[Zac Bears]: 22-321, Subcomité de Zonificación, Planificación y Desarrollo. Convocatoria de reunión, miércoles 13 de septiembre de 2023 a las 18 h. Se llama al orden esta reunión. Sr. Secretario, por favor pase lista.
[Adam Hurtubise]: ¿Señor Collins? Presente. ¿Presidente McPherson?
[Zac Bears]: Presente. Los dos presentes, cero ausente. Se declara abierta la reunión. Habrá una reunión del Subcomité de Zonificación, Planificación y Desarrollo del Ayuntamiento de Medford el miércoles 13 de septiembre de 2023 a las 6 p.m. en la Cámara del Ayuntamiento de Medford en el segundo piso del Ayuntamiento de Medford y vía Zoom. El propósito de esta reunión es discutir el documento de ordenanza de conversión de condominios 22-3. Un subcomité ha sido invitado a asistir a esta reunión, el Comisionado interino de construcción Bill 40 y Alicia, directora de planificación, desarrollo y sostenibilidad. Para obtener más información sobre ayudas y adaptaciones, comuníquese con el secretario municipal al 78139 32425. Atentamente, la ley lleva la presidencia del subcomité. Bienvenidos a todos. Esta es una reunión de seguimiento de nuestra propuesta de ordenanza de conversión de condominios. El concejal Collins ha estado trabajando estrechamente en este asunto con el personal de la ciudad. Entonces, en este momento, voy a resumir rápidamente la reunión y luego se lo entregaré al concejal Collins. Los objetivos de la reunión son revisar el propósito y las metas de la ordenanza, revisar la investigación de antecedentes que se ha completado, y definir algunas preguntas clave y pasos de acción. Así que analizaremos el esquema de la ordenanza propuesta, analizaremos la investigación de Lily del departamento de PDS, hablaremos sobre algunos de los objetivos específicos de la ordenanza y perfeccionaremos cómo lograremos esos objetivos a través del lenguaje legislativo. Y dicho esto, se lo entregaré al concejal Collins.
[Kit Collins]: Genial, muchas gracias. Entonces, para poner rápidamente la mesa, ya que creo que desde marzo, desde la última vez que nos reunimos en este documento, estoy seguro de que todos recordamos los ingredientes clave de esta ordenanza, pero para cualquier residente que pueda estar observando o simplemente aprendiendo sobre esto por primera vez, una ordenanza de conversión de condominios es un mecanismo legislativo que nos permite regular qué sucede y bajo qué condiciones las unidades de alquiler se convierten en condominios. Y hay una versión estatal de esta ordenanza que establece las bases en términos de cómo puede suceder eso y cómo debe verse y qué protecciones existen para los inquilinos cuando eso sucede. Y luego muchos, muchos municipios de Massachusetts han instituido ordenanzas locales recientemente y también durante las últimas décadas para aprovecharlas y aumentar la protección de los inquilinos. evolucionar con los tiempos. La razón por la que creo que esto ha surgido a nivel regional y también a nivel nacional y regional, y la razón por la que creo que es relevante para nosotros en nuestra comunidad como lo es para muchas comunidades vecinas, sabemos que está documentado aquí en Medford que tenemos una escasez bastante grave de unidades de alquiler, tenemos escasez de ciertos tipos de unidades de alquiler. Y, por supuesto, cada tipo de vivienda tiene su lugar en el ecosistema de vivienda en Medford. Pero es importante establecer salvaguardias de manera proactiva, de modo que cuando haya incentivos para que los desarrolladores con fines de lucro Entre comillas, ganar dinero en efectivo en unidades de alquiler o invertir especulativamente en unidades de condominios, ya sabes, esencialmente para extraer valor de lo que era nuestra parte de unidades de alquiler, para que la comunidad también obtenga algo de eso. Porque es perjudicial para las comunidades cuando las unidades de alquiler se retiran de la mesa, especialmente cuando, para empezar, tienen una demanda muy alta, como es el caso aquí en Medford. Entonces, esencialmente, esta es esencialmente una manera de, mire ese tema y diga, está bien, cuando los desarrolladores con fines de lucro quieran extraer valor de nuestro mercado de unidades de alquiler, cuando retiren las unidades de alquiler de la mesa aquí en Medford, así es como debe procederse para que sea justo y para lidiar con el desplazamiento de inquilinos que resulta de eso, y también para asegurarse de que la comunidad en general obtenga algo de eso, no solo los desarrolladores con fines de lucro que obtienen ganancias de ello. Esta es solo una descripción general muy rápida. Para empezar, por qué nos reunimos para esto. Repasaré rápidamente un resumen de la ordenanza. Cuando hice mi investigación inicial en marzo, descubrí que todas las ordenanzas locales de conversión de condominios seguían una fórmula muy, muy similar. Esto nos presenta un punto de partida realmente útil. La mayoría de ellos incluyen una sección de declaración de intención o propósito, definen todos los términos relevantes y luego incluyen los requisitos de lo que sucede durante la conversión de un condominio. Las partes principales de esto son los requisitos de notificación, cuánto aviso dar a los inquilinos para qué tipos de inquilinos, si existen diferentes condiciones para unidades ocupadas y unidades desocupadas. Todas estas ordenanzas articulan diferentes condiciones para los inquilinos protegidos, lo que significa inquilinos de edad avanzada, inquilinos discapacitados o inquilinos de ingresos bajos a moderados. Esta sección también cubrirá cómo alquilar unidades mientras se lleva a cabo la conversión, la prohibición de desalojar a las personas simplemente porque se está llevando a cabo la conversión, el primer derecho del inquilino a negarse, el primer derecho de negativa de la ciudad y luego los pagos de reubicación a los inquilinos desplazados, la asistencia de reubicación a los inquilinos desplazados, así como otras cosas que podríamos incluir, como un número de conversiones limitado a una cierta cantidad por año por desarrollador, renovaciones durante un período de notificación y el derecho del inquilino a desalojar durante la conversión. Finalmente, esto también abarca el establecimiento de una junta de revisión que, ya saben, es la junta a través de la cual se realizan todos estos permisos y requisitos. Esa es la estructura general con la que hemos estado trabajando. Y en cuanto a nuestros próximos pasos, repasé y resalté las partes de esa tabla de contenido general en las que tenemos que tomar algunas decisiones, en las que ciertas ciudades se separan de otras en términos de cuánto dura el período de notificación. ¿Existe un límite en la cantidad de conversiones por desarrollador? ¿Existe un derecho de compra del inquilino? ¿Y cuánto dura ese período de tiempo, etcétera? Entonces, lo que me gustaría hacer a continuación es: Repasemos algunas de las otras investigaciones que hemos realizado desde nuestra primera reunión, y luego podemos regresar y marcar algunos de esos puntos de decisión y comenzar a tener una conversación sobre cómo escribir nuestra versión de esta ordenanza. Después de nuestra primera reunión, Lily, la pasante de PDS, hizo una investigación de antecedentes realmente útil sobre los datos de conversión de condominios. en Medford durante los últimos cinco años. Lily, no sé si estás interesada o preparada para hablar esta noche, si no, no te presiones. Pero si lo desea, me encantaría invitarlo a compartir una descripción general de eso.
