[Bears]: Ayuntamiento, Comité de Administración y Finanzas, 21 de mayo de 2024. Sr. Clerk, por favor llame al rollo.
[Lungo-Koehn]: Vicepresidente Collins. Consejero Lazzaro. Presente. Consejero Leming.
[Leming]: Presente.
[Lungo-Koehn]: Consejero Tseng. Presente. Presidente Bears. Presente. También veo al concejal Scarpelli aquí.
[Bears]: Para las reuniones actuales ausentes llamadas al orden. Habrá una reunión en el Comité de Finanzas de la Administración del Consejo de la Ciudad de Medford, el 21 de mayo de 2024 a las 6 p.m. En la Cámara del Consejo de la Ciudad de Medford, segundo piso, Medford City Hall 85, George P. Hassett Drive, Medford M.A. y por Zoom. El propósito de esta reunión es discutir el documento 24-025 ofrecido por el concejal Leming con respecto al impuesto de vacante comercial. La descripción completa es, mientras que la ciudad de Medford tiene muchos escaparates comerciales que están vacantes o porque están vacantes por períodos de tiempo inaceptablemente largos, o rara vez están abiertos para los negocios. Y mientras que existe un incentivo insuficiente para que los propietarios de dicha propiedad mantengan y alquilan escaparates a empresas activas. Ahora, por lo tanto, se resuelva que el Ayuntamiento de Medford discute la adopción de un impuesto de vacante comercial que puede aplicarse para desincentivar estas propiedades de la tienda de permanecer desocupadas indefinidamente. Si se resuelve más que este asunto se remite al comité para una discusión adicional con el evaluador jefe, el director de finanzas y el director de desarrollo económico.
[Leming]: Sí, gracias. Por lo tanto, esto es un borrador de una petición de regla de origen que nos permitiría la autoridad, lo que permitiría a la ciudad de Medford la autoridad realmente imponer el impuesto de vacante comercial a los propietarios que poseen propiedades comerciales vacantes. empresas o negocios que están efectivamente cerrados todo el tiempo. Cuando iba a hacer campañas de puerta en puerta, me encontré con personas que hablaron sobre el hecho de que en West Medford y South Medford, hay muchas empresas que no lo hacen, que son solo muchos edificios que son propiedad de los propietarios que nunca nunca Alquilarlos a las empresas. Había una mujer que intentaba ponerse en contacto con el dueño de la tintorería que estaba cerrada en ese momento en West Medford durante aproximadamente un año y medio. Ella dijo que esta persona ni siquiera levantaría el teléfono para hablar con ella. Ella quería abrir un gimnasio allí, pero eso es obviamente difícil de hacer si ni siquiera puedes hablar con la persona que posee el edificio. Así que hay, investigué sobre esto. No hay muchas autoridades predeterminadas que las ciudades tengan que aprovechar este tipo de ataques. Entonces, lo que he estado haciendo son dos cosas diferentes. El primero es el borrador de la petición de la regla de inicio que se encuentra en este paquete de agenda. Y esto solo nos daría la autoridad legal muy básica para poder promulgar ataques de tal manera que B, desincentiría efectivamente a los propietarios de hacer esto. Y hay algunos detalles aquí. En primer lugar, dice que los ingresos del impuesto se pondrán en un fondo especial que ayudará a ayudar en el mantenimiento de estas propiedades de reparación, así como financiar mecanismos locales para incurrentes en ocupaciones de inquilinos, como la publicidad de estas propiedades, etc., y así sucesivamente. A veces, y esto se produce en el hecho de que a veces estas propiedades están vacías por razones que están fuera del control del propietario. Tal vez el edificio no está en buena forma para atraer a un inquilino, por lo que necesitarían fondos adicionales para reparar el edificio. y tal. También hay otra cláusula aquí que específicamente permitiría a los propietarios que poseen la propiedad terminar el arrendamiento de cualquier negocio que actualmente tenga un contrato de arrendamiento con ellos, pero no está haciendo nada con eso y esto se debió a que un específico El escenario me llama la atención donde el impuesto sería el impuesto en este lugar se colocará en el propietario de la propiedad, pero a veces pueden tener un contrato de arrendamiento en el que la persona que puede tener un contrato de arrendamiento con un propietario de un negocio que Realmente es en su autoridad asegurarse de que en realidad estén ejecutando una empresa cotidiana en ese caso. Lo que también he estado haciendo, por lo que esto aquí solo está destinado a pedirle al estado que le dé permiso a Medford para poder promulgar este impuesto de vacante. Obviamente, esta no es la ordenanza completa, por lo que solo damos la autoridad legal básica para hacerlo. Si y cuando el estado Da permiso a Medford para promulgar dicho impuesto, obviamente habría otras reglas que se establecen. Por ejemplo, un impuesto no se aplicaría inmediatamente después de que comience la vacante, habría un período de gracia, solo habría otro Eso se establece para asegurarse de que estos escenarios que he oído hablar de dónde, ya sabes, no solo está penalizando injustamente a las personas que pueden estar en una situación en la que los inquilinos simplemente no, donde los inquilinos simplemente no están tratando de alquilar buenos negocios y sus