[Nicole Morell]: 出色地。 23-389，全体委员会，2023 年 9 月 5 日星期二举行会议。 抱歉，2023 年。 会议宣布开幕。 秘书先生，请打电话。
[Adam Hurtubise]: 萨根议员，莫雷尔总统。
[Nicole Morell]: 主席六人出席，一人缺席。
[George Scarpelli]: 会议宣布开幕。
[Nicole Morell]: 梅德福市议会全体委员会将于 2023 年 9 月 5 日星期二下午 6:00 召开会议。 位于梅德福市政厅二楼的梅德福市政厅，图片来源：Zoom。 会议的目的是讨论改善梅德福广场区的资助提案。 董事会邀请规划、发展和可持续发展总监 Alicia Hunt、经济发展临时总监 Victor Schrader、大规模开发房地产规划高级副总裁 Claire O'Neill 和 Storrs Associates 总裁 Victoria Storrs 出席会议。 如需更多信息、帮助和住宿，请联系市职员：781-393-2425。 此致，董事会主席 Nicole Morell。 在该州，我认为我们有一个演示 亨特总监以及顾问们。 在我们开始之前，董事会有什么问题吗？ 我现在只是看不到它。 两个都看不到，我就把它给两个。
[Alicia Hunt]: 主席女士，非常感谢你。 Alicia Hunt，规划、发展和可持续发展总监。 正如主席女士刚才所说，今晚我与 Storrs Associates 的维多利亚·斯托尔斯 (Victoria Storrs) 一起出席。 她是该市的顾问。 以及来自 Mass Development 的克莱尔·奥尼尔 (Claire O'Neill)，他为该项目提供资金，维克多·施拉德 (Victor Schrader) 今晚也在这里。 他最初是为这座城市启动这个项目的。 所以今晚，我实际上将把发言权交给维多利亚，从一个非常广泛的角度来讨论这个问题。 我们之所以与议会讨论这个问题，是因为最终，为了采用地区改善资金，你必须通过一项法令。 目前董事会正在审查该措辞，但该条例将由学区通过。 因此，我们想让每个人都有机会谈论它，聆听顾问的意见，了解这里发生的事情，提出问题并思考它。 我们预计该条例将在两周后的会议上列入理事会议程。 我们现在想就与此相关的任何事情进行深入的对话。 所以我会把这个留给维多利亚。
[Stoers]: 谢谢艾丽西亚。 感谢莫雷尔市市长、市议会成员。 我非常感谢今天下午受邀来到这里，亲自与您讨论地区改善资金问题。 我很高兴见到曾议员并与熊议员交谈，很高兴见到你们大家并进行这次谈话。 在我开始准备评论之前，我三月份就在这里，这是我第一次访问梅德福市，我们进行了徒步旅行，这对于思考政策和可能发生的事情非常富有成效，因为这实际上是为了吸引这座城市希望看到的发展。 我在美丽的梅德福广场周围走了很多路。 在来这里之前，我很早就出去和大众发展公司的克莱尔·奥尼尔共进晚餐，我已经可以看出，一些空着或未充分利用的店面已经被填满了。 这使得现在成为考虑为地区改善提供资金作为振兴工具的好时机，因为已经有了一些有机的、自然的增长和商业兴趣。 现在是考虑的好时机 将这个工具添加到城市可以做的事情中。 然后我们可以继续看第一张幻灯片。 我构建了演示文稿，仅用几张幻灯片就提供了高级概述。 我们可以查看更多信息，其中提供了更多详细信息，当然我是来回答问题的，所有的问题都是好问题。 首先，地区改善融资（DIF）是振兴梅德福广场的工具。 这是最初申请大规模开发资助以用于其研究和实施的起源。 该工具实际上所做的是提供一个额外的机会来实现你决定想要发生的事情。 该市在规划和提高公众和社区意识方面投入了大量精力，这是建立在已经完成的所有工作的基础上的。 因此，作为一种金融工具，DIF 实际上所做的就是实现吸引新的私人投资于城市内未充分利用的地块、未充分利用的建筑物的目标， 在城市的一部分梅德福广场内。 它鼓励对已经开展的新业务进行投资，并允许您根据已经实现的规划和愿景采取行动。 从技术角度来看，该工具的作用是捕获新增长产生的一部分税收。 花那部分钱。 在振兴项目中，梅德福广场的公共项目如交通、自行车和行人安全。 Diff 总体规划有一份经过 DPW 和工程部门彻底审查和审查的清单。 私人投资以及公共投资使广场成为工作、生活和发展企业的好地方，形成了公共和私人投资的循环。 在所需的项目中。 因此，正如 Alicia 所提到的，市议会在此工具中的作用是审查并通过 DIF 总体规划，该规划已连同摘要信息一起提供给大家。 总体规划指导着这一金融工具的管理。 它是通过一项正式启动总体规划并将工具付诸实践的法令而被采用的。 每年，它都会将资金分配给梅德福广场符合条件的项目。 因此，您仍在使用通常的评估、财务、预算和拨款流程。 与储备基金可能不同的是，DIF 提供了一个结构以及您知道可以用来支付关键基础设施项目的专用收入来源。 我们今晚在这里的要求时间表是与总务委员会的你们交谈，继续讨论该工具、团队的建议、我们所看到的、我们从你们那里听到的、倾听你们所看到的并回答你们的问题。 我们预计在 9 月 19 日的市议会会议上对该法令进行一读。 二读将通过出版进行。 因此，我们希望您在 10 月 3 日的市议会会议上做好投票准备，并在理想情况下通过启动 DIF 的法令。 这个时间表很重要，因为根据启用该工具的法规， 在一个日历年内运营。 Therefore, by acting now, you will establish baseline values assessed as of January 1, 2023.因此，今年出现的任何新增长都可以用来为该项目创造收入，例如交通标志。 因此，向市政府提供的文件These are the fundamentals of DIF, a pager that summarizes the tool. 大规模开发中有许多资源可以为您提供所需的所有详细信息。 我们认为单寻呼机是一个好的开始。 我们在 Medford Square DIF 摘要中总结了拟议总体规划的关键条款。 