[Zac Bears]: 22-321，分区、规划和开发小组委员会。 集会，2023 年 9 月 13 日星期三下午 6 点。 这次会议被称为。 秘书先生，请打电话。
[Adam Hurtubise]: 柯林斯先生？ 礼物。 麦克弗森总统？
[Zac Bears]: 礼物。 两人都在场，零缺席。 会议宣布开幕。 梅德福市议会分区、规划和开发小组委员会将于 2023 年 9 月 13 日星期三下午 6:00 召开会议。 在梅德福市议会厅、梅德福市政厅二楼以及通过 Zoom 进行。 这次会议的目的是讨论公寓转换条例第 22-3 号文件。第 40 号建筑法案代理专员和规划、发展和可持续发展总监艾丽西亚 (Alicia) 应邀出席了本次会议。 有关津贴和住宿的更多信息，请致电 78139 32425 联系镇书记员。谨致问候，该小组委员会由法律担任主席。 欢迎大家。 这是我们拟议的公寓转换法的后续会议。 柯林斯议员一直在与市政府工作人员就此事密切合作。 因此，现在我将快速总结这次会议，然后将其交给议员柯林斯。 会议的目的是审查该条例的目的和目标，审查已完成的背景调查， 并定义一些关键问题和行动步骤。 因此，我们将研究拟议条例的草案，研究 PDS 部门的 Lily 的研究，讨论该条例的一些具体目标，并完善我们如何通过立法语言实现这些目标。 接下来，我将把电话转给柯林斯议员。
[Kit Collins]: 太好了，非常感谢。 因此，为了快速制定计划，正如我认为自三月份以来，自我们上次就该文件举行会议以来，我相信我们都记得该条例的关键要素，但对于任何可能第一次观看或刚刚了解这一点的居民来说，公寓转换条例是一种立法机制，使我们能够规范 会发生什么以及在什么条件下将出租单元转换为公寓。 该法令有一个州版本，为这种情况如何发生、它应该是什么样子以及发生这种情况时对租户提供哪些保护奠定了基础。 马萨诸塞州的许多城市最近和过去几十年都制定了地方法令，以利用这些法令并加强对租户的保护。 随着时间的推移而发展。 我认为这在区域层面以及国家和地区层面上都出现了，而且我认为这与我们社区以及许多邻近社区相关，我们知道梅德福有记录表明我们严重短缺出租单位，我们缺少某些类型的出租单位。 当然，每种类型的住房在梅德福的住房生态系统中都占有一席之地。 但积极实施保障措施很重要，这样才能对营利性开发商产生激励在报价中，从出租单元中赚钱或对公寓单元进行投机性投资，您知道，本质上是从我们在出租单元中所占的份额中提取价值，以便社区也能获得一些价值。 因为当租赁单位被取消时，尤其是当租赁单位的需求量非常大时，就像梅德福的情况一样，这对社区是有害的。 所以本质上，这本质上是一种方法，看看这个问题，然后说，好吧，当营利性开发商想要从我们的出租单元市场中获取价值时，当他们将梅德福的出租单元从桌面上剔除时，这就是需要采取的方式，以使其公平并处理由此导致的租户流离失所，并确保整个社区从中受益，而不仅仅是从中获利的营利性开发商。 这只是一个非常快速的概述。 我们为什么要为此聚集在一起？ 我将快速审查该条例的摘要。 当我在三月份进行初步研究时，我发现所有当地的公寓转换法都遵循一个非常非常相似的公式。 这为我们提供了一个非常有用的起点。 其中大多数包括意向声明或目的部分，定义所有相关术语，然后包括公寓转换过程中发生的情况的要求。 关键部分是通知要求、对于什么类型的租户必须向租户发出多少通知、占用单位和空置单位是否有不同的条件。 所有这些法令都阐明了受保护租户的不同条件，即老年租户、残疾租户或中低收入租户。 本节还将介绍如何在转换期间出租单位、禁止仅仅因为发生转换而驱逐人员、租户的第一拒绝权、城市的第一拒绝权、以及流离失所租户的搬迁付款、流离失所租户的搬迁援助、以及我们可以包括的其他内容，例如每个开发商每年限制一定金额的转换次数、通知期内的续约，以及租户在转换期间腾出的权利。 最后，这还包括建立一个审查委员会，你知道，所有这些授权和要求都是通过该委员会提出的。 这是我们正在使用的总体框架。 至于我们接下来的步骤，我已经浏览并强调了整个指数中我们必须做出一些决定的部分，其中某些城市在通知期的长度方面将自己与其他城市区分开来。 每个开发者的转化次数有限制吗？ 租客有购买权吗？ 那段时间有多长等等？ 所以我接下来想做的是：让我们回顾一下自第一次会议以来我们所做的一些其他研究，然后我们可以回去标记其中一些决策点，并开始讨论如何编写我们的该条例版本。 在我们第一次会面后，PDS 实习生 Lily 对公寓转换数据做了一些非常有用的研究。 过去五年在梅德福。 莉莉，我不知道你今晚是否有兴趣或准备好谈话，如果没有，请不要给自己太大压力。 但如果您愿意，我很乐意邀请您分享对此的概述。