propiedades, etc. Pero esto, nuevamente, esto se trata solo de darle a la ciudad la autoridad legal básica para hacerlo simultáneamente. Y esto es, . Relázate que esto esté relacionado con esta iniciativa, pero pensé que sería que fuera mejor para la zonificación. Um también he trabajado en torno a una ordenanza de construcción vacante, que es algo que la ciudad actualmente tiene la autoridad para hacer. Um, es similar. Han tenido iniciativas similares en East Hampton y algunas otras La ciudad no tiene la autoridad para recaudar un impuesto para obtener ganancias, pero sí tenemos la autoridad de recaudar una tarifa para que algo sea neutral. Entonces, la ordenanza de construcción vacante que East Hampton implementó básicamente Se cobraría a los propietarios de edificios vacantes, algo así como $ 1,000 al año hasta el tiempo que los edificios son edificios están vacantes para mantener una base de datos pública de edificios vacantes que los miembros del personal mantenían mantenidos. Solo se le permitiría cobrar lo suficiente para que eso pague el costo del personal de mantener eso. Entonces, nuevamente, esa es una iniciativa que estamos investigando, y que probablemente crearía la base para promulgar el impuesto comercial de vacantes. En Medford, si se aprueba esta petición en particular, si este consejo termina pasándola. Pero en general, este es mi esfuerzo para abordar un problema del que escuché de los residentes una y otra vez, que no les gusta ver tantos escaparates cerrados en Medford. Piensan que el problema a veces es, no en todos los casos, sino a veces los propietarios que por cualquier razón no quieren o no tienen los fondos para poder alquilar sus escaparates a los que poseen empresas, y, por lo tanto, este es un esfuerzo para ayudarlos a darles para ayudar a construir los fondos para ayudar a anunciar a los inquilinos o a reparar sus propiedades. Entonces el único cambio que lo haría Personalmente, sugiero que el texto que el Secretario señaló que, por lo general, las peticiones del mundo natal no tienen la palabra resuelta. Tienen la palabra promulgada allí para que me moviera para cambiar eso. Después de escuchar el comentario tanto del Director de Desarrollo Económico. Visítenos en Zoom, así como a cualquier miembro del público que esté interesado en ver esto. Personalmente, me gustaría referirlo a la reunión regular del consejo, pero también espero escuchar lo que mis colegas también tienen que decir al respecto. Entonces, gracias.
[Bears]: Gracias. Tenemos el director de desarrollo económico que fue invitado, así que estoy feliz de ir con él primero. Tenemos Sal DiStefano. Sal, veo que estás en tu auto. Es un buen momento para charlar. No podemos escucharte. Te pidé que actives. Tendrás que hacer clic en un botón.
[Di Stefano]: Entiendo. Lo lamento. Solo tuve que recoger a mi hijo de la prueba de fútbol. Así que me alegra unirme a todos. Gracias, señor presidente, miembros del consejo. Quería informar Uh, todos los que recientemente presentamos una solicitud para el programa Vacant Storefront UM que se ofrece a través de la Commonwealth de Massachusetts el 20 de junio, nuestra solicitud UH estará frente al Consejo de Coordinación de Asesoramiento Económico de la Commonwealth de la Commonwealth Y estamos realmente entusiasmados con este programa porque básicamente proporcionará subvenciones coincidentes a las empresas que se trasladen a los escaparates vacantes en Medford. Así que lanzé este programa en Gloucester hace dos años. Y la razón por la que me gusta este programa es que el dinero realmente va para el propietario del negocio que ocupará la tienda. Y los fondos correspondientes de la ciudad serán de nuestra subvención de bloque de desarrollo comunitario. Y lo que ofrece el estado son de hasta $ 20,000 en créditos fiscales reembolsables. Y por qué eso es importante es muchas veces que las nuevas empresas no obtienen muchas ganancias en su primer año. Por lo tanto, los créditos fiscales reembolsables funcionan de tal manera donde lo que no le debe al estado al final del año vuelve a usted en forma de cheque. Entonces podría significar hasta $ 20,000 por dos negocios al año para comenzar. Y es un buen incentivo para que las empresas les ayuden a comenzar. Además de eso, esperamos reembolsar nuestro programa de mejora de la fachada. Entonces podría haber muchos recursos ofrecidos a una pequeña empresa y Sabes, personalmente, aunque definitivamente estoy de acuerdo con el concejal Leming sobre el tema y los desafíos con las vacantes, solo, en mi opinión profesional, creo, ya sabes, como todas las cosas que hacemos cuando estamos hablando de política, debemos tener cuidado con las consecuencias involuntarias. Y esas consecuencias involuntarias podrían ser, ya sabes, los propietarios que toman la primera persona que aparece, que podría no ser un negocio que queramos en Medford, solo para llenar una tienda. O castigar a un pequeño, como un propietario de MA y PA que tiene un problema con la llena de una vacante porque no pueden permitirse el lujo de arreglar la tienda, sea lo que sea. Solo quiero que todos tengamos eso en cuenta porque definitivamente queremos volver a nuestra ciudad. El alcalde y yo presentaremos el 20 de junio al EACC. Esperamos obtener su aprobación.