[Zac Bears]: ¿Podría simplemente darnos su nombre para que conste? Gracias.
[MCM00001654_SPEAKER_16]: ¿Todo está bien? Excelente. Permítanme extraer algunos de esos datos. Fue un poco difícil encontrar datos concretos. Tal vez Bill pueda arrojar un poco más de luz sobre esto, pero no parece que sepamos necesariamente qué es una conversión, pero se puede consultar en el registro de escrituras para saber si se ha informado una escritura maestra y, por lo tanto, se ha establecido un condominio. Y creo que la mayoría de ellos parecen ser conversiones en lugar de nuevas construcciones de números pequeños.
[Adam Hurtubise]: Vamos a ver.
[Kit Collins]: Y Lily, si pudiera intervenir, sé que hiciste una investigación realmente asombrosa y bastante completa. Lo que encontré más interesante fueron las tendencias como ese ligero aumento en el número de conversiones, en qué tipos de edificios existen y luego, cualquiera de los principales pros y contras que usted señaló, pensé que era muy interesante para nuestra discusión.
[MCM00001654_SPEAKER_16]: Correcto, absolutamente. Aquí en Medford, miré los datos del último período de cinco años entre 2018 y 2022, como el año completo, y parece que es un promedio de alrededor de 30 conversiones de condominios establecidos, escrituras maestras, por año. Parece que ha subido, ha subido un poquito. Sospecho que la pandemia habrá afectado esto. Así que creo que la gran advertencia aquí es que no sabemos realmente cuáles serán las tendencias a largo plazo y es posible que las cosas cambien ahora que las cosas están volviendo un poco más a la normalidad. Entonces, por ejemplo, en 2018, se registraron 24 escrituras maestras en Medford. 2019 fue 30, 29 en 2020 y luego subió. Entonces, en 2021 hubo 37 y en 2022 se registraron 33 escrituras maestras. Y seleccioné, solo para tener una pequeña idea de lo que esto podría incluir, tomé un año de datos, 2022, y miré todas las direcciones de estas escrituras maestras para tener una idea de qué tipo de tipologías de construcción estábamos hablando. Y según mi investigación, parece que 30 de esas 33 escrituras maestras fueron conversiones multifamiliares. Entonces, eso probablemente sea lo típico que verías en Medford: un alquiler formal para dos o tres familias convertido en condominios. Parecía que había dos conversiones unifamiliares y un pequeño condominio de nueva construcción. Una vez más, esto es muy parecido a que no se trata de datos concretos, como si el registro no nos dijera exactamente estos detalles, pero se pueden hacer conjeturas al observar el plano de la parcela y mirando como Google Street View, por ejemplo, para ver con qué tipo de edificio estás tratando. Eso da un poco de información sobre cómo se ve la imagen aquí en Bedford.
[Kit Collins]: Impresionante. Muchas gracias lily. Es realmente útil tener una visión general de esto. Y acabo de ver que el Comisionado Cuarenta está en la llamada. Entonces, Comisionado Cuarenta, si tiene algo o alguna idea que le gustaría agregar en este momento, por supuesto, habrá más oportunidades para comentar más adelante en esta reunión y durante todo este proceso. Pero solo te invitamos a dejar tus comentarios si tienes alguno.
[Bill Forte]: Sí, gracias, concejal Collins. Así que eché un vistazo al borrador. Tengo un par de preguntas operativas con respecto a los permisos, probablemente podamos profundizar un poco más en eso. Iba a responder a sus preguntas y comentarios en el documento de Word que usted envió o que el Sr. ella envió a principios de esta semana. Comencé a trabajar en ello y luego, por alguna razón, no guardé el borrador, pero ya sé lo que voy a decir. Entonces, lo importante es que con esto solo la descripción general de lo que miré, yo diría eso. Probablemente sea necesario hacer algunos cambios en el servicio a los ciudadanos. Entonces, cuando se le pregunta a una persona, ya sabes, el propósito de esta conversión, si es para alquiler o para propiedad, propiedad separada, eso será lo primero. Y supongo que mi pregunta es si un desarrollador va a comprar, digamos, una familia de tres y quiere convertirla y venderla en condominios, tendría que tener esa intención desde el principio. ¿Estoy en lo cierto o en eso?
[Kit Collins]: Tengo entendido que las disposiciones de esto entrarían en vigor cuando se crearía un permiso de conversión, un permiso de conversión local, y luego el proceso de ordenanza comenzaría cuando se presente. Así que no creo que eso tenga que ser necesariamente simultáneo con la compra del edificio, sino tan pronto como se deba presentar el permiso de intención.