[Zac Bears]: 您能告诉我们您的名字以供记录吗？ 谢谢。
[MCM00001654_SPEAKER_16]: 一切都好吗？ 出色的。 让我提取一些数据。 找到具体数据有点困难。 也许比尔可以对此进行更多说明，但似乎我们不一定知道什么是转换，但您可以检查契约记录，看看是否已报告主契约并因此建立了公寓。 我认为其中大多数似乎是改造，而不是少量的新建。
[Adam Hurtubise]: 让我们来看看。
[Kit Collins]: 莉莉，如果我能插话的话，我知道你做了一些非常惊人和彻底的研究。 我发现最有趣的是诸如转换数量略有增加的趋势，它们存在于什么类型的建筑物中，以及您指出的任何主要优点和缺点，我发现我们的讨论非常有趣。
[MCM00001654_SPEAKER_16]: 对，绝对是。 在梅德福，我查看了 2018 年至 2022 年最后五年的数据，就像全年的数据一样，看起来像 平均每年约有 30 起已建公寓、主契约的转换。 好像涨了，涨了一点。 我怀疑大流行会影响这一点。 因此，我认为这里最大的警告是，我们并不真正知道长期趋势将会是什么，而且随着事情逐渐恢复正常，情况可能会发生变化。 例如，2018 年，梅德福记录了 24 项大师事迹。 2019年有30个，2020年有29个，然后又增加了。 因此，2021 年注册了 37 个主契约，2022 年注册了 33 个主契约。 我选择了，只是为了稍微了解一下这可能包括什么，我拿了一年的数据，2022，我查看了这些主脚本的所有地址，以了解我们正在谈论的是什么样的建筑类型。 从我的研究来看， 这 33 个主要项目中有 30 个是多户住宅改造。 因此，这可能就是您在梅德福通常会看到的情况：正式的两户或三户出租屋改建为公寓。 似乎有两栋单户住宅经过改建，还有一栋小型新建公寓。 再次强调，这与此非常相似，这不是硬数据，就像记录没有准确地告诉我们这些细节一样，但是您可以通过查看来做出有根据的猜测 例如，查看场地规划并查看 Google 街景，了解您正在处理的建筑类型。 这让您对贝德福德的情况有所了解。
[Kit Collins]: 极好的。 非常感谢莉莲。 对此进行概述确实很有帮助。 我刚刚看到四十局长正在值班。 所以，四十专员，如果你现在有什么想法想补充的话，当然在后面的会议和整个过程中会有更多的机会发表评论。 但我们只邀请您留下您的意见（如果您有任何意见）。
[Bill Forte]: 是的，谢谢柯林斯议员。 于是我看了一下草稿。 我有一些关于权限的操作问题，我们可能可以更深入地研究一下。我会在您发送的或佘先生本周早些时候发送的Word文档中回复您的问题和评论。我开始研究它，由于某种原因我没有保存草稿，但我已经知道我要说什么。 所以重要的是，有了这个，只要概述了我所看到的，我就会这么说。 公民服务可能需要进行一些改变。 因此，当你问一个人时，你知道，这种转换的目的，无论是租赁还是所有权、独立财产，这将是第一件事。 我想我的问题是，如果开发商要购买，比如说，一个三口之家，并想将其转换并出售为公寓，他们必须从一开始就有这个意图。 我是对的还是这个？
[Kit Collins]: 我的理解是，该规定将在创建转换许可证（本地转换许可证）时生效，然后条例流程将在提交时开始。 因此，我认为这不一定必须与购买建筑物同时进行，而是在提交意向许可后立即进行。
