسكان الداعم. ثم على الجانب المحلي ، يعتمد ، بالطبع ، على المدينة والبلدة التي أنت فيها ، ولكن الأقسام التخطيط والتقسيم تساعد بالتأكيد في المعلومات و نقل بعض السياسات على طول. توفر لجان الحفاظ على المجتمع حولها تمويلًا للسكن ، ويتعين عليهم تخصيص 10 ٪ من الإيصالات السنوية للإسكان الميسور في شروطهم ، الإسكان المجتمعي. لقد ساعدت شركة Medford التي تتمتع بها Medford ، التي لدى Medford ، والتي ساعدها زميلنا ، Shelly Gehring ، التي في فريقنا ، في بدء الأمور معهم والنظر إلى الأهداف. تتورط الحكومات المحلية ، وسلطات الإسكان المحلية ، بالطبع ، لاعب في الإسكان المحلي بأسعار معقولة ، سوق. ثم المطورين من أجل الربح أو غير الربحية ويشمل ذلك رعاة التطوير والمستثمرين والمهندسين المعماريين والمقاولين والكثير من الاستشاريين المختلفين الذين يساعدون جميعهم في صنع أعمال الإسكان بأسعار معقولة. سأتحدث قليلاً عن مصادر الدعم الموجودة هناك حتى تتمكن من الحصول على القليل من النكهة حول كيفية تجميع مشاريع التنمية ، ومشاريع تطوير الإسكان بأسعار معقولة. الموارد الفيدرالية ، الائتمان الفيدرالي منخفض الدخل من ضريبة الإسكان التي تحدث عنها Karsten هي أكبر مصدر للأموال للتمويل أو لتطوير مساكن الإيجار بأسعار معقولة. أموال البرنامج المنزلي هي أيضا فيدرالية. يأتون عبر الدولة ويأتون من خلال اتحادات ومدن وبلدات فردية أيضًا. يتم تمويل موارد الدولة من خلال مشروع قانون سندات الإسكان في الولاية. قد تعلم أن هناك فاتورة سندات إسكان جديدة مقترحة بقيمة 4.1 مليار دولار هناك المجلس التشريعي لتمريرها ، عبرت الأصابع. لذلك في ولاية ماساتشوستس ، لدينا أيضًا اعتمادات ضريبة الإسكان ذات الدخل المنخفض في الولاية التي يمكن أن تعود إلى الاعتمادات الضريبية الفيدرالية. ثم كل ما تبقى من هذه الديون اللينة التي يمكن إضافتها إلى برنامج لدعمهم جميعهم مختلفون المعايير من أجل استخدامها ، من أجل الحصول على تمويل من قبلهم ، ويمكن إضافة بعضها. لديك عادة أكثر من مصدر واحد. في الآونة الأخيرة ، رأينا ثمانية أو تسعة و 10 مصادر حتى يتسنى لمشروعنا الحصول على ما يكفي من التمويل للمضي قدمًا.

[Leming]: نعم شكرا لك. لقد قمنا مؤخرًا بتأسيس صندوق استئماني للإسكان بأسعار معقولة في العام الماضي ، وهو ما يزيد عن 30 عامًا بعد فوات الأوان ، لكن هل هناك أي ، ما هي المصادر المعتادة للدخل لصناديق الاستئمان في الإسكان بأسعار معقولة التي تعرفها حتى الآن؟ لقد حددنا بعضًا من المحتمل ، إذا استمرت رسوم التحويل ، فقد تكون هذه أموال CPA ، وكنا نعمل على رسوم الارتباط. هل هناك أي مصادر أخرى مشتركة للتمويل يمكنك التفكير فيها؟

[Laura Shufelt]: سأقول أن هناك مصادر غير شائعة. لذلك ، بناءً على المنطقة ، أنا من الرأس وعلى الرأس ، إذا جاء المشروع الذي له تأثير إقليمي ، وبالتالي فإن كمية كبيرة من الوحدات بأسعار معقولة ، والمدن المحيطة بها ، سيذهب المطور إلى المدن المحيطة ويل احصل على موارد من تلك المجتمعات أيضًا ، وعادة ما تكون 100000 دولار لكل منها وسيذهبون إلى أربعة أو خمسة. لذلك يحدث فرقا. هذا غير نمطي ، ولكنه نموذجي على الرأس والكتلة الغربية ، حيث لا يوجد الكثير الذي يحتوي على CPA هناك ، ولكن بالنسبة لأولئك الذين يفعلون ذلك. هناك اثنين من المجتمعات التي لديها أبراج الخلايا على الأراضي العامة ، والإيجارات أو الإيجارات ، إيرادات تأجير من ذلك إلى ثقتهم في الإسكان.

[Leming]: كثير- آسف ، ماذا؟ أبراج الخلايا؟ أبراج الخلايا.

[Laura Shufelt]: نعم. تستخدم العديد من المجتمعات جزءًا من رسوم الإيجار قصيرة الأجل. إيرادات الإسكان بأسعار معقولة. بالنسبة للثقة ، ما يصل إلى 50 ٪ منهم في بعض المجتمعات ، وخاصة المجتمعات الساحلية ، تلك المجتمعات الموسمية ، ولكن ما يصل إلى 10 أو 15 ٪ يحدث فرقًا. يوجد في Provincetown 50 بلدة أخرى حولها حوالي 10 أو 15.

[Leming]: قلت رسوم الإيجار؟

[Laura Shufelt]: الإيجار على المدى القصير.

[Leming]: حسنًا ، رسوم الإيجار على المدى القصير. نعم ، airbnbs. حسنًا ، هذا شيء يمكننا القيام به قانونًا هو رسوم Airbnbs مثل 50 ٪ لوضعها في ثقة الإسكان بأسعار معقولة. لكننا نتقاضى الرسوم بالفعل.

[Laura Shufelt]: نعم ، ربما كنت قد اتبعتهم بالفعل الرسوم. يمكنك شحن ما يصل ، يمكن للمجتمع رسوم تصل إلى 6 ٪. هذه ضريبة محلية على Airbnbs. سنستخدم Airbnbs. و وبعد ذلك يمكنك توجيه جزء أو كل هذه الرسوم إلى الثقة. هذا ... هناك ، كان هناك العديد من المجتمعات التي قامت بالفعل بتمويل الثقة بأموال مجانية أو خارج ميزانيتها. ثم إحدى الطرق التي هي ، تم استخدامه ، خاصة في المجتمعات الصغيرة التي لا تحصل على الكثير من الإيصالات من CPA ، أو إذا كان هناك CPA جديد لم يتراكم الكثير من الأموال ، يمكن ربط CPA. ثم يتم سدادها بأموال CPA. لذا ، إذا قمت بربطه بمشروع إسكان ، فإن الرسوم السنوية خرجت من مقال الإسكان ، ما لم تصوت لإخراجها من غير المعتمدة ، ولكن تم استخدامها قليلاً لتمويل مشاريع أكبر. لذلك أعتقد أنني نفدت المصادر.

[Silverstein]: شكرًا لك.