[Bill Forte]: Bien, entonces la intención inicial del El dueño de la propiedad tendría que ser conocido desde el principio. Creo que lo que encontrará con esto es que habrá personas que tal vez no tengan su intención o plan completo y ellos y yo vemos esto como un problema con una persona que dice eso. Um, bueno, voy a, um, solo necesito arreglar el departamento, ya sabes, um, obviamente la obligación aquí para el propietario de proporcionar un pago por, uh, ya sabes, por, por vivienda, un beneficio por vivienda. Um, ya sabes, yo, acabo de ver que, donde, ya sabes, donde esto se agarra es cuando. Una cosa es si hay un edificio vacío y obviamente no estamos hablando de eso, si un constructor compra un edificio vacío y todos los inquilinos han sido eliminados. Puedo ver que esto puede no aplicarse. Simplemente no estoy seguro de cómo se articula eso. Creo que el trabajo hasta ahora en la ordenanza se ve excelente, pero probablemente enumeraré y formularé mis preguntas sobre esto después de haber tenido un poco más de tiempo para analizarlo. Desafortunadamente, en realidad olvidé que tenía unas vacaciones programadas y estoy Estoy transmitiendo en vivo desde Nashville, Tennessee. Entonces, ya sabes, me disculpo por no estar preparado, pero lo planeo. profundizando en este, así como en la ordenanza sobre árboles, que creo que se publicará la próxima semana. Así que estaré más que feliz de brindarle mis preguntas y comentarios. Entonces, por ahora, realmente no tengo nada que agregar, excepto que hubo una o dos preguntas en el borrador que creo que puedo responder con bastante claridad: que las unidades de vivienda a perpetuidad no se pueden cambiar mediante mediante escritura a menos que se haya roto el convenio restrictivo establecido por el DCHD. Y yo les diría que eso probablemente no sucederá. Sé que hubo un intento de eliminar unidades asequibles de un edificio en mi antiguo municipio y esa medida fracasó porque realmente es algo que no se puede romper. Ya sabes, había unidades a perpetuidad que tenían que permanecer así. Así que no había forma de que el propietario pudiera convertirlos y venderlos. Entonces, cualquier cosa que esté a nivel estatal que reciba un subsidio está sujeta al convenio y las unidades de perpetuidad restantes deben permanecer en su lugar. Así que esa es la única momento que tengo ahora mismo. Nuevamente, voy a analizar esto un poco mejor y formular algunas preguntas más sustantivas. Y creo que una vez que hayamos limpiado esto, tendré un poco más que decir al respecto.
[Kit Collins]: Muchas gracias, Comisario 40. Y aprecio especialmente que te acerques desde Nashville. Intentaremos mantener esto en movimiento para que puedas volver a tus vacaciones.
[Bill Forte]: Voy a ver a Keith Irvin esta noche.
[Kit Collins]: Eso es genial. Por supuesto, tendremos Creo que esto es lo que sabes, vamos a Esta es una ordenanza complicada. Nos tomaremos nuestro tiempo con ello. Así que hay mucho tiempo para que todos los involucrados se tomen el tiempo que necesiten. Y estoy seguro de que haremos un seguimiento con muchos, muchos departamentos durante el proceso de elaboración de esto. Pero muchas gracias por esos comentarios preliminares.
[Adam Hurtubise]: Excelente. Gracias.
[Kit Collins]: Sí. Entonces, ¿hubo alguna otra pregunta o comentario en este momento? No. Excelente. Entonces, antes de profundizar, como dije, seleccioné un par de decisiones o puntos de pregunta que quería discutir esta noche. Pero también quería señalar un par de cosas más que vi en la investigación de Lily y que pensé que eran realmente relevantes. Creo que leí, leí en otras investigaciones, no en la investigación de Lily, no creo que sea raro que los propietarios ocupantes hagan las conversiones ellos mismos. Es más común vender. y hacer que los desarrolladores impulsen las conversiones de condominios. Y creo que eso es importante porque creo que un objetivo que surgió de nuestra reunión de marzo fue tener como objetivo a los desarrolladores con fines de lucro y no a las personas que poseen sus casas y es un alto porcentaje de su patrimonio neto general. Y solo están tratando de construir un activo familiar, tal vez venderlo a un miembro de la familia. Ese no es el objetivo. El objetivo aquí es equilibrar el momento en que las empresas con fines de lucro extraen valor de la comunidad. Una cosa que vi en la investigación que obtuvimos de la oficina del PDS. Creo que leí que un resultado positivo de otras comunidades locales que han hecho una ordenanza como esta es que las ventas de propietarios a inquilinos se han producido con más frecuencia de lo que anticipó la junta de condominios, lo que parece realmente muy positivo porque demuestra que los residentes se quedan dentro de la comunidad. Quizás esto esté incentivando las ventas locales y que los pagos de reubicación con el tiempo se hayan alineado mejor con el costo real de la reubicación. Por el contrario, otras comunidades informaron que los pagos de reubicación a menudo siguen siendo demasiado bajos y en realidad no cubren todos los costos reales de la reubicación, por lo que es algo importante a lo que debemos prestar atención, creo, y ustedes saben, cada vez que hay un problema ecológico con nuestra capacidad municipal, la divulgación educativa sobre ordenanzas como esta o un desafío, que es algo que creo que tendremos que considerar a medida que esto avance. Dicho esto, es de esperar que encuadre la discusión. Ya sabes, acabamos de hablar de cómo en marzo queríamos centrarnos en los desarrolladores, no en los propietarios-ocupantes o en las personas a las que les venden. ya sabes, parientes cercanos. Hablamos, ya sabes, de que una meta es esencialmente. Quiero centrarme en nuestras metas y luego pasar a los detalles de la ordenanza y pensar en cuáles son las palancas que podemos utilizar para tratar de alcanzar estas metas. Entonces, hacer que la comunidad obtenga beneficios cuando los desarrolladores generan beneficios, ayudar a los inquilinos con el desplazamiento cuando se realizan conversiones de condominios, mantener a los residentes en la comunidad y alinear los costos de reubicación con los costos reales de la reubicación. y luego, idealmente, alinear la junta de revisión de condominios con la capacidad existente de la ciudad. ¿Algún comentario en este momento antes de pasar del panorama general al panorama pequeño?