[Bill Forte]: 好的，初衷就是这样 从一开始就必须知道财产的所有者。 我认为你会发现，有些人可能没有你的全部意图或计划，当有人这么说时，他们和我都认为这是一个问题。 嗯，嗯，我要去，嗯，只需要修理公寓，你知道，嗯，显然房东有义务支付，呃，你知道，住房，住房福利。 嗯，你知道，我刚刚看到这个，你知道，这个流行的时间是什么时候。 拥有一座空建筑是一回事，显然我们不是在谈论这一点，如果开发商购买了一座空建筑并且所有租户都被淘汰了。 我可以看出这可能不适用。 我只是不确定它是如何表达的。 我认为到目前为止该条例的工作看起来很棒，但在我有更多时间查看之后，我可能会列出它并提出我的问题。 不幸的是，我忘记了我已经安排了假期，而且我 我正在田纳西州纳什维尔进行现场直播。 所以，你知道，我为没有做好准备而道歉，但我已经做好了计划。 更深入地研究这个主题以及树木条例，我相信它将在下周发布。 因此，我很乐意向您提出我的问题和意见。 所以现在我没有什么可补充的，除了草案中有一两个问题我想我可以很清楚地回答：永久住房单位不能通过以下方式改变： 通过契约，除非 DCHD 制定的限制性契约已被打破。 我想说这可能不会发生。 我知道有人试图从我所在的旧城区的一栋建筑中拆除经济适用房，但该措施失败了，因为它确实是无法打破的。 你知道，有些单位必须永远保持这种状态。 因此，业主没有办法将它们转换和出售。 因此，州级任何获得补贴的项目均须遵守协议，其余永久单位必须继续有效。 所以这是唯一的 我现在拥有的时刻。 再次，我将对此进行进一步分解并提出一些更实质性的问题。 我想在我们清理完这些之后，我会对此有更多的说法。
[Kit Collins]: 非常感谢40号专员。 我特别感谢你来自纳什维尔。 我们将尽力让此事继续下去，以便您可以重新享受假期。
[Bill Forte]: 今晚我要去见基思·欧文。
[Kit Collins]: 那太好了。 当然，我们会有，我想这就是你所知道的，让我们 这是一项复杂的法令。 让我们慢慢来。 因此，每个参与人员都有充足的时间，可以根据自己的需要花很多时间。 我确信，当我们把这些放在一起时，我们会关注很多很多部门。 但非常感谢您的这些初步评论。
[Adam Hurtubise]: 出色的。 谢谢。
[Kit Collins]: 是的。 此时还有其他问题或意见吗？ 不。 太棒了。 因此，在我们深入讨论之前，就像我说的那样，我选择了一些我想今晚讨论的决定或问题。 但我还想强调一些我在莉莉的研究中看到的、我认为真正相关的事情。 我想我读过，我读过其他研究，而不是莉莉的研究，我不认为业主自己进行转换是不寻常的。 出售的情况比较常见。 并让开发商推动公寓改造。 我认为这很重要，因为我认为我们三月份会议上提出的目标是针对营利性开发商，而不是拥有自己房屋且占其整体净资产比例较高的人。 他们只是想积累家庭财富，也许会把它卖给家庭成员。 那不是目标。 这里的目标是在营利性公司从社区中获取价值时保持平衡。 我在 PDS 办公室收到的调查中看到了一件事。 我想我已经读到，其他当地社区制定了这样的法令，一个积极的结果是，业主对租户的销售比公寓委员会预期的更频繁，这实际上看起来非常积极，因为它表明居民住在社区内。 也许这正在鼓励当地销售，并且随着时间的推移，搬迁付款变得更加符合搬迁的真实成本。 相比之下，其他社区报告说，搬迁费用通常仍然很低，并不能真正覆盖搬迁的所有实际成本，所以我认为，这是我们需要注意的一件重要事情，而且你知道，每当我们的市政能力、有关此类法令的教育推广或挑战出现生态问题时，我认为随着这方面的进展，我们必须考虑这一点。 也就是说，它希望能够框架讨论。 你知道，我们刚刚在三月份谈到了我们如何希望关注开发商，而不是业主或他们的销售对象。 你知道，近亲。 你知道，我们讨论了本质上什么是目标。我想专注于我们的目标，然后深入研究该条例的细节，并思考我们可以利用哪些杠杆来实现这些目标。 因此，开发商盈利时，社区也能盈利；公寓改造完成后，帮助租户搬迁；留住社区居民；搬迁成本与实际搬迁成本保持一致。 然后，理想情况下，使公寓审查委员会与城市现有的能力保持一致。 在我们从大局转向小局之前，现在有什么评论吗？
[Zac Bears]: 谢谢。 我很欣赏迄今为止工作的详细程度。
