[Zac Bears]: 分区和发展规划小组委员会 2-321 于 2023 年 3 月 22 日星期三下午 6:00 举行的会议通知现已开放订购。 秘书先生，请打电话。
[Adam Hurtubise]: 柯林斯议员。 礼物。 参赞先生。 奈特议员缺席。 熊总统。
[Zac Bears]: 礼物。 两人在场，一人缺席。 会议宣布开幕。 梅德福市议会小组委员会将于 2023 年 3 月 22 日星期三下午 6:00 召开关于分区规划和开发的小组委员会会议。在梅德福市议会厅、梅德福市政厅二楼以及通过 Zoom 进行。 这次会议的目的是讨论公寓转换条例第 22-321 号文件。 小组委员会邀请建筑专员Bill Forty和规划、发展和可持续发展总监Alicia Hunt参加本次会议。 如需更多信息、帮助和住宿，请联系市职员：781-393-2425。 此致，小组委员会主席扎克·贝尔。 今天欢迎大家。 我们正在讨论一项在梅德福市颁布公寓改建条例的提案。 在我们开始之前，我只想说，当我们查看记录时，我们看到这是提交给住房小组委员会的。 因此，如果我们需要进行某种调整，或者将一项决议列入议程或类似的事情，我们可能必须这样做，但我们觉得我们最多有两个人同时在两个委员会中。 这很可能是最好的委员会。 今天我们可以就这个话题进行辩论。 如果市议会想要归还住房或其他任何东西，那是当局的特权，但我们预计今天不会做出任何最终决定。 所以我们仍然可以进行这个对话。 接下来，我将把发言权交给该版的主要赞助商柯林斯议员。
[Kit Collins]: 谢谢熊副会长。 我想首先简单概述一下我所理解的公寓转换法，目的是为在座的人和家里的任何人提供背景信息。 所以，你知道，我们今天在这里讨论什么以及为什么。 首先，你知道，公寓的一般转换， 我们在这里谈论什么？ 为什么会发生？ 我的意思是，我们所看到的是自 80 年代以来我们实际看到的情况，当时马萨诸塞州在州一级开始规范出租单元向公寓的转换，发现租赁单元的短缺因将它们转换为公寓所有权形式而加剧。 事实上，国家在发布有关此事的法规时将其定为公共紧急状态， 1983年的第527章。 但我们在这里面临的现象并没有真正改变，我认为近年来这种现象在我们这样的社区中一直在增长。 将租赁单位转变为公寓所有权形式是出于盈利动机。 它大大增加了其转售价值。 对于业主和开发商来说，这是一个好方法。 充分利用您的房产的房地产价值。 那么为什么要监管呢？ 开发商将从将出租单元改造成公寓中获益匪浅。 与此同时， 正如我所说，我们地区的社区租赁单位供应仍然严重短缺。 这可能会加剧中产阶级化的力量，我们已经在我们的社区和周围的许多其他地方看到了这种趋势。 它导致了经济隔离，因为不是每个人都能买得起自己的房子。 因此，将更多的租赁单位贡献或转换为业主自用的财产形式，即投机性财产，不利于我们的发展。 对我们社区的多元化和多样性有害。 因此，这只是社区从公寓改造中获利的一种方式，因为开发商从中获利。 这是通过搬迁付款、为流离失所的租户提供住房搜索援助等要求以及向市经济适用住房基金支付等其他措施，在这些转变中向租户灌输稳定措施的一种方式。 正如我所提到的，我们并没有真正重新发明轮子。 大波士顿地区还有许多其他社区的当地公寓转换法规比州法律规定的最低标准更具体或更严格。 我今晚提供了一份完整的清单，只有五个我们可以更详细地查看，我相信它们创建了一个指南样本，在某些方面与我们类似的当地社区已经遵循了这些指南。 其中包括萨默维尔、波士顿、新贝德福德、万宝路和列克星敦。 谢谢比尔。 在我们开始讨论之前，我想提到的另一件事是，这些法律旨在针对开发商或营利性组织，通俗地说，而不是针对那些 旨在将您的财产转让给家庭成员的转换，并且我研究的所有示例条例中都内置了具体的保障措施，以确保这不会给那些想要将其租赁转换为公寓以供家庭成员居住或占用的人造成过度的困难。 事实上，它针对的是营利性人士、从我们社区的价值中获利的个人或更确切地说是商业实体。 因此，在冗长的介绍之后，我想暂停一下，询问我的小组委员会成员或其他在场人员提出的任何初步问题或评论。
[Zac Bears]: 是的，不，我很好。 我很高兴继续。 你知道，无论你想去哪里，都可以看看其中的一些或试探性的样本，或者听听规划总监、建筑专员的意见。
[Kit Collins]: 太好了，谢谢。 除非有其他人想在这个时候插话，否则我很乐意继续，向我们介绍公寓转换法的典型结构，稍微触及一下州法规，然后也许我们可以更深入地挖掘并比较一些其他当地的例子。
[Zac Bears]: 尝试共享我的屏幕。 当我处理这个问题时，你可以继续。
[Kit Collins]: 好的，太好了。 所以我想我将从对一般细节的快速总结开始。 我们将从州政府关于公寓转换的规定开始。 正如我所说，40 年前颁布了一项州法规。 这与当地法律的作用相同。 它规范了公寓转换的实施方式，并要求转换时需要满足一定的条件。 主要租户是，我现在就在这个区域。 不，你很好。 你可知道？ 抱歉，我正在阅读未与您共享的文档。 所以我会尽快研究一下，然后我们会将其纳入当地法律。 因此，州法律规定了当房东打算将其财产转换为公寓时通知租户的要求。 对于租户来说，所需的通知是一年，但两年，这是通知，两年的通知。 抱歉，让我重新开始。 因此，根据州法律和我们将要研究的所有当地法律，租户分为两类。 其中之一是受保护的租户。 在我们将看到的每个例子中，这意味着老年人、残疾人或中低收入租户。 因此，在州法规中，条件也是以同样的方式制定的。 打算转换的房东必须在搬出之前提前两年通知这一受保护类别的租户，如果他们无法在同一城市找到类似的出租住房，则还要再通知两年，因为所有其他非残疾人或中低收入老年人的租户将有一年的时间搬出。 关于该州法规的其他一些简单事实。 少于四个单元的建筑物可以豁免，因此只有四个或更多单元的建筑物可以豁免。 不会是三层楼吧 国家对通知期内的租金上涨设有限制，因此这是租户发现的过渡期 您的租金将被转换为公寓，并且当您在此期间必须搬出时，您将继续是租户，房东在此期间将无法将您的租金增加超过消费者价格指数或 10%（以较高者为准）。 这是一项旨在阻止或阻止房东在通知期到期之前利用借口驱逐租户的措施。 只是其他一些，这些也将出现在当地法律中。 租户拥有优先购买权，也称为购买权，其条件等于或优于公寓出售时向公众提供的条件。 州法规中的另一项稳定措施是搬迁付款。 这意味着向该受保护类别的租户支付 1,000 美元，向所有其他租户支付 750 美元。 基本上，这意味着这种转换将取代您以补偿您，所有者必须向您支付该金额。 对于受保护类别的租户来说，这个金额比所有其他租户都要高。 然后，州政府还对违反该条例的行为制定了处罚措施，我们将看到的所有地方条例通常都会遵循这些处罚措施。 这就是州一级建立的整个监管基础。 我将快速概述马萨诸塞州许多当地公寓转换法的典型结构和典型轮廓。 我认为总共有 12 到 15 个城市拥有它们。 贝尔斯副总裁，如果您不介意回顾一下该文件，谢谢您。 太好了，太完美了。 这样我们就能看到同一件事。 因此，正如我所说，看看来自马萨诸塞州东部各个社区的五个例子，它们都倾向于遵循这种典型的结构。 当然，有些条例有一些章节，有些则没有，但总的来说，它们都包含标题或目的。 定义，这些是我们在几乎所有市政法律中看到的标准内容，以及推进公寓转换的所有要求。 这些是通知要求，同样，这是必须向即将搬迁的租户发出的通知和通知期限。 已占用和未占用的单位可能有不同的条件。 如果该房产没有租户，这可能会加快房东的流程。 受保护租户的条件（如有差异）。 转换期间或通知期内出租单位的条件。 处理转换期间的驱逐，房东是否可以这样做，如果可以，何时必须完成该过程。 其中许多都提到了租户的优先权。 其中一些涉及城市的购买权或城市代表的购买权、搬迁付款和对租户的搬迁援助、通知期内租约的延期或修改。 在某些城市，业主在建筑物内或每个日历年可以进行的改造次数是有限的。 此外，还对通知期内可以进行哪些装修、是否正在进行装修、在此过程中租户的体验如何以及租户在通知期内腾出的权利等方面提出了要求。 最后，或者说，不完全是这样，但感觉现在应该是这样了。 其中一些法令设立了专门的审查委员会来监督这一过程。 不是每个人都这样做。 其中一些将公寓改造的监督权委托给现有的市政部门。 其中一些建立了特定的许可流程。 其中一些规定了可以免除其他要求的豁免或条件。 当我们查看各个条例并进行比较时，我们将解决这个问题。 我的意思是，适用性的一个例子是 根据州法律，它不适用于少于四个单元的建筑物。 生效日期、可分割性和制裁。 再说一次，所有这些对于许多主题的法令来说都是常见的。 这就是大多数当地公寓转换法律的基本框架，包括我们今晚可以比较讨论的五个法律。 如果到目前为止有任何评论或问题，我会暂停。
[Zac Bears]: 出色的。 接下来就是比较这些不同的类别？ 另一方面，可能会有停顿，也许我只是从这里思考这一点。 专员 40 寻找有关公寓条例的一般想法（如果有的话）或。 我只想先进入树林。