[Zac Bears]: Gracias. Aprecio el nivel de detalle que ha llegado al trabajo hasta ahora.
[Kit Collins]: Así que pensé que simplemente repasaríamos cronológicamente la fórmula típica de esta ordenanza tal como aparece en otras comunidades y veríamos hasta dónde llegamos. Así que vamos de arriba a abajo. La primera sección en una especie de procedimientos para la conversión común en estas ordenanzas suele ser los requisitos de notificación. Y esto significa, está bien, has presentado tu permiso de conversión, un propietario y dices, quiero convertir esto en un condominio, presentas tu permiso ante la ciudad, ¿qué pasa entonces? Entonces, la ley estatal que regula las conversiones de condominios establece el piso del sótano aquí. Y al decir que son dos años, el estado mínimo establecido para los requisitos de notificación es darles a los inquilinos protegidos dos años para desalojar. pueden permanecer en su casa durante dos años antes de tener que desalojarla. Y todos los demás inquilinos reciben un año. Así que eso es, ya sabes, lo básico, estamos analizando lo que otras comunidades han hecho para construir sobre eso y decir, está bien, eso puede ser un poco especialmente en este tipo de entorno de vivienda, cuando sabemos que nuestras tasas de desocupación son muy, muy bajas, eso no es realmente adecuado para encontrar viviendas adecuadas y comparables, especialmente en la misma comunidad. ¿Y qué? Lo más típico en las ordenanzas locales que estudiamos es que a los inquilinos protegidos se les da un aviso de cinco años antes de que tengan que desalojar. Y a todos los demás inquilinos se les da un año para desalojar, aunque hay una excepción: Marlborough extiende el aviso a los inquilinos no protegidos por tres años. Así que creo que es un buen punto de partida para este tipo de primer punto de deliberación. Si tuviéramos que alinearnos con la mayoría de las otras comunidades, eso sería adoptar un período de notificación de cinco años para los inquilinos protegidos y un período de notificación de un año para todos los demás inquilinos. O podríamos decidir alinearnos con nuestras comunidades locales más proactivas que tienen esta ordenanza y decir, bueno, ¿por qué no tres? ¿Cuál es el argumento para no ir durante tres años en una época de escasez de vivienda? Y cuando sabemos por experiencia lo difícil que es permanecer en la ciudad, realmente se necesita mucho tiempo para que eso suceda.
[Zac Bears]: Supongo que no tengo que levantar la mano, pero solo una pregunta al respecto. ¿El plazo de preaviso es el mismo que el de espera?
[Kit Collins]: No.
[Zac Bears]: Bueno.
[Kit Collins]: El período de espera es, no estoy seguro de qué otras comunidades tienen esto aparte de Boston. En Boston, el período de espera es como un período de espera de un año antes de que comience el período de notificación. Creo que la razón por la que Boston hizo eso es para Déjame ver si puedo expresar esto correctamente. No tengo el mecanismo para esto en la punta de mi lengua, pero creo que se planteó como una forma de, estaban viendo en la ciudad de Boston, los desarrolladores simplemente estaban vacíos, sabían que querían convertirlo en condominios, simplemente vaciarían el edificio para que no hubiera inquilinos presentes para no tener que lidiar con el tema de los pagos de reubicación o la asistencia de reubicación cuando presentaran la intención de convertir a condominios. El período de espera fue un intento de desincentivar eso.
[Zac Bears]: Entonces eso está separado. Por mi parte, si el estado ya está fijando un piso y el objetivo de la política es que la ley estatal no es suficiente, creo que deberíamos considerar ir por encima del mínimo.
[Kit Collins]: Yo tendería a estar de acuerdo. Espero que podamos llegar a una versión de esta ordenanza en la que el período de notificación sea de al menos dos años. para todos los inquilinos Creo que comenzar con el modelo Marlboro de 5 años para el monitor protegido para inquilinos protegidos y 3 años para todos los inquilinos sería un excelente punto de partida. Luego, sobre la cuestión del período de espera. Creo que es algo que tal vez quisiera Investigue un poco más o consulte con nuestro departamento de PDS antes de nuestra próxima reunión, solo para comprender mejor cómo podría ser útil. Así que sigo adelante, solo porque hay mucho que cubrir, pero feliz de hacer una pausa en cualquier lugar. El siguiente en el índice es el derecho de compra del inquilino o el primer rechazo rojo. Esto está presente en la mayoría de las otras ordenanzas que estudiamos. Creo que tener este mecanismo en nuestra ordenanza realmente está alineado con el objetivo de tratar de mantener a los residentes de Medford en Medford y garantizar que cuando se cree un condominio a partir de una unidad de alquiler, Creo que no hay razón para al menos ofrecer la oportunidad de comprar ese condominio a la persona que ya lo ha convertido en su hogar. Entonces, lo que hay que decidir aquí es, primero, si incluir esto, pero creo que absolutamente deberíamos hacerlo, es el intervalo de tiempo ofrecido, el tipo de ventana de tiempo en la que un inquilino puede tener la opción de decir, está bien, levanto la mano, ya sabes, vendérmelo. Y, por supuesto, existen requisitos adicionales en torno a esto, que tiene que estar alineado con, ya sabes, la tasa de mercado que el vendedor podría obtener por el condominio si lo pusiera en el mercado. En la mayoría de las comunidades, los inquilinos protegidos obtienen un período de 180 días para ejercer su derecho de preferencia y todos los demás inquilinos obtienen 120 días. Eso es como cuatro meses y seis meses. Creo que el beneficio de comenzar aquí es que nos daría paridad con Somerville. Y no he podido investigar para saber si esto es cierto, pero me imagino que los desarrolladores que operan en Somerville también mirarán al otro lado de esa frontera. Así que creo que tiene sentido tratar de alinearnos para asegurarnos de que no nos convirtamos en, ya sabes, odiaría que nuestro entorno de alquiler fuera un terreno más fértil para los desarrolladores con fines de lucro. Pulgares hacia arriba. A continuación, llegamos al primer derecho de rechazo de la ciudad, y esto es algo que creo que quizás necesitemos consultar para confirmación legal. Creo que muchas de las ordenanzas que analizamos tenían un derecho de preferencia de la ciudad, exactamente lo mismo que un derecho de preferencia del inquilino, solo que si el inquilino dice que no, gracias, entonces va a la ciudad para decir que nos gustaría comprarlo, o a la persona designada por la ciudad, así que tal vez sea un fideicomiso de vivienda asequible. Recientemente, en los últimos años, Somerville actualizó su ordenanza para incluir un derecho de preferencia de la ciudad, y eso fue invalidado por los tribunales. Entonces creo, Sería bueno si eso fuera posible, pero parece que podría no serlo. Así que probablemente me gustaría que KP Law comente esto para ver si vale la pena seguir adelante. Lily, asentías como si supieras algo sobre esto.