We've created a podcast that I hope if you haven't had a chance to listen to yet, you will. 还有 DIF 总体规划项目。 实际的法令只有一页。 目前正在接受董事会审查。 I wrote that DIF guarantees significant revenue for public projects and created this slide to make this visually clear. 当有新的增长时，这些税收收入的一部分将分配给DIF项目，50%， and 50% will continue to flow into the general fund for all other city needs. 该图显示，在 30 年期间较低的上升深灰色三角形中，普通基金的资金也在大幅增加，以满足您所在城市的所有需求，因为您仍在接收所有收入均来自当前评估值。 这就是总体筹款额不断增长的原因。 绿色带稍小但也在增长，是采用 DIF 和储备 50% 的新增长资金为其公共项目提供资金的结果。 And that's about 7.7 million in the first 10 years. This is a significant amount of money, especially to start projects, for some areas of engineering,这必须围绕基础设施和交通来完成。 然后，30 多年来，他保守地估计该市仅可用于基础设施和管理本身的支出，再加上普通基金的支出，就有 8130 万美元。 So Medford assembled an excellent team of employees under Alicia's command. And of course, as Alicia said, Victor was instrumental in applying and obtaining the scholarship. 该团队还包括 DPW、工程、评估和财务人员。 因此，我们收到了来自那些真正 梅德福市的关键工作人员。 今晚手头的工作是整理一份公共项目清单。 第一个问题是我们要用这笔钱做什么？ 为什么我们需要这个？ 为什么我们要尝试放弃某些东西？ 因此，通过与 DPW 和工程部门合作，项目清单是专门为满足梅德福广场和梅德福广场的需求而设计的，因为它按照您希望看到的方式发展。 我们还专门围绕三个未充分利用的城市拥有的地块创建了估计的开发方案，其中大部分都有地面停车场。 如果该市在这些地块上建造多户住宅的愿景成为现实，将会发生什么？ On the private side, this eliminates a lot of tax revenue that goes to the DIF and helps pay, for example, for sewage expansion. And we created the DIF master plan using a template published by Mass Development. 它符合 DIF 法规，即《一般大众法 40Q》，适合那些喜欢研究立法的人。 因此，这属于法规的范围，但它也真正反映了梅德福市希望在这里实现的目标。 并建立财务管理和未来管理。 这是该计划的重要组成部分。 我们已经并将继续向你们所有人以及市长提供信息。 And we created the timeline that I shared with you and we hope that you have the ability to review and adopt the ordinance. 冒着重复的风险，我想强调一下 DPW 和 Engineering 创建的项目类型。 when we started talking about what could happen in Medford Square. And we looked at many of the MAPCs and their other plans. 你有非常丰富的目标和愿景结构。 特别是为了帮助发展并帮助广场吸收新住房的潜力，重点之一是改善交通。 These are potential projects that could be financed with DIF. It is not necessary to design them completely at this time,交通标志、安全、道路和桥梁。 文档中有详细说明。 如果确定广场有必要，还可以扩展服务和其他方面的公共服务，包括公共服务需求分析。 如果需要根据城市目标重新调整道路，那么领土整合会有所帮助。 此外，这非常重要，因为虽然 DIF 通常是作为基础设施融资工具，它可以通过这些收入为分析、研究和一些内部管理成本提供资金。 这样，您就可以获得资源来帮助管理该地区。 所以... 演示的其余部分将更详细地介绍该工具，以及梅德福正在用它做什么。 但我想在这里暂停一下并回答当前的问题和想法。
[Nicole Morell]: 有人吗？ 还有其他议员吗？ 卡拉维耶洛参赞。
[Richard Caraviello]: 谢谢。 感谢您的介绍。 这个项目的资金在哪里？ 它是来自我们、来自城市还是通过我们？
[Alicia Hunt]: 你的意思是为维多利亚的时间付费还是走入深渊？
[Richard Caraviello]: 走到底部。
[Stoers]: 当有人建造一座新建筑或显着改善现有建筑时，其价值就会增加。 无论有或没有 DIF，都会发生这种情况。 而评估的增加是，根据马萨诸塞州法律，其中大部分将被视为新增长。 因此，新的增长是估值的一部分。 举例来说，我们有一栋价值 2500 万美元的建筑。 有人用 2500 万美元升级它，你就拥有了一栋价值 5000 万美元的建筑。 在这 2500 万美元的评估增加的税收收入中，其中一部分将用于资助这些项目。 其余的则进入您的普通基金。
[Richard Caraviello]: 所以如果我理解正确的话，让我们把新的成长放入其中，对吗？ 新生长的 50%。 新增增长50%？ 嗯嗯。 好吧，一到底部。 这只是该地区的新增长吗？