[Alicia Hunt]: 我看到了好的和坏的，我会告诉你，这不是我们真正深入研究的事情。 我们看到的是我们的住房生产计划对此的规定，但基本上没有提及公寓改造问题。 如果有人想知道独立屋与公寓的销售价格以及公寓租金是多少，那里有很多数据，只是为了了解所有这些与我实际上有机会做的一些利弊相比如何。 在此之前与我们的临时评估员进行简要交谈并了解总体情况。 她只是想这样做，她建议我记住，当你进行公寓改造时，这对城市预算有好处，因为这是新的增长，通常这些单位都会得到改善，并且有改进和销售，现在你要增加税收。 当你限制它时，这种情况就不会发生。 但这必须与对更多经济适用房的需求以及我们对城市没有足够的经济适用房的坚定认识相平衡，这是受到法律限制的，而且我们没有足够的住房。 对于居住在城市的人们来说，这是很容易到达的。 人们被高价淘汰了，他们被高价淘汰了，这是事实。 然后请记住，可以选择施加契约限制并允许这样做，并且他们正在鼓励这样做。 对于拥有两户住宅并想要退休的个人来说，也许他们可以选择表示同情并对他们将继续居住的单位施加契约限制。 这些只是可能出现的一些想法。 我只是想在深入细节时考虑一下大局。 莉莉是在我办公室工作的研究生之一，她做了一些研究。 她熟悉萨默维尔公寓转换条例，他们做了一份结果报告，因为他们实施公寓转换条例已有一段时间了。 我没有机会阅读该报告，但莉莉读了，如果它在某些时候有帮助的话，因为她是一个回顾过去并说，这在社区中是如何运作的人？ 我认为这对我们有帮助。 我们很像不久前的萨默维尔。 我们不希望人们被迫离开。 我们也不想剥夺人们的退休收入，我们如何平衡这一点？ 我想我听到的部分内容是您在与正在搬迁房产、进行一揽子交易并离开的开发商交谈时所谈论的内容。 与房主相比，我与梅德福的一位居民进行了交谈，他试图弄清楚如何处理这两个家庭。 我想把它卖给我女儿，这样她就可以开始拥有资产，但我想继续住在这里。 我该怎么做？ 我们应该这样做还是卖掉整栋大楼然后我们都从梅德福搬走？ 这些是人们在梅德福进行的真实对话。 我只想提一下，这是真实的。 这正在发生在这里。 所以你只需要思考。 我们还没有详细讨论这一点。 虽然莉莉的问题比我多。
[Zac Bears]: 是的，在你坐下之前，艾丽西亚，我很抱歉。 我们有梅德福公寓转换的数据吗？
[Alicia Hunt]: 我不是。
[Zac Bears]: 好的。
[Alicia Hunt]: 我可以想象这是测试人员可以拥有的东西，但我们从不要求它。
[Adam Hurtubise]: 是的，是的，建筑专员。
[MCM00001654_SPEAKER_16]: 嘿伙计们。 是的，我想我会简单地说，我在萨默维尔所做的一些研究特别关注结果，所以看起来他们正在决定他们想要什么样的结果，并调整他们的章程以适应这种结果。 以及您报告中的一些要点。 他们更新了公寓转换条例，纳入了 2019 年对租户的更强有力的保护，并于 2020 财年生效。 他们有几年的前后数据，并且有一些总体趋势。 他们不被允许被拒绝。 其中一些获得了有条件批准，这在某种程度上表明业主正在遵守这些新义务。 与开发商相比，自住业主转换公寓的数量也更高。 这是两种有趣的数据类型。
[Bill Forte]: 太好了，谢谢。 谢谢总统先生。 所以我可以。 我在处理该条例方面没有太多经验。 事实上，我从来没有在我工作过的任何城市或城镇强制执行这一点。 但我可以让您了解一些建筑趋势以及建筑物可以翻新的地方。 根据我应用代码的经验，我发现当一个人 我们可以将一个不兼容的四户单元拆掉，然后建造四个单元。 在那里您会发现这些单位将单独出售。 我可以说，从建筑商的角度来看，收购两三个家庭的公寓叠在一起，然后将它们改造成公寓是不可行的。 无论哪种方式，它都不会像您想象的那样频繁发生。 通常，当房产经过大幅翻修后，通常不用于公寓用途。 我可以告诉你，改建公寓会带来各种各样的问题。 显然，第一件事是通过火将单元之间分开。 这是一小时的防火隔离。 声音衰减是一个大问题。 它可以成为产权留置权。 如果您的公寓现在听起来并不低沉，那么根据州建筑规范，您必须减弱单元之间的声音，无论是水平还是垂直。 我只想说，将一处房产划分为多个产权，将产权与现有建筑物分开是很痛苦的，否则实际上不会拆除和重建现有建筑物，你知道，以建立声音衰减。 组装需要双层墙，它几乎就像聚会墙一样，实际上往往很困难。 所以我想说，平均而言，这就是我从我在梅德福看到的、我在沃尔瑟姆看到的以及当然我在牛顿看到的推断得出的结论是，当一个人购买时 对于两三个人的家庭来说，这套房产很可能会因为租金太高而继续出租。 你知道，只要租赁市场继续上涨，我就看不到这一点。 对于建筑商来说，购买经过改造的房产并获得，你知道，几乎更有利可图， 每套 3,030 美元，每套 500 美元，你知道，对于有很大空间的东西，你知道，卧室数量，所有这些因素都会影响到计划。 这都是财务问题，无论如何，你知道，没有人购买房产是为了让它看起来漂亮。 他们购买房产是为了赚取利润。 而且，你知道，考虑到我们有塔夫茨大学，我们有高速交通， 所有这些都会影响。 我在沃尔瑟姆见过很多公寓改建，但直到建筑商不仅能够拆除现有的房屋，还能够建造四个单元，而且，每个公寓单元的面积超过 3,000 平方英尺，这是一个大小合适的公寓。 这是单户住宅的大小。 他们以超过一百万美元的价格营销它，你知道，这就是我看到的那种巨大的转变，因为分区法是自由的。 您知道，您所拥有的房产空间数量受到普通单户住宅的限制，您知道，在多户住宅区，您知道它在 7 到 10,000 平方英尺之间。 目前我还没有看到太多的转变。 尽管我的部门目前没有报告要求，但如果有人想要翻新房产，我们要做的就是将其分成两个单独的建筑许可证，并颁发两个建筑许可证，从而颁发两个单独的占用证书。 显然，如果您共享房产，您将需要自己的居住证明以证明您自己的单位是否适合。 我们几乎没有看到这些。 所以我不认为它是这样的 这个城市的一个大问题。 然而，你知道，尽管有所有这些信息。 我认为也许两个或更少的家庭应该从等式中删除。 因为如果你有两个家庭，而建筑商决定改造它。 嗯，你知道，这正在创造两栋单户住宅，你知道这有助于住宅市场的增长。 我想，当你进入时，你知道，我们有 40 个拥有 350 个单位的大型建筑，你知道，这可能是你想要缩小的范围，你知道，甚至有 50 个单位、25 个单位、10 个单位的建筑物，这些，那些可以预见的，你知道，这可能是我认为的事情。 但我认为这里应该有一个符合资格的最低门槛，也许最多三个家庭。 我这样说的唯一原因是因为一户和两户住房法规是国家建筑法规中自己独立的法规。 我很少看到两户人家改建为公寓，除非建筑物被拆除并重建。 所以我想无论如何我都会给你这个想法。
[Zac Bears]: 谢谢专员。 这真的很有用。 是的，我想我唯一的问题是：柯林斯议员，如果您也有疑问，请随时提问。 这是公平的，当你说，你知道，因为有一个特定的过程，你必须获得两个建筑许可证和两个证书，你真的会注意到，你知道，每次在你的办公室发生这种情况，这就是你所说的意思吗？
[Bill Forte]: 是的，我想是的，是的。 所以如果你有一个独立的财产 如果你有一个独立的财产 比如说 简单来说，就是复式，对吧？ 显然这是一个批次，但它们是两个独立的单元。 事实上，评估员办公室会给您分配两个不同的地块。 因此，它将按包裹进行细分，就像您在购物中心有一个地址一样。 您将拥有许多实际上不在数据库中的地址，很多时候您会更改该数据库，以确保它与建筑物中实际的地址相符，而您不一定在那里有它，所以我们实际上有它。 看看这些地块会发生什么，当发生冲突时，我们可以颁发建筑许可证吗？你知道，我可以诚实地说不，我确信如果我问我的团队，他们会告诉我，他们不会看到这种情况发生太多，特别是在第一、第二和第三个家庭中。 我无法真正谈论这座城市本身的历史。 但我认为，从趋势和我随着时间的推移学到的东西来看，我不认为这是低于一两个家庭门槛的事情可能需要监管，因为我们看到很多这种类型的装修，但同样，不是单独的所有权。
[Zac Bears]: 是的，谢谢。 是的，我也想到了这一点，我的意思是，我还没有直接经历过这一切，但从我读到的情况来看，我们在 80 年代建造了很多新的公寓。 事实上，该市已经暂停了一段时间，我相信这是选民倡议批准的。 许多较新和后来的建筑实际上是公寓，其规模与今天的公寓相似。 我认为你说的是市场驱动因素和高租金。 但我们遇到了一个大问题，你知道， 建造一栋新建筑，米德尔塞克斯有公寓，我的意思是，你知道，我不知道有多少个单位，也许，也许是几栋建筑，但我不知道 2030 年有 40 个单位。 所以我可以看到，你知道，过去五年里仍然有建造的，看到有需求，我可以看到，你知道，10到25个单元的建筑，那些真正的旧公寓，可以朝那个方向或登陆站发展，我认为这是一个独立的财产。
[Bill Forte]: 那也是吗？ 是的。
[Zac Bears]: 是的。 好的。 是的。 这是一个很好的背景。 谢谢。 回到你身边。
[Kit Collins]: 谢谢。 是的，我很感激。 这是非常有用的背景，我认为我们有机会看到 嗯，我想说的是，其他社区已经颁布了这些当地公寓转换法，他们已经采取了许多不同的方向，它们实际上是相当公平的。 有些差异很小，但我认为它们表明了我们可以尝试修改和调整它以使其成为梅德福特定条例的方法，我认为这始终是我们尝试做的事情。 无论是住房措施还是其他措施，您都已经知道它们是什么。 是啊，现在的快照是什么？ 我们对这个社区的趋势了解多少？ 此外，对于未来两年、五年、二十年的未来，我们能合理预测什么？ 我知道我对此的一个大问题以及我有兴趣探索它的原因之一是因为现在我们有了这条绿线。 我知道，总体而言，建筑业正在发生许多有趣的经济情况，这些情况可能会影响目前正在建设或未建设的项目。 但我想这会是， 在这次对话中提出这样的观点是有帮助的：我们能否期望这成为梅德福未来五年整体建设、公寓翻新或可能的公寓改建之间的决定因素？ 这如何影响我们的观点？ 如果我们要为我们的社区创建一个版本，那么如何才能知道哪些措施被认为是适当的或不太重要的呢？ 因此，这个专家的观点一如既往地非常有帮助。 我认为，除了我们比较中得出的任何其他内容之外，跟踪我们的临时评估员以获取这些数据也将成为我们下一次讨论的重要组成部分。 人们准备好了吗？
[Zac Bears]: 艾丽西亚，你什么时候和艾伦谈过这件事的？ 噢，好吧，好吧，好吧，好吧。 不，不，是的，我只知道我们即将迎来一位新的首席顾问。 我有这个。 我只是不知道，我不知道过渡时间表是什么，我们应该问谁，或者什么，你知道，也许我会等待并询问新顾问，这样我们就不会错过任何事情。 我不知道艾伦那里是否有某种桥梁。