[MCM00001654_SPEAKER_16]: Sí, hablé con uno de los miembros del personal en Somerville que forma parte de la Junta de Revisión de Condominios. Y mencionó que como había sido impugnado en los tribunales, lo estaban quitando. disposición, pero creo que es algo que definitivamente esperaban implementar en el futuro si fuera posible. Y, lamentablemente, no estoy muy seguro de cuál fue el fundamento legal para eso.
[Zac Bears]: Gracias. Si tuviera que adivinar, supongo que es una toma ilegal. Es una especie de dominio eminente. Sí, es como un ámbito de expropiación. Sí.
[Kit Collins]: Excelente. Bueno, seguimos adelante, así que continuaremos con eso. Pasando a los pagos de reubicación. Esta es otra condición que está presente en los requisitos estatales de conversión de condominios que establecen el piso, y está presente en cada comunidad que tiene una ordenanza local de conversión de condominios. Así que, para retomar el ejemplo de un par de nuestros vecinos cercanos en Somerville. Ah, y entonces el pago de reubicación es, Entonces un propietario dice: Voy a convertir esto en un condominio. Se presentan ante la junta de revisión de condominios. Envían el aviso. Quizás se lo ofrezcan al inquilino. Si quieren comprarlo, el inquilino dice no, gracias. Luego, además de los demás requisitos, tienen que pagar un pago de reubicación al inquilino que se verá obligado a desalojar la unidad porque se convertirá en un condominio. Y solo quiero señalar para cualquiera que tal vez no haya asistido nuestra primera reunión o no sé mucho sobre esto, puedo escuchar el argumento en mi cabeza de, oh, entonces, esto es solo un pago que va a un inquilino, como, pase lo que pase, así, hay, hay protección, lo siento, hay una protección para los inquilinos por no, que no pueden ser desalojados por razones explícitamente relacionadas con la conversión. En este caso se siguen aplicando todas las demás normas de vivienda. Por ejemplo, estoy seguro de que hay muchas cosas que la gente puede hacer que justifican el desalojo. Simplemente estar presente mientras se lleva a cabo una conversión no es una de ellas. Entonces, por supuesto, si ocurrieran cosas extravagantes y fuera necesario desalojar a un inquilino de las instalaciones, esta ordenanza no impediría eso, pero en igualdad de condiciones, no se puede sacar a un inquilino de una unidad solo porque se va a realizar una conversión y se le debería un pago de reubicación, esencialmente como compensación por haber sido expulsado debido a la conversión. Así que sólo quiero explicarlo antes de continuar. Entonces, en Somerville, el pago de reubicación es de $10,000 para los inquilinos protegidos y de $6,000 para todos los demás inquilinos. En Boston, es mucho más alto. Son $15,000 para inquilinos protegidos. $10,000 para todos los demás inquilinos. Y aquí hay una exención si el inquilino decide comprar la unidad. Una vez más, creo que es importante esforzarnos por lograr la paridad con nuestros vecinos, porque los precios de alquiler son, en este momento, muy, muy comparables. Otra preocupación que tuve al abordar esta sección es que, como sabemos por muchas de nuestras otras ordenanzas en la ciudad, está bien establecer una cantidad en dólares en el año 2023, pero ¿qué pasa con el 2030? ¿Qué pasa con 2045? Varias de las ordenanzas de nuestros vecinos articulan que el monto en dólares, cualquiera que sea el monto en dólares que se establezca para el pago de reubicación, se ajusta anualmente de acuerdo con el índice de precios al consumidor. Y creo que, independientemente de la cifra que acordemos, creo que es muy importante que el pago por reubicación no tenga que modificarse mediante un proceso legislativo, sino que sea algo que evolucione cada año de forma automática.
[Zac Bears]: En ese punto, ¿sería posible para nosotros, quiero decir, veo que hay un potencial, Ajuste inflacionario, ¿sería posible vincularlo directamente a la renta media? La mayoría de las veces, si tienes que alquilar, normalmente tienes que pagar, ya sabes, la primera, la última garantía y los honorarios del agente. Entonces, tal vez cuatro veces el alquiler mensual medio ajustado, ya sabes, algo así, podríamos intentar elegir la medida que consideremos más precisa. Porque creo que si utilizáramos ajustes inflacionarios, subestimaríamos los aumentos de los alquileres.
[Kit Collins]: Sí, creo que es un gran punto. Creo que probablemente sería más preciso tener tiempo para que sea igual a cuatro veces el alquiler medio a principios de año o alguna otra forma de compararlo. Probablemente mejor que el IPC.