[Bears]: Así que te perdimos durante unos 30 segundos.
[Di Stefano]: Bien, déjame, me estoy deteniendo. ¿Puedes oírme ahora?
[Bears]: Podemos, suena bien ahora.
[Di Stefano]: Bien, lo siento por eso. Entonces, ya sabes, en resumen, esperamos que este programa de subvenciones sea aprobado por el estado. Y realmente pienso, ya sabes, sea cual sea la política con la que nos presentemos, solo necesitamos tener en cuenta las consecuencias involuntarias que podrían ocurrir, como, ya sabes, los propietarios que toman, ya sabes, el primer negocio que surge y podría no ser algo que queramos. uh... in the city and then also i'm fortunate let me uh... as i was told uh... it as soon as i started here in medford that unfortunately there is this this narrative that's out there on where medford is a is a difficult place to to do business uh... which we're all working together to to try to uh... prove are wrong and En general, mi preocupación es cuando se presentan las cosas que parecen no ser amigables con las empresas o podrían afectar negativamente a un negocio o un propietario, simplemente, ya sabes, nos dificulta cambiar esa narración para la ciudad. Pero dicho esto, feliz de trabajar con todos ustedes al tratar de llenar estas vacantes. Jess Martínez en mi oficina ha estado tomando fotos de vacantes. Están en nuestra lista y estamos felices de trabajar con los propietarios y recomendarles negocios potenciales. Así que espero con ansias un progreso positivo y les agradezco su tiempo.
[Bears]: Gracias Sr. DeStefano. ¿Hay más preguntas o comentarios de los miembros del consejo? Consejero Tseng.
[Tseng]: Primero cederé al concejal Leming, pero tengo algunas preguntas.
[Bears]: Consejero Leming, luego el concejal Tseng.
[Leming]: Así que respeto el sentimiento de que cosas como esta pueden tener consecuencias no deseadas. Una vez más, como dije, la petición de la regla de origen solo le daría a la ciudad la autoridad legal muy básica para poder alquilar, para poder promulgar este impuesto para comenzar. No dice nada sobre las líneas de tiempo después de la vacante para eh después de lo cual el impuesto se aplicaría um, por lo que la idea detrás de esto sería si el estado nos otorgue la autoridad para hacer esto, sería solo uno. Esperemos que la ordenanza pueda ser elaborada para que haga que estas consecuencias negativas se desincentiven muy prácticamente en la implementación real. Sin embargo, algunas otras preocupaciones que tuve es que fui a una reunión muy recientemente en la que un desarrollador simplemente me dijo que mantener algunas de las propiedades que poseía Vacante era realmente rentable para él porque haría un impuesto, haría, podría cancelar, cancelarlo como una pérdida en sus impuestos. Por lo tanto, a veces es beneficioso para los propietarios, lo mejor para su mejor interés mantener estas propiedades vacantes y eso es Realmente ese es realmente un factor que esto está destinado a desincentivar. Espero ver cómo va esa solicitud de subvención. Obviamente, no hay una herramienta que tenga la ciudad que pueda solucionar el problema que hemos estado experimentando durante mucho tiempo, que son escaparates vacantes, pero Se necesita una combinación de zanahorias y palos para poder abordar este problema. Y como también dije, la idea detrás de esto es que los fondos irían, es que los ingresos de este impuesto irían a un fondo específicamente destinado a ayudar a esos escaparates vacantes cuando lo hacen, si están en un estado en el que no se pueden alquilar. Nuevamente, como, como, 11 lo que algunos miembros de la Cámara de Comercio me contaron sobre esa tintorería en West Medford es que hay reparaciones muy significativas que deben hacerse para que sea antes de que pueda alquilarlo. Creo que 70, no me sostenga, pero creo que decía que se necesitan algo así como las reparaciones de $ 70,000 en el momento que se necesitan. Y no sé de dónde vendría ese dinero. Entonces, la idea detrás de esto es poder recopilar algún fondo, que está destinado específicamente a abordar esos problemas. Pero sí respeto los puntos de vista y los esfuerzos de nuestro Director de Desarrollo Económico, pero creo que es mi creencia que Se necesitan múltiples herramientas e iniciativas para ayudar a abordar este problema.
[Tseng]: Gracias. Creo que en general, estoy abierto a esta idea. Tengo preguntas al respecto, y creo que mucho es que mucho de mi apoyo dependerá de los detalles de la propuesta. Creo que mi primera pregunta es para el concejal Fleming. ¿Lo estoy entendiendo correctamente que Hacer este proceso es un primer paso necesario para que tengamos una conversación sobre los detalles de cómo sería un impuesto a la vacante. Entonces, en términos similares, debemos hacer esto primero antes de poder reunirnos como consejo para hablar sobre qué porcentaje o qué, ya sabes, cuál es la tarifa y cuáles son las exenciones.