[Laura Shufelt]: على الرحب والسعة. اين انا أوه. لذلك قلت إن مصادر الدعم للدولة هي نوع من المرصوفة بالحصى من قبل المطورين. وهذا يحدث بناءً على ما يسمى خطة التخصيص المؤهلة. وهذا هو ، ماذا أحاول أن أقول؟ يجب نشرها من قبل كل ولاية لإدراج أولويات الاعتمادات الضريبية للإسكان منخفضة الدخل. تتمتع ماساتشوستس بأولويات جميع أموال الدعم التي يستخدمونها ، لذا فهي نوع من التدفقات في أي مشروع يتم تمويله. إنها، من المنافسة للغاية الحصول على هذه الأموال. هناك نوعان من الاعتمادات الضريبية والائتمانات الضريبية بنسبة 9 ٪ هما الأكثر تنافسية و 4 ٪ ، وهو مبلغ أقل من الدعم ، اعتاد أن يكون روتينًا إلى حد ما للحصول عليه ، والآن تنافسي للغاية أيضًا. أولويات التمويل لهذا العام الحالي هي مساكن للأسر ذات الدخل المنخفض للغاية ، أي 30 ٪ من متوسط ​​دخل المنطقة أو أقل ، الاستثمار في الأحياء المتعثرة والمعرضة للخطر ، الحفاظ على المساكن الميسورة القائمة ، والإنتاج الجديد للعائلات في أحياء عالية الفرص ، والإنتاج الجديد ، والأسرة أو كبار السن في المجتمعات التي لديها أقل من 12 ٪ على مخزون الإسكان المدعوم. ومخزون الإسكان المدعوم هو العد. تحافظ الدولة على جرد جميع الفعل المقيد بأسعار معقولة. والهدف هو 10 ٪. وأي مشروع أدناه ، في مجتمع أقل من 12 ٪ له أولوية. سترى هذه الأولويات لا تتشابك معًا. يمكن أن تكون متنافسة ومتضاربة ، لكنهم جميعهم سجلوا بشكل فردي.

[Collins]: سؤال سريع حول هذه الشريحة ، إذا كنت لا تمانع في انقطاع. يمكن أن يكون المستلمون لتيارات التمويل هذه بموجب QAP ، مجتمعات ، سلطات الإسكان المحلية ، جودة أخرى؟

[Laura Shufelt]: إنه محدود للمجتمعات وسلطات الإسكان المحلية. يجب أن يكون ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل شراكة ، ولا يمكن أن يكون سلطات الإسكان أو كيان عام.

[Collins]: شكرًا لك.

[Laura Shufelt]: لذلك هذا أعمق قليلاً على ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل. لذلك فقط لإعطائك القليل من التفاصيل ، أخبرتك أنها أكبر مصدر تمويل. يتلقى المستثمرون انخفاضًا في التزامهم الضريبي عن فترة 10 سنوات مقابل توفير الأسهم في المشروع. إنه مشروع ، إنه برنامج تشرف عليه وزارة الخزانة ، وليس الإسكان ، لذلك يتبع قواعد الخزانة. يجب أن تكون المشاريع التي تتلقى الاستثمارات ميسورة التكلفة لمدة 30 عامًا على الأقل. الحد الأدنى للمستويات بأسعار معقولة 40 ٪ عند متوسط ​​دخل المنطقة 60 ٪ ، أو 20 ٪ عند 50 ٪ أو 30 ٪ ، 50 ٪ AMI. هناك تقارير صارمة وشهادات للامتثال حولها يتم تنفيذها سنويًا في ماساتشوستس من قبل شركة استشارية خارجية. تحدث قليلاً عن الإسكان العام. يحكم الإسكان العام الفيدرالي HUD ، الإسكان الفيدرالي والتنمية الحضرية. في الوقت الحالي ، تعتبر البرامج النشطة لإعادة وضع الإسكان العام وإعادة تطويرها ، وهي 33000 وحدة من الإسكان العام الفيدرالي في ماساتشوستس. ما يجب أن ألاحظه هو أنه لم يمول الإسكان الفيدرالي أو الولاية العامة وحدات جديدة منذ أن أفكر في عام 1989. لذلك لم يكن هناك أموال للوحدات الجديدة منذ ذلك الحين. نحن ، ماساتشوستس هي واحدة من أربع ولايات فقط لديها الإسكان العام في الولاية. وكالة الحكم الخاصة بها هي المكتب التنفيذي للسكن والمجتمعات الصالحة للعيش ، وهناك 41000 وحدة من الإسكان العام في الولاية. حوالي ثلاثة أرباع من المساكن المقيدة للعمر. كلا من كل من HUD وسأقول HLC لأنه من الأسهل وكالة الدولة. كلاهما يجد طرقًا لإعادة وضع الإسكان العام وإعادة تطويره بعد سنوات وعقود من عدم الاستثمار من قبل كل من الولاية والحكومة الفيدرالية. وعندما يعيد تطويرها ، فإنهم يأخذونهم إلى أكثر من نظام استثمار خاص أو سيناريو أو سيناريو خاص. أعتقد أن المخطط ليس هو الكلمة الصحيحة. وهكذا كانت الإعانات التي كنت أتحدث عنها جميعها على جانب التطوير. لذلك كانوا جميعًا لتقليل الديون في المشروع بحيث يمكن أن يكون ميسور التكلفة. لذلك يمكن أن تكون الإيجارات ميسورة التكلفة أو يمكن أن تكون أسعار المبيعات ميسورة التكلفة. بالنسبة للوحدات الإيجار ، هناك أيضًا قسائم سكنية هي الجانب الآخر ، انظر إلى جانب الإيرادات من المعادلة ، لذلك يزيد من إيرادات الدعم الأعمق أو السكان المستهدفين أعمق. لذلك هناك نوعان من قسائم الإسكان ، قسائم الإسكان المتنقلة ، والبقاء مع المستأجر ، ويخرج المستأجر ويجد وحدة موجودة في السوق ويذهب القسيمة معهم ، ويدفعون 30 ٪ من دخلهم ، وأي شخص يعطي القسيمة أو الولاية أو الفيدرالية ، يدفع الباقي إلى الإيجار المطلب ، على افتراض أنه أقل ، في أو أقل ما هو مسموح به بموجب البرنامج. بالنسبة للمطورين ، تساعد قسائم الإسكان القائمة على المشاريع على عمل مشروع جديد أو مشروع للحفظ ، لأن تلك القسائم تبقى مع الوحدة. ويأتي المستأجرون ويؤهلون لتلك الوحدات بناءً على أهلية القسائم. لكن لديهم بعد ذلك المطور أو المالك ، ثم يتمتع بدخل مضمون لتلك الوحدة للمضي قدمًا. وبالتالي فإن برامج القسائم المختلفة ، والحكومة الفيدرالية لديها عدد قليل من مختلف ، والأكثر شهرة هي القسم 8 ، والتي تسمى أيضًا قسيمة اختيار الإسكان. هذا للعائلات وكبار السن والأفراد المعاقين أيضًا. فاش ، وهي قسائم المحاربين القدامى فقط. القسم 8 ، إعادة وضع الإسكان العام ، يتم تحويل الوحدات الجديدة إلى قسائم القسم 18. ثم لدى الدولة نوعين مختلفين ، MRVP ، وهو برنامج قسائم تأجير ماساتشوستس ، ويمكن أن يكون العائلات وكبار السن والمعوقين ، و AHVP ، وهو برنامج قسائم الإسكان بأسعار معقولة ، والتي هي للأشخاص المعاقين الأصغر سناً.