[Kit Collins]: 因此，我想我应该按时间顺序回顾一下该法令的典型公式，就像其他社区中出现的那样，看看我们已经走了多远。 那么让我们从上到下。 这些条例中常见转换程序的第一部分通常是通知要求。 这意味着您已经提交了转换许可证， 一个房主，你说，我想把它变成公寓，你给市政厅颁发许可证，然后会发生什么？ 因此，规范公寓改建的州法律将地下室设置在这里。 说是两年，该州的最低通知要求是给受保护的租户两年的时间搬出。 他们可以在家里住两年，然后再搬出。 所有其他租户都有一年的期限。 所以，你知道，底线是，我们正在研究其他社区为发展这一点所做的事情，然后说，好吧，这可能有点，特别是在这种类型的住房环境中，当我们知道我们的空置率非常非常低时，这并不真正有利于找到合适的、可比的住房，特别是在同一个社区。 和？ 通常，在我们研究的当地法律中，受保护的租户在搬出之前会提前五年收到通知。 所有其他租户都有一年的时间搬出，但有一个例外：马尔伯勒将通知期限延长到无庇护租户三年。 所以我认为这是第一个审议点的一个很好的起点。 如果我们与大多数其他社区保持一致，这将意味着对受保护租户采用五年通知期，对所有其他租户采用一年通知期。 或者我们可以决定与制定该条例的最积极主动的当地社区保持一致，并说，好吧，为什么不是三个呢？ 在住房短缺的情况下，三年不去的理由是什么？ 当我们从经验中知道留在城市有多么困难时，这确实需要很长时间才能实现。
[Zac Bears]: 我认为我不需要举手，只是问一个问题。 通知期和等待期一样吗？
[Kit Collins]: 不。
[Zac Bears]: 好的。
[Kit Collins]: 等待期是：我不确定除了波士顿之外还有哪些社区有这个。 在波士顿，等待期与通知期开始前的一年等待期类似。 我认为波士顿这样做的原因是 让我看看我能否正确表达这一点。 我脑子里没有这个机制，但我认为这是一种方式，他们在波士顿市看到，开发商只是空置，他们知道他们想把它改造成公寓，他们只是要清空建筑物，这样就没有租户在场，这样他们在登记改建公寓的意向时就不必处理搬迁付款或搬迁援助问题。 等待期是为了阻止 这个。
[Zac Bears]: 所以这是分开的。 就我而言，如果州已经设定了最低限度，并且政治目标是州法律不够充分，我认为我们应该考虑高于最低限度。
[Kit Collins]: 我倾向于同意。 我希望我们可以提出这个条例的一个版本，其中通知期至少为两年。 对于所有租户，我认为从万宝路模式开始，即受保护租户的受保护监视器 5 年，所有租户 3 年，将是一个很好的起点。 接下来，让我们继续讨论等待期的问题。 我想这是我想要的东西 请在下次会议之前进行更多研究或咨询我们的 PDS 部门，以便更好地了解您可以如何提供帮助。 所以我继续，只是因为有很多东西要讲，但我很高兴能在任何地方休息一下。 索引中的下一个是租户购买权或红色优先购买权。 这在我们研究的大多数其他法令中都有体现。 我认为在我们的条例中建立这种机制确实符合努力让梅德福居民留在梅德福的目标，并确保当从出租单元创建公寓时， 我认为没有理由至少向那些已经将其作为家的人提供购买该公寓的机会。 所以这里要决定的问题是，首先，我们是否应该包括这一点，但我认为我们绝对应该包括在内，是提供的时间窗口，在这种时间窗口中，租户可以选择说，好吧，我举手，你知道，把它卖给我。 当然，围绕此还有其他要求，这些要求必须符合， 您知道，如果卖家将公寓出售，他们可以获得的市场价格。 在大多数社区，受保护的租户有 180 天的时间行使优先购买权，所有其他租户有 120 天的时间。 已经四个月和六个月了。 我认为从这里开始的好处是它将使我们与萨默维尔处于同等地位。 我还无法进行研究来确定这是否属实，但我想在萨默维尔运营的开发商也会超越这个界限。 因此，我认为尝试调整自己以确保我们不会变得，你知道，我不希望我们的租赁环境成为营利性开发商的沃土，这是有意义的。 肯定。 接下来我们谈到城市的第一拒绝权，我认为这是我们可能需要考虑以获得法律确认的问题。 我认为我们分析的许多法令都有 城市的优先购买权，和租客的优先购买权一模一样，除非租客说不，谢谢，然后到城市说我们想买，或者到城市指定的人，所以也许这是一个保障性住房基金。 近年来，萨默维尔更新了其法令，纳入了市政优先购买权，但这一规定被法院推翻了。 所以我认为， 如果这是可能的，那就太好了，但看起来可能不可能。 所以我可能希望 KP Law 对此发表评论，看看它是否值得追求。 莉莉，你点点头，好像你知道这件事一样。