[Alicia Hunt]: 如果您正在寻找的是直接数据，助理评估员 Jared 会为您提供很大的帮助，如果您可以从系统中获取信息，他会提供很大的帮助。
[Bill Forte]: 出色的。 主席先生，我想也许为了帮助这个委员会解决这个问题，我能做的就是获取最新的样本，也许我可以回到公民服务的开始，看看我们在哪里有角落转换许可证，或者即使这些人有关于何时分割包裹的机构知识，也许他们可以找到一些。 因此，我当然可以为您挖掘这些信息，并了解其中的趋势（如果有）。 你知道，我们经历了一个非常好的经济时期。
[Zac Bears]: 尽管发生了大流行，但房地产也出现了非常好的增长，所以是的，我们应该能够获得过去几年的良好样本，我认为这会很棒，所以我对频率片段和地理片段以及如何以不同方式到达城市的不同部分以及一般发生的频率感兴趣，因为是的，它可以，你知道， 我知道在萨默维尔，他们看到了类似的情况，我的意思是，我必须查看这里的数据，但有趣的是，我知道有些人不得不离开或最终租房，你知道，他们在他们租的三层建筑中租了一个三口之家的单元，但他们租的是中间的公寓。 这是一件非常奇怪的事情。 就好像他们在租一栋三层楼的公寓一样。 是的，你知道， 对我来说，这只是一个循环。
[Bill Forte]: 是的，实际上没有任何内容表明单独的财产并不一定意味着它也不是出租的。 确切地。 你知道，我的意思是，显然，财产是一回事，但并不是每个出售的单位都是供一个家庭定居或居住的 你知道，一对职业夫妇不需要开车或做任何事情，有很多情况都可能发生这种情况，你知道，我认为这说明了问题的双方，对吧？
[Zac Bears]: 首先，您不能将租赁单位撤出市场。 但如果你必须改进防火规范，你就必须改进声音，你，你，你知道，开发它是为了将它作为公寓出售。 你知道，我只是不想说出具体数字，但我的朋友们支付的费用比你查看该房产在转换为公寓之前的租赁历史记录时要多出 20%、30%，所以它会增加很多，你知道，租用转换后的公寓。 我的意思是，你知道，我的意思是，这是有道理的，因为人们投入了很多钱来完成我不知道的事情，直到你提到一些需要发生的具体事情，但是。 我的意思是，它仍然可以是出租房产，但价格要贵 20%，只是因为它是位于同一栋楼、同一地段的公寓。 类似的事情，我想对我来说这就是我想要尝试的事情，这样它就不会成为一种趋势。
[Bill Forte]: 你希望那里没有舞蹈室，对吗？
[Zac Bears]: 出色的。 好吧，谢谢。 我谢谢。 我认为这两组数据都会非常有用。 我会把它还给你。
[Kit Collins]: 太好了，谢谢。 我们准备好深入探讨一下并说明当地法律之间的一些差异了吗？
[Zac Bears]: 是的，我想如果你这样做，我会分享。 如果你想强调一些差异，但也许至少对它们是什么发表你的看法，你知道，我想就是这样，对不起，我忘了你的名字。 莉莉，对不起。 我想，是Elle，但我不想说错人。 莉莉说的是， 也许强调那些不同的机制可以帮助我们取得成果会很有用，因为你对此的研究比我多一些，我想知道你的想法。 你知道，与真正专注于我们试图分析的某些事情的这个相比，这个可能会有所帮助。
[Kit Collins]: 是的，绝对是。 我认为这里有一些最值得强调的明确机制。 绝对比其他人。 是的，如果您不介意打开该电子表格，我们为什么不这样做呢？ 我不知道，我是一个视觉型的人，所以如果我想理解它们，我就必须把它们放在水平的页面上。 那也没关系。
[Zac Bears]: 哦，是不是太小了？
[Unidentified]: 好的。
[Kit Collins]: 出色地。 是的。 当我们向下滚动页面或其他内容时，我会大声说出来。 好的。
[Zac Bears]: 我问这个问题只是因为当我们考虑本会议厅的改进时，举行这样的会议并做这样的事情是有用的反馈。 好吧，谢谢。
[Kit Collins]: Good to know. Okay, so we're on the page that's titled comparison five local examples. So with this, I just threw together five of the again, I think it's like 12 to 15 municipalities and in Massachusetts, it could be more that have a local condo conversion ordinance. I was trying to pick a selection of communities that are neighboring Medford in the Metro North region, you know, have certain similar demographic similarities, but maybe aren't as proximate, and then others that I thought, you know, kind of might mirror us in terms of municipal capacity, in terms of the scale and the ambitiousness of their ordinance. So just going top to bottom, like I said, there's a common structure that all of these ordinances follow, and the title and purpose is not really important, except that I do think it's interesting that in several of Oh, sorry. So the cities that we're going to be looking at specifically are Somerville, Boston, Marlboro, New Bedford, and Lexington, left to right. And I do think it is interesting that like the state statute, most of these cities, except for Boston and Marlboro, specifically call out in their purpose sections at the top of the ordinance, a declaration of emergency or a statement of emergency. regarding the scarcity of rentals in those communities. So I just think that's an interesting bit of context to see how other communities are framing that in the actual language of their ordinance. So I think one of the, most of the requirements prescribed under this ordinance target the experience of the tenant that's living in a unit that is being converted into a condo. So a lot of these requirements, that's the mechanism that's trying to affect or improve that tenant's experience. Because if this were a completely unregulated system, and of course that's not the case because we have that state statute setting the floor, this could be a situation where a owner says, hey, by the way, you have to get out because this is going to be a condo soon. So this first requirement, notice period, and if you can't hear me, just wave at me because the fan just came on in the chambers and I can't hear myself. This seeks to say, this seeks to create a runway for tenants so that they have a longer amount of time to adjust to the fact that they have to move out because their rental is becoming a condo. Here I'll skip down a couple rows because where do I have this so all of these ordinances. identify