[Bears]: Comitê de Conselho da Cidade, Administração e Finanças, 21 de maio de 2024. Sr. Clerk, ligue para o rolo.
[Lungo-Koehn]: Vice -presidente Collins. Conselheiro Lazzaro. Presente. Conselheiro Leming.
[Leming]: Presente.
[Lungo-Koehn]: Conselheiro Tseng. Presente. Presidente Bears. Presente. Eu também vejo o conselheiro Scarpelli aqui.
[Bears]: Para presente uma reuniões ausentes convocadas para encomendar. Haverá uma reunião no Comitê de Finanças da Administração do Conselho da Cidade de Medford, 21 de maio de 2024 às 18h. Na Câmara do Conselho da Cidade de Medford, segundo andar, Medford City Hall 85, George P. Hassett Drive, Medford M.A. e por zoom. O objetivo desta reunião é discutir o artigo 24-025 oferecido pelo conselheiro Leming sobre o imposto comercial. A descrição completa é enquanto a cidade de Medford tem muitas vitrines comerciais que estão vazias ou Para isso, são vagos por períodos inaceitavelmente longos ou raramente e inconsistentemente abertos para os negócios. E enquanto existe um incentivo insuficiente para os proprietários de tais propriedades manter e alugar fachadas de lojas para empresas ativas. Agora, portanto, seja resolvido que o Conselho da Cidade de Medford discuta a adoção de um imposto comercial que pode ser aplicado para desincentivar essas propriedades de fã de lojas de permanecerem indefinidamente desocupados. Seja ainda mais resolvido que esse assunto seja encaminhado ao Comitê para uma discussão mais aprofundada com o Assessor Chefe, o Diretor de Finanças e o Diretor de Desenvolvimento Econômico.
[Leming]: Sim, obrigado. Portanto, aqui é um rascunho de uma petição de regra de origem que nos permitiria a autoridade, o que permitiria à cidade de Medford a autoridade realmente impor o imposto de vacância comercial aos proprietários de proprietários que possuem propriedades vagas de fúria comercial. empresas ou empresas que são efetivamente fechadas o tempo todo. Quando eu estava indo de porta a porta, encontrei pessoas que falavam sobre o fato de que em West Medford e South Medford, há muitas empresas que não fazem, que são apenas muitos edifícios de propriedade de proprietários que nunca Alugue -os para empresas. Havia uma mulher que estava tentando entrar em contato com o proprietário do limpador a seco que estava fechado na época em West Medford por cerca de um ano e meio. Ela disse que essa pessoa nem sequer pegaria o telefone para conversar com ela. Ela queria abrir uma academia lá, mas isso é obviamente difícil de fazer se você não puder nem conversar com a pessoa que possui o prédio. Então, eu pesquisei sobre isso. Não há muitas autoridades padrão que as cidades precisam alavancar esse tipo de ataque. Então, o que tenho feito são duas coisas diferentes. O primeiro é o rascunho da petição da regra de casa que está neste pacote de agenda. E isso nos daria a autoridade legal muito básica para poder aprovar ataques de modo que B, desincentivaria efetivamente os proprietários de fazer isso. E existem alguns detalhes aqui. Primeiro, diz que os recursos do imposto serão colocados em um fundo especial que ajudará a ajudar na manutenção de reparos dessas propriedades, além de financiar mecanismos locais para incorretas ocupações de inquilinos, como publicidade para essas propriedades e assim por diante. Às vezes, e isso entra no fato de que, às vezes, essas propriedades estão vagas por razões que estão fora do controle do proprietário. Talvez o prédio não esteja em boa forma para atrair um inquilino, então eles precisariam de fundos extras para reparar o edifício. e tal. Há também outra cláusula aqui que especificamente permitiria aos proprietários que possuem a propriedade para encerrar o arrendamento de qualquer negócio que atualmente tenha um contrato com eles, mas não está fazendo nada com isso e isso foi porque um específico O cenário é trazido à minha atenção, onde o imposto seria o imposto neste local seria colocado no proprietário da propriedade, mas às vezes eles podem ter um contrato de locação em que a pessoa que eles podem ter um contrato com um empresário que É realmente em sua autoridade garantir que eles estejam realmente executando um dia-a-dia nesse caso. O que também tenho feito, então isso aqui deve pedir ao estado que dê permissão a Medford para poder aprovar esse imposto sobre vacância. Obviamente, isso não é toda a ordenança, então apenas damos à autoridade legal básica para fazê -lo. Se e quando o estado Dá permissão a Medford para aprovar esse imposto, obviamente haveria outras regras que são implementadas. Por exemplo, um imposto não seria aplicado imediatamente após o início da vaga, haveria um período de carência, haveria apenas outro que são criados para garantir que esses cenários que eu já ouvi sobre onde, você sabe, você não está apenas penalizando injustamente as pessoas que podem estar em uma situação em que os inquilinos simplesmente não estão, onde os inquilinos simplesmente não estão tentando alugar bons negócios e suas propriedades e assim por diante. Mas isso, novamente, trata -se de dar à cidade a autoridade legal básica para