[Zac Bears]: Y luego tal vez podría haber algún tipo de adición específica para inquilinos protegidos por encima de eso. Pude ver eso. Creo que hacer la fórmula de esa manera realmente se relaciona con el propósito previsto. Básicamente se trata de calcular cuál creemos que es el costo de reubicación. Y los números 6.000, 10.000, 10.000, 15.000 probablemente estén en algún lugar de ese rango, ¿verdad? Pero esto sería... poder acotarnos un poquito más. Y creo que captura el espíritu de por qué habría una diferencia para los inquilinos protegidos y los inquilinos no protegidos en el sentido de que los inquilinos protegidos pueden dedicar más tiempo a buscar una unidad a la que puedan acceder y luego podrían usar los fondos adicionales para viviendas temporales a corto plazo si fuera necesario.
[Kit Collins]: Sí, creo que es una gran línea de pensamiento. Tal vez una forma de articular eso es que todos los inquilinos, cuatro veces el alquiler medio, y luego tal vez un ajuste porcentual para los inquilinos protegidos.
[Zac Bears]: Sí, o un estipendio o incluso, sí, algo así, pero sí.
[Kit Collins]: Excelente. Creo que pensar en cómo podría verse eso podría ser una gran idea para que circulemos para recibir comentarios e investigar un poco más antes de nuestra próxima reunión. Creo que es una parte realmente importante de esto hacerlo bien. Impresionante. ¿Alguna otra idea sobre este artículo antes de pasar a la asistencia de reubicación?
[Zac Bears]: Para mí no, gracias.
[Kit Collins]: Entonces, la asistencia para la reubicación es el otro beneficio directo que se brinda a los inquilinos que están presentes mientras su unidad se convierte en un condominio. Y todos los ejemplos que he visto se extienden solo a inquilinos protegidos. Si un propietario o su designado no encuentra una vivienda nueva adecuada y comparable en la misma comunidad, extiende el período de notificación por dos años adicionales. Así que esto es algo que estoy sopesando: ¿es suficiente para adoptarlo? ¿Deberíamos intentar ampliar la asistencia para la reubicación a todos los inquilinos y luego intensificarla para los inquilinos protegidos? Mire rápidamente mi comparación de nuestra última reunión. En general, pienso en cómo se ha manejado esto en otras comunidades, y Lily, si has escuchado lo contrario, corrígeme. No conozco ningún ejemplo de asistencia para la reubicación que se haya extendido a inquilinos no protegidos. Entonces, si tuviéramos que considerar eso, seríamos pioneros en el campo.
[Zac Bears]: Mecánicamente, ¿cómo se ve esto? ¿Los está conectando con un agente inmobiliario?
[Kit Collins]: Según lo que sé, parece que depende del propietario. En el texto que he leído se dice simplemente que el dueño de la propiedad debe ayudar. Y estoy seguro de que en muchos casos eso significa simplemente establecer un enlace y establecer una relación con su inquilino. corredor o tal vez con alguien de la ciudad o poniéndolo en contacto con recursos.
[Zac Bears]: ¿Quién determina la falta de asistencia? Simplemente creo que tal vez deberíamos intentar ir más allá de lo que otras comunidades han hecho aquí y ser un poco más concretos. Lo siento, estoy diciendo que creo que deberíamos ir más allá de lo que las ordenanzas de otras comunidades han hecho aquí y tratar de ser un poco más concretos porque Si la asistencia no se describe o define de ninguna manera, creo que es difícil determinar que no se ha brindado asistencia. Entonces me interesaría saber cómo definen eso las comunidades, quiénes han aprobado estas ordenanzas. Y si no lo hacen, creo que deberíamos intentarlo.
[Kit Collins]: Sí, estoy de acuerdo con eso. Creo que es importante dejarlo muy claro. a nivel de ordenanzas, cómo se ve el fracaso y también cómo se ve la ayuda. Porque de lo contrario, creo que la implementación de esto depende, en primer lugar, de cómo se ve la junta de revisión de condominios y de quién la integra. No me sorprendería que, en muchos casos, esta determinación se deje en manos de la junta de revisión del condominio. Pero creo que sería genial saber más sobre lo que se ha hecho para que podamos trabajar más de ese lenguaje aquí. No quisiera ser demasiado prescriptivo con respecto a cómo debe ser la asistencia, pero tal vez un buen lugar para comenzar aquí sería comunicarse con las otras comunidades que tienen esta ordenanza actualmente en vigor, tratando de escuchar directamente a sus juntas de revisión de condominios, la Oficina de Estabilidad de Vivienda, para aprender más sobre cómo se ve y qué podríamos querer adoptar explícitamente.
[Zac Bears]: Incluso si solo tuvieran definiciones en una especie de regulación de Ruby Board en algún lugar, ya sabes, política de SST, creo que eso sería suficiente.