[Collins]: آسف ، لدي سؤال توضيح صغير حقًا. بالنسبة إلى Rads Slash Section 18 ، ذكرت أنه لا يوجد مساكن عامة جديدة ممولة من الناحية الفيدرالية. فهل هذا عندما يتم نقل الوحدة للتو إلى موقع جديد؟

[Laura Shufelt]: لذلك هو عندما يتم إعادة وضع الإسكان العام وإعادة تطويره. وهكذا هو في نفس الوقت ، في بعض الأحيان يكون زيادة واستبدال إعادة التطوير. وبدلاً من دعم الحكومة الفيدرالية من خلال برنامج الإسكان العام ، لديهم قسائم بدلاً من ذلك.

[Collins]: لذلك لا توجد زيادة صافية في عدد الوحدات. إنه تغيير في طريقة القسيمة؟

[Laura Shufelt]: إنه تغيير ، صحيح. شكرًا لك. هناك طرق للقيام بها. حسنًا ، لن أخوض ذلك. هذا فني للغاية ، ولكن نعم.

[Clerk]: شكرًا لك.

[Laura Shufelt]: لا يزال أنا. لذلك عملية تجميع التمويل. أولاً ، المطورين ، هذا ما يبدو عليه المطور ، الجدول الزمني للمطورين. يتقدمون بطلب للحصول على أموال المدينة والولاية والولاية في نفس الوقت. لديهم جولات تمويل مختلفة. لذلك إذا كان CPA ، كما تعلمون ، أنت مدينة ، لذلك يصل مجلس المدينة إلى التصويت على ذلك. المدن التي يجب أن تنتظر اجتماعات المدينة ، لذلك يزاحف المطورون لمحاولة الحصول على الجدول الزمني. صناديق الدولة ، كما قلت ، جميعها تمويل حول هذا سنوي ، وعادة ما يكون في أواخر الخريف لتأمل ما قبل التغذية في حوالي نوفمبر أو ديسمبر. ثم تتراكم المدينة أو المدينة الأموال. هناك حاجة إلى الالتزام قبل أن تتمكن من التقدم للحصول على أموال الدولة لأن بعض البرامج تتطلب وجود دعم محلي من أجل الحصول على التمويل. وعادة ما يحتاج تمويل الدولة إلى الدوران عبر عدة جولات. لذلك سوف يذهب المطور في السنة الأولى وقد يصل أو لا يصل إلى طلب كامل. في السنة الثانية ، قد يصلون إلى طلب كامل ، ولكن لا يتم تمويلهم. ثم السنة الثالثة ، عبرت الأصابع ، وصلوا أخيرًا إلى القمة. مم.

[Leming]: آه ، نعم ، لذا سؤال ، لذلك رأيت أنني رأيت بعضًا من هذا يحدث عندما كنت في اتفاق السلام الشامل ونقوم بتمويل إعادة تطوير محكمة Walk Link Court. لذلك ، كما تعلمون ، كانت صناديق اتفاق السلام الشامل ضرورية ضرورية للحصول على التمويل الفيدرالي والولائي ، ولكن. جزء من قلقي بتمويل الإسكان بأسعار معقولة بهذه الطريقة هو أنه يعني نوعًا ما أن شخصًا يحاول تجميع حزمة التمويل هو مجرد وضع الكثير من النفقات العامة ، ومواكبة هذه التطبيقات المختلفة ومتطلبات جميع هذه التطبيقات. هل هناك أي طريقة ، على المستوى المحلي فقط ، مثل تشتيت الأموال من ثقة سكنية بأسعار معقولة يمكنك من المفيد وبدون كسر النظام ، تقليل العبء على الأشخاص الذين يحاولون التقدم بطلب للحصول على كل هذه المنح المختلفة فقط لتمويل المشروع. فقط أفكارك حول ذلك بشكل عام ، أقدر.

[Laura Shufelt]: نعم ، لتمويل الدولة ، إنه تطبيق واحد. إنه يسمى شفة واحدة. لذلك بالنسبة لجميع المصادر المختلفة ، ستقبل بعض المجتمعات أن التوقف الواحد شامل حقًا ، ولكنه سيقبل النماذج والمرفقات من المتوقف الواحد كتطبيقها. وربما تكون هذه أسهل طريقة للقيام بذلك. إنهم يتقدمون عادةً لكليهما ، ليس دائمًا في نفس الوقت ، ولكن ربما يكون هذا هو أفضل طريقة لتخفيض ما على الأقل محليًا هو القول ، استخدام النموذج من المحطة الواحدة لميزانية التطوير الخاصة بك وميزانية التشغيل الخاصة بك وبعض المرفقات التي أنت بحاجة إلى.

[Leming]: لا ، لا ، شكرا لك. شكرًا لك.

[Laura Shufelt]: على الرحب والسعة. لذلك بعد منح تمويل الدولة ، يتعين على المطورين البحث عن شركاء تمويل ومقرضيهم ومستثمريهم إذا كان لديهم ائتمانات ضريبية منخفضة الدخل. ما هي حواجز الطرق النموذجية لإسكان جديد؟ من الواضح أن تكاليف البناء المتزايدة قد اتخذت إمكانية التنبؤ والتخطيط بعيدًا عن المطورين ، وخاصة من ما قبل الولادة إلى الآن. أعتقد أن التكاليف تستقر ، وليس تخفيض ، ولا يزال الأمر سيستغرق الكثير من الدعم لجعل المشاريع تعمل. زيادة تكاليف الأراضي ، كما تعلمون ، يتم تطوير الأرض بمعدل متزايد ، لذلك ترتفع تكاليف الأراضي. تقسيم المناطق ، إذا كان لديك تقسيم تنبؤي إما عن طريق الحق أو ، كما تعلمون ، مراجعة خطة الموقع تجعلها أسهل بكثير ويمكن التنبؤ بها للمطور. إنه يقلل من الوقت ، والوقت هو المال. ثم معارضة المجتمع ، هناك معلومات خاطئة أو تخوف بشأن الآثار. وبالتالي وجود بعض الموارد والإجابات للمجتمع. من المهم أن تتقدم مشاريع إلى الأمام. فرص الإسكان المحلية والموارد ، المدينة على الأرض ، المدينة على الأرض ، وحتى المباني البلدية التي لم تعد تستخدم لاستخداماتها التي تم بناؤها من أجلها. نحن نفعل الكثير من إعادة تطوير المدارس في الإسكان. الأموال المحلية ، تحدثنا عن CPA وصناديق الثقة. أي منزل محلي أو CDBG. مرنة ، تقسيم المناطق المتوقعة. والدعاة ، والدعاة المحليين للإسكان مهمون للحصول على مشاريع عبر خط النهاية. التغلب على المعارضة. تحدثنا عن كيف ، قلت للتو مدى أهمية ذلك. موازنة الأشخاص مع الأماكن والأنظمة. سرد قصة لنا ، وليس قصةهم. ربط السكن بالقضايا الاجتماعية والنتائج الأخرى. إن الاعتراف والاحتفال بأنه يؤثر عليك ويؤثر على عائلتك. والنظر في استخدام لغة مثل المنزل مقابل السكن. وأخيرًا ، بالنسبة لي ، فإن الاستفادة من الأهمية في تطوير السكن بأسعار معقولة. تساعد الالتزامات على المستوى المحلي في الحصول على تمويل الدولة والمجتمع الملتزم يعني احتمال اكتمال المشروع وإكماله في الوقت المحدد. والتزامات التمويل المحلية تجعل المشروع أكثر جاذبية لجوائز التمويل الأخرى وبالتأكيد للدولة.