[Stoers]: 正确的。
[Richard Caraviello]: 出色地。 现有建筑物是否会获得任何资金来扩大我们的新开发项目？
[Stoers]: 该工具不允许对私人项目进行公共融资。 你可以加入，但这不是任何类型的减税。 因此，发展是通过公共投资、修复人行道、搬迁道路来帮助发展的，个别项目不接受公共资金。
[Richard Caraviello]: 因此，如果我们与商会和商业区就这里发生的事情进行会议，
[Stoers]: 我一直与艾丽西亚密切合作，了解该地区正在发生的事情。 所以也许你可以对此有所了解。
[Alicia Hunt]: 我们不讨论它。 他们会提出自己的意见。 也许我们谈论的是供水和污水处理等基础设施项目，而不是商业美化。 您认为我们会就哪些问题咨询他们？
[Richard Caraviello]: 所有这些都会对广场地区的商业造成干扰。 所以我认为他们应该知道。 嗯，是的……我知道那里需要他们。 我并不是说它们没有必要，但我认为公司应该知道这里正在发生什么以及即将发生什么，以便他们能够为此做好准备。
[Alicia Hunt]: 因此，这将利用批次重新认证带来的新增长。 关于重新鉴定批次的问题已经召开了很多次会议。 我们举行了公开会议。 我们就此与众议院议员进行了会面。 这是关于思考几年后可能发生的未来项目。 因此，现在与他们谈论五年内开展污水处理项目的可能性还为时过早。 当我们真正拥有资金时，我们会与他们交谈，一旦我们将钱存入帐户，然后说，好吧，现在让我们开始重做普通的事情，然后我们会与他们谈论这件事。
[Richard Caraviello]: 那么如果我们批准的话，我们认为这个项目的资金什么时候会到账呢？
[Stoers]: 已在第 25 财年激活。随着时间的推移，我们的估计数量约为 50 万。
[Alicia Hunt]: 2024 年 7 月我们将开始将资金存入账户。
[Richard Caraviello]: 24和25？ 是的。 没有什么，不久的将来我们不会注意到什么吗？
[Stoers]: 今年不行。
[Richard Caraviello]: 好了，现在就这些了。
[Stoers]: 这与评估日历相对应。 这不是这个团队可以做出的任何决定。 这是所有新税收收入的评估表。
[Richard Caraviello]: 那我们就不做，然后24号、25号分期付款才出钱。
[Kit Collins]: 正确的。
[Richard Caraviello]: 谢谢。
[Nicole Morell]: 柯林斯议员。
[Kit Collins]: 非常感谢。 感谢您的演示以及您提前发送给我们的材料。 今天我有机会一边听播客一边阅读材料。 多式联运。 沟通策略。 非常感谢您的概述。 到目前为止我对细节没有任何疑问。 我主要想确认我对该工具逻辑的总体理解。 我记得您在发给议员的音频中提到，普通基金不会亏损。 您只需放弃新增长的某些资金即可。 据我了解，将它们从普通基金中剔除的原因 这是因为它可能不会在相同的时间范围内或如此快地发生，并且它会产生这种飞轮效应，随着时间的推移使全球基金受益。 您能否简单谈谈这件事，只是为了那些思考我们为什么要把它拆掉的居民的利益？ 这对普通基金有何好处？
[Stoers]: 柯林斯议员，你说得很好。 我的意思是，我们都知道对市政金库的需求如此之大。 我曾与马萨诸塞州的市政当局和类似的工具一起开发过这个工具，特别是在康涅狄格州。 它最终成为一个非常好的纪律工具，让社区可以说：我们知道我们需要这些项目。 年复一年地平衡我们想做的一切是非常困难的。 DIFF 创建了一个基金，您决定将部分收入投入其中 随着时间的推移，这些项目。
[Alicia Hunt]: 谢谢。 事实上，我们与克莱尔和维多利亚谈论过大规模开发时，被掩盖的一件事是开发人员，大开发人员，了解这个工具。 当他们看到某个地区存在差异时，就告诉他们市政府准备在该地区进行再投资。 并告诉他们，市政府认真对待这个地区，对其进行维护，并采取必要措施，以确保我们将竞标的地区得到进一步发展。 实际上，我们正在与 Mass Development 讨论一些额外的房地产支持以及起草该地块 RFP 的支持，这将向大型开发商发出信号，表明该市对此项目非常认真。 但它有可能告诉其他开发商，他们可能想看看梅德福广场的其他地块，那些不在市场上且不属于公众所有的地块，因为该市确实有兴趣重新开发该地块。 这就是它的来源。 我们考虑这个位置而不是梅德福的其他地方的部分原因 这是因为我们拥有这些软件包。 因此我们可以在这里开始重塑开发工作。 而在其他一些需要更多开发工作的领域，我们却没有。 因此，我们更难介入并说，好吧，我们知道预测是什么。 我们现在的建模是基于这些地块的重新鉴定。 加上一些额外的增长。 事实上，一些开发商，自从我们开始在梅德福广场举行这些会议以来，一些开发商已经找到我们和房东并说，你能在我位于梅德福广场的大楼上再加一层吗？ 这正是我们开始考虑的事情。 老实说，梅德福广场有一些房产，如果有远见的开发商想进来并搬进梅德福广场，我们不会介意见到某人。 购买其中一些并做更多有趣的事情。 所以我不想指名道姓，但是。
[Nicole Morell]: 谢谢。 谢谢柯林斯议员。 还有其他问题吗？ 熊副总裁。
[Zac Bears]: 谢谢主席女士。 你当时回答了我的问题，即我们如何对 30 年后的情况进行建模估计。 该模式是否涉及公共土地的出售？
[Stoers]: 这是一个很好的问题。 我们从一开始就询问并讨论了估值和财务。 使其在经济上可行的触发因素是该活动（即土地）被征税。 内部确认，即使梅德福市拥有它，如果它是与私人实体租赁开发的，那么梅德福的通常流程也是如此。 所欠税款，这些税款可以被捕获并用于资助关键项目。 好，太好了。
[Zac Bears]: 我只是想确定一下，因为我认为，你知道，我们都认为梅德福广场有很大的密度空间，尤其是，但我认为出售或租赁的问题仍然悬而未决，或者至少对我来说是这样。 很高兴听到这个消息。
[Nicole Morell]: 谢谢巴拉斯副市长。 曾参赞.
