[Nicole Morell]: مثالي. 23-389 اجتماع اللجنة بكامل هيئتها يوم الثلاثاء 5 سبتمبر 2023 آسف، 2023. وأعلن افتتاح الاجتماع. سكرتير، يرجى الاتصال.
[Adam Hurtubise]: عضو البرلمان ساجان، الرئيس موريل.
[Nicole Morell]: ستة رؤساء حاضرون، واحد غائب.
[George Scarpelli]: وأعلن افتتاح الاجتماع.
[Nicole Morell]: ستجتمع لجنة مجلس مدينة ميدفورد الكاملة يوم الثلاثاء 5 سبتمبر 2023 الساعة 6:00 مساءً. Medford City Hall في الطابق الثاني من Medford City Hall. مصدر الصورة: تكبير كان الغرض من الاجتماع هو مناقشة اقتراح لتحسين ميدان ميدفورد. دعا مجلس الإدارة أليسيا هانت، مديرة تخطيط التنمية والاستدامة، وفيكتور شريدر، المدير المؤقت للتنمية الاقتصادية، وكلير أونيل، نائب الرئيس الأول لتخطيط التطوير العقاري، وفيكتوريا ستورز، رئيسة شركة Storrs Associates. لمزيد من المعلومات والمساعدة والترتيبات، اتصل بكاتب المدينة: 781-393-2425. مع خالص التقدير، نيكول موريل رئيس مجلس الإدارة في هذه الحالة أعتقد أن لدينا عرضًا مدير وصياد ومستشار. قبل أن نبدأ، هل لديك أي أسئلة من المجلس؟ أنا فقط لا أستطيع رؤيته الآن. إذا لم يكن الأمر كذلك، سأعطيك كليهما.
[Alicia Hunt]: سيدي الرئيس، أود أن أعرب عن عميق امتناني. أليسيا هانت، مديرة تخطيط التنمية والاستدامة. وفقا لها، أنا هنا الليلة مع فيكتوريا ستورز من شركة ستورز. وهو عضو في مجلس المدينة. وكلير أونيل من Mass Development، راعي المشروع، وفيكتور شريدر موجودون هنا اليوم. في البداية، بدأ مشروعًا للمدينة. لذلك سأنتقل الليلة إلى فيكتوريا وأتحدث عن هذا بالمعنى الأوسع. سبب تحدثنا إلى مجلس الإدارة حول هذا الأمر هو أنه في نهاية المطاف، للحصول على تمويل لتحسين المدرسة، يجب عليك تمرير مرسوم. يقوم مجلس الإدارة حاليًا بمراجعة هذه اللغة، لكن المدرسة ستوافق عليها. لذلك نريد أن نمنح الناس الفرصة للحديث عن ذلك، والاستماع إلى النصائح، وفهم ما يحدث هنا، وطرح الأسئلة والتفكير في الأمر. ونتوقع أن يكون هذا القرار على جدول أعمال المجلس في اجتماعه الذي يستمر أسبوعين. والآن نريد إجراء محادثة متعمقة حول ما هو ذي صلة. لذلك سأترك الأمر لفيكتوريا.