[Carsten Snow-Eikelberg]: ثم لإخراج العرض التقديمي النهائي ، نظرًا لأن أحد الأشياء التي نتحدث عنها هي تأثيرات المجتمع على التطوير ومدى جدوى التنمية الحساسة ، فسوف أتجول في مثال للمشروع. وأسميه مشروعًا نموذجيًا ، ولكن لا يوجد في الواقع أي شيء مثل المشروع النموذجي. لذلك سأضع هذا التحذير هناك. لكن من الواضح ، بشكل عام ، إذا كنت تجمع مشروعًا للتطوير ، يجب أن تتطابق استخداماتك ومصادرك. لذلك كل ما ستقضيه ، يجب أن يكون لديك ما يكفي لدفع ثمنه. الاستخدامات النموذجية في المشروع ، اعتمادًا على كيفية حصولك على الأرض ، ربما يتعين عليك دفع ثمن الاستحواذ ، والكثير من تكاليف البناء. ومن ثم يكون للسكن الميسور على وجه الخصوص الكثير من التكاليف الناعمة لأن هناك رسوم قانونية إضافية ، ورسوم تمويل لجعلها تعمل. فهم كل القيود. كما ذكرت لورا ، نرى الآن مشاريع تزيد عن ثمانية أنواع مختلفة من المصادر لمجرد عمل الصفقة ، مما يعني أنه يمكن أن يكون لديك ثمانية متطلبات مختلفة. لديك ثمانية متطلبات تقارير مختلفة. لديك ثمانية متطلبات تطبيق مختلفة لقيود الدخل. ثم جزء منه للحفاظ على المطور مستمرًا وخلق مساكن بأسعار معقولة ، لديك رسوم المطورين ، ثم تحتاج إلى وضع احتياطيات جانباً. وبالمثل ، بمجرد إنشاء المشروع ، لديك ميزانية تشغيل ، فأنت بحاجة إلى التأكد من أن دخلك الذي يدخله أكثر من نفقاتك للتأكد من أن هذا المشروع يستمر. وعلى وجه التحديد دخل التشغيل الخاص بك. لذلك بعد أن تدفع ثمن كل الأشياء التي تحتاج إلى دفعها مقابل التكاليف الإدارية ، والصيانة ، والمرافق ، والضرائب ، والتأمين ، خدمات المقيمين ، مع الاحتفاظ بالاحتياطيات للتأكد من أن لديك أموال للمشاريع. يمكنك بعد ذلك معرفة مقدار الديون التي يمكن أن يدعمها مشروعك لأن هذا هو ما تبقى لجعل مدفوعات ديون الرهن العقاري الخاصة بك. سأقول الكثير من هذه الأشياء ، إذا كنا نتحدث عن أشياء تؤثر على كيفية بناء السكن بأسعار معقولة مؤخرًا ، كان الكثير من هذه الأشياء يمكن التنبؤ بها من حيث الصيغة ، وهي نسبة مئوية مع مرور الوقت. وأحد الأشياء التي حدثت خلال جائحة ومنذ ذلك الحين هو أن تكاليف التأمين قد ذهبت على وجه التحديد ، الطريق. وأعتقد أن الكثير من الناس ، ليس فقط في الإسكان بأسعار معقولة يرون هذا ، ولكن هذا مثال على شيء ما كمطور إسكان بأسعار معقولة ، فأنت تحاول إدارة القدرة على التنبؤ وفجأة تصل إلى نهايتك من المشروع و الرقم الذي تحمله للتأمين ضربات المشروع.

[Leming]: لماذا ترتفع تكاليف التأمين؟

[Laura Shufelt]: شركات التأمين ، إنها حقًا إعادة التأمين التي تجعلها ، سوق إعادة التأمين الذي يجعله يرتفع بناءً على العواصف المتزايدة والأضرار في جميع أنحاء البلاد من الفيضانات والعواصف. وأنت تعرف ، حقيقة أن ماساتشوستس كما تعلمون ، لم تعاني من عاصفة لفترة من الوقت ، لكنهم ، كما تعلمون ، يبحثون بشكل أساسي عن التنبؤات التي تقول إننا سنتعرض للضرب. هذا ما أخبرتني به شركة التأمين الخاصة بي.