[Leming]: Absolutamente. Entonces, a menudo, las peticiones del mundo doméstico se escriben en un lenguaje muy simple, corto y sencillo. Esencialmente, esto solo daría permiso a la ciudad en el primer lugar para poder implementar una ordenanza. Entonces mi punto de vista, mi punto de vista sobre esto es. Iremos al estado, les pediremos permiso para poder tener el derecho de hacerlo en primer lugar. Obviamente, este texto no es lo suficientemente detallado como para actuar como una ordenanza o un conjunto de reglas en sí misma, pero otorgaría a la autoridad legal para poder implementar eso. Como dije, hay iniciativas en otras ciudades en este momento. Básicamente han estado haciendo lo mismo. En East Hampton, han implementado una ordenanza de construcción vacante, lo que efectivamente les permite a los propietarios de impuestos de edificios vacantes a ciertas tasas muy pequeñas solo para mantener una base de datos. Una vez más, mi preocupación por eso es que eso no es realmente suficiente para justificar Para justificar una cancelación de impuestos. Así que creo que lo que pasaría si lo hiciéramos es que incentivaría a algunos propietarios de estas propiedades, si solo tuviéramos una ordenanza de construcción vacante, incentivaría a algunos propietarios de estas propiedades alquilar, pero a otros propietarios, solo, ya sabes, ya sabes, ya sabes, ya sabes Básicamente sería otro número en una hoja de cálculo que podrían explicar. Por lo tanto, esto esencialmente nos permitiría imponer un impuesto que sea suficiente para desincentivarlos de hacerlo.
[Tseng]: Creo que es, si puedo, en resumen, creo que es útil saber que, ya sabes, incluso si no estoy necesariamente de acuerdo con todos los detalles de un impuesto propuesto en el futuro, incluso si no estamos de acuerdo en el punto de vista, una votación esta noche es solo darnos herramientas en la caja de herramientas a considerar. Tengo algunas de las mismas preocupaciones que el director de desarrollo económico tiene sobre esta propuesta. Realmente tengo, ya sabes, Preguntas que son más detalladas sobre ellos. Y creo que si puedo, los dirigiré a través del presidente al director de desarrollo económico. También estoy de acuerdo con el concejal Levin en que necesitamos explorar los palos y las zanahorias en esta situación, ampliando las herramientas que tenemos. Escucho, soy, ya sabes, La idea de que nosotros, el propietario, podríamos buscar a la primera persona para llenar ese dolor de frente es una preocupación que tengo en mi mente. Tengo curiosidad si eso es algo que podemos mitigar el proceso de zonificación. Entonces, asegurarnos de que no estamos permitiendo ciertos usos que no queramos en nuestros distritos comerciales. ¿El director de desarrollo económico puede hablar con eso?
[Di Stefano]: Sí, genial, gracias. Entonces, la respuesta es, depende, allí, ya sabes, depende de la ubicación si el uso particular es. Sabes, um, es de lo correcto, um o requiere un permiso especial. Um, yo, creo que eso, y creo que algunos usos comerciales podrían ser subjetivos. Um, ya sabes, personalmente, yo, yo, um, Ya sabes, si algo es un lugar de cobro de cobro, no algo que se vea bien para un distrito. Probablemente recibiré un correo electrónico de odio después de esta reunión. Pero, ya sabes, otros tipos de usos. Sabes, podrían permitirse, pero simplemente no deseables. O podría ser, ya sabes, un posible inquilino que no es realmente sano financieramente que podrían tomar. Dicho esto, creo que volver al programa Vacant Storefront District, ahora que tenemos una lista de esas vacantes, me gustaría hacer un seguimiento con los propietarios y básicamente Cuando sea posible, reciba algunos comentarios sobre por qué está vacante y tal vez si hay algo en lo que digamos que el espacio es inhabitable por el costo de como si hubiera hablado sobre el ejemplo de la tine seca, ¿sabe si algo es una razón insuperable por la que puede ser eso? Trabajamos con ellos y digamos que está bien, sabes, tratemos de descubrir una solución aquí y sabes versus a alguien que es un mal actor, ¿verdad como tal vez hay una manera de diferenciar a los dos, pero definitivamente felices de trabajar con el consejo uh en esto y um uh todo el mundo ha sido muy útil para mí desde que llegué aquí, así que definitivamente pensamos que podemos Podemos estar en contacto entre nosotros a medida que este proceso continúa. Esperemos que el programa de subvenciones sea aprobado y podamos trabajar juntos para ayudar a resolver la situación.
[Tseng]: Gracias, director. Consejero Sainte. Creo que los comentarios del director me llevan a la siguiente pregunta es, ya sabes, incluso si tenemos preocupaciones sobre las consecuencias no deseadas con esto, con el nuevo sistema propuesto, creo que está claro que una de las consecuencias involuntarias del sistema actual es que los propietarios mantienen sus propiedades vacantes, los escaparates vacantes. Para fines de cancelación de impuestos, y creo que todos estaríamos de acuerdo en que esa es una consecuencia involuntaria. Y entonces veo esto como una forma potencial de abordar eso cambiando los costos y abordando las externalidades negativas. Tengo curiosidad por saber qué tendrían que decir el director a otras herramientas de política que podríamos usar para abordar ese problema de Los propietarios mantienen sus escaparates vacantes para fines de cancelación de impuestos.