[MCM00001654_SPEAKER_16]: 是的，我与萨默维尔的一位公寓审查委员会官员进行了交谈。 他提到，由于它在法庭上受到质疑，他们正在将其撤下。 条款，但我认为如果可能的话，他们肯定希望在未来实施。 不幸的是，我不确定这样做的法律依据是什么。
[Zac Bears]: 谢谢。 如果我必须猜测的话，我会说这是非法行为。 这是一种征用权。 是的，这就像一个征用区。 是的。
[Kit Collins]: 出色的。 嗯，我们正在前进，所以我们会继续下去。 继续进行搬迁付款。 这是确定楼层的州公寓转换要求中存在的另一个条件，并且存在于具有当地公寓转换条例的所有公寓中。 让我们以萨默维尔一些最近的邻居为例。 噢,然后搬家费是, 然后一位业主说：我要把它变成公寓。 他们出现在公寓审查委员会面前。 他们发送通知。 也许他们会把它提供给租户。 如果他们想买，租客会说不，谢谢。 然后，除了其他要求外，他们还必须向租户支付搬家费，租户将被迫腾出该房产，因为该房产将被改建为公寓。 我只是想向那些没有参加过的人指出 我们第一次见面，或者我对此不太了解，我可以听到我脑海中的争论，哦，所以这只是支付给租户的一笔付款，就像，无论如何，嗯，有，有保护，对不起，有对租户的保护，因为不，他们不能因为与转换明确相关的原因而被驱逐。 在这种情况下，所有其他住房规则继续适用。 例如，我确信人们可以做很多事情来证明驱逐是合理的。 在转变发生时仅仅在场并不是其中之一。 因此，当然，如果发生奇怪的事情并且需要将租户驱逐出该地方，该法令不会阻止这种情况，但在所有条件相同的情况下，您不能仅仅因为正在进行转换而将租户从单元中驱逐出来，他们应该 搬迁费，本质上是对因皈依而被驱逐的补偿。 所以我想在继续之前先解释一下。 因此，在萨默维尔，受庇护租户的搬迁费为 10,000 美元，所有其他租户的搬迁费为 6,000 美元。 在波士顿，它要大得多。 对于受保护的租户来说，这是 15,000 美元。 所有其他租户 10,000 美元。 如果租户决定购买该房产，则可以享受豁免。 再说一次，我认为争取与邻居平等很重要，因为目前的租金价格非常非常具有可比性。 在讨论本节时我担心的另一个问题是，正如我们从该市的许多其他条例中了解到的那样，在 2023 年设定美元价值是可以的，但 2030 年呢？ 2045年呢？ 我们邻国的一些法令规定，无论确定的搬迁费金额是多少，每年都要根据消费者价格指数进行调整。 我认为，无论我们同意多少金额，我认为搬迁付款不必通过立法程序进行更改，而是每年自动变化，这一点非常重要。
[Zac Bears]: 到那时，我们是否有可能，我的意思是，我看到了潜力， 货币更新是否可以直接与平均收入挂钩？ 大多数时候，如果你必须租房，你通常必须先支付、最后支付保安费和代理费。 所以也许是调整后平均月租金的四倍，你知道，类似的东西，我们可以尝试选择我们认为最准确的任何衡量标准。 因为我认为如果我们使用通货膨胀调整，我们会低估租金上涨。
[Kit Collins]: 是的，我认为这是一个很好的观点。 我认为将其计算为等于年初平均租金的四倍或其他方式进行比较可能会更准确。 可能比CPI好。
[Zac Bears]: 除此之外，也许还可以为受保护的租户提供某种特定的补充。 我看得出来。 我认为这样做公式确实符合其预期目的。 基本上，这是关于计算我们认为的搬迁成本是多少。 数字 6,000、10,000、10,000、15,000 可能就在这个范围内，对吗？ 但那样的话…… 所以我们可以多限制自己一点。 我认为它抓住了为什么受保护租户和非受保护租户之间存在差异的精神，因为受保护租户可能会花更多时间寻找他们能负担得起的单位，然后在必要时可以使用额外的资金用于短期临时住房。