protected tenants as tenants that are elderly, disabled, or low or moderate income. So when I'm referring to protected tenants, it's tenants in those three categories. So in Somerville, you can see protected tenants are given five years before they have to vacate after the owner notifies them that they have an intent to convert. All other tenants are given just one year. to vacate, all of the other cities follow a similar structure where protected tenants are given some amount of longer time than all other tenants, a longer runway. Except for Lexington, where the notice period isn't specified, but a condition of the conversion license, which is promulgated by the board, is part of the board's decision on whether or not that owner will be issued a conversion license in the first place. I think I'm going to skip past a couple of these that seem a little bit less substantial, but renting units during a conversion, I think, is one that think could be relevant in a community like ours, or at least useful to articulate. Many of the ordinances are silent on this, but Somerville and Boston specify that. So if you have a unit where there's an intent to convert and the previous tenant moves out, so now the unit is vacant, perhaps the owner wants to have a tenant to fill that void because they're still perhaps going through the conversion permitting process perhaps they're still planning the renovation. They can rent it out to a new tenant, while the conversion permit processes and is ongoing, while they're working through that process. Those prospective those new tenants won't be entitled to the protections of this ordinance like they won't get the five year notice period if there's a relocation payment if there's relocation assistance, they're not automatically entitled to that if they move in when it's already known that the conversion is going on. They are informed that the conversion is already gone is going on, if the owner fails to or neglects to inform them that their rental unit will become a condo, then they will become protected and entitled to any of the other benefits such as relocation payment or an extended notice period. I think that's one that we might want to consider, it might not be necessary, but I think it's another window into a lever that some of these ordinances include for making sure that tenants are really considered and protected during this process. Eviction during conversion, this is kind of the main thrust of the ordinance. This is present in the state statute as well. Essentially, the ordinance is seeking to make sure that tenants can't be evicted to make renovation or rehabilitation or conversion easier for the owner. And there's also prohibitions on kind of inventing pretexts so that tenants can be evicted sooner. So eviction is prohibited until that notice period expires, whether that's one year or five years or other, depending on the city. And just for context, one exception here, and I'm on page number three, I immediately forgot to mention we were shifting pages. In Lexington, the Condo Conversion Board issues licenses for an eviction. So that's another way that that city regulates and modulates the protection of tenants from eviction by saying, if you want to evict a tenant, you actually have to get a license to do that. So now we're getting on to tenant first right of refusal and city slash designee right to purchase, which, you know, speaking just for myself, are two areas that I'd like us to look really closely at. In all of these cities, except for Lexington, tenants have some first right of refusal. So that means if a condo conversion is going on and it's going to be put up for sale as opposed to an owner converting it into a condo and then they're going to convey it to a relative or if they're going to occupy it themselves. If it is going to be put up for sale, tenants have the first, they have the first bite at the apple. They have the right to purchase their unit, the unit that they lived in on the same terms or more favorable terms that would be offered to the general public. There's different sort of right to purchase periods