[Carsten Snow-Eikelberg]: لذلك ، فإن الأمر يتعلق بتغير المناخ والتأثيرات المتوقعة من تغير المناخ الذي يتردد في جميع أنحاء الصناعة. لذلك في مثالي على Anytown Project USA ، هذا مطور خاص غير ربحية بنسبة 100 ٪. إنه بناء جديد. سنفترض أنها أرض متبرع بها ، لذلك هناك الحد الأدنى من تكلفة الاستحواذ ، وهو أمر رائع للغاية. ولكن ربما تحتاج الأرض إلى بعض العمل. يمكنك أن ترى أن هناك بعض تكاليف الموقع هناك مقابل حوالي 800000 دولار. ربما هناك بعض العلاج البيئي ، وربما بعض الحافة التي تحتاج إلى معالجة. وتم منح المشروع 9 ٪ ائتمانات ضريبية. وقد وضعوا مشروعًا يزيد عن 60 وحدة. بعضها عند 30 ٪ من AMI ، ودخل منخفض للغاية ، وبعضها بنسبة 60 ٪ من AMI لتلبية الاعتمادات الضريبية. إليك ما يفترضه المشروع لنفقات التشغيل السنوية على أساس مشاريع وآلات أخرى. لذلك يمكنك أن ترى أنهم يتوقعون ما يزيد قليلاً عن 9000 دولار لكل وحدة سنويًا لجميع التكاليف المختلفة التي سيتطلبها العمل. بعد ذلك ، في عملية التصريح الطويلة جدًا في هذه المدينة ، قالت مجموعة من المتنازعين ، هذا المشروع كبير للغاية. لا توجد طريقة يمكننا فعل أي شيء بهذا. يرجى جعله 40 وحدة بدلاً من 60 وحدة. حسنًا ، هل ما زلنا نجعل المشروع يعمل مع 40 وحدة؟ دعونا نرى. حتى الآن نحن وصلوا إلى 40 وحدة. لقد أخرجنا بحلول 20. لقد أدرجت هنا ، يمكنك أن ترى ما تتوقعه الإيجارات. حتى الآن أنت وصولاً إلى سبع غرف نوم و 22 غرفة نوم و 11 غرفة. لذلك في الأصل ، كنا نتوقع أكثر من مليون دولار من صافي الدخل كل عام لتلك النفقات البالغة 567،000 دولار. ولكن بعد أن وصلنا إلى 40 وحدة ، ينخفض ​​إلى 725،000 دولار. وأحد الأشياء الرئيسية التي تحدث هو ما إذا كنت تقلل من عدد الوحدات ، فلن تنخفض جميع النفقات أيضًا. لذا ، لا تزال تدفع الرواتب ، فأنت لا تزال تدفع مديري العقارات ، لا تزال تحمل هذه التكاليف. لذلك ، تم تخفيض نفقات التشغيل الخاصة بك من خلال ... آسف ، نافذة التكبير في طريقي. 89،000 دولار ، ولكن يتم تخفيض صافي دخل التشغيل الخاص بك بمقدار 367000 دولار تقريبًا. وبالمثل ، إذا كنت تبني أقل ، فستنخفض حقوق ملكية LIHTC الفيدرالية الخاصة بك ، لذلك يحصل مستثمرك على ائتمانات ضريبية أقل على المدى الطويل ، لذلك سيعطيون أموالًا أقل للمشروع. ولأنك تقوم بتقليل إيرادات الإيجار السكنية ، يمكنك دعم ما يقرب من 4 ملايين دولار في الديون ، مما يعني أنه يتعين عليك العثور على مصادر أخرى. شيء آخر يجب ملاحظته مع هذه الأنواع من المشاريع أيضًا هو عندما يكون هناك انخفاض في الوحدات ، في كثير من الأحيان لا يوجد انخفاض في بعض تكاليف التطوير. لذلك تكاليف الموقع ، على سبيل المثال ، لا يزال يتعين عليك فعل الشيء نفسه مع الموقع الذي كنت تفعله ، سواء كان 40 وحدة أو 60 وحدة. قد تنخفض التكاليف اللينة قليلاً ، لكنك لا تزال ستدفع محامين ، وما زلت تدفع مستشاريك ، وما زلت تدفع رسوم تمويل مماثلة. حتى الآن يمكنك أن ترى ، على الرغم من انخفاض التكاليف الإجمالية إلى أقل من 20 مليون دولار ، إلا أن تكلفة كل وحدة أعلى الآن. وهناك الآن فجوة أخرى في مشروع أكثر من مليون دولار. لذلك ساهم هذا المجتمع بالذات بالفعل 871،000 دولار. إذا كنت ترغب حقًا في عمل 40 وحدة ، فيمكنك العودة إلى المجتمع ومعرفة ما إذا كانوا على استعداد للحصول على المزيد. UH التمويل ولكن بشكل عام يبدو من السهل إلى حد ما القول جيدًا فقط اجعله مشروعًا أصغر ، ولكن في الحقيقة هذه الرافعات الصغيرة في التطوير عندما تتحدث عن طلب طلبات إضافية أو حتى امتيازات على المطور ، يمكن أن يكون لها تأثير كبير في بعض الأحيان ، وبالتالي فهي في بعض الأحيان تكون في بعض الأحيان تمرين جيد حقًا للمجتمعات لمعرفة كيف يمكن أن يتردد هذا التغيير في جميع أنحاء المشروع. لذلك ، بشكل عام ، مفهوم الموقع ، تمزج الوحدة ، والتكاليف قد مر بالفعل بعملية معقدة إلى حد ما قبل أن تأتي لهذا الاقتراح ، وأي قيود إضافية أو طلبات تصميم ، تنخفض في الوحدات ، كما تحدثت ، . هذا يمكن أن يدخل أيضا متطلبات المناخ والاستدامة ، لذلك فهذه مهمة حقًا مع تقدمنا ​​في تطوير مساكن بأسعار معقولة ، ولكن التأكد من أن هذه يمكن التنبؤ بها وأيضًا فعالة من حيث التكلفة قدر الإمكان ، وليس بالضرورة في المشروع ، يمكن أن يساعد المشروع في موازنة المشروع. وبالمثل ، فإن مشروع الدخل المختلط ، وبالتالي فإن المشروع الذي تكون فيه بعض الوحدات سعر السوق وبعضها مقيد بالدخل ، ولديه توازن دقيق للغاية لأنه من أجل التأكد بأسعار معقولة ، الإيرادات من سعر السوق هذا ما نسميه المتقاطع. لذلك أي انخفاض في سعر السوق ، طلب لجعله بأسعار معقولة بنسبة 100 ٪ في تلك الحالة ، قد يجعل المشروع غير ممكن. بشكل عام ، من المهم حقًا للمجتمعات أن تعمل بشكل مدروس حقًا مع المطور حول تنازلات المشروع ، ومرة ​​أخرى ، فكر بعناية في الموارد المحلية بعناية ، لأن الموارد المحلية هي ما يمكن أن يكون له تأثير على إنجاز مشروع. ومع ذلك ، لقد انتهينا ، وسنفتحها على أي أسئلة أخرى.

[Collins]: شكرا لكما كلاهما. أنا شخصياً وجدت هذا مفيدًا جدًا. أعتقد بالفعل أن هذا شيء يجب أن نفعله في كل مصطلح ، لأن هذا هو نظرة عامة على تحديد الجدول للسياق المحلي لسبب مثل هذه العملات ، مثل هذا وثيق الصلة بعملنا هنا في ميدفورد ، في هذا السياق الإقليمي . وأعتقد أنه يوفر الكثير من الألوان لكثير من العمل الذي نقوم به هنا في ميدفورد. وليس فقط مجلس المدينة ، بالطبع ، ولكن سلطة الإسكان المحلية لدينا هي موظفو مدينة الإسكان الميسور التكلفة المعقولة ، والكثير من نقاط القرار والمواقف التي تصادف المجموعات المختلفة في مدينتنا التي تتنافس مع هذه الأسئلة في مراحل مختلفة في عملية الانتقال من الاعتراف بوضعنا المحلي للسكن بأسعار معقولة وكل شيء هذا يقترح القيام به حيال ذلك. لذا شكرا جزيلا لك. أرى المستشار ليمميك.

[Leming]: سؤالان. الأول ، ما هي التوصيات التي ستحصل عليها لكلا المشاريع التي يمكن التنبؤ بها بشكل أكبر للمطورين ، وهو شيء لم تطرق إليه عدة مرات في العرض التقديمي ، وثانياً ، لتقليل الجداول الزمنية ، وهي هذه التأخيرات في كثير من الأحيان تنمية التنمية تمامًا . لذلك أحب أن أسمع أفكارك حول هذين العنصرين.