[Kit Collins]: 是的，我认为这是一个很好的思路。 也许一种表达方式是所有租户，平均租金的四倍，然后可能对受保护的租户进行百分比调整。
[Zac Bears]: 是的，或者津贴，甚至，是的，类似的东西，但是是的。
[Kit Collins]: 出色的。 我认为考虑一下这会是什么样子可能是一个好主意，可以在下次会议之前分发反馈并进行更多研究。 我认为这是一个非常重要的部分。 极好的。 在我们继续搬迁援助之前，您对本文还有其他想法吗？
[Zac Bears]: 不适合我，谢谢。
[Kit Collins]: 因此，搬迁援助是向在其单元改建为公寓期间在场的租户提供的另一项直接福利。 我见过的所有例子都只适用于受保护的租户。 如果房主或其代表无法在同一社区找到合适的、类似的新住房，他们会将通知期再延长两年。 这就是我正在评估的事情：采用就足够了吗？ 我们是否应该尝试扩大对所有租户的搬迁援助，然后增加对受庇护租户的援助？ 快速浏览一下我与上次会议的比较。 总的来说，我会考虑其他社区是如何处理这个问题的，莉莉，如果你听说过其他情况，请纠正我。 我不知道有任何向无庇护租户提供搬迁援助的例子。 因此，如果我们考虑到这一点，我们将成为该领域的先驱。
[Zac Bears]: 从机械角度来说，那是什么样的？ 您正在为他们联系房地产经纪人吗？
[Kit Collins]: 据我所知，这似乎取决于主人。 在我读到的文字中，它只是说业主必须提供帮助。 我确信在很多情况下，这仅仅意味着与您的租户接触并建立关系。 走廊或可能与镇上的某人或让您接触资源。
[Zac Bears]: 谁决定缺席？ 我只是认为也许我们应该尝试超越其他社区在这里所做的事情并更加具体一些。 抱歉，我是说我认为我们应该超越其他社区的法律在这里所做的，并尝试更具体一点，因为如果没有以某种方式描述或定义援助，我认为很难确定没有提供援助。 因此，我有兴趣了解社区如何定义这一点，谁批准了这些条例。 如果他们不这样做，我想我们应该尝试一下。
[Kit Collins]: 是的，我同意这一点。 我认为把这一点说清楚很重要。 在排序级别，失败是什么样子以及帮助是什么样子。 因为否则的话，我认为这一点的实施首先取决于公寓审查委员会是什么样的以及谁是其中的成员。 在许多情况下，如果将这一决定留给公寓审查委员会，我不会感到惊讶。 但我认为很高兴知道 更多关于所做的事情，以便我们可以在这里更多地研究这种语言。 我不想对援助应该是什么样子做出太多规定，但也许从这里开始的一个好地方是联系目前正在实施该条例的其他社区，尝试直接听取他们的公寓审查委员会、住房稳定办公室的意见，以了解更多关于援助的情况以及我们可能希望明确采用的内容。
[Zac Bears]: 即使他们在某种 Ruby Board 法规中（例如 OSH 政策）有定义，我认为这就足够了。
[Kit Collins]: 太好了，我认为是......既然我们提到超越我们正在考虑的示例语言，那么，也许更多地了解其他社区的实施情况将告诉我们，如果可能的话，将其扩展到所有租户而不仅仅是受保护的租户会是什么样子。 好吧，我们继续吧。 接下来我们需要讨论的是是否应该限制每个开发者每年的转化次数。 马尔堡社区施加限制的一些例子： 每年不能转换建筑物中超过 25% 的单元。 在列克星敦，没有具体的数字限制，但转换许可有。 根据公寓审查委员会确定的公共利益以及租金短缺的严重程度，可能会或可能不会发布。 我还想指出，Malden 处理公寓转换的方式是，在某些类型的建筑中，在 2-3 个单元的建筑中，转换是不明确允许的。 除非失业率高于3.5%，我认为这是解决这个问题的一个有趣的方法。 这就是说，好吧，如果我们租房有很大困难，就没有办法转换，抱歉，他们必须继续租房。 如果租赁需求不多，他们会释放更多。 我认为这是一个有趣的机制。 我有点担心失业率的涨落。 而我们确实无法控制 如果其中许多出租被转换，您知道未来将有多少出租进入市场。 所以我认为这一部分有几个问题：我们是否设置了数字限制？ 我们有兴趣设定数字限制吗？ 建筑物中的单元数量是建筑物中单元的百分比吗？ 有多少个转换权限？ 根据社区条件允许。 是否基于以下事实：某些类型的建筑物将获得改建许可证，而其他类型的建筑物则不会获得改建许可证？ 我认为对我来说一件有趣的事情是我希望从部门主管那里获得有关整个部分的更多反馈。 但结合关于我们的公寓审查委员会是什么样子的对话，我对列克星敦的例子有点感兴趣，即没有硬性和快速的数字限制，但是否颁发转换许可证取决于要求时的实地条件。 我认为这可能有问题。 我不知道最终可能会导致多少次拒绝。 但我要说的是，我对完全豁免小型建筑遵守这项法律持谨慎态度，因为我们的许多租赁环境都是小型建筑，而不是您在波士顿等城市看到的大型单元建筑。