fazer isso simultaneamente. E isso é, Hum. Relacione isso está relacionado a esta iniciativa, mas achei que seria melhor entrar em zoneamento. Hum, eu também trabalhei em torno de uma ordenança vaga de construção, algo que a cidade atualmente tem autoridade para fazer. Hum, é semelhante. Eles tiveram iniciativas semelhantes em East Hampton e em outras A cidade não tem autoridade para cobrar um imposto para obter lucro, mas temos autoridade para cobrar uma taxa para fazer algo neutro de custo. Portanto, a ordenança de construção vaga que East Hampton implementou basicamente cobraria os proprietários de prédios vagos, algo como US $ 1.000 por ano até o tempo que os edifícios forem vagos para manter um banco de dados público de construção vago que seria mantido pelos funcionários e assim por diante. Você só poderia cobrar o suficiente para que isso pague pelo custo da equipe de manter isso. Então, novamente, essa é uma iniciativa em que estamos analisando, e isso provavelmente criaria a base para promulgar o imposto comercial. Em Medford, se e quando essa petição em particular for aprovada, se este conselho acabar passando por ele. Mas no geral, este é o meu esforço para resolver um problema que ouvi falar dos moradores repetidamente, e é que eles não gostam de ver tantas fachadas de lojas fechadas em Medford. Eles acham que a questão às vezes é, não em todos os casos, mas às vezes os proprietários que, por qualquer motivo, não querem ou não tenham os fundos para poder alugar suas fachadas de lojas que possuem para As empresas e, portanto, isso é um esforço para ajudar a dar -lhes para ajudar a desenvolver os fundos para ajudar a anunciar os inquilinos ou a reparar suas propriedades como pode ser. Então a única mudança que eu faria Pessoalmente, sugiro o texto que o funcionário apontou que as petições normalmente no mundo do lar não têm a palavra resolvida. Eles têm a palavra promulgada lá, então eu moveria para mudar isso. Depois de ouvirmos comentários do Diretor de Desenvolvimento Econômico que posso. Veja -nos em zoom, assim como qualquer membro do público que esteja interessado em ver isso. Pessoalmente, gostaria de encaminhá -lo à reunião regular do conselho, mas também estou ansioso para ouvir o que meus colegas também têm a dizer sobre isso. Então, obrigado.
[Bears]: Obrigado. Temos o diretor de desenvolvimento econômico que foi convidado, por isso fico feliz em ir até ele primeiro. Temos Sal DiStefano. Sal, vejo que você está no seu carro. É um bom momento para conversar. Não podemos ouvir você. Eu apenas pedi para você ativar. Você terá que clicar em um botão.
[Di Stefano]: Entendi. Desculpe por isso. Eu só tive que pegar meu filho no teste de futebol. Então, fico feliz em se juntar a todos. Obrigado, Sr. Presidente, membros do Conselho. Eu queria informar Uh Todo mundo que apenas enviamos recentemente uma solicitação para o Programa Vacantil Storefront UM, oferecido pela Commonwealth of Massachusetts em 20 de junho, nossa aplicação UH estará em frente ao Conselho de Coordenação de Consultoria Econômica da Commonwealth E estamos realmente empolgados com esse programa, porque basicamente ele fornecerá subsídios correspondentes a empresas que se mudarão para fachadas vagas em Medford. Então, lancei este programa em Gloucester há dois anos. E a razão pela qual eu gosto deste programa é que o dinheiro é realmente para o proprietário da empresa que ocupará a loja. E os fundos correspondentes da cidade serão da nossa concessão de bloco de desenvolvimento comunitário. E o que o estado oferece é de até US $ 20.000 em créditos fiscais reembolsáveis. E por que isso é importante é muitas vezes que os novos negócios não obtêm muito lucro no primeiro ano. Portanto, os créditos tributários reembolsáveis funcionam de tal maneira que o que você não deve ao Estado no final do ano volta a você na forma de um cheque. Então isso pode significar até, US $ 20.000 para duas empresas por ano para começar. E é um bom incentivo para as empresas ajudá -las a começar. Além disso, esperamos reembolsar nosso programa de melhoria da fachada. Portanto, poderia haver muitos recursos oferecidos a uma pequena empresa e Você sabe, pessoalmente, enquanto eu definitivamente concordo com o conselheiro leme sobre a questão e os desafios com as vagas, apenas na minha opinião profissional, acho, você sabe, como todas as coisas que fazemos quando estamos falando de política, é que precisamos ter cuidado com as consequências não intencionais. E essas consequências não intencionais poderiam ser, você sabe, os proprietários de proprietários que levam a primeira pessoa que aparecem, que podem não ser um negócio que queremos em Medford, apenas para encher uma loja. Ou punir um pequeno, como um proprietário de MA e PA, que tem um problema com o preenchimento de uma vaga, porque eles não podem se dar ao luxo de consertar a loja, seja o que for. Eu só quero que todos nós mantenhamos isso em mente, porque definitivamente queremos voltar para a nossa cidade. O prefeito e eu apresentaremos em 20 de junho ao EACC. Esperamos obter a aprovação deles.