[Carsten Snow-Eikelberg]: بالتأكيد ، سأذهب أولاً وأتردد في إضافتها. أعتقد أن الأمر الرئيسي كما لم تطرق لورا هو عندما يتعلق الأمر بتقسيم الموافقات والسماح ، والعملية التي يمكن التنبؤ بها للغاية ، كما تعلمون ، عندما لا تكون بالضرورة تعود لحضور اجتماعات متعددة ، فأنت لست كذلك حمل الأرض لمزيد ستة أشهر. وبشكل عام ، وجود مساكن متعددة الأسر كحق ، إذا كان هذا هو ما تسير فيه ، مع التأكد من وجود بدل متنوع للسكن. مجرد أي شيء يساعد فريق التنمية كن دقيقًا جدًا في فهمهم لمعالمهم سوف يحدث فرقًا. لذا ، إذا كنت تعلم أن لديك المعلمات الخاصة بتقسيم المناطق ، فأنت تعرف ما هو مسموح به ، فأنت تعلم أنه مسموح به كحق ، فأنت تعلم أنه يمكنك الدخول طالما أن المشروع يلبي المتطلبات وستحصل على التصريح ، ستتمكن من الانتقال إلى الخطوة التالية. أم ، أعتقد لورا ، كما تعلمون ، كما لم تطرق لورا أيضًا ، من الواضح ، أن معارضة المجتمع يمكن أن تلعب دورًا كبيرًا. من الواضح ، إذا كان الناس يشعرون بالقلق إزاء تأثيرات المشروع وسوف يتراجعون ، فإن ذلك سيؤخر أي شيء يسمح به. قد ، كما تعلمون ، اعتمادًا على المشروع ومدى تطرفه ، قد يكون هناك إجراء قانوني. اممم ، لذلك أعتقد أنه الاستفادة من المدافعين المحليين ومجموعات الدعوة المحلية قبل المشاريع المقترحة والتأكد من حدوث هذه المحادثات ، ليس بالضرورة عندما يكون هناك مشروع مقترح على الطاولة قد يكون أكثر التهابًا لأن الجميع يتفاعلون مع هذا المشروع ، ولكن وجود تلك المحادثات في سياق بعض الأشياء التي ذكرتها لورا. إذن من يعيش هنا وأي نوع من المجتمعات التي نريد أن نكون؟ وأعتقد أن الكثير من هذه المحادثات تحدث مع خطط إنتاج الإسكان وأنواع الأشياء. لكن في كثير من الأحيان ، أخذها في خطوة واحدة إلى الأمام ، أفكر أكثر قليلاً خارج صندوق كيفية التحدث إلى السكان ومساعدتهم على رؤية الفوائد الإيجابية لكونك مجتمعًا للجميع.

[Leming]: شكرًا لك. السؤال الثاني ، هذه صورة كبيرة أكثر قليلاً ، لكنني سأكون مهتمًا بسماع أفكار الخبراء عليها. لذلك قرأت سلسلة Boston Globe Spotlight على حقيقة أنه في بوسطن الكبرى ، فإن وحدة الإسكان واحدة تتراوح بين 500000 دولار و 600000 دولار للبناء. لدي مدونة ، وانتهى بي الأمر نقلاً عن هذا المقال حول ذلك ، وكانت ، كما تعلمون ، الأسباب ، بالطبع ، كانت معقدة للغاية. عدد أقل من الناس يذهبون إلى البناء. ترتفع التكلفة الخارجية للنحاس. تقسيم المناطق مقيد للغاية على المستوى المحلي. وبشكل عام ، كانت الصورة التي بدت أنها ترسم هي أن المزيد والمزيد من المطورين يواجهون مشكلة في جعل المعادلات تعمل ، وهو ما تطرقت إليه هنا ، كما أعتقد. ما هي مجرد صورتك حول كيف سيتطور ذلك؟ هل تعتقد أنه سيصل إلى النقطة التي لن تكون مجدية على الإطلاق بناء أي نوع من الإسكان بأسعار معقولة في السوق الخاصة؟ ما هي العوامل التي تراها يمكن أن تحسن ذلك؟ أعلم أنك ذكرت أكبر ، مثل الحكومة الفيدرالية التي تأخذ هذا الأمر بجدية أكثر قليلاً مما كانت عليه في العشرين عامًا الماضية ، ولكن فقط أفكارك حول جدوى ذلك. أود أن أسمع.

[Collins]: هل تريد أن تأخذ ذلك؟

[Laura Shufelt]: أعتقد أن بعض تكاليف البناء ستكون حقًا ، كما تعلمون ، زيادة ، هذه صورة كبيرة ، لذلك زيادة التصنيع لذلك نحن لا نعتمد على شحن شيء ما فيه. من المؤكد أن هذه كانت مشكلة خلال الوباء ، لكنها لا تزال مشكلة لبعض المفاتيح في أنظمة HVAC التي تضع الأمور. وهذا وقت أم ، كما تعلمون ، أن هذا يزيد من التكاليف لأنه ينتظر كل شيء. أم ، أعتقد أنه ، حيث ، أم ، البلد ككل ، يحاول ، أه ، كما تعلمون ، الإجابة على هذا السؤال.

[Leming]: لذا فإن حقيقة أن الكثير من الشركات قد صنعت نوعًا ما ، تضع التصنيع في الخارج ، مما يجعل الأمور أكثر صعوبة في المساعدة.

[Laura Shufelt]: يجعل الأمور أكثر صعوبة ، كما تعلمون ، للاستمتاع ، خاصة عندما يكون هناك شيء مثل ، كما تعلمون ، اضطراب في الشحن أو نحو ذلك. لقد كان ذلك ، كما أعرف ، أن هناك مشاريع عملنا عليها. وثم هذا نوع من التكلفة مرة أخرى ، كما تعلمون ، القدرة على التنبؤ هي ، هي ، أعتقد أنها تبحث أيضا في البناء البديل. طرق البناء. لذلك لم تكن ماساتشوستس مواكبة أعمال البناء المعيارية التي كانت كبيرة منذ حوالي 20 عامًا ونوع من الكثير منهم كما تعلمون ، لم يمروا من خلال الفترات وبدأوا في العودة إلى ماساتشوستس ، لكن هذه طريقة أكثر تنبؤًا وأقل تكلفة من وجود عصا مبنية على الموقع. لذلك أعتقد أن النظر في إحضار Modular إلى تطوير متعدد الأسر سيقلل من بعض التكلفة. على الأقل يقلل من الوقت ، طالما أن لديك مكانًا للمرور.

[Leming]: ما هي المجالات التي كانت أكثر النجاح في الولايات المتحدة؟

[Laura Shufelt]: دعونا نرى ، للوحدة؟ Upstate New York كبيرة. كاليفورنيا ، أوريغون ، بعض تلك المناطق. أحاول التفكير ، مينيسوتا لديها وحدات كبيرة.

[Leming]: في كثير من الأحيان سأقرأ عن الشقق المطبوعة ثلاثية الأبعاد وغيرها على الأخبار. أعتقد أن هذا ربما يكون أكثر من مثال متطرف على ما تتحدث عنه ، لكن أشياء من هذا القبيل لم أرها في منطقة بوسطن الكبرى.