for different cities. Sometimes it's, you know, Somerville's is 120 days for most tenants and 180 days for protected tenants. In Boston, it's 90 days. But that is something that is actually also present in the state statute. And I think Lexington doesn't get specific. on tenant first right of refusal, so it would revert back to the floor provided by the state statute. And then, interestingly, this is at the bottom of page three, some ordinances designate that the city has a right to purchase or the city's designee has a right to purchase if the tenant does not want to exercise their right of first refusal. Not every city does this, Boston doesn't do this, New Bedford doesn't do this. And I think this is something that we might really want to look at, especially since it looks like we might very soon have an affordable housing trust. Just a couple examples of how This plays out in a couple other cities. In Somerville, again, this is after a tenant has said, no, thank you, I don't wanna exercise my right of first refusal. The city or its designee can purchase that unit and maintain it in perpetuity as affordable housing. And again, there's an exception for if the newly converted condo is conveyed to a relative. In Marlborough, there isn't a specific city right to purchase, but there are conditions for some requirements of the ordinance being waived entirely. And one condition for waiving ordinance requirements is set payments or bonding to their affordable housing fund or affordable housing trust. So that's not a city right to purchase, but it's another way of enforcing that affordable housing and perpetuity, whether that's compensation or actual unit is being afforded to the city. Similarly, in Lexington, the conversion license is conditioned on 10 to 20% of the units that are being converted being offered to the Housing Authority, the Housing Assistance Board, or any other entity, which could be a city-designated nonprofit, that will hold them as permanently affordable units. So these are some different mechanisms, some different ways of making sure that the city has an opportunity to get some affordable housing out of condo conversions. So kind of going, moving on to page four here, and this is going back to the tenant stability, tenant experience side of things, relocation payments. I think that these are kind of integral to the tenant experience. of the ordinance and this is something that I would like for us to discuss further, and relocation assistance which goes hand in hand with that. So these are compensation that owners must pay to tenants that are displaced by condo conversion to offset, you know, supposedly to offset the cost of moving since their rental is being converted into a condo that will be put up for sale. And for all of these, these are all conditioned on, these would not apply if in any city where the tenant takes the owner up on their right to purchase. So these are just for tenants that are moving out. There's a pretty big range here. So the state sets the floor at $1,000 in a relocation payment for protected tenants and $750 for all other tenants. Some cities go a lot higher. In Boston, it's $15,000 for protected tenants and $10,000 for all other tenants. In Somerville, it's $10,000 for protected tenants and $6,000 for all other tenants. And Somerville also has a stipulation that the dollar amount should be annually adjusted according to the Consumer Price Index, which I think is a great idea to include no matter what dollar amount we might decide on should we go forward with this idea. In Lexington, I just want to note because this is a much more flexible way of doing this, the dollar amount for relocation payments to tenants isn't specified, but the conversion licenses given to owners are subject to conditions, which include some public conditions such as how bad is our housing shortage right now. but also on the reasonable arrangements that the owners propose and agree to, to alleviate the hardship of tenants affected by the proposed conversion. So that essentially sets the owner and the city and the tenant up for a discussion, if not a negotiation, as