[Di Stefano]: Um, creo, eh, el concejal, así que voy a decir que esta es la primera vez que escuche que hay ventajas fiscales para los propietarios para mantenerlo vacante. Entiendo que, como alguien que posee, um, la propiedad yo mismo, alquilar, um, solo, no le hace informar menos ingresos al final del año. Eso no es una cancelación. Podría estar equivocado. No soy un CPA. Um, Pero dicho esto, creo que a veces también el mercado libre podría resolver el problema de los nuevos propietarios que entran e invierten en la propiedad y los inquilinos. Pero creo que mucho de eso tiene que ver con Alcance y relaciones y simplemente hacer todo lo posible para dirigir nuevos negocios a los escaparates vacantes y, ya sabes, tratando de llenarlos. Y si existen malos actores, que cada ciudad los tiene, ya sabes, entonces nosotros, tal vez una medida como esta podría ayudar a resolver la situación.
[Bears]: Gracias. Consejero Lazzaro.
[Lazzaro]: Iba a decir algo similar a lo que el director acaba de decir, que es que si hay un beneficio fiscal para mantener vacantes a los escaparates, creo que debemos verificar eso con un profesional de impuestos antes de avanzar. Si eso significa Antes de seguir escribiendo la petición básica del primer paso a casa. No estoy seguro de si necesitamos hacer eso antes o después, cuando decidamos si queremos pasar esto y luego decidimos más tarde cuando lo estamos escribiendo. Tampoco estoy seguro de que exista. Corrígeme si me equivoco, pero Una, la segunda cosa es que me pregunto si alguna parte de esto es una especie de A, no se puede exprimir sangre de una situación de piedra, y que algunos de los escaparates podrían estar vacantes debido a lo que se mencionó anteriormente, que hay una cantidad insuperable de, ya sabes, el edificio no está a la altura y no pueden permitirse el código. Y, por lo tanto, no se puede alquilar porque los propietarios de la propiedad no pueden alcanzar los niveles de ejecución de, ya sabes, eliminar las violaciones. Así que no estoy seguro de cómo, no estoy seguro de que nosotros, como consejo, estemos a nivel de comprensión. Todavía no siento que estoy en el nivel de comprensión de los matices de la situación, pero también que se dice, Podría estar convencido de que este proceso, todo lo que necesitamos hacer es tener una comprensión básica del problema y que estamos buscando la aprobación del estado para comenzar una mayor comprensión. Aunque personalmente me sentiría más cómodo si tuviéramos más detalles y más datos para respaldar cómo esto nos beneficiaría al llenar esta referencia, particularmente En mi vecindario en West Bedford Square, eso tiene un montón de escaparates vacíos en este momento, lo cual es poco atractivo. Entonces entiendo la necesidad de esto. Estoy de acuerdo en que es necesario. Y no estoy seguro de que pueda señalar, como, agregar una hoja de cálculo o una presentación que me haga ver más claramente que esta es la solución que nos llevará allí. Me sentiría más cómodo.
[Bears]: Gracias. El concejal Collins, vicepresidente Collins, concejal Leming.
[Collins]: Gracias. El concejal Leming tuvo la mano primero, si esa fue una respuesta directa.
[Bears]: Sí, pero ha hablado mucho. Te soy dueño de ti.
[Collins]: DE ACUERDO. Gracias. Aprecio esta conversación introductoria sobre este tema. Lo lamento. Llegué un poco tarde. Venía de una reunión de trabajo, por lo que podría haber algunos detalles que me perdí al principio.
[Bears]: Es un mal sistema de sonido. Tengamos cuidado. Tengamos cuidado, no nos vamos a tener en cuenta.