[Justin Tseng]: 我认为柯林斯议员和贝尔斯议员解决了我想解决的主要问题。 几个月前我们进行了一次很棒的旅行。 顺便说一句，非常感谢您抽出宝贵的时间与我们一起度过。 从那次谈话中，我真的认为这件事的本质是，我认为真正影响我对此的思考的是追求这个和不追求这个以及维持这个之间的区别是什么 你知道，坚持我们前进的路线。 从你在那次巡演和今晚在镜头中告诉我的内容，以及亨特总监也所说的内容来看，我认为这似乎是一个强有力的工具，它发出了强烈的信号，向开发商发出了强烈的信号，你知道，我们正在寻求进一步开发广场。 带来新的舒适项目。 对广场进行再投资的财务方面似乎是一个主要吸引力。 这样说正确吗？
[Stoers]: 这是绝对正确的。 许多社区拥有美丽的城市中心，需要公共和私人（但通常尤其是公共）的再投资。 再次，对公共财政的无数要求 当一个城市致力于改善公共基础设施、人行道时，大型建筑是否有足够的下水道容量？ 您可能有一根管道，但它没有您想要的容量。 没有足够的干净水进入。 DIF 是一种明确表明您致力于在您想要的地方促进正确发展的方式。 通过与私营部门共同投资。
[Justin Tseng]: 谢谢。 是的，我认为对于任何在家观看比赛的人和任何真正对 DIF 感兴趣的人来说，这是需要再次总结的重要一点。 我想我们在巡演时提到的另一件事可能也在播客上，我当然还没有时间听。 但我认为对铁路这边的同事有吸引力的是市政府参与分化过程。 这通常会让一些开发人员感到烦恼，但我认为 你知道，我们办公室之间的合作水平确实是积极和民主的，而且在这个过程中也给了一些人很大的决策权。 我认为 考虑到某些房产的历史意义，有些人可能对某些开发项目有些警惕。 现在，我认为这可能是一个糟糕的思考方向。 您能否谈谈这一点并在这一点上让一些人放心？
[Stoers]: 我当然可以向你们所有的历史考虑、你们的规划、你们的分区、 所有这些仍然完全有效。 因此，DIF不允许城市超越其规则和愿望。 你也想谈谈吗？
[Alicia Hunt]: 所以我只是想确保我理解这一点。 您是否想知道这是否会改变我们的历史保护以及与处理相关的一切？ 好的。 所以它不会改变你能做什么，因为这些钱进入了基金，它就像梅德福广场的私募股权基金。 因此，城市工程师 DPW 说，你知道，他们正在建造这些新建筑，我们需要增加广场的供水和下水道容量。 这是一笔将用于此目的的基金。 或者我们谈论的一件事是，围绕梅德福广场交通路口有一些想法，实际上实施起来非常昂贵。 一些更新的技术会很有趣，并且可以在这个交叉点上提供帮助。 利用这一点会很有趣。 然而，它的写作方式不同之处在于你应该，所以我们实际上，我之前没有向维多利亚表达过这一点，所以我想如果我理解这个类比，这听起来很像注册会计师现在的工作方式，对吧，注册会计师，正如你们所知，今晚晚些时候， 您收到一份申请，您有一个想法，您想为一个项目提供资金，但您必须将其提交给市议会，而市议会必须批准拨款。 在这种情况下，管理 DIF 的人，我们想象是城市官员，我的办公室 DPW，会发现这是我们想要做的项目，他们会将其提交给市议会，而市议会必须投票批准分配。 所以这是一个非常平行的过程，但居民委员会不会对其进行审查， 人们会说，这是一个计划中的基础设施项目，是 DIF 中计划的类型，它位于 DIF 资金可以使用的领域，他们会提出这个项目，而不是来到这个机构要求义务或免费资金，他们会要求 DIF 拨款。 这就是适合你的类比。 我以前从未想过与注册会计师进行类比，但我觉得这是正确的答案。
[Justin Tseng]: 是的。 我的意思是，我认为这很大程度上与切割有关 在人们能够关心它们之前就出现了虚假的叙述。 从一开始就澄清，我认为所有这些都确实有帮助。 我认为你们的回应向我们表明，在这样的事情上确实有很多对话和很多合作，这真的很令人兴奋。