opposed to prescribing a specific dollar amount. So that's another approach. relocation assistance, so that's not monetary compensation, but that requires that the owner help tenants find comparable new housing within the same municipality. For a lot of these cities it's for protected tenants only. And I'm actually scanning to see. Yeah, in none of these examples does that extend to all tenants. It's extended to only protected tenants. And in Boston and Marlborough, it's explicitly stated that if appropriate new housing can't be found, then the notice period can be extended for up to two additional years. So that's again, lengthening the runways. Think if it's too hard, if we can't find you a new place to move into, then you can live here for another two years. Really quickly, this is sort of a blanket one across all municipalities that we looked at, the extension of the rental agreement. So this is saying during that notice period, during that runway, when tenants know that their rental is being converted into a condo and they're still living in that unit for the time being, this is again, a way to make sure that owners are not finding pretext to evict their tenants sooner by capping rent increases. So in all of these examples, During that notice period when the tenant is still living in the unit, rent cannot be increased by more than the consumer price index or 10%, whichever is less. Okay, just a few more to go over here. At the bottom of this page, sum, so in this sample size, Marlborough is the only city that sets a limit on the number of units that can be converted to condos in any building per calendar year. It says no more than 25, no more than 25% of units can be converted in any given year. I don't know if that is something that would be super relevant to our community given the type of this construction that we've, that type of this renovation that we've been seeing so far. I think it's something that's sort of interesting to consider when we look at, as we continue to dig into the data of what units are being converted into condos and which aren't. And similarly, another more flexible way to do this, again, comes from Lexington, where there isn't a cap specified, but the conversion licenses are conditioned on those questions of how bad is our rental shortage currently, and the conversion board can make a determination on whether to approve a conversion license or not based on the need for rental housing in the community. I want to skip down here to the second half of page five. I think this will be something interesting for us to consider, the establishment of a review board that kind of oversees this process. And in different communities, the review board has more or less authority or an involvement with condo conversions and the experience of both owners and tenants during that process. Most of, so Somerville, New Bedford and Lexington, in their ordinances, a condo review board is established by this ordinance. In Boston and in Marlborough, that isn't the case. There are other existing city departments that are named and delegated as having different parts in the process. Maybe they do the conversion permits. They do the conversion licenses. If there's an eviction license, they might handle that. and the responsibilities are kind of spread around. In different cities, and this extends down to the next page, there are different levels of responsibilities afforded to these different departments, whether it's a review board or an existing city department. For example, not surprisingly, Boston does a lot, because Boston is big and has a big budget. The Office of Housing Stability is responsible for establishing the process for conversion plans, approving or waiving, developing that entire system. The Inspectional Services Department promulgates policies for the conversion permitting process. The Office of Housing Stability is actually tasked with contacting current tenants and all recent tenants in a proposed condo conversion to determine if they're eligible for benefits under this ordinance. So they'll actually do outreach to any tenant that conceivably