[Collins]: Creo que me siento de manera similar a algunos de mis compañeros concejales y que tengo una serie de preguntas sobre de dónde proviene esta propuesta de que me gustaría obtener algunas respuestas antes de avanzar. Creo que ese es el ímpetu para tener este tipo de conversación más amplia sobre qué hacer con los escaparates vacantes es realmente importante. Y mi preferencia sería continuar esta conversación en un contexto más amplio de lo que en general estamos haciendo sobre los escaparates vacantes. Pienso para mí. Me gustaría tomarme el tiempo para tener un poco más de contexto de cómo cuantificamos cuántos escaparates vacantes hay en la ciudad. ¿Qué tipo son? ¿Dónde están? ¿Hay alguna tendencia en términos de propiedad, tipo o vecindario? ¿Es esto algo que las ciudades típicamente mencionan por número o por densidad o porcentaje? ¿Cuánto tiempo tienden a estar vacantes? Creo que me gustaría mejorar mi comprensión sobre cuál es exactamente el problema. Y también me encantaría obtener una opinión experta o un análisis experto del incentivo fiscal del que hemos oído hablar de que está vacante. Me encantaría obtener más detalles sobre eso. Creo que a dónde estoy aterrizando es que, ya sabes, sabemos que los escaparates vacantes son un problema en la comunidad porque cuando los tenemos, a la gente habla de ello y a la gente no les gusta ver escaparates vacantes donde debería haber negocios interesantes o útiles. Pero estoy de acuerdo en que hay algunos, tengo algunas preocupaciones sobre las consecuencias involuntarias porque otra cosa que escuchamos es cuando la gente viene a los concejales y dicen: ¿Por qué tenemos cinco negocios de estilo X en Medford Square y no, No hay un tercer bar o algo así. Y tenemos que decir, bueno, no depende de nosotros. Pero creo que la cuestión de por qué nuestros cuadrados no tienen el carácter que podríamos querer para ellos es una pregunta que deberíamos considerar junto con esto. En términos de lo que estamos haciendo aquí en general con el tema de los escaparates vacantes, realmente me gustaría tener una conversación sobre qué, me gustaría continuar la conversación que el director comenzó sobre lo que realmente ayuda Cuando se trata de la comunidad empresarial con llenar los escaparates vacantes, descubrir qué necesitan los dueños de negocios y evaluar dónde se encuentra este mecanismo de nuestra lista de tácticas y prioridades más útiles. Y también evaluando, ya sabes, ¿cuándo es el momento adecuado para algo como esto? Um, ¿está esto en nuestra lista de las cinco mejores cosas que hacer para que se llenen los escaparates? Um, o deberíamos investigar, ya sabes, o si debemos seguir un seguimiento rápido, um, ya sabes, algunas otras medidas, um, ya sabes, y continuando priorizando la conversación de cómo nosotros, como un consejo, apoyamos a los escaparates, pero tal vez pasamos más tiempo con esta petición de regla de origen y presente esto como parte de un más, uh, uh, uh,, Estrategia coordinada. También tengo curiosidad por saber, y pido disculpas, el concejal Leming, si habló con esto antes, si hay algún tipo de tierra de ciudades que pasen este tipo de petición de reglas en el hogar, si estamos en ese momento de movimiento, o si esto es más unirse gradual. Porque creo que en general, creo que el punto del director está bien que debemos considerar no solo lo que esto podría hacer, sino cómo se percibirá. Y creo que sería ventajoso para nosotros presentar esto en el contexto de más medidas o al menos medidas subyacentes que la ciudad ya está haciendo, porque estoy preocupado por eso. Me preocupa cómo se percibirá si lo presentamos en una especie de vacío conversacional. Gracias.
[Leming]: Por lo tanto, para abordar un par de puntos primero en la ciudad no tiene un buen manejo de la cantidad de escaparates vacantes que hablé con el comisionado de edificios, tenía una parte de esto solo que tiene que ver con la capacidad y esta fue nuestras conversaciones sobre el proyecto de ley vacante sobre la ordenanza de construcción vacante que también pasé a Zoning. Tenían una hoja de cálculo que se había actualizado por última vez, creo, en 2015, pero no creo que realmente tuvieran la capacidad de poder resolverlo y, por lo tanto, manejar el problema. Otro patrón en este En esta conversación es, por lo que entiendo que hay consecuencias involuntarias, pero hay cosas que creo que serían más apropiadas para resolver el uso de otros medios, como el concejal Tseng, creo que es más apropiado preocuparse, manejar la idea de las empresas que no queremos estar en lugares que no queremos con zonificación en lugar de algo como esto. Esto realmente está destinado a abordar el, El pequeño número de manzanas malas en la ciudad. El comentario de incentivos fiscales en realidad provino de un desarrollador que estaba en una reunión con el lugar donde la conversación era algo así, estaba hablando de esta iniciativa más de alto nivel. Dije, escucha, hay muchas propiedades vacantes. Estoy desarrollando una iniciativa de impuestos de vacantes comerciales en torno a eso. Y la respuesta del desarrollador fue algo así como, oh, bueno, en realidad quiero mantener vacantes algunas de mis propiedades porque entonces podría cancelarlo como una pérdida en mis impuestos. Y es más beneficioso para mí. Realmente no entiendes cómo funciona esto. Y fue una especie de frase así. Entonces eso fue y decir que decir algo así a un funcionario público donde No es de interés público en absoluto tener a alguien que posee estas propiedades deliberadamente tratar de mantenerlas vacías. Así que creo que definitivamente podríamos analizar las reglas fiscales específicas que permiten que esto suceda. Pero en lo que respecta a todos los detalles de la implementación, etc. de que hemos estado hablando, nuevamente, el paso de la petición de la regla de inicio de esto, si se aprueba, solo permitiría que la ciudad tenga las herramientas básicas que necesita. poder crear una ordenanza como esta en primer lugar. Entonces, cuando estamos en el, como decía el concejal Lazzaro, no necesitamos tener todos los detalles de esto en esta etapa. Hipotéticamente, no estoy diciendo que debamos hacer esto, podríamos Podríamos incluso podríamos presentar una petición de regla de origen que se apruebe, descubrimos que realmente no es lo que la ciudad necesita, tal vez la subvención de UH, que el director de desarrollo económico que presenta, y usted sabe que descubrimos que eso realmente aborda el problema y luego, en la línea, descubrimos que no lo necesitamos, pero al mismo tiempo también podríamos encontrarnos con una situación en la que la subvención no pasa o simplemente no logra. No funciona y realmente necesitamos esta herramienta en la caja de herramientas si vamos a hacer algo al respecto. Y en ese caso, realmente sería útil tener una petición de regla de origen presentada más temprano que tarde para que dentro de varios años pudiéramos tener algo como esto en nuestra caja de herramientas. Entonces, ya sabes, no quiero con algo como esto, entiendo que hay, como el vicepresidente del consejo Collins estaba insinuando, hay un Definitivamente, hay una situación óptica en la que enviar algo como esto puede enviar un mensaje a los propietarios de negocios y propietarios a través de la ciudad. Pero también, al mismo tiempo, no quiero entrar en la parálisis de análisis cuando este es realmente solo el paso 1 en el proceso.