[Stoers]: 是的，议员，既然你使用了“虚假叙述”这个词，这让我有机会说这不是一项新税。 这不是新的增税。 DIF 区内的大多数地块甚至不一定知道，除非他们对其房产进行资本改善。 然后你会看到估值的增加，就像 DIF 不存在一样。 所以它实际上是在后台运行的。 地块所有者不会比不接受评估时支付更多的钱。 这是我经常听到的错误说法，但我总是很高兴地说 DIF 不是一种新税。
[Nicole Morell]: 谢谢。 我只有两个问题。 第一个，我的意思是，我认为我的同事们真的支持这一点，但我会再说一遍。 了解这所指的激励是指它所使用的领域将会有所改进。 没有其他激励措施或免税或类似的东西。 确保该地区新增长的资金返回该地区。
[Stoers]: 这是正确的。 主席先生，请原谅，我将做一个脚注：如果该市后来决定使用激励计划，那么将被允许这样做。 但我们不是来讨论这个的。 这不是 DIF 所做的。 他只是不排除这种可能性。 因此，如果您需要的话，您仍然可以使用这些其他工具。
[Nicole Morell]: 您有任何使用过此功能的区域或广场的示例可以参考或与我们分享吗？
[Alicia Hunt]: 抱歉，我是 Mass Development 的克莱尔·奥尼尔 (Claire O'Neill)，她对其他已完成此操作的社区更为熟悉。 谢谢。
[SPEAKER_08]: 谢谢你，莫雷尔总统。 晚上好，议员们。 我叫克莱尔·奥尼尔 (Claire O’Neill)，是 Mass Development 负责遗产规划的高级副总裁。 我们很高兴为梅德福市提供技术援助。 就其他使用过这一工具的社区而言，我最熟悉并且我住在邻近社区的一个实际上是伍斯特市。 因此，伍斯特将 DIFF 作为重建市中心的关键工具。 这真是令人难以置信的震惊。 不仅鼓励开发商来到这座城市，看看该市是否真的在某个特定领域投资，而且还帮助实施极其具体的基础设施项目。 今天下午我还想提的是，DIF不仅是一个经济发展工具，它也是向你们的经济发展伙伴发出的一个信号，无论是州级还是联邦级，他们正在这个领域投资，他们正在这个领域投入资金。 因此，当他们查看您可以提交的不同拨款申请以及创建不同的基金以了解该市是否正在进行明确的投资时，这非常有帮助。 这可能与基础设施拨款有关。 它可能与私人项目有关，无论它们是寻求 LIHTC 信贷的经济适用房项目还是国家期望社区 在游戏中显示社区皮肤，或者它可能使用未充分利用的属性程序，这是代表联邦大规模开发运行的另一个程序。 所以，你知道，这是社区利用经济发展工具在城市特定区域进行真正投资的一个非常好的方式。
[Nicole Morell]: 谢谢。
[SPEAKER_08]: 不客气。
[Nicole Morell]: 亨特主任，我可能有一个关于梅德福的问题要问你。 只是想想梅德福广场的边缘，我不知道，我还没有看到确切包含哪些内容的地图，但了解我们正在谈论基础设施投资，知道梅德福广场的边缘有点，道路至少可以说是一场司法噩梦。 从这个角度来看，有什么需要考虑的吗？
[Alicia Hunt]: 所以我只想问其中一张幻灯片是否是地图，或者是否必须转到另一个文档。 但总体来说，我们还是要关注道路的所有权，谁有权利、有能力做事。 但我们发现，作为一般规则，如果我们能够将规划资金投资于国家拥有的东西，他们通常会建造它。 我正在以较小的规模来看待这个问题，比如我们将种子资金投入到 Clippership Connector 中，该连接器最终将于今年秋天建成。 但还有其他项目，例如，虽然我们不拥有或控制 16 号公路，但如果我们用这笔钱设计工程，那么理论上，国家会更愿意推进这些项目。 这就像一幅大图。 我们必须小心管辖权以及我们可以花多少钱？我们可以在州高速公路上花钱吗？还是州政府必须这样做？
[Nicole Morell]: 好吧，谢谢。 此时辅导员还有其他问题吗？
[Alicia Hunt]: 我只想说我们发送给您的四页文档包含地图。 嗯，仅此而已。 如果您只是想看看它有多容易，请查看可能包含所有内容的差异摘要。 你需要对正在发生的事情有一个总体的了解。
[Nicole Morell]: 谢谢。 曾参赞. 曾参赞.