[Zac Bears]: 是的，现在，对我来说，我想 考虑到我们的住房存量，排除两三个家庭是不明智的。 鉴于莉莉的研究，我想知道拥有一套自住房屋是否有意义，甚至是否可能。 两户和三户家庭豁免，如果有人住在一栋大楼里，他们打算住在其中一个单元，也许是第二个，也许他们甚至不打算住在其中一个单元，但本质上是因为大多数公寓转换是由炒房者完成的，你知道，如果每 50 个公寓转换中就有一个是有两个家庭并想要转换的人， 也许我们应该以不同的方式对待这件事，而不是对待其他 49 个人，你知道，他们都是疯子。 并限制每年每栋建筑的转换次数。 这更适用于较大的建筑物，如果你有 40 个单位，你只能建造某个单位，好吗？ 是的，因为我认为事情应该如此，我们应该为任何事情制定一个制度，四个或更多，以及任何事情， 不到四年。 所以我想我关于空置率的问题是谁计算的以及如何计算的，我想查看历史空置率数据，如果历史上我们的空置率是 5%，那么这些数据可能不存在，但在过去 10 年里，空置率接近 1%，这反映了需求的增加，你知道，这将告诉我的想法。 关于失业率指标的使用。 所以我们只想知道它是否可靠，我们是否在估计，或者我们是否在使用区域措施。 我认为他们都令人印象深刻。
[Adam Hurtubise]: 是的，我认为这些都是非常相关的问题。
[Zac Bears]: 很好，不需要动议。 我们将从上次停下的地方继续。 柯林斯议员。
[Kit Collins]: 出色的。 好吧，我认为我们正在结束关于可能限制转换次数的讨论，但我认为它正在变成关于如何单独处理的讨论 小型建筑与大型建筑、拥有多个单元的公寓楼，以及如何处理业主自用豁免。 我认为我对此最大的问题之一是我们希望确保我们的目标是营利性开发商而不是自住业主。 我认为这是其中非常重要的一部分。 看起来它出现的地方可能主要是在这个部分。 我认为我们得出的结论是，我们不愿意豁免两单元或三单元的建筑，因为这在梅德福的租金中占很大比例，但对于这类建筑，应该有某种类型的豁免，因为业主住在那里，可能会留在那里，也可能不会住在那里，但会保留房产，而不是将其出售给营利性公司，将其出售给炒房者。 我认为将其交给部门负责人福迪专员进行更多研究并找到如何在文本中实现这一目标的确切语言会很棒。 因此，我认为我们今晚应该讨论的最后一个重要问题是建立公寓审查委员会，我们可以制定一些后续步骤并进行调查。 那么那就是， 你知道，接收申请、公寓许可证、授予公寓许可证的委员会也将是监督者，你真的遵守了这项条例还是违反了规则？ 这是一种法令执行机构。 这就是为什么在其他社区，该法令设立了独立的公寓审查委员会。 在其他社区，这是住房稳定办公室和检查服务部门之间的联合项目。 或者我想说，从那时起，大多数社区都建立了公寓审查委员会，或者我猜，萨默维尔就是这么做的。 波士顿，是您的检查和职业安全与健康服务。 我认为在马尔堡，这是市长办公室、社区发展机构和市议会之间的合作。 我认为对我来说非常重要的是，我们现在梅德福没有太多额外的能力来安装额外的标志。 我们现有的董事会中有许多职位空缺。 我认为这涉及到一些相当技术性的知识。 这就是为什么我对派遣独立公寓审查委员会能否成功有点怀疑。 我的意思是，如果该市有资源来实际支持这个委员会 执行本条例。 也许我太悲观了，我不确定。 所以我认为问题是，我们是否想通过建立一个公寓审查委员会来更多地讨论这个问题，我想这个委员会可以由来自其他社区的人组成？ 我想我想到的例子是萨默维尔。 我认为这是城市官员、业主、受保护阶层的租户和租户的组合，萨默维尔的所有成员，对不起，萨默维尔的居民。 这是一种提法。 我们是否想看看它，讨论沿着这条路走下去，或者我们应该讨论将这些职责分配给现有的部门或董事会？