[Bears]: Então, acabamos de te perder por cerca de 30 segundos.
[Di Stefano]: Ok, deixe -me, estou parando. Você pode me ouvir agora?
[Bears]: Nós podemos, parece bom agora.
[Di Stefano]: Ok, desculpe por isso. Então, você sabe, em resumo, estamos ansiosos para que este programa de concessão seja aprovado pelo estado. E eu realmente acho que, qualquer política que apresentemos, apenas precisamos ter em mente as consequências não intencionais que poderiam ocorrer, como, você sabe, os proprietários que tomam, você sabe, o primeiro negócio que aparece e pode não ser algo que queremos. uh ... na cidade e então também tenho a sorte de me deixar ... como me disseram ... assim que eu comecei aqui em Medford que infelizmente existe essa narrativa que está por aí sobre onde Medford é um lugar difícil para fazer negócios ... que todos estamos trabalhando juntos para tentar ... provar são errados e No geral, minha preocupação é quando as coisas surgem que parecem não ser amigáveis para as empresas ou podem potencialmente impactar negativamente um negócio ou um proprietário de um imóvel, apenas, você sabe, isso dificulta a mudança dessa narrativa para a cidade. Mas com isso dito, feliz em trabalhar com todos vocês na tentativa de preencher essas vagas. Jess Martinez no meu escritório tem tirado fotos de vagas. Eles estão na nossa lista e estamos felizes em trabalhar com os proprietários e encaminhar possíveis negócios a eles. Estou ansioso pelo progresso positivo e agradeço seu tempo.
[Bears]: Obrigado, Sr. DeStefano. Outras perguntas ou comentários dos membros do Conselho? Conselheiro Tseng.
[Tseng]: Vou render -me ao conselheiro primeiro, mas tenho algumas perguntas.
[Bears]: Conselheiro Leming, então conselheiro Tseng.
[Leming]: Então, eu respeito o sentimento de que coisas assim podem ter consequências não intencionais. Novamente, como eu disse, a petição da regra do lar apenas daria à cidade a autoridade legal muito básica para poder alugar, para poder promulgar esse imposto. Não diz nada sobre os cronogramas após a vaga para Uh, após o qual o imposto se aplicaria a UM, então a idéia por trás disso seria se o estado nos conceder autoridade para fazer isso, seria apenas um Esperamos que a ordenança possa ser criada para que essas consequências negativas sejam praticamente desincentivadas na implementação real. Algumas outras preocupações que eu tive, porém, é que fui a uma reunião muito recentemente, onde um desenvolvedor me disse completamente que manter algumas das propriedades que ele possuía Vago era realmente lucrativo para ele, porque faria um imposto, seria, ele poderia simplesmente se descartar, descartá -lo como uma perda em seus impostos. Portanto, às vezes é benéfico para os proprietários, é do seu interesse manter essas propriedades vazias e isso é Na verdade, esse é realmente um fator que isso pretende desincentivar. Estou ansioso para ver como vai esse aplicativo de concessão. Obviamente, não há uma ferramenta que a cidade tenha que seja capaz de corrigir o problema que estamos enfrentando há muito tempo, que é uma loja vaga, mas É necessária uma combinação de cenouras e palitos para poder resolver esse problema. E como eu também disse, a idéia por trás disso é que os fundos iriam ser que a receita desse imposto entraria em um fundo especificamente para ajudar as fachadas de lojas vagas quando o fizerem, se estiverem em um estado em que não podem ser alugadas. Novamente, tipo, 11 coisas que alguns membros da Câmara de Comércio me contaram sobre o limpador a seco em West Medford é que há reparos muito significativos que precisam ser feitos para isso antes de poder ser alugado. Acho que 70, não me segure, mas acho que disse algo como US $ 70.000 em reparos no momento necessário. E eu não sei de onde esse dinheiro viria. Portanto, a idéia por trás disso é poder coletar algum fundo, que se destina especificamente a resolver esses problemas. Mas eu respeito os pontos de vista e os esforços de nosso diretor de desenvolvimento econômico, mas é minha crença que Várias ferramentas e iniciativas são necessárias para ajudar a resolver esse problema.
[Tseng]: Obrigado. Acho que em geral estou aberto a essa ideia. Tenho perguntas sobre isso e acho que muito disso é que muito do meu apoio dependerá dos detalhes da proposta. Acho que minha primeira pergunta é para o conselheiro Fleming. Estou entendendo corretamente que Fazer esse processo é um primeiro passo necessário para termos uma conversa sobre os detalhes de como seria um imposto sobre vaga. Portanto, em termos de similar, precisamos fazer isso primeiro antes que possamos nos encontrar como um conselho para falar sobre qual porcentagem ou o que, você sabe, qual é a taxa e quais são as isenções.