[Justin Tseng]: 谢谢。 我注意到我们的软件包中有一些我认为公众没有机会看到的东西，那就是图形模型。 我认为这是总体规划的附录 A，其中包含对收入的估计。 您愿意向公众展示它吗？
[Adam Hurtubise]: 也许把它放在屏幕上什么的。
[Stoers]: 我很乐意向公众展示这一点。 我创建了这个文档。 这是公开的。 它属于梅德福市。 该图表位于一个非常复杂的 Excel 文件中，当您尝试在这种情况下将其放在屏幕上时，它看起来非常难看。 我想艾丽西亚会的，亨特主管正在寻找的也许是 DIF 总体规划的 PDF 版本。 我们可以向下滚动，从我所在的位置看它不会特别可读，但它应该使其可以公开查看。
[Adam Hurtubise]: 是的。 我正想打开它。
[Justin Tseng]: 是的，我在想，即使我们能看到该图的要点，嗯 26
[Adam Hurtubise]: 我尝试将其在屏幕上放大一点，以便您可以看到它。
[Justin Tseng]: 是的，这有点难以阅读，但我认为这里有一点可能很重要需要强调，那就是我认为当我们考虑不区分的替代方案时， 我们没有意识到我们也可能限制新的增长。 然后我们从新增长中获取的收入，我们可以在这个模型中看到，作为 C 列和 A 列之间的差异。 如果你能很快地度过这个难关怎么办？
[Stoers]: 如果你不介意的话，我去拿老花镜。
[Unidentified]: 当然。
[Nicole Morell]: 克里斯托弗，你想现在回答你的问题还是迟到了？
[Adam Hurtubise]: 是的。
[Zac Bears]: 我注意到主要街道上有一些房产没有包含在地图上，而且我知道它们是住宅房产，但这就是它们没有包含在附近的本质原因吗？ 是因为他们是住宅吗？ 塞勒姆街上有一对夫妇，大街上也许还有一对。
[Stoers]: 一些市政财产，我认为我们没有， 我们不想拥有所有这些，因为它们不会产生收入。
[Zac Bears]: 是的，就像阿什兰和塞勒姆的角落一样。 主要街道上似乎有一些例外。
[Stoers]: 是的，我们正在将地图视为正在开发的区域。 这已经在发生，并且可以通过城市三个未充分利用的部分的振兴来催化，同时也是希望或实际需要公共投资来支持不断增长的家庭的地区。
[Adam Hurtubise]: 哦，当然。
[Alicia Hunt]: 他说的是如何归结为这一点。 这些是住宅物业。
[Adam Hurtubise]: 对不起。
[Stoers]: 因此，议员先生，住宅物业由于不产生收入，在某些情况下被排除在外。
[Zac Bears]: 好吧，这基本上就是您所看到的，如果您在做出这些决定时正在查看地块用途或分区区域，我想这确实是我的问题。 用法。 好吧，谢谢。 想要吗？
[Stoers]: 是的。 所以不太明显的是，在这些列中，我们有第一个，这是财政年度的结束日，您的财政年度于每年 6 月 30 日结束。 下一栏是您什么都不做的情况下的总收入。 如果不实施 DIF，这些是根据当前价值和人们预计梅德福广场区随着时间的推移会看到的适度增长因素的估计税收收入。 A 栏，这是带有美元符号的第二列。 A 栏是如果不采取任何行动的话将进入城市普通基金的资金。 它实际上等于总收入，因为如果没有什么区别，它就会全部进入普通基金，由市政府做出决定。 B 栏，第一条垂直线之后，税收收入增长差异作为一名司机。 这确实是在这里创造机会的支柱。 如果我们拥抱div并获得这种催化效应，这种公共和私人共同投资的良性循环，那么我们将从这种新的增长中获得更多的收入，更多的新税收收入，而不是我们什么都不做的情况下获得的收入。 然后下一栏，我有公式 C 等于 B 加 A。在该列中，通过共同投资催化增长的差异，您将获得如果您什么都不做的话所能获得的所有收益，再加上 1900 万美元的起始收益。 随着时间的推移，这一数字连续第五年增加，税收收入增加了 146 万。 估计只有一半能补差额。 然后 C 列就是可用的。 这相当于 570 万，而如果我们没有这种由差异催化的良性循环，则为 4.3。 最后两列 D 和 E 是相等的，因为它们表明它们不相等。 他们正在展示普通基金的内容。 您当前将从当前评估值中获得所有收入。 您将收到一半的催化投资收益，用于普通基金。 因此，如果您查看 D 列的顶行，那就是 380 万美元。 这比不赚钱要多一点，因为收入会随着时间的推移而增长。 第五年末，普通基金将有 500 万美元，相比之下，你知道，如果没有什么区别，就在心里把它调到 427 万。 这是一个重大的变化。 这很重要，因为它只占新增长的 50%，虽然数量较少，但数量非常大。 我们预计到第五年年底将达到 19,477,000 人，即 730,000 人。 然后跳保守估计几年内将超过一百万。 这些数字增长的原因本质上是 DIF 内的新增长是累积的。 因此，第一年你有 100 万美元，500 万美元的新增长，第二年你有 500 万美元，你有 1000 万美元正在产生收入。 这就是为什么您会在 E 列中看到增长，这是通过 DIF 管理进行的分配。 为其公共项目提供资金。 我可以更详细地了解这些数字，但前提是你问我。
[Justin Tseng]: 你能走快点吗？我的意思是，您能给我们快速解释一下您是如何得出这些数字的吗？