[Kit Collins]: Genial, creo que eso es... Y ya que mencionamos ir más allá del tipo de lenguaje de muestra que estamos viendo, bueno, tal vez aprender más sobre cómo se ha visto la implementación de esto en otras comunidades informará, si es factible, cómo sería extenderlo a todos los inquilinos y no solo a los inquilinos protegidos. Bien, seguimos adelante. Lo siguiente que debemos hablar es si se debe limitar el número de conversiones por desarrollador por año. Algunos ejemplos de límites que las comunidades han impuesto en Marlborough: no se pueden convertir más del 25% de las unidades de un edificio por año. En Lexington, no se especifica un límite numérico, pero sí licencias de conversión. puede o no emitirse de acuerdo con el interés público según lo determine la junta de revisión de condominios y la gravedad de la escasez de alquileres. También quiero señalar que la forma en que Malden ha manejado las conversiones de condominios es en ciertos tipos de edificios, en edificios de 2 a 3 unidades, las conversiones no están explícitamente permitidas. a menos que la tasa de desocupación sea superior al 3,5%, lo cual creo que es una forma interesante de abordar el problema. Es una forma de decir, está bien, si tenemos muchas dificultades para alquilar, no puedes convertir, lo siento, tienen que seguir siendo alquileres. Si no hay mucha demanda de alquileres, entonces dejan pasar algunos más. Creo que es un mecanismo interesante. Me preocupa un poco por el flujo y reflujo de las tasas de desocupación. Y realmente no podemos controlarlo, ya sabes, cuántos alquileres entrarán al mercado en el futuro, si muchos de ellos se convierten. Entonces creo que hay un par de preguntas en esta sección: ¿estamos poniendo un límite numérico? ¿Estamos interesados en poner un límite numérico? ¿Ese número de unidades en un edificio es porcentaje de unidades en un edificio? ¿Cuántos permisos de conversión hay? están permitidos según las condiciones de la comunidad. ¿Se basa en que se concederán permisos de conversión para determinados tipos de edificios, pero no para otros tipos de edificios? Creo que una cosa que es interesante para mí es que me gustaría recibir muchos más comentarios de los jefes de departamento sobre toda esta sección. Pero en conjunto con la conversación sobre cómo sería nuestra junta de revisión de condominios, estoy un poco interesado en el ejemplo de Lexington de que no hay un límite numérico estricto y rápido, pero si se puede emitir o no una licencia de conversión está sujeto a las condiciones sobre el terreno cuando se solicita. Creo que es potencialmente problemático. Es potencialmente, no sé cuántas negaciones eso realmente resultaría al final del día. Pero diré que soy cauteloso a la hora de eximir completamente a los edificios más pequeños de esta ordenanza porque gran parte de nuestro entorno de alquiler son edificios más pequeños y no estos grandes edificios unitarios que se ven en ciudades como Boston.
[Zac Bears]: Sí, en este punto, para mí, creo Dado nuestro parque de viviendas, no sería prudente excluir a dos y tres familias. Dada la investigación de Lily, me pregunto si tendría sentido, o incluso si sería posible, tener una casa ocupada por sus propietarios. exención para dos y tres familias donde si alguien vive en un edificio y tiene la intención de quedarse en una de las unidades, tal vez la segunda, tal vez ni siquiera tiene la intención de quedarse en una de las unidades, pero esencialmente dado que la mayoría de las conversiones de condominios se realizan por aletas, ya sabes, si una de cada 50 conversiones de condominios es alguien que es propietario de una familia de dos y quiere convertirse, tal vez deberíamos tratar eso de manera diferente a como tratamos a los otros 49, que son, ya sabes, flips. Y limite las conversiones por edificio por año. ¿Eso se aplica más a los edificios más grandes donde, si tienes 40 unidades, solo puedes hacer una determinada, está bien? Sí, porque creo que así tendría que ser, tendríamos que tener un régimen para cualquier cosa cuatro o más y cualquier cosa, menores de cuatro. Entonces supongo que mi pregunta sobre la tasa de desocupación es, ya sabes, quién la calcula y cómo, y quiero ver datos históricos de la tasa de desocupación, que pueden no existir si, ya sabes, históricamente hemos tenido tasas de desocupación del 5%, pero en los últimos 10 años, ha estado más cerca de las tasas de desocupación del 1%, lo que refleja el aumento de la demanda, ya sabes, eso informaría mi pensamiento. sobre el uso de la métrica de tasa de desocupación. Y luego solo queremos saber si fue confiable, si lo estamos estimando o si estamos usando una medida regional. Todos ellos creo que son impactantes.
[Adam Hurtubise]: Sí, creo que esas son preguntas muy relevantes.
[Zac Bears]: Muy bien, no hay necesidad de una moción. Estamos retomando donde lo dejamos. Concejal Collins.
[Kit Collins]: Excelente. Bueno, creo que estábamos cerrando nuestra discusión sobre cómo limitar potencialmente el número de conversiones, pero creo que se estaba transformando en una discusión sobre cómo tratar por separado edificios pequeños versus edificios grandes, edificios de apartamentos con muchas unidades y cómo trabajar en una exención ocupada por sus propietarios. Y creo que uno de mis mayores interrogantes en esto es que queremos asegurarnos de que nos dirigimos a los promotores con fines de lucro, no a los propietarios-ocupantes. Y creo que esta es una parte realmente importante de esto. Y parece que tal vez el lugar donde eso figurará se ubicará principalmente en esta sección. Creo que la conclusión a la que llegamos es que no estamos dispuestos a eximir a los edificios de dos o tres unidades porque ese es un porcentaje muy grande de los alquileres en Medford en general, pero debería haber algún tipo de exención para ese tipo de edificio donde el propietario, ya sabes, ha vivido allí y tal vez permanecerá para vivir allí o tal vez no, pero conservará la propiedad en lugar de venderlo a una empresa con fines de lucro, venderlo a un flipper. Y creo que será genial llevar esto a los jefes de departamento, comisionado Fordy, para que investiguen un poco más para encontrar un lenguaje exacto sobre cómo lograr eso en el texto. Entonces, la última pieza importante sobre la que pensé que deberíamos hablar esta noche y sobre la cual podríamos formular algunos próximos pasos e investigar es el establecimiento de una junta de revisión de condominios. Entonces esto sería, Ya sabes, la junta que recibiría las solicitudes, las licencias de condominio, otorgaría los permisos de condominio, también sería el supervisor, ¿estás realmente siguiendo esta ordenanza o estás infringiendo las reglas? Este es una especie de organismo de implementación de la ordenanza. Por eso, en otras comunidades, esta ordenanza ha establecido una junta de revisión de condominios independiente. En otras comunidades, ha sido una especie de proyecto conjunto entre la Oficina de Estabilidad de Vivienda y los Servicios de Inspección. o diría que en la mayoría de las comunidades, establecieron una junta de revisión de condominios desde entonces, o supongo, y eso es lo que hizo Somerville. Boston, son sus servicios de inspección y SST. Creo que en Marlborough es una colaboración entre la oficina del alcalde, su autoridad de desarrollo comunitario y el ayuntamiento. Siento que me parece bastante importante que no tengamos mucha capacidad adicional en Medford en este momento para instalar tableros adicionales. Tenemos muchos puestos vacantes en nuestras juntas directivas existentes. Creo que este es uno en el que están involucrados algunos conocimientos bastante técnicos. Por eso soy un poco escéptico sobre el éxito de enviar una junta de revisión de condominios independiente. Quiero decir, si la ciudad tiene los recursos para realmente apoyar a esa junta implementar esta ordenanza. Quizás sea demasiado pesimista, no estoy seguro. Entonces creo que la pregunta es: ¿queremos hablar más sobre eso, estableciendo una junta de revisión de condominios, que podría contar con personal, creo, de otras comunidades? Creo que el ejemplo en el que estoy pensando es Somerville. Y creo que es una combinación de personal de la ciudad, propietarios de viviendas, inquilinos e inquilinos de esa clase protegida, todos miembros de Somerville, lo siento, residentes de Somerville. Esa es una especie de formulación. ¿Queremos ver, hablar sobre seguir ese camino, o deberíamos hablar de asignar estas responsabilidades a un departamento o junta existente?