[Leming]: Absolutamente. Portanto, muitas vezes as petições do mundo doméstico são escritas em linguagem muito simples, curta e simples. Essencialmente, isso daria à cidade permissão no 1º lugar para poder implementar uma ordenança. Então, minha opinião, minha opinião sobre isso é. Iremos ao estado, pediremos permissão para poder ter o direito de fazer isso em primeiro lugar. Obviamente, este texto não é detalhado o suficiente para atuar como uma ordenança ou um conjunto de regras em si, mas concederia à autoridade legal que seja capaz de implementar isso. Como eu disse, existem iniciativas em outras cidades agora. Eles estão basicamente fazendo a mesma coisa. Em East Hampton, eles implementaram uma ordenança vaga de construção, que efetivamente permite que os proprietários tributários de edifícios vagos a certas taxas muito pequenas apenas para manter um banco de dados. Novamente, minha preocupação com isso é que isso não é realmente o suficiente para justificar para justificar uma baixa de impostos. Então, eu acho que o que aconteceria se fizéssemos isso é que isso incentivaria alguns proprietários dessas propriedades, se tivéssemos uma ordenança de construção vaga, isso incentivaria alguns proprietários dessas propriedades para alugar, mas outros proprietários, apenas você sabe, você sabe, Seria basicamente apenas outro número em uma planilha que eles poderiam em consideração. Portanto, isso essencialmente nos permitiria cobrar um imposto que seria suficiente para desincentivá -los de fazer isso.
[Tseng]: Eu acho que é, se eu posso, em resumo, acho que é útil saber disso, você sabe, mesmo que eu não concorde necessariamente com todos os detalhes de um imposto proposto no futuro, mesmo que discordemos do ponto de vista, uma votação hoje à noite é apenas para nos dar ferramentas na caixa de ferramentas para considerar. Eu tenho algumas das mesmas preocupações que o diretor de desenvolvimento econômico tem sobre essa proposta. Eu realmente tenho, você sabe, perguntas mais detalhadas sobre elas. E acho que, se puder, direcioná -los através do Presidente para o Diretor de Desenvolvimento Econômico. Eu também concordo com o conselheiro Levin que precisamos explorar os paus e as cenouras nessa situação, expandindo as ferramentas que temos. Eu soube, eu sou, você sabe, A idéia de que nós, o proprietário, poderíamos procurar a primeira pessoa para preencher essa frente dolorida é uma preocupação que tenho em minha mente. Estou curioso para saber se isso é algo que podemos mitigar o processo de zoneamento. Portanto, certifique -se de que não estamos permitindo certos usos que não queremos em nossos distritos comerciais. O Diretor de Desenvolvimento Econômico consegue falar com isso?
[Di Stefano]: Sim, ótimo, obrigado. Portanto, a resposta é, depende, bem ali, você sabe, depende do local em que o uso específico for. Você sabe, hum, é certo, hum, ou requer uma permissão especial. Eu, acho que isso, e acho que alguns usos de negócios podem ser subjetivos. Hum, você sabe, pessoalmente, eu, eu, hum, Você sabe, se algo é um local de desconto, não algo que parece bom para um distrito. Provavelmente receberei um e -mail de ódio após esta reunião. Mas, você sabe, outros tipos de usos. Você sabe, eles poderiam ser permitidos, mas simplesmente não desejáveis. Ou poderia ser, você sabe, um inquilino em potencial que não é realmente um bom som que eles podem simplesmente levar. Com isso dito, acho que voltando ao programa de distrito de loja vago, agora que temos uma lista dessas vagas, gostaria de acompanhar os proprietários e basicamente Quando possível, obtenha algum feedback sobre o motivo de estar vago e talvez se houver algo em que digamos que o espaço é inabitável por causa do custo de como você havia falado sobre o exemplo do limpador a seco, você sabe se algo é uma espécie de razão intransponível que pode ser Trabalhamos com eles e dizemos tudo bem, você sabe vamos tentar descobrir uma solução aqui e você sabe em relação a alguém que é um ator ruim, como talvez haja uma maneira de diferenciar os dois, mas definitivamente feliz em trabalhar com o Conselho Uh sobre isso e, um, todo mundo tem sido muito útil para mim desde que cheguei aqui, então eu acho que podemos Podemos entrar em contato um com o outro à medida que esse processo continua. Esperamos que o programa de concessão seja aprovado e possamos trabalhar juntos para ajudar a resolver a situação.
[Tseng]: Obrigado, diretor. Conselheiro Sainte. Eu acho que os comentários do diretor me levam à próxima pergunta é, mesmo que tenhamos preocupações com as consequências não intencionais com isso, com o novo sistema proposto, acho que está claro que uma das conseqüências não intencionais do sistema atual é, é os proprietários de proprietários que mantêm suas propriedades vagas, as lojas vagas. Para fins de redução de impostos, e acho que todos concordaríamos que isso é uma conseqüência não intencional. E então eu vejo isso como uma maneira potencial de abordar isso alterando custos e abordando externalidades negativas. Estou curioso para saber o que o diretor teria a dizer a outras ferramentas políticas que podemos usar para resolver esse problema de Os proprietários mantendo suas lojas vagas para fins de baixa de impostos.