[Zac Bears]: 我的建议是询问社区发展委员会。
[Kit Collins]: 我也是这么想的。
[Zac Bears]: 我认为这符合他们的使命和所做的事情。 我认为 ZBA 或保障性住房信托基金的建议没有多大意义。
[Adam Hurtubise]: 太好了，是的，我认为下一步很有意义。
[Kit Collins]: 太好了，我这次会议的待办事项清单就到此结束了。 我认为我们已经研究了排序索引中的大多数主要杠杆以及我们真正必须做出决策的部分，然后努力调整和完善语言以 我们基本上说这是我们的目标。 看看我们认为如何在该条例中实施它。 让我们看看这是否有道理。 让我们和其他人一起做这个吧。 让我们在之前已经这样做过的其他社区中运行它。 让我们询问市政厅的专家，然后决定在哪里用我们自己的法令的语言来解决这个问题。 我想也许在我们的下一次会议上我们能够回来说，这是我们基于此得到的反馈。 我们正在缩小选择范围。 我们认为我们会决定这个 租客的购买权。 我认为我们将决定如何衡量每年的转化次数。 我们认为我们会出于通知要求等原因这样做。 除了我之外，现在还有其他人发表评论吗？
[Zac Bears]: 我没有。 专员 40. 莉莲走了。 莉莉，你有什么意见吗？ 我猜你得再按一次按钮。 你还好吗？ 再次。
[MCM00001654_SPEAKER_16]: 目前没有其他评论，但规划办公室很乐意提供资源，并继续与其他社区沟通或根据需要进行额外调查。 非常感谢。 超级有用。
[Zac Bears]: 出色的。 谢谢。 一切都好。 专员已经不在了。 在我们结束之前您有什么动议吗？
[Kit Collins]: 是的，我会提出一项动议 将本次会议的记录和记录分发给我们的规划部门、卫生委员会、外展和预防部门、建筑部门、 抱歉，我想我是在寻求帮助，很抱歉在开始演讲之前我没有很好地表达这一点。 请求您帮助研究和讨论，
[Adam Hurtubise]: 此次讨论中提出的问题。 我们会把他们全部带走。
[Kit Collins]: 还提出一项动议，要求这些城市部门审查受保护租户的定义。 另一项动议要求 KP Law 调查该市的优先购买权。
[Adam Hurtubise]: 或者我想就城市的优先购买权提供建议。 是的。
[Kit Collins]: 动议联系社区发展委员会，询问他们是否可以成为这里的执行委员会。 这里的执行权限。
[Zac Bears]: 最后......我们可以改变这一点以实施该条例的权威吗？
[Kit Collins]: 好多了。
[Zac Bears]: 实施，是的。 联系社区，看看他们是否愿意作为该条例的执行机构。
[Adam Hurtubise]: 是的。
[Kit Collins]: 最后，我将提出一项动议，授权我作为发起人起草关于故意削减意图的部分。 并编写附加文本。 基于此讨论和市政府部门的意见。
[Zac Bears]: 仅此而已？
[Kit Collins]: 我想这对我来说就是这样。
[Zac Bears]: 一切都好。 关于柯林斯议员的动议，我会支持。 都赞成的人吗？
[Adam Hurtubise]: 是的。 是的，是的。
[Zac Bears]: 将它们视为一个单一的动作。 第二。 都赞成的人吗？
[Adam Hurtubise]: 机会。
[Zac Bears]: 对面的？ 运动过去了。 还有其他讨论吗？
[Kit Collins]: 不。 再次感谢 Lily 和 PDS 的合作伙伴以及 Commissioner Forty 的参与 在本次会议期间以及之前。 非常感谢。
[Zac Bears]: 请勿在 Zoom 上查看观众的手。 有休会动议吗？
[Kit Collins]: 关闭会议的动议。
[Zac Bears]: 议员柯林斯提出休会动议，副总统贝尔斯附议。 都赞成的人吗？ 是的。 对面的？ 该动议获得批准，会议闭幕。 谢谢。