[Stoers]: 哦，是的，绝对是。 他们给了我当前的评估值和当前的税率，以及 CIP 和住宅之间的区别以及一些相当适度的区别。 如果不采取任何措施，收入可能会增加。 这就是您现在所处的基本情况。 我创建了 DIF 增长估算。 我从经过大量讨论的三个城市地块开始，想象了其中两个地点，主要是住宅混合用途， 单位高达七层，我认为每间公寓有 77 个单位。 我用完了一些现金流，作为我业务的一部分，我制作了住房和经济适用房的形式，并且我对未来的评估价值进行了估计。 我检查了梅德福及其周边市场上的房产的未来评估值，并且 介绍了该市一直在谈论的主要私人投资的潜在评估价值。 我对适度的税率应用了相同的升级因素。 积累场景中不存在价值提升。 一旦确定了新的增长，它就会保持在这个数字。 这取决于您顾问的政策。 所以我们非常保守。 建设场景实际上集中在该市拥有的三个未充分利用的地块上。 正如我之前提到的，我们发现租赁也会产生税收。 它不一定是销售。 城市可以按照自己的节奏做出自己的决定。 还与亨特总监进行了很多交谈，就像我说的，在城市中漫步，我们做出了一些估计。 对于基于问题类型的适度有机增长，我可以在我的建筑中添加另一层楼并添加一些公寓吗？ 非常保守地估计，您将同时实现这种有机增长。 因此，虽然我没有估计除这三个市属地块之外的催化投资或 3000 万美元的额外评估， 使用该差额来估算进行较小规模投资和再投资的公司的有机增长。 也许你会看到更多的投资，但你会看到更少的投资，但我和顾问谈过，他对我非常保守感到满意。
[George Scarpelli]: 谢谢。 感谢您的介绍。 只是几个问题。 我知道 我知道我听到了，很抱歉我迟到了，但我正在用手机听。 如果我们使用其他社区已经使用的差异，那么我们就无法继续使用一些限制。 我知道你说过不再考虑公私合作伙伴关系。 我想这就是你所说的。
[Stoers]: 我没这么说，抱歉，如果我没说清楚。 他们绝对可以玩得开心。 你不能用 DIFF 做的事，你必须使用不同的工具，那就是减少某人的税收。
[George Scarpelli]: 现在，还有哪些与梅德福类似的社区也使用过这个流程？
[Stoers]: 萨默维尔市进行了大量改造。 我知道我住在萨默维尔，但现在我已经认不出来了。 昆西非常成功地振兴了市中心 随着时间的推移，DIF 将翻修和新建筑与其现有的历史建筑融为一体，并实施了基础设施项目。
[George Scarpelli]: 那么有使用过 DIF 的社区列表吗？
[Stoers]: 我们希望是夫人。
[SPEAKER_08]: 奥尼尔将为您解释这一点。 谢谢。 最初，当马萨诸塞州首次引入 DIF 时，社区提出的所有 DIF 都必须提交给该州的经济援助协调委员会，并获得该州的批准。 进来吧，什么时候的事？ 2015年，是的。 2015年左右，这一要求被取消。 目前收养纯粹是本地过程。 因此，在 MassDevelopment，我们尝试监控哪些社区正在采用 DIF。 我们经常为他们提供这样的帮助，帮助他们思考整个过程。 据我所知，有兴趣尽快启动这一进程的城市包括巴斯特普尔市，该市打算将 DIF 用于海恩尼斯中心区和那里的公共改善。 我们还与格洛斯特市进行了一些合作，他们对此工具感兴趣。 加德纳镇打算使用它。 我正在尝试考虑那里的较小社区。 布罗克顿市在使用它方面取得了巨大成功。 它再次将重点放在交通便利的可供开发的住宅地块上。 所以不一定有正式的清单，因为它是在地方层面采用的，但我举了一些例子。
[Stoers]: 维多利亚也可以为此做出贡献。 我可以补充一下。 我在 DIF 从事大规模开发工作已经五年多了。 通过他们，我与阿特尔伯勒市、埃姆斯伯里市、戴德姆市、普利茅斯市合作。 与伊斯顿市分开。 伊斯顿很有趣，因为他们非常需要增加下水道容量。 他们在交通区域附近邀请了多户住宅开发，他们的 DIF 预计将支付大约一半的下水道费用，因此城市其他地区的居民将不会支付供水和下水道扩建费用。 在镇上他们不一定去的地方。 我知道我已经写过大规模开发的案例研究，它们都在您的网站上，我想您提到过汤顿、长草甸和东长草甸共同发挥了作用，因为这两个社区都有一个巨大的重建场地。 我认为这就是三个案例研究。 因此在案件中使用得更多。 但这是一个很好的问题，因为你看不到标题。 事实上，我定期在互联网上搜索采用它的其他社区。 通常你知道它被采用的原因是因为公共和私人再投资正在进行。
[Nicole Morell]: 谢谢。
[Kit Collins]: 谢谢你，伯勒尔总统。 非常感谢你。 很快，当图表仍在屏幕上时，我只想提一下，当我看到这个时，我看到了很多列，我看到了很多数字。 在我看来，至少从我的角度来看，重要的事情是将 A 列与 D 列进行比较，如果我错了，请纠正我，这似乎是比较。 无论是否采用差额，均存入普通基金。 当我在振兴梅德福广场作为复原力、社区和商业发展中心以及作为城市增加税收来源的目标的背景下考虑这个工具时，我认为没有人愿意做的就是让城市的一个地区相对于另一个地区享有特权，但似乎这个模型向我们表明，一般基金的一般收入 将会增加，特别是当你从现在开始考虑 5 年、10 年、25 年之后，如果这个工具不是基于建模实现的话。 但似乎是基于其他城市的使用情况。
[Stoers]: 议员，你说得很好。 谢谢。 熊副总裁。
[Zac Bears]: 我想我会采取与柯林斯议员类似的方法。 当我们开始在屏幕上显示 30 年图表和 7 位数乘以 25 的数字时，可能会有点混乱。 但本质上，我对此的理解是，这个工具假设其他一切都是平等的，如果城市发出信号，让我们放一半，让我们定义我们想要改进的地图的一小部分区域。 在这种情况下，梅德福广场。 该市同意从该地区新建建筑中拿出 50% 的新收入来改善该地区。 我们的假设是，这向该地区的业主或想要在该地区购买土地的人发出了一个信号，嘿，来这里，我们将有更好的道路，我们将有更好的下水道，我们将有更好的公共基础设施，你也应该在这里建造。 与我们没有发出该信号相比，这将增加更多的收入。 我们还有一个特殊情况，即考虑对一些公共土地进行重新鉴定，这甚至可能加速或成为催化剂。 基本上，如果我们发送此信号而没有人响应，则不会发生任何变化。 我们只是我们现在所在的地方以及我们要去的地方。 如果人们对这一信号做出反应，或者如果我们有一个成功的项目，我们将拥有一个充满活力的广场，并进行更多的公共改进，并且私人开发也已决定到来，否则这将不会发生。 这基本上就是这个工具的设计目的吗？ 嗯，太好了，因为我认为你基本上已经做出了一系列假设，“嘿，我们认为这看起来是一个不错的候选人。” 新的增长正在发生。 我们有这些包裹。 这就是我们得出这些数字的方法。 这些只是估计，我们将看看稍后会发生什么。 但如果投资没有到来，除了有一个基金之外，真的没有什么大问题，你知道，这笔钱仍然会存在于城市的金库中，用于如果 DIF 不存在的话，无论如何它都可以进行的改进。 好的，太好了。