[Di Stefano]: Eu acho que o conselheiro que, então vou dizer que é a primeira vez que soube que há vantagens tributárias para os proprietários de propriedades por mantê -lo vazio. Entendo que, como alguém que possui, hum, propriedade, eu alugo, hum, que apenas você não faz você relatar menos renda no final do ano. Isso não é uma escrita. Eu poderia estar errado. Eu não sou um CPA. Hum, Mas, com isso dito, acho que às vezes também o mercado livre pode resolver a questão dos novos proprietários que entram e investem na propriedade e os arrendatam. Mas acho que muito disso tem a ver com Extensão e relacionamentos e apenas faça o que pudermos para direcionar novos negócios para fachadas de lojas vagas e, você sabe, tentando preenchê -las. E se houver maus atores por aí, que toda cidade os tem, você sabe, então nós, você sabe, talvez uma medida como essa possa ajudar a resolver a situação.
[Bears]: Obrigado. Conselheiro Lazzaro.
[Lazzaro]: Eu ia dizer algo semelhante ao que o diretor acabou de dizer, que é que, se houver um benefício fiscal em manter as fachadas de lojas vagas, acho que devemos verificar isso com um profissional tributário antes de avançar. Se isso significa Antes de seguir em frente com a escrita da petição básica de regra da primeira etapa. Não tenho certeza se precisamos fazer isso antes disso ou depois de decidir se queremos passar por isso e depois decidir mais adiante enquanto o escrevemos. Não tenho certeza se também existe. Corrija -me se eu estiver errado, mas Uma, a segunda coisa é que eu me pergunto se uma parte disso é uma espécie de, você não pode espremer sangue de uma situação de pedra e que algumas das fachadas de lojas podem estar vazias por causa do que foi mencionado anteriormente, que há uma quantidade intransponível, você sabe, o edifício não está de acordo com o codificação e eles não podem se dar ao luxo de criar o código. E, portanto, não pode ser alugado porque os proprietários da propriedade não conseguem atingir os níveis de execução de, você sabe, eliminar as violações. Portanto, não tenho certeza de como, não tenho certeza se como conselho, estamos no nível de entendimento. Não me sinto que estou no nível de entendimento das nuances da situação ainda, mas também dito, Eu poderia estar convencido de que esse processo, tudo o que precisamos fazer é ter um entendimento básico do problema e que estamos procurando a aprovação do Estado para iniciar um entendimento maior. Embora eu pessoalmente me sentisse mais confortável se tivéssemos mais detalhes e mais dados para fazer backup de como isso nos beneficiaria para preencher essa referência, principalmente No meu bairro, na West Bedford Square, que tem várias vitrines vazias agora, o que não é atraente. Então eu entendo a necessidade disso. Eu concordo que há uma necessidade disso. E não tenho certeza se posso apontar, tipo, adicionar uma planilha ou apresentação que me faria ver mais claramente que essa é a solução que nos levará lá. Eu me sentiria mais confortável.
[Bears]: Obrigado. Conselheiro Collins, vice -presidente Collins, conselheiro Leming.
[Collins]: Obrigado. O conselheiro Leming levantou a mão primeiro, se isso foi uma resposta direta.
[Bears]: Sim, mas ele falou muito. Estou dono de você.
[Collins]: OK. Obrigado. Aprecie esta conversa introdutória sobre este tópico. Desculpe. Cheguei um pouco tarde. Eu estava vindo de uma reunião de trabalho, então poderia ter havido alguns detalhes que perdi no começo.
[Bears]: É um sistema de som ruim. Vamos ter cuidado. Vamos ter cuidado para não sermos mineardos.