[Carsten Snow-Eikelberg]: أعتقد الآخر ، لذلك هذا نوع من جانب الإنتاج وجانب المواد. أعتقد من نوع من كيفية دفع ثمنها ، كما ناقشنا ، كان الائتمان الضريبي للدخل المنخفض الدخل فقط ، لقد كان ضخمًا في الولايات المتحدة للحصول على وحدات بأسعار معقولة. ولكن هناك بالتأكيد بعض العيوب التي أراها تساهم في الجدوى والتكلفة. لذا فإن أحدهم يكون عمومًا ، لا يمكنك فعل أقل من 20 وحدة مع صفقة ائتمان ضريبية. الأرقام فقط لا تقبل. لن تحصل على مستثمر. لذلك أنت تنظر بالفعل إلى مشروع من 20 وحدة على الأقل. وفي الحقيقة ، فإن المطورين الذين تحدثت معهم حوالي 60 وحدة هو مكان حلو. بالتأكيد ، هناك أكبر منها. لكنني أعتقد أن معظم المطورين ومعظم المستثمرين مع مقدار ما يجب عليهم الاستثمار ، وهذا يتعلق بالمبلغ الذي يمكنك القيام به. وكما ذكرنا ، تزداد تخصيصات هؤلاء أكثر وأكثر تنافسية ، وينتظر المطورون لفترة أطول وأطول لهذا المورد الوحيد الذي يقوم حقًا ببناء نوع واحد من الإسكان ، ولذا أعتقد أن المجتمعات والولايات وحتى الحكومة الفيدرالية تبحث في إعادة النظر في كيفية "إدراجها" إعادة تخصيص الموارد من الواضح أن المزيد من المال من شأنه أن يحل جميع المشكلات ولكن أشياء مثل النظر في وحدات مسكن الملحقات وليس فقط السماح وحدات المسكن التبعي ، ولكن النظر إلى هناك برامج تمويل صغيرة يمكننا بعد ذلك تحفيزها. لذلك نحن نفعل المزيد من مشاريع Infill هذه التي لا تتمتع بحجم مجمع سكني كبير ، لكنهم ليس لديهم التعقيد أيضًا. ليس لديهم جميع المحامين الذين تحتاجهم لمشروع ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل. لذلك يمكنك في نهاية المطاف بناء عدد قليل من الوحدات لأرخص أثناء الانتظار. للائتمانات الضريبية. لذلك أعتقد أن هناك المزيد من المحادثات التي تحدث حول كيف نفعل الأشياء بجوار برنامج الائتمان الضريبي الكبير وكيف يمكننا تخصيص الموارد التي نستخدم بعد ذلك أيضًا مواقع أصغر لن تكون جيدة للحصول على ائتمان ضريبي. ذكرت لورا أن بعض المدن في مواقع الأراضي الآن مع مصادرنا الحالية ، فهي لا تعمل. ولكن إذا كانت هناك طرق أخرى لتخصيصها ، فقد تنجح. أعتقد أن التفكير الإبداعي سيساعد أيضًا في خفض تكلفة بعضها.

[Leming]: وسؤال أخير. أعتقد أن إحدى القضايا التي نراها في ميدفورد ، كما أعرف ، ولكنها أيضًا مثل الكثير من المجالات الأخرى في الولايات المتحدة هي كمية كبيرة من رأس المال المستثمر الذي يدخل في سوق الإسكان وبشكل عام ، بشكل عام ، الأسهم الخاصة رؤية العقارات كعائد على الاستثمار أكثر من أي شيء آخر. والشيء الوحيد الذي أوده كسياسي محلي كوسيلة للتمييز بين الأشخاص الذين يعيشون فعليًا في منازلهم وحتى الأشخاص الذين ربما يعيشون محليًا ويمتلكون شركة من نيويورك التي تصنع مثل قذيفة هذه هي الشركة التي تشتري مجموعة من الشقق وطرد جميع المستأجرين ، وتقلبهم ورفع الإيجارات ، وهو أمر يحدث بشكل أكثر فأكثر في ميدفورد. هل تعرف أي استراتيجيات كان لدى المجتمعات الأخرى هذا النوع من مثل حارب هذه المشكلة العامة أو أي استراتيجيات للتمييز بين نوع واحد من المشتري الذي يخطط بالفعل للعيش في المنزل أو على الأقل سيكون له علاقة وجهاً لوجه مع الأشخاص الذين يعيشون في منازلهم بدلاً من أولئك الذين نرى ذلك كاستثمار.

[Carsten Snow-Eikelberg]: بما أن لورا تعيش على الرأس ، فسوف أسمح لها بأخذ ذلك. إنها من أرض الإجازة.

[Laura Shufelt]: من الواضح ، كان هناك الكثير من الدراسات الحديثة حولها ، كما تعلمون ، كيف يبدو هذا السوق ، كما تعلمون ، كم نحن ، كما تعلمون ، هناك الكثير من القصص حول مقدار شراء مستثمرينا بالفعل. وهذا مصدر قلق ، والتقارير قادمة ، كما تعلمون ، إنها ، نسبة كبيرة من أصحاب المستثمرين. إحدى الطرق التي نجحت هي من خلال القيود المفروضة على الإيجارات على المدى القصير. لذلك لا يمكن أن يكون Airbnbs في العالم قيودًا على أي عدد أو نسبة مئوية مملوكة للمستثمر. لا أعرف بشكل قانوني أين يقف هذا ، باستثناء أنني أعلم أنه قد تم تنفيذه في بعض المجتمعات ، وخاصة في الجزر وكيب ، لأن هناك نسبة كبيرة من الممتلكات التي يتم شراؤها من قبل رأس المال الخاص المستثمرون. وهناك ، ولكن هناك ، يبدو أن هذه هي الطريقة التي يتم بها التعامل معها الآن ، من خلال لوائح الإيجار قصيرة الأجل.

[Leming]: هناك أن الإيجارات قصيرة الأجل هي جزء كبير من المشكلة ، لكنها أيضًا استثمار بشكل عام ، حتى في الإسكان الفاخر على المدى الطويل ، بدلاً من التركيز على الإسكان بأسعار معقولة ، وذلك أساسًا لأن الإسكان الفاخر يعتبر أكثر ربحية. هل هناك؟

[Laura Shufelt]: هناك بعض التحقيقات الآن حول ما إذا كان يمكن لشخص ما وضع أ ، أو يمكن أن تضع بلدة قيودًا على مدار السنة على الممتلكات. أعتقد أنه يمثل مشكلة من عدد من الجوانب القانونية المختلفة ، لكنني أعلم أنها واحدة من المقترحات في بعض التشريعات.

[U1EIl_L-LWc_SPEAKER_00]: أقدر رؤية هذا التشريع ومعرفة المزيد عنه إذا كان متاحًا لاحقًا. هذه كل الأسئلة التي لدي. شكرًا لك.

[Collins]: شكرا جزيلا لك ، المستشار. أي أسئلة أخرى من أعضاء المجلس ، أعضاء الجمهور؟ الرئيس بيرز.