[Justin Tseng]: 谢谢。
[Nicole Morell]: 谢谢。
[Justin Tseng]: 我相信柯林斯议员问了我的问题。 我的意思是，我认为有人担心，遵循这种模式可能会让一个地区相对于其他地区享有特权，而且我认为这里有很多变化的部分，但似乎如果这种模式成为现实，那么我们从中获得的新增长就可以进行再投资。 我不想花太长时间，因为我知道我们必须参加股东大会，但我知道 我知道家里肯定有人有疑问。 我鼓励您联系市政府、联系亨特主任，我们将得到这些问题的答案。
[Nicole Morell]: 谢谢曾参赞。 在我们谈到卡拉维洛尔议员之前，此时，这将在理事会中出现更多次，更多次，具体取决于投票的情况。 因此，董事会和公众将有更多提问的机会。 卡拉维洛尔参赞。
[Richard Caraviello]: 谢谢市长女士。 最后一个问题。 What happens if you go down the line? 市政府说，嘿，我们需要钱来搞x，但我们不想花钱。 Where does this leave us?
[Stoers]: 有两件事。 首先，如果您有安装下水道管道的合同，您必须遵守它。
[Richard Caraviello]: 我不是这么说的。 如果我们在 10 年内改进一些事情会怎样？ 市政府说，嘿，你知道，资金有点紧张，日子可能很艰难。 我们是否需要始终将 50% 的新增增长分配给此？
[Stoers]: 只要 DIF 存在，您就需要投资新增长的 50%。 董事会成员，有两个后门可以直接解决您的问题。 其一是 每年，本市可将超额资金从差额账户转入普通基金。 这将是差异化管理每年都会考虑的一个决定：我们是否承担了我们的成本？ 你知道，我们可以支付我们应得的标牌费用吗？ 如果答案是肯定的，那么还有 200 万人没有做出承诺。 然后，他们可能会建议将其添加到普通基金中，并在困难时期用于这些目的。
[Richard Caraviello]: 然后我们就必须走在另一组人的前面。
[Alicia Hunt]: 因此，无论谁管理它，都会建议市议会将这笔钱退还给普通基金。 这可能是与预算总监（管理该基金的人）和首席财务官一起做出的决定。 但随后市议会将投票决定将这笔钱放回普通基金。
[Richard Caraviello]: 谢谢。
[Nicole Morell]: 谢谢卡拉维耶洛参赞。
[Stoers]: 我想跟着。 Since the DIF is decreed by the City Council, and I'm not saying I've ever seen that happen. I wouldn't want that to happen. But if you think that this tool in 10 or 15 years has already achieved what you want, then you can legislatively close the gap, as long as you don't owe anyone money. Therefore, it continues to be a tool that the City Council can use. You can sweep by recommendation and if it is an important use for the city and you can get rid of it, you can modify it as well. Again, because it's a local process and you're a city council, you meet regularly enough to make changes. In the future it is still possible. Then this becomes your tool. 谢谢。
[George Scarpelli]: 感谢您的澄清。 我认为这是一个很好的问题，因为到目前为止我们梅德福的财务前景还不是很稳定。 我们没有一个繁荣的国家 你知道，一个新的成长过程。 不是我们，不是我们。 在昆西·萨默维尔谈到的社区中，我们并没有看到太多像卡拉维耶洛议员所说的那样的新发展。 如果我们受到限制并且我们有财务问题，无论是理解我们有控制权来阻止某些事情还是发展某些事情，我认为这都是一个问题。 所以我只想提一下。 我认为这是一个很好的观点。 所以谢谢你。
[Stoers]: 谢谢你，议员。 当我参加由大众发展组织赞助的昆西市之旅时，他们指出了差异之前的情况。 你才刚刚开始，你提出的观点非常好。 您将继续反思如何使用该工具以及如何分析它。 我真的很感谢您邀请我来这里帮助您进行审核。 谢谢。
[Alicia Hunt]: 当我们结束时，我只想分享。 所以维多利亚不再是本地人了。 所以她会在这里过夜。 明天早上她会在这里。 通过 Zoom 会议和电话可以很容易地与他联系。 当这个问题再次出现在董事会上时，它将在 Zoom 上远程进行。 但如果出于某种原因有人想在广场周围散步或做其他事情，明天早上你回家之前她就会在这里。 所以我只是想分享这个。 谢谢。
[George Scarpelli]: 目前接收并存档。
[Nicole Morell]: 谢谢。 至于斯卡拉托尤议员的动议，您是否愿意接收、归档并结束会议？ 请起床。 谢谢。 议员斯卡拉托尤 (Scarlatoiu) 提出接收、归档和结束的动议，并得到议员柯林斯 (Collins) 的附议。 都赞成的人吗？ 所有反对的人？ 议案获得通过，会议闭幕。