[Collins]: Acho que estou me sentindo de maneira semelhante a alguns de meus colegas conselheiros e que tenho várias perguntas sobre o tipo de que essa proposta vem que eu gostaria de obter para obter algumas respostas antes de avançarmos. Eu acho que esse é certamente o impulso para ter esse tipo de conversa mais ampla sobre o que fazer sobre as fachadas de lojas vagas é realmente importante. E minha preferência seria continuar essa conversa em um contexto mais amplo do que, em geral, estamos fazendo sobre as fachadas de lojas vagas. Eu penso para mim. Eu gostaria de dedicar um tempo para ter um pouco mais de contexto de como quantificamos quantas fachadas de lojas vagas estão na cidade? Que tipo eles são? Onde eles estão? Existe alguma tendência em termos de propriedade, tipo ou bairro? Isso é algo que as cidades normalmente mencionam por número ou por densidade ou porcentagem? Quanto tempo eles tendem a ficar vagos? Acho que gostaria de melhorar meu entendimento sobre o que é exatamente o problema. E eu também adoraria obter uma opinião especializada ou uma análise especializada do incentivo tributário que ouvimos falar disso para permanecer vago. Eu adoraria obter mais alguns detalhes sobre isso. Eu acho que onde estou pousando é isso, você sabe, sabemos que as fachadas de lojas vagas são um problema na comunidade porque, quando as temos, as pessoas falam sobre isso e as pessoas não gostam de ver lojas vagas onde deveriam haver negócios interessantes ou úteis. Mas eu concordo que existem alguns, tenho algumas preocupações com as consequências não intencionais, porque outra coisa que ouvimos é quando as pessoas vêm aos conselheiros e dizem: por que é que temos cinco negócios no estilo X na Medford Square e não, Não há um terceiro bar ou algo assim. E temos que dizer, bem, não depende de nós. Mas acho que a questão de por que nossos quadrados não têm o personagem que poderíamos querer para eles é uma pergunta que devemos considerar ao lado disso. Em termos do que estamos fazendo aqui em geral, com a questão das vitrines vagas, eu realmente gostaria de ter uma conversa sobre o que, gostaria de continuar a conversa que o diretor começou sobre o que realmente ajuda Quando se trata da comunidade empresarial, preenchendo as fachadas de lojas vagas, descobrir o que os proprietários de empresas precisam e meio que avaliando onde esse mecanismo está tipo da nossa lista de táticas e prioridades mais úteis? E também avaliando, você sabe, quando é o momento certo para algo assim? Hum, isso está em nossa lista das cinco principais coisas para fazer para preencher as fachadas de lojas? Hum, ou devemos estar investigando, você sabe, tipo, ou devemos estar rastreando rapidamente, hum, você sabe, algumas outras medidas, hum, você sabe, e continuando a priorizar a conversa de como nós, como um conselho, apoiamos a fachada de lojas, mas talvez gaste mais tempo com esta regra de casa e colocamos essa parte como parte de um mais, uh, uh, uh, uh, uh, uh,, mas talvez gaste mais tempo com a regra da casa e colocamos essa parte como parte de um mais, uh, uh, estratégia coordenada. Também estou curioso para saber, e peço desculpas, o conselheiro Leming, se você falou com isso antes, se houver algum tipo de onda de cidades que passe esse tipo de petição de regra de casa, se estamos meio que naquele momento de movimento, ou se isso é mais um gradual se unindo. Porque acho que, em geral, acho que o ponto do diretor é bem considerado que temos que considerar não apenas o que isso potencialmente faria, mas como será percebido. E acho que seria vantajoso apresentar isso no contexto de mais medidas ou pelo menos medidas subjacentes que a cidade já está fazendo, porque estou preocupado com isso. Estou preocupado com a forma como será percebido se o apresentarmos em uma espécie de vácuo de conversação. Obrigado.
[Leming]: Portanto, para abordar alguns dos pontos primeiro da cidade, não tem um bom controle sobre o número de fachadas de lojas vagas que conversei com o comissário do edifício, ele fez parte disso apenas tem a ver com capacidade e essa foi a nossa conversa sobre a conta vaga sobre a ordenança vaga de construção que também passei para o zoneamento. Eles tinham uma planilha que havia sido atualizada pela última vez, acho, em 2015, mas não acho que eles realmente tivessem a capacidade de poder descobrir e, portanto, controlar o problema. Outro padrão neste Nesta conversa é, então eu entendo que há consequências não intencionais, mas há coisas que eu acho que seriam mais apropriadas para resolver o uso de outros meios, como como o conselheiro Tseng estava dizendo, acho que é mais apropriado se preocupar, para lidar com a idéia de loja de empresas que não queremos estar em lugares que não queremos com zoneamento do que algo como isso. Isso realmente deve abordar o, O pequeno número de maçãs ruins na cidade. O comentário de incentivo tributário veio de um desenvolvedor que eu estava em uma reunião com onde a conversa era algo como, eu estava falando sobre essa iniciativa mais em um caminho de alto nível. Eu disse, ouça, há muitas propriedades vagas. Estou desenvolvendo uma iniciativa de imposto de vacância comercial em torno disso. E a resposta do desenvolvedor foi algo como, oh, bem, eu realmente quero manter algumas das minhas propriedades vazias, porque então eu poderia apenas escrever isso como uma perda nos meus impostos. E é mais benéfico para mim. Você realmente não entende como isso funciona. E era uma espécie de frase assim. Então foi isso e dizendo que dizer algo assim a um funcionário público onde Não é do interesse público ter alguém que possua essas propriedades deliberadamente tente mantê -las vazias. Então eu acho que definitivamente poderíamos investigar as regras tributárias específicas que permitem que isso aconteça. Mas em relação a todos os detalhes da implementação e assim por diante, estamos conversando, novamente, a etapa da petição de regra de casa, se for aprovada, permitiria apenas que a cidade tivesse as ferramentas básicas necessárias. Ser capaz de criar uma ordenança como essa em primeiro lugar. Então, quando estamos no, como o conselheiro Lazzaro estava dizendo, não precisamos ter todos os detalhes disso descobrindo nesta fase. Hipoteticamente, não estou dizendo que devemos fazer isso, poderíamos Nós poderíamos até enviar uma petição de regra de casa, que é aprovada, descobrimos que realmente não é o que a cidade precisa, talvez a concessão da UH que o diretor de desenvolvimento econômico submetendo passa e você sabe que descobrimos que isso realmente aborda o problema e, em seguida, a linha não descobrimos que não precisamos, mas no mesmo tempo, também poderíamos ter uma situação em que a concessão não passa ou apenas ela não Não funciona e realmente precisamos dessa ferramenta na caixa de ferramentas, se vamos fazer algo sobre isso. E, nesse caso, seria realmente útil ter uma petição de regra em casa enviada mais cedo ou mais tarde, para que daqui a vários anos poderíamos ter algo assim em nossa caixa de ferramentas. Então, você sabe, eu não quero com algo assim, eu entendo que existe, como vice -presidente do Conselho Collins estava sugerindo, há um Definitivamente, há uma situação óptica em que o envio de algo assim pode enviar uma mensagem aos empresários e proprietários de propriedades pela cidade. Mas eu também, ao mesmo tempo, não quero entrar em paralisia de análise quando essa é realmente apenas a etapa 1 do processo.