[Bears]: Creo que lo dijiste mejor cuando dijiste que no tenemos que tener todos los detalles en este momento. Y creo que en realidad no nos corresponde para discutir los detalles de la ordenanza que potencialmente podríamos aprobar antes de tener el poder de hacerlo. Y creo que estamos atrapados en esas discusiones y en realidad confunde el proceso. Iba a decir que hace 20 minutos, pero ya lo dejé ir. Así que decidí dejarlo ir más, que tal vez no fue la mejor opción. Pero en cualquier caso, solo quiero decir tres cosas. Número uno, uno de los problemas aquí es el control local. Generalmente creo que es mejor para la ciudad de Benford tener más autoridad que menos autoridad y tener una herramienta adicional en la caja de herramientas. Entonces, en ese sentido, creo que hay validez aquí. Mi segunda pieza está en Revisión legal. Además de las otras mociones potenciales discutidas, creo que por el vicepresidente Collins, habrá una moción para mantenerlo en el comité y se discute en general sobre el tema de la vacante comercial. También me gustaría ver el texto del borrador de la petición de la regla de origen revisado por asesor legal. Mi tercer problema es generalmente para lo que estamos tratando de resolver aquí. Creo que todos sabemos que, ya sabes, La buena economía muestra que los mercados buenos, justos y libres son mercados con buena regulación. Una de las cosas que estamos tratando de corregir aquí son las regulaciones fuera de nuestro control. Hay incentivos fiscales a nivel federal que tienen incentivos perversos y crean incentivos perversos. Hay externalidades que el sistema regulatorio no tiene en cuenta. Y como alguien, creo que SAL señaló, mucho de esto se trata de relaciones y teoría de la red tienden a lanzar la microeconomía 101, como diría Friedman, en desorden muy rápidamente porque tienes relaciones y, en realidad, lo personal tiene un gran impacto aquí. O puede tener un individuo ¿Quién tiene una determinada cartera donde tiene sentido mantener algo vacante, donde puede tener un individuo con una cartera donde no? Y ahí es donde la idea, la idea muy limpia pero muy poco realista del actor racional uniforme tiende a desmoronarse. Así que solo poniendo eso, estoy de acuerdo en que obviamente las regulaciones en los múltiples niveles de gobierno que afectan la vacante comercial claramente están fuera de lugar. Tiendo a estar de acuerdo en que tener más herramientas a nivel municipal para tratar de alinearlas es algo bueno. Y esto podría ser uno, pero creo que tenemos que tener más discusión al respecto. Así que solicitaría, además de la moción, creo que el vicepresidente Collins tenía la intención de proponer, que también remitimos esto a la petición de reglas de origen de la regla del hogar. Pero al igual que una persona en general, mi opinión es que obtener más poder de la regla de hogar del estado es algo bueno. Y esto podría Sea una buena herramienta en el alcance de tratar de abordar este problema. Entonces, con eso, ¿hay un movimiento en el piso? Vicepresidente Collins.
[Collins]: Me movería para mantener el documento en el comité y presentar el borrador de la petición formal de revisión legal. Y creo que me perdí una parte de eso. Entonces alguien salta si me estoy olvidando.
[Bears]: Sobre esa moción, ¿hay alguna discusión de los miembros del público? Tenemos un segundo del concejal Lazzaro. ¿Alguna discusión de los miembros del público? Sr. Fiore, nombre y dirección para el registro, por favor. Tienes tres minutos. Estamos corriendo en el reloj. Sí.
[Lungo-Koehn]: Lo siento, puedes comenzar los tres minutos nuevamente. Mis disculpas.
[Bears]: ¿Tengo tres minutos? Tienes tres minutos comenzando ahora, sí, lo siento.