[Zac Bears]: Mi recomendación aquí sería que le preguntemos a la Junta de Desarrollo Comunitario.
[Kit Collins]: Yo también estaba pensando eso.
[Zac Bears]: Creo que se alinea con lo que ellos, ya sabes, su misión y lo que hacen. No creo que las juntas directivas de la ZBA o del Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible tengan tanto sentido.
[Adam Hurtubise]: Genial, sí, creo que tiene mucho sentido como siguiente paso.
[Kit Collins]: Genial, bueno, este es el final de mi lista de tareas pendientes para esta reunión. Creo que analizamos la mayoría de las palancas principales que tenemos en el índice de la ordenanza y las partes en las que realmente tenemos que tomar decisiones y luego trabajar para ajustar y perfeccionar el lenguaje para Básicamente decimos, este es nuestro objetivo. Así es como creemos que podemos implementarlo en esta ordenanza. Veamos si eso tiene sentido. Hagámoslo con otras personas. Ejecutémoslo en otras comunidades que han hecho esto antes. Preguntemos a nuestros expertos en el Ayuntamiento y, ya sabes, decidamos dónde llevar esto en el lenguaje de nuestra propia ordenanza. Y creo que probablemente en nuestra próxima reunión podamos regresar y decir: aquí están los comentarios que recibimos en base a eso. Estamos reduciendo nuestro campo de opciones. Creemos que vamos a decidir esto por derecho del inquilino a comprar. Creo que vamos a decidir esto sobre cómo, ya sabes, mediar la cantidad de conversiones por año. Creemos que vamos a hacer esto para requisitos de notificación, etc. ¿Algún otro comentario de alguien además de mí en este momento?
[Zac Bears]: No tengo ninguno. Comisario 40. Lily se ha ido. Lily, ¿tienes algún comentario? Creo que tendrás que presionar el botón nuevamente. Estas bien. Una vez más.
[MCM00001654_SPEAKER_16]: No hay comentarios adicionales, pero la oficina de planificación estará feliz de servir como recurso y continuar comunicándose con otras comunidades o realizar más investigaciones según sea necesario. Muchas gracias. Súper útil.
[Zac Bears]: Excelente. Gracias. Está bien. El comisionado ya no está. ¿Tiene alguna moción antes de concluir?
[Kit Collins]: Sí, haría una moción para hacer circular las notas y registros de esta reunión a nuestro Departamento de Planificación, Junta de Salud, Divulgación y Prevención, Departamento de Construcción, Y lo siento, supongo que solicito ayuda, lo siento, no expresé esto muy bien antes de comenzar la charla. Solicitar su ayuda en la investigación y discusión de,
[Adam Hurtubise]: preguntas que surgieron de esta discusión. Nos los llevaremos a todos.
[Kit Collins]: pero también una moción para que esos mismos departamentos de la ciudad revisen las definiciones de inquilinos protegidos. también una moción para solicitar que la Ley KP investigue el derecho de preferencia de la Ciudad.
[Adam Hurtubise]: O supongo que proporcionar asesoramiento sobre el derecho de preferencia de la ciudad. Sí.
[Kit Collins]: moción para comunicarse con la Junta de Desarrollo Comunitario sobre si podrían ser la junta de implementación aquí. Autoridad de implementación aquí.
[Zac Bears]: Y finalmente... ¿Podemos enmendar eso para implementar la autoridad para esta ordenanza?
[Kit Collins]: Mucho mejor.
[Zac Bears]: Implementando, sí. Comuníquese con la comunidad para ver si están dispuestos a servir como autoridad de implementación de esta ordenanza.
[Adam Hurtubise]: Sí.
[Kit Collins]: Y finalmente, presentaría una moción para autorizarme como patrocinador a redactar una sección sobre la intención de cortar a propósito. Y redactar texto adicional. basado en esta discusión y comentarios de los departamentos de la ciudad.
[Zac Bears]: ¿Y eso es todo?
[Kit Collins]: Creo que eso es todo para mí.
[Zac Bears]: Está bien. Sobre las mociones del concejal Collins que apoyaré. ¿Todos los que están a favor?
[Adam Hurtubise]: Sí. Sí, sí.
[Zac Bears]: tómelos como un solo movimiento. Segundo. ¿Todos los que están a favor?
[Adam Hurtubise]: Oportunidad.
[Zac Bears]: ¿Opuesto? El movimiento pasa. ¿Alguna discusión adicional?
[Kit Collins]: No. Simplemente gracias de nuevo, Lily y nuestros socios del PDS y el Comisionado Forty por opinar durante esta reunión y también antes de ella. Muy apreciado.
[Zac Bears]: No ver manos de miembros del público en Zoom. ¿Hay una moción para aplazar la sesión?
[Kit Collins]: Moción para aplazar la sesión.
[Zac Bears]: Moción para levantar la sesión, concejal Collins, apoyada por el vicepresidente Bears. ¿Todos los que están a favor? Sí. ¿Opuesto? Se aprueba la moción y se levanta la sesión. Gracias.