[Bears]: Acho que você disse melhor quando disse que não precisamos ter todos os detalhes neste momento. E acho que na verdade não nos consideramos discutir os detalhes da ordenança que potencialmente poderíamos passar antes de termos o poder de fazê -lo. E acho que somos apanhados nessas discussões e isso realmente confunde o processo. Eu ia dizer isso há 20 minutos, mas eu já deixei para lá. Então eu decidi deixar ir mais, o que talvez não fosse a melhor escolha. Mas, de qualquer forma, só quero dizer três coisas. Número um, um dos problemas aqui é o controle local. Eu geralmente acho que é melhor para a cidade de Benford ter mais autoridade do que menos autoridade e ter uma ferramenta adicional na caixa de ferramentas. Então, nesse sentido, acho que há validade aqui. Minha segunda peça está ligada Revisão legal. Além dos outros movimentos em potencial discutidos, acredito que pelo vice -presidente Collins, haverá uma moção para mantê -la no comitê e ter uma discussão adicional geralmente sobre a questão da vaga comercial. Eu também gostaria de ver o texto da petição de regra de casa revisada por consultor jurídico. Minha terceira edição é geralmente o que estamos tentando resolver aqui. Acho que todos sabemos disso, você sabe, A boa economia mostra que mercados bons, justos e livres são mercados com boa regulamentação. Uma das coisas que estamos tentando corrigir aqui são os regulamentos fora de nosso controle. Existem incentivos fiscais no nível federal que têm incentivos perversos e criam incentivos perversos. Existem externalidades que o sistema regulatório não considera. E como alguém, acho que Sal observou, muito disso é sobre relacionamentos e teoria da rede tende a jogar Microeconomia 101, como diria Friedman, a desarritar muito rapidamente porque você tem relacionamentos e, na verdade, o pessoal causando um grande impacto aqui. Ou você pode ter um indivíduo Quem tem um certo portfólio, onde faz sentido manter algo vago, onde você pode ter um indivíduo com um portfólio onde não o faz. E é aí que a idéia, a idéia muito limpa, mas muito irrealista do ator racional uniforme, tende a desmoronar. Então, apenas divulgando isso lá fora, concordo que, obviamente, os regulamentos nos múltiplos níveis de governo que afetam a vaga comercial claramente estão fora de controle. Costumo concordar que ter mais ferramentas no nível municipal para tentar alinhá -las é uma coisa boa. E isso pode muito bem ser um, mas acho que precisamos ter mais discussões sobre isso. Então, eu solicitaria, além da moção, acho que o vice -presidente Collins pretendia propor, que também o referimos ao projeto de petição de regra para casa a consultores jurídicos. Mas, assim como uma pessoa em geral, minha opinião é que obter mais poder de regra de casa do estado é uma coisa boa. E isso poderia Seja uma boa ferramenta no escopo de tentar resolver esse problema. Então, com isso, há um movimento no chão? Vice -presidente Collins.
[Collins]: Eu apoiaria para manter o artigo no comitê e enviar o projeto da petição formal de revisão legal. E acho que perdi uma parte disso. Então, alguém entra se eu estiver esquecendo.
[Bears]: Sobre essa moção, há alguma discussão por membros do público? Temos um segundo do conselheiro Lazzaro. Alguma discussão dos membros do público? Sr. Fiore, nome e endereço para registro, por favor. Você tem três minutos. Estamos correndo no relógio. Sim.
[Lungo-Koehn]: Desculpe, você pode começar os três minutos novamente. Me desculpe.