[Fiore]: Bien, entonces simplemente has declarado qué. Metford tiene algunas propiedades comerciales vacantes. Sin embargo, no has determinado el por qué. ¿Por qué Metford tiene algunas propiedades comerciales vacantes? ¿Cómo podría esperar resolver algo si no sabe por qué algo está sucediendo? Permítanme reformular la situación ahora en términos de ingeniería. Simplemente ha declarado una condición, situación o problema. Metford tiene algunas propiedades comerciales vacantes. Sin embargo, no ha proporcionado el diagnóstico de propiedades comerciales vacantes. En otras palabras, no ha investigado ni analizado la causa o la naturaleza de las propiedades comerciales vacantes. ¿Cómo podría esperar resolver el problema si no sabe la causa del problema? Permítanme reafirmar una vez más la situación, pero ahora en términos médicos. Simplemente ha declarado un signo o síntoma. Medford tiene algunas propiedades comerciales vacantes. Sin embargo, no ha proporcionado un diagnóstico de propiedades comerciales vacantes. En otras palabras, no ha identificado la enfermedad que conduce a propiedades comerciales vacantes. ¿Cómo podría esperar deshacerse de los signos y síntomas si no conoce la enfermedad? Usted cura la enfermedad, no los signos y síntomas. Así que no tuve suficiente tiempo para ver esto, pero investigué un poco, que no he escuchado nada en términos de investigación en esta reunión. Así que esto está fuera de Erika Moskowski, Carver HBS y Daniel Stackman en NYU Stern. ¿Pueden los impuestos a la vacante minorista reducir las vacantes de la tienda urbana? Y me gustaría señalar que Entonces, el caso del impuesto sobre la vacante, la vacante persistentemente alta puede tener un significado, estoy citando, esta es una presentación que acabo de mencionar. La vacante persistentemente alta puede tener externalidades significativas que afectan a los inquilinos sobrevivientes, los residentes, etc. Por lo tanto, un impuesto a la vacante podría actuar como un impuesto de Pigouviano, lo que obligaría a los prestamistas a internalizar las externalidades que impone la vacante. Sin embargo, no mencioné ninguno de los problemas con esto. Por lo tanto, estos son los casos que este estudio menciona contra un impuesto de vacante. Una vacante es causada principalmente por fricciones de búsqueda, por lo que, por lo que, lo que significa que es difícil que los propietarios o inquilinos coincidan entre sí. Los convenios de arrendamiento, que no sé dónde he hecho, o la falta severa de demanda en un impuesto a la vacante es ineficaz y punitiva. Es probable que el impuesto sea especialmente dañino en áreas con baja demanda de espacio minorista. Los propietarios proporcionan un servicio de detección socialmente útil que el impuesto puede distorsionar. Los propietarios solo quieren firmar a los inquilinos que van a tener éxito, por ejemplo, generan ventas. Si un propietario no cree que un inquilino genere suficientes ventas para pagar el alquiler, entonces es poco probable que el inquilino beneficie al vecindario. Un impuesto puede hacer que los propietarios acepten peores inquilinos que en ausencia de un impuesto. Entonces hay una actualización Estudiar a esto por el mismo autor. Así que esta es Erika Moskovsky y Daniel Stackman. Es un documento de trabajo fuera del Centro de Estudios de Vivienda de Harvard para Estudios de Vivienda en 2023. ¿Por qué los escaparates urbanos permanecen vacíos durante tanto tiempo? Y básicamente, sí, tienes unos 30 segundos. Sí, básicamente menciona que también encontramos que, si bien un impuesto de vacante similar al propuesto en el estado de Nueva York disminuiría la tasa de vacantes y las rentas, también reduciría la calidad del inquilino y conduciría a una rotación más rápida en los escaparates de la ciudad. Así que, en el futuro, me gustaría ver investigaciones sobre un tema y establecer el por qué podemos abordar el problema en lugar de decir que solo, oh, oh, está bien, observamos escaparates vacíos, vamos a gravar Vamos a proponer un impuesto y resolver el problema a través de los impuestos.
[Bears]: Solo para aclarar, estamos proponiendo tener el poder de discutir la implementación de un impuesto.
[Fiore]: Sí, lo entiendo. Pero, nuevamente, preferiría que discutamos por qué esto está sucediendo y todo tipo de formas específicas de abordar el problema, en lugar de haber decidido que vamos a resolverlo a través de los impuestos.
[Bears]: Excelente. Y creo que esa es la intención de la moción del vicepresidente Collins. ¿Alguna discusión adicional por parte de miembros del público? No al ver a Ninguno en Zoom y ninguno en la Cámara, en la moción del vicepresidente Collins, secundado por el concejal Lazzaro. Todos los que están a favor? ¿Opuesto? Pasa el movimiento. ¿Alguna otra moción? Sobre la moción aplazada por el concejal Tseng, secundada por el concejal Lazzaro. Todos los que están a favor? ¿Opuesto? Para aquellos en Zoom, nos estamos mudando a nuestro comité de toda la reunión sobre el presupuesto escolar, por lo que tendrá que reunirse con el próximo enlace. La reunión se aplazan.