might've been affected. and then get back in touch with the landlord to make sure that conversion plan is set up for any tenants that are eligible. And the Inspectional Services Department submits an annual report to the City Council on, you know, kind of in the line of the report that we heard about from Somerville, kind of an overview of how is this going? What are the outcomes of this ordinance? How is implementation going? For another example, in New Bedford, the Condo Review Board monitors conversions. If somebody is claiming protected tenant status, it will verify that that's true. It's also tasked with doing public awareness programming around the existence of this ordinance and maintaining data and statistics around this. And I mentioned that I think this will be an interesting question for us to consider because Well, I think this has come up in some other recent ordinances that we've talked about that where maybe other examples existed where there was a specific board or commission set up to oversee it. And we look at Wedford and we say, I don't know how much slack in the system we have for supporting a new department. Maybe the suggested tasks and responsibilities are outside the scope of what we would ask a volunteer commission to do. in Somerville, I believe that their condo cooperative review board is at least largely volunteer or perhaps it's stipended, but these aren't members of city staff, they're residents. And I think that we'll have to take a clear eyed look at what could we ask a review board to do that they could actually accomplish, especially since a lot of this is going to be fairly technical. So I'm scrolling down to page six. Permitting process. I don't think that's super interesting. The waivers and applicability. I think is something that we might wanna look at, especially based on some of the comments that we just heard from city staff around the particularities of Medford in specific, who in our community is contemplating condo conversion? How often is that a developer? How often is that an owner occupier? That's considering household finances in part of the equation. And I think our decisions around under what circumstances are requirements of this ordinance waived or parts of this ordinance are waived and what buildings are applicable or not, that could pertain to building size. You know, we already talked about, you know, perhaps buildings, you know, units three and under, there's a question there as to how appropriate that is. And I think another, topic that the question of wave ability could lead us into is, you know, in what ways do we want this to be a lever for trying to create affordable housing or at least funding for affordable housing. When for profit condo conversion is happening, maybe there's a lever that we can pull, such as the system that Marlboro has set up where waiving parts of this ordinance can happen if certain conditions are met and those includes payments to the Affordable Housing Trust, increased payments to tenants if they've lived in the unit past certain thresholds or longevity bonuses to tenants. If the condos meet an owner occupancy threshold, I think it's if more than 70% of the newly converted condos will be occupied by those owners, then they don't have to be subject to the requirements of this ordinance. So those are ways to say, okay, maybe this ordinance creates some onerous requirements on people who want to convert rentals to condos, but if you can demonstrate that it's for the purposes of owner occupation, if you can commit to paying into affordable housing in the community, if you can compensate your tenants that are being displaced at a higher degree, then we can make this easier for you. And I think that that's a lever that we might want to look at for for both of those reasons for the kind of general public interest in terms of affordable housing increasing affordable housing in the community being for the for the general public interest and also for private interest in terms of owner occupiers that might want to convert into a condo and for the private interest of tenants that are being displaced.