[Bears]: Eu tenho três minutos? Você tem três minutos começando agora, sim, desculpe.
[Fiore]: Ok, então você simplesmente declarou um quê. Metford tem algumas propriedades comerciais vagas. No entanto, você não determinou o porquê. Por que Metford tem algumas propriedades comerciais vagas? Como você poderia esperar resolver algo se não souber o por que algo está acontecendo? Deixe -me reafirmar a situação agora em termos de engenharia. Você simplesmente declarou uma condição, situação ou problema. Metford tem algumas propriedades comerciais vagas. No entanto, você não forneceu o diagnóstico de propriedades comerciais vagas. Em outras palavras, você não investigou ou analisou a causa ou a natureza das propriedades comerciais vagas. Como você poderia esperar resolver o problema se não souber a causa do problema? Deixe -me reafirmar novamente a situação, mas agora em termos médicos. Você simplesmente declarou um sinal ou sintoma. Medford tem algumas propriedades comerciais vagas. No entanto, você não forneceu um diagnóstico de propriedades comerciais vagas. Em outras palavras, você não identificou a doença que leva a propriedades comerciais vagas. Como você poderia esperar se livrar dos sinais e sintomas se não conhece a doença? Você cure a doença, não os sinais e sintomas. Então, eu não tive tempo suficiente para olhar para isso, mas fiz algumas pesquisas, que não ouvi nada em termos de pesquisa nesta reunião. Portanto, isso está fora de Erika Moskowski, Carver HBS e Daniel Stackman na NYU Stern. Os impostos sobre o varejo de vagas podem reduzir as vagas na loja urbana? E eu apenas gostaria de ressaltar que Portanto, o caso do imposto sobre vagas, persistentemente alta vaga, pode ter significativo, estou citando, esta é uma apresentação que acabei de mencionar. Vaga persistentemente alta pode ter externalidades significativas que afetam os inquilinos sobreviventes, residentes, etc. Portanto, um imposto sobre vaga poderia atuar como um imposto pigouviano, que forçaria os credores a internalizar a vaga de externalidades. No entanto, eu não mencionei nenhum dos problemas com isso. Portanto, esses são os casos que este estudo menciona contra um imposto sobre vaga. Uma vaga é causada principalmente por atritos de pesquisa, portanto, o que significa que é difícil para os proprietários ou inquilinos se igualarem. Os convênios de locação, o que não sei onde fiz, ou uma grave falta de demanda em um imposto sobre vagas é ineficaz e punitiva. É provável que o imposto seja especialmente prejudicial em áreas com baixa demanda por espaço de varejo. Os proprietários fornecem um serviço de triagem socialmente útil que o imposto pode distorcer. Os proprietários querem contratar apenas os inquilinos que serão bem -sucedidos, por exemplo, gerar vendas. Se um proprietário não achar que um inquilino gerará vendas suficientes para pagar aluguel, é improvável que o inquilino beneficie o bairro. Um imposto pode fazer com que os proprietários aceitem inquilinos piores do que na ausência de um imposto. Então há um atualizado Estude isso pelo mesmo autor. Então, este é Erika Moskovsky e Daniel Stackman. É um documento de trabalho fora do Harvard Joint Center for Housing Studies em 2023. Por que as fachadas de lojas urbanas ficam vazias por tanto tempo? E basicamente, sim, você tem cerca de 30 segundos. Sim, ele menciona basicamente que também descobrimos que, embora um imposto de vaga semelhante ao proposto no estado de Nova York diminuísse a taxa de vacância e os aluguéis, também reduziria a qualidade do inquilino e levaria a uma rotatividade mais rápida nas vitrines da cidade. Então, eu gostaria de ver pesquisas sobre uma questão e afirmar o porquê, para que possamos realmente resolver o problema, em vez de apenas dizer, como, ok, ok, observamos fachadas de lojas vazias, vamos impostos Vamos propor um imposto e resolver o problema através da tributação.
[Bears]: Apenas para esclarecer, estamos propondo ter o poder de discutir a implementação de um imposto.
[Fiore]: Sim, eu entendo. Mas, novamente, eu preferiria que discutissemos por que isso está acontecendo e todos os tipos de maneiras específicas de resolver o problema, em vez de apenas ter decidido que iremos resolvê -lo através da tributação.
[Bears]: Ótimo. E acho que essa é a intenção da moção do vice -presidente Collins. Alguma discussão adicional dos membros do público? Não vendo nenhum em zoom e nenhum na câmara, sob a moção do vice -presidente Collins, apoiado pelo conselheiro Lazzaro. Todos aqueles a favor? Oposto? Passo de movimento. Mais movimentos? Na moção foi adiada pelo conselheiro Tseng, apoiado pelo conselheiro Lazzaro. Todos aqueles a favor? Oposto? Para quem está em zoom, estamos nos mudando para o nosso comitê de toda a reunião com o orçamento da escola, para que você tenha que se juntar ao próximo link. A reunião é adiada.