[Bears]: شكرًا لك. شكرا لكم يا رفاق لوجودك هنا. لذا ، فإن إحدى القضايا التي لدينا ، كما أعتقد ، في مجتمعنا هي لدينا لدينا chodo محلي ، وهو مخصص للسكن المجتمعي ، لكنهم صغيرون حقًا. إنهم يفعلون ، كما تعلمون ، بعض الوحدات هنا ، بعض الوحدات هناك. لذلك أعتقد أن لدينا صعوبة في الوصول إلى الصناديق المنزلية ، وبعد ذلك لا شيء من أكبر غير ربحية ، كما تعلمون ، يركز الناس على الإسكان بأسعار معقولة على المدينة. لذلك ليس لدينا هذه الشراكات. هل لديك يا رفاق اقتراحات حول كيف يمكننا بناء شراكات أقوى أو إقناع إحدى هذه المجموعات الأكبر بأن يقولوا إنهم يريدون إضافة المترو إلى منطقة مستجمعات المياه؟ لأنني أعتقد أن هذه هي في الحقيقة بعض الروابط الرئيسية المفقودة التي يتعين علينا القيام بها للوصول إلى الأموال والحصول على تجربة المشروع لتنسيق المشاريع هنا في المدينة.

[Carsten Snow-Eikelberg]: أعتقد أن ثقة الإسكان بأسعار معقولة هي بداية رائعة لذلك. مرة أخرى ، بالعودة إلى عدد المصادر التي تحتاجها لإنجاز مشروع ، إذا كان المطور يعلم أن هناك أموالًا محلية يمكنهم ارتكابها ، فستكون هذه واحدة من الجاذبية. وبمجرد أن أفكر ، ولست متأكدًا من أنني لم أتحدث إلى شيلي إلى أي مدى تقع على طول الثقة ، لكنني أعتقد أنه بمجرد أن تكون الثقة. واثق من فهم إيراداتهم ، وضع إشعار بتوافر التمويل ، وإخماد المعلومات ، والتي ستكون خطوتي الأولى الأولى.

[Laura Shufelt]: أعتقد أيضًا أن مجتمعاتك المجاورة لديها koteaus نشطة للغاية وتحاول ، كما تعلمون ، بدء المحادثات معهم ، إما Somerville أو Arlington. حول أي شخص أو أي شخص ، يتبادر هذين الاثنين إلى الأذهان لأنني أعرف مدى نشاطهما إما حول كيفية زيادة قدرة chodo الخاصة بك وقد يكون ذلك مجرد الحصول على المساعدة التقنية المناسبة لهما لبناء السعة وقدرة اللوحة وقدرة الموظفين ، إذا لديهم موظفون ، لست متأكدًا من أنهم يفعلون ذلك. أحد الموظفين ، لذا فهو يبني قدرة الموظفين وقدرتها على متن الطائرة. هذا شيء. يقوم فريقنا بمساعدات وسيساعد بالتأكيد ويمكنه تنسيق المحادثات مع Somerville و Arlington وكيف بدأوا وكيف تمكنوا من النمو ومن ثم أن يكونوا ناجحين ولا يأخذون أكثر مما يمكنهم مضغه.

[Bears]: نعم ، وهل رأيت أي مجتمعات في الآونة الأخيرة ، تمكنت من العمل معهم ، أن الأشخاص في MHP تمكنوا من العمل معهم ، والذين نما كرودو من هذا القبيل ، الذين تمكنوا من رؤية بعض هذا النجاح.

[Laura Shufelt]: بالتأكيد ، أعني ، عندما بدأت ، كان كل من أرلينغتون وسومرفيل في مرحلة الطفولة. ولديه بروكلين ، كما تعلمون ، نوعًا ما ، لقد كان موجودًا لفترة من الوقت ، لكنهم كان لديهم تطور من ست وحدات. والآن قاموا ببناء بعض الأشياء ولديهم ، ولديهم ، لديك الثقة والموظفين الصحيحين وبناء السعة ، كل من مجلس الإدارة والموظفين.

[Clerk]: عظيم. شكرًا لك.

[Laura Shufelt]: على الرحب والسعة.

[Collins]: أي أسئلة أخرى من أعضاء المجلس؟ أعضاء الجمهور؟ لا شيء ، أريد أن أشكرك مرة أخرى. لذلك سيتم تسجيل هذا الاجتماع ، مثل جميع اجتماعاتنا. إنه على وسائل الإعلام المجتمعية في ميدفورد. لا أعرف ما إذا كان هذا مخططًا بالفعل أو إذا كان ذلك ممكنًا ، لكنني أعتقد أن هذه الشرائح قد تكون مفيدة حقًا بالنسبة لنا أن نضع على موقع مجلس المدينة كمورد مستمر ، إذا كان من الممكن نقلها. أحب حقًا أن يتم نشرهم ومشاركتهم وأفضل. لأن هذا يأتي مرارًا وتكرارًا.

[Laura Shufelt]: شكرا لاستضافتنا.

[Collins]: شكرا جزيلا لكونك هنا. نحن حقا نقدر وقتك. نحن نقدر خبرتك. وأنا متأكد من أن هذه المعلومات ستستمر في إرشادنا كما نحن سنعمل من خلال مصطلح مليء بأولويات الإسكان في تقسيم المناطق وتحديد ما هي جديدة تمامًا. الثقة في الإسكان الميسور في الحقيقة هي مجرد الحصول على أرجلها تحتها لأول مرة. لذلك سوف تستمر هذه المعلومات في الحفاظ على قمة الأذهان ذات الصلة.

[Laura Shufelt]: شكرًا لك ولا تتردد في الاتصال بنا أو الاتصال بنا إذا كان هناك أي شيء يمكننا القيام به للمساعدة.

[Collins]: شكراً جزيلاً. أي تعليقات أخرى من المستشارين؟ أوه ، قبل أن نفعل ذلك ، أود أيضًا أن أشكر قسم التخطيط على إعداد هذا العرض التقديمي الليلة. حقا نقدر ذلك. أعتقد أن هذا هو القيمة للغاية. شكرا جزيلا لك ، مخطط الإسكان أديتي ، وشكرا لك ، المخرج هانت.

[Leming]: اقتراح للتأجيل؟

[Collins]: اقتراح للتأجيل. أعاره الرئيس بيرز. أعتقد أنه يمكننا إجراء تصويت صوتي في هذه المرحلة.

[Bears]: فقط يجب أن نتلقى العرض التقديمي ووضعه في الملف. أوه ، شكرا. انسحاب. هل كانت هناك أي اقتراحات من تقسيم المناطق في النصف الأول من الاجتماع؟ لا. تمام. لم أستطع أن أتذكر. أم ، نعم ، اقتراح لتلقي التدريب والعرض التقديمي من شراكة الإسكان الجماعي في الملف. عظيم.

[Collins]: شكرًا لك. بناءً على اقتراح الرئيس ، أعاره المستشار لوندين. ثانية.

[Bears]: وتأجيل. اجعلها كلها.

[Collins]: بالتأكيد. بناءً على اقتراح المستشار Leming ، الذي أعاره الرئيس بيرز. كل هؤلاء يؤيدون؟ آي. وهذا هو التصويت لتلقيه ووضعه في الملف والتأجيل.

[SPEAKER_04]: المستشار Leming ، هل تقبل التعديل على اقتراحك؟

[Collins]: هل هذا جيد؟ لذلك هو اقتراح Leming لتلقي ووضع في الملف والتأجيل. 8.15. هل نحتاج إلى إعادة فحص ذلك؟ تمام. تم تأجيل الاجتماع. شكراً جزيلاً.