[Zac Bears]: 太好了，谢谢柯林斯议员。 这是很多信息。
[Kit Collins]: 可能太多了，抱歉。
[Zac Bears]: 不，不，不。 这是很多信息，但我认为我们至少可以看到一切以及这五个城市所做的事情之间的差异。 我的意思是，我们不知道确切的原因，但我认为我们至少可以开始推断为什么有些人做了一些事情，而另一些人做了另一些事情。 我认为 25%，每年只有 25% 的结构单元可以转换，这对于马尔堡来说似乎是一个不错的目标。 所以出于某种原因他们批准了它。 他们心里一定有什么想法。 我听说从这里我们至少要去一两个地方。 一是从我们建筑部门的人员那里获取更多数据和潜在的一些轶事背景反射，正如专员所提供的那样。 请联系评估员办公室，了解他们拥有哪些类型的数据和信息可以告知这一点。 Bill，CitizenServe 是在 2020 年还是 2021 年推出的？
[Bill Forte]: 是的，我认为那是在 2021 年。
[Zac Bears]: 好的。 所以也许测试人员可以回溯得更远一些，我们可以检查这两组数据。 我认为关于我们试图实现的结果的另一个想法可能是下一步，但这正是我所听到的。 有兴趣知道您在想什么以及您想从这里去哪里。
[Kit Collins]: 是的，我也在想同样的事情。 我认为我希望看到的该法令的过程是从期望的结果开始，然后从那里向后迈出一步。 如果我们开始，这就是我们试图保护自己免受的侵害： 这就是我们试图鼓励的，这些是我们可能希望纳入的激励措施，如果可以的话，这就是它的目的，这就是它的目的，这就是它的目的，这就是它的目的，我想，我们可以从那里开始，或者一个选择是看看其他一些城市，然后说，捕捉我们试图捕捉的内容的示例语言在哪里，以及我们可能考虑作为下一个起点的内容，然后说，好吧，也许我们正在尝试将支付激励措施纳入其中经济适用住房基金或经济适用住房基金， 有哪些方法可以构建这个框架？ 这将如何适应？ 也许我们正在努力确保自住业主获得豁免。 我们如何总结这一点？ 因此，从我的角度来看，我认为集思广益地讨论关键主题或关键结果的列表，并以此为基础，将是向前推进并开始缩小范围的好方法。
[Zac Bears]: 出色的。 莉莉，如果可以的话。 快速回顾一下您的经历，或者至少回顾一下您迄今为止所做的研究。 你在评论时提到了这一点，如果你不介意走上讲台，这样当你说话时，Zoom 上的人就能听到你的声音。 您提到，似乎很多社区都在分析结果，然后根据这些结果调整法律。 您是否有一个例子来说明这些流程如何运作或这些类型的预期结果是什么？
[MCM00001654_SPEAKER_16]: 当然，我也这么认为。我刚刚看了昨天看到的几个，但我认为最大的期望结果之一是对租户的更大保护以及将租户与新住房联系起来的能力。 因此，我们这样做的具体方法之一是增加付款，以符合寻找新房时的实际预期。 在萨默维尔。 事实上，我们的目标是尽可能让人们留在自己的社区，让他们有时间寻找新的住房。 我想我不记得细节了，但房东可能有动机帮助租户与新住房建立联系，并以这种方式实际提供帮助，而不仅仅是提供付款。 这个例子表明他们确实有一些非常具体的东西，让人们有时间找到留在社区的方法。
[Zac Bears]: 出色的。 非常感谢。 有什么动静吗？
[Adam Hurtubise]: 抱歉，我正在同步。
[Zac Bears]: 我有两个，但我做不到。
[Kit Collins]: 哦，因为我是这里唯一的人。
[Zac Bears]: 哦，谢谢。 是的，我的意思是，我有两个想法，请询问。 来自建筑部门和评估办公室的数据和任何其他信息。 另一个是我不希望任何市政府部门围绕集思广益的结果进行工作。 但我正在思考一些事情。
[Kit Collins]: 我的意思是，我想说，我觉得这是一个很容易进行的讨论，因为我认为我们的城市工作人员可能希望为租户和业主带来很多结果，正如我们从很多人那里听到的那样，对不起，我一直在敲击我的麦克风，正如我们在这次讨论中从很多人那里听到的那样。 我想，如果没有造成不当的工作，我会很乐意分发这些文件，并可以以动议的形式提交给我们今晚的会议。 在相关城市官员之间，仅仅要求可能不一定是某种详细的阅读，因为这只是讨论的开始，而是要求不同部门对结果的反馈，以避免结果集中在他们身上，也许这方面的一个例子是正如Lily刚才所说，租户体验，所以一个结果就是确保租户能够留在社区。 也许另一个结果是保护自住业主或简化自住业主的流程，只是为了获得这些关键点，即团队对我们应该关注的问题的看法。
[Zac Bears]: 所以也许有一些效果，你知道， 与城市部门共享文件，并邀请任何部门和小组委员会成员提出他们认为该条例可以实现的目标以及我们应该避免的潜在负面后果。 所以，当然，我只是想确保员工拥有它。
[MCM00001654_SPEAKER_16]: 我只是想补充一点，我很乐意接触其他社区。 如果他们有正式报告，请更新两份报告，并询问他们是否有任何关于您的法令进展情况的报告。 有什么你想改变的吗？ 所以我很高兴这样做。 还要研究我们自己的住房生产计划和我们的综合计划，看看这可能适合哪些地方。
[Zac Bears]: 好的，太好了。
[Adam Hurtubise]: 我接到议员的电话，要求散发文件，也接到没有市政雇员的小组委员会成员的电话，要求他们听取评论和意见。
[Zac Bears]: 是的，我这么说是为了获得反馈 嗯。 可能的法令可以帮助实现的目标。 以及可能的负面后果。 任何法令都必须避免。 那么我们可以将建筑部门添加到第一项动议中吗？ 抱歉，不是大楼，而是规划部门。 对不起。
[Adam Hurtubise]: 出色地。 副总裁向建筑部门、PDS 和评估员办公室索取数据和其他信息。
[Zac Bears]: 是的，太好了。
[Adam Hurtubise]: 第二个来自议员柯林斯。 我支持柯林斯议员的动议。
[Zac Bears]: 唯一的选择。 正确的。 那么，这两项议案，或者说是柯林斯议员附议的我的议案，大家都赞成吗？ 是的。 是的。 对面的？ 运动过去了。 由议员柯林斯提出，并得到我的支持。 都赞成的人吗？ 是的。 是的。 对面的？ 不。 运动过去了。 于是这两项议案获得通过。 在我们结束之前，还有什么话要说吗？ 我没有看到房间里有任何人，也没有看到 Zoom 上的任何人，如果你想说话，请举手。 没看到，地上有动静吗？
[Kit Collins]: 关闭会议的动议。
[Zac Bears]: 根据柯林斯议员提出的休会动议，并得到我的附议。 都赞成的人吗？ 是的。 运动过去了。 会议结束。