[Stoers]: 谢谢艾丽西亚。 感谢莫雷尔市市长、市议会成员。 我非常感谢今天下午受邀来到这里，亲自与您讨论地区改善资金问题。 我很高兴见到曾议员并与熊议员交谈，很高兴见到你们大家并进行这次谈话。 在我开始准备评论之前，我三月份就在这里，这是我第一次访问梅德福市，我们进行了徒步旅行，这对于思考政策和可能发生的事情非常富有成效，因为这实际上是为了吸引这座城市希望看到的发展。 我在美丽的梅德福广场周围走了很多路。 在来这里之前，我很早就出去和大众发展公司的克莱尔·奥尼尔共进晚餐，我已经可以看出，一些空着或未充分利用的店面已经被填满了。 这使得现在成为考虑为地区改善提供资金作为振兴工具的好时机，因为已经有了一些有机的、自然的增长和商业兴趣。 现在是考虑的好时机 将这个工具添加到城市可以做的事情中。 然后我们可以继续看第一张幻灯片。 我构建了演示文稿，仅用几张幻灯片就提供了高级概述。 我们可以查看更多信息，其中提供了更多详细信息，当然我是来回答问题的，所有的问题都是好问题。 首先，地区改善融资（DIF）是振兴梅德福广场的工具。 这是最初申请大规模开发资助以用于其研究和实施的起源。 该工具实际上所做的是提供一个额外的机会来实现你决定想要发生的事情。 该市在规划和提高公众和社区意识方面投入了大量精力，这是建立在已经完成的所有工作的基础上的。 因此，作为一种金融工具，DIF 实际上所做的就是实现吸引新的私人投资于城市内未充分利用的地块、未充分利用的建筑物的目标， 在城市的一部分梅德福广场内。 它鼓励对已经开展的新业务进行投资，并允许您根据已经实现的规划和愿景采取行动。 从技术角度来看，该工具的作用是捕获新增长产生的一部分税收。 花那部分钱。 在振兴项目中，梅德福广场的公共项目如交通、自行车和行人安全。 Diff 总体规划有一份经过 DPW 和工程部门彻底审查和审查的清单。 私人投资以及公共投资使广场成为工作、生活和发展企业的好地方，形成了公共和私人投资的循环。 在所需的项目中。 因此，正如 Alicia 所提到的，市议会在此工具中的作用是审查并通过 DIF 总体规划，该规划已连同摘要信息一起提供给大家。 总体规划指导着这一金融工具的管理。 它是通过一项正式启动总体规划并将工具付诸实践的法令而被采用的。 每年，它都会将资金分配给梅德福广场符合条件的项目。 因此，您仍在使用通常的评估、财务、预算和拨款流程。 与储备基金可能不同的是，DIF 提供了一个结构以及您知道可以用来支付关键基础设施项目的专用收入来源。 我们今晚在这里的要求时间表是与总务委员会的你们交谈，继续讨论该工具、团队的建议、我们所看到的、我们从你们那里听到的、倾听你们所看到的并回答你们的问题。 我们预计在 9 月 19 日的市议会会议上对该法令进行一读。 二读将通过出版进行。 因此，我们希望您在 10 月 3 日的市议会会议上做好投票准备，并在理想情况下通过启动 DIF 的法令。 这个时间表很重要，因为根据启用该工具的法规， 在一个日历年内运营。 Therefore, by acting now, you will establish baseline values assessed as of January 1, 2023.因此，今年出现的任何新增长都可以用来为该项目创造收入，例如交通标志。 因此，向市政府提供的文件These are the fundamentals of DIF, a pager that summarizes the tool. 大规模开发中有许多资源可以为您提供所需的所有详细信息。 我们认为单寻呼机是一个好的开始。 我们在 Medford Square DIF 摘要中总结了拟议总体规划的关键条款。 We've created a podcast that I hope if you haven't had a chance to listen to yet, you will. 还有 DIF 总体规划项目。 实际的法令只有一页。 目前正在接受董事会审查。 I wrote that DIF guarantees significant revenue for public projects and created this slide to make this visually clear. 当有新的增长时，这些税收收入的一部分将分配给DIF项目，50%， and 50% will continue to flow into the general fund for all other city needs. 该图显示，在 30 年期间较低的上升深灰色三角形中，普通基金的资金也在大幅增加，以满足您所在城市的所有需求，因为您仍在接收所有收入均来自当前评估值。 这就是总体筹款额不断增长的原因。 绿色带稍小但也在增长，是采用 DIF 和储备 50% 的新增长资金为其公共项目提供资金的结果。 And that's about 7.7 million in the first 10 years. This is a significant amount of money, especially to start projects, for some areas of engineering,这必须围绕基础设施和交通来完成。 然后，30 多年来，他保守地估计该市仅可用于基础设施和管理本身的支出，再加上普通基金的支出，就有 8130 万美元。 So Medford assembled an excellent team of employees under Alicia's command. And of course, as Alicia said, Victor was instrumental in applying and obtaining the scholarship. 该团队还包括 DPW、工程、评估和财务人员。 因此，我们收到了来自那些真正 梅德福市的关键工作人员。 今晚手头的工作是整理一份公共项目清单。 第一个问题是我们要用这笔钱做什么？ 为什么我们需要这个？ 为什么我们要尝试放弃某些东西？ 因此，通过与 DPW 和工程部门合作，项目清单是专门为满足梅德福广场和梅德福广场的需求而设计的，因为它按照您希望看到的方式发展。 我们还专门围绕三个未充分利用的城市拥有的地块创建了估计的开发方案，其中大部分都有地面停车场。 如果该市在这些地块上建造多户住宅的愿景成为现实，将会发生什么？ On the private side, this eliminates a lot of tax revenue that goes to the DIF and helps pay, for example, for sewage expansion. And we created the DIF master plan using a template published by Mass Development. 它符合 DIF 法规，即《一般大众法 40Q》，适合那些喜欢研究立法的人。 因此，这属于法规的范围，但它也真正反映了梅德福市希望在这里实现的目标。 并建立财务管理和未来管理。 这是该计划的重要组成部分。 我们已经并将继续向你们所有人以及市长提供信息。 And we created the timeline that I shared with you and we hope that you have the ability to review and adopt the ordinance. 冒着重复的风险，我想强调一下 DPW 和 Engineering 创建的项目类型。 when we started talking about what could happen in Medford Square. And we looked at many of the MAPCs and their other plans. 你有非常丰富的目标和愿景结构。 特别是为了帮助发展并帮助广场吸收新住房的潜力，重点之一是改善交通。 These are potential projects that could be financed with DIF. It is not necessary to design them completely at this time,交通标志、安全、道路和桥梁。 文档中有详细说明。 如果确定广场有必要，还可以扩展服务和其他方面的公共服务，包括公共服务需求分析。 如果需要根据城市目标重新调整道路，那么领土整合会有所帮助。 此外，这非常重要，因为虽然 DIF 通常是作为基础设施融资工具，它可以通过这些收入为分析、研究和一些内部管理成本提供资金。 这样，您就可以获得资源来帮助管理该地区。 所以... 演示的其余部分将更详细地介绍该工具，以及梅德福正在用它做什么。 但我想在这里暂停一下并回答当前的问题和想法。
[Nicole Morell]: من؟ هل هناك نواب آخرون؟ المستشار كارافييلو.
[Richard Caraviello]: شكرا لك شكرا على النصيحة. أين مصدر تمويل هذا المشروع؟ هل هو منا المدينة أم منا؟
[Alicia Hunt]: تقصد الفطائر المالحة وما إلى ذلك، أليس كذلك؟
[Richard Caraviello]: إلى الأسفل
[Stoers]: عندما يقوم شخص ما ببناء مبنى جديد أو تجديد مبنى قائم، تزداد قيمته. يحدث هذا مع أو بدون DIF. وتأتي زيادة التقييم بموجب قانون ماساتشوستس، والذي يعتبر إلى حد كبير نموًا جديدًا. إذا نظرت، فلن تتمكن بعد الآن من إعطاء تقييمك. على سبيل المثال، لدينا 25 مليون دولار. قام شخص ما بتجديده مقابل 25 مليون دولار، ولديك مبنى بقيمة 50 مليون دولار. وسيتم استخدام جزء من عائدات الضرائب البالغة 25 مليون دولار والتي تم جمعها خلال فترة التقييم لتمويل هذه المشاريع. ويذهب الباقي إلى صندوقك العام.
[Richard Caraviello]: لذا، إذا فهمت بشكل صحيح، اترك التقدم الجديد هناك، أليس كذلك؟ نمو جديد بنسبة 50%. 50% نمو جديد؟ أوه. حسنًا، بمجرد أن تصل إلى الحضيض. فهل هذا مجرد طفرة جديدة في المنطقة؟
[Stoers]: بالضبط.
[Richard Caraviello]: مثالي. هل سيحصل المبنى الحالي على أي تمويل لتوسيع مشروعنا الجديد؟
[Stoers]: ولا تسمح هذه الأداة بتمويل الحكومة للمشاريع الخاصة. يمكنك الانضمام، ولكن ليس أي خصم ضريبي. وبالتالي، يتم دعم التنمية من خلال الاستثمارات الحكومية، وإصلاح الأرصفة، ونقل الطرق، ومشاريع مختارة لا تتلقى تمويلاً حكومياً.
[Richard Caraviello]: لذا، إذا كان لدينا اجتماع مع غرفة التجارة والصناعة حول ما يحدث هنا.
[Stoers]: لقد عملت بشكل وثيق مع أليسيا لفهم ما كان يحدث في المنطقة. لذلك ربما يمكنك إلقاء بعض الضوء على هذه القضية.
[Alicia Hunt]: نحن لا نناقش هذا. وسوف يقدمون اقتراحاتهم. هذا هو المكان الجديد الذي توفره لك Tankou dlo ak egou olye ke anbelisman komèsyal yo. ماذا يمكنك أن تفعل؟
[Richard Caraviello]: وهذا يوفر نشاطًا متزايدًا على الأراضي. موتومي أنا على علم بهذه الأشياء. جانج، فانج ... يمكنك أيضًا أن تفعل ذلك. أنا لا أقول أنها ليست ضرورية، ولكن أعتقد أن الشركات يجب أن تعرف ما يحدث هنا وما سيحدث حتى تتمكن من الاستعداد له.
[Alicia Hunt]: وبالتالي، فإنه سيزيد بشكل كبير من التأكيد ويجلب نموًا جديدًا. وعقدت عدة اجتماعات بشأن إعادة تقييم المواقع. عقدنا اجتماعا عاما. التقينا مع النواب حول هذا الموضوع. يتحدث عن المشروع القادم الذي قد يحدث في السنوات القليلة المقبلة. لذلك، من السابق لأوانه الحديث معهم عن جدوى تنفيذ مشروع معالجة مياه الصرف الصحي خلال السنوات الخمس المقبلة. سنتحدث معهم عندما يكون لدينا أموال، وعندما يكون لدينا أموال في الحساب، ونقول: "حسنًا، لقد عدنا إلى طبيعتنا الآن،" ثم نتحدث معهم حول هذا الموضوع.
[Richard Caraviello]: لذا، إذا وافقنا، متى تعتقد أنه ستكون هناك ميزانية لهذا المشروع؟
[Stoers]: تم إطلاقه في السنة المالية 25. نحن نقدر أنه مع مرور الوقت سيكون هناك حوالي 500000.
[Alicia Hunt]: سنبدأ بإيداع الأموال في الحساب في يوليو 2024.
[Richard Caraviello]: 24 و 25؟ هذا صحيح. لا شيء، لا شيء سنراه في المستقبل؟
[Stoers]: ليس هذا العام.
[Richard Caraviello]: هذا كل شيء في الوقت الراهن.
[Stoers]: وهذا يتوافق مع جدول التقييم. هذا ليس قرارًا يمكن لهذا الفريق اتخاذه. هذا هو تقدير لجميع عائدات الضرائب الجديدة.
[Richard Caraviello]: إذن لن نفعل ذلك وسندفع بالتقسيط يومي 24 و 25.
[Kit Collins]: بالضبط.
[Richard Caraviello]: شكرًا لك
[Nicole Morell]: عضو الكونجرس كولينز.
[Kit Collins]: شكراً جزيلاً. نشكرك على العرض التقديمي والمستندات التي أرسلتها إلينا مسبقًا. لقد أتيحت لي الفرصة اليوم لقراءة الوثيقة أثناء الاستماع إلى ملفات البودكاست. تسليم مختلط. استراتيجية الاتصال. شكرا جزيلا لتفهمك. حتى الآن لم أواجه أي مشاكل مع الأجزاء. أولاً، أريد توضيح فهمي العام لمنطق الجهاز. وأذكر في المذكرة التي أرسلتها إلى النواب أنك ذكرت أنه لن تكون هناك خسائر في الصندوق العام. سيكون عليك فقط التخلي عن بعض نموك الجديد. وكما أفهم، فإن سبب إزالتها من الصندوق العام هو ذلك وذلك لأنه قد لا يحدث على الفور أو بسرعة، ويخلق تأثيرًا اتجاهيًا لصالح العملة العالمية بمرور الوقت. هل يمكنك أن تقول القليل، فقط من أجل السكان المحليين الذين يتساءلون لماذا نقوم بالتفكيك؟ وكيف سيستفيد هذا الصندوق العام؟
[Stoers]: نائب كولينز، أنت على حق. أعني أننا جميعًا نعلم أن هناك طلبًا كبيرًا على أموال المدينة. لقد عملت على هذا الجهاز مع الحكومات المحلية والأجهزة المماثلة في ولاية ماساتشوستس، وخاصة في ولاية كونيتيكت. في نهاية المطاف، تصبح أداة انضباط جيدة للمجتمع لمعرفة أننا بحاجة إلى هذه المشاريع. من الصعب جدًا تحقيق التوازن بين كل ما نريد القيام به عامًا بعد عام. يقوم مهرجان دبي السينمائي الدولي بإنشاء صندوق تقرر فيه استثمار جزء من دخلك. مع مرور الوقت، هذه المشاريع.
[Alicia Hunt]: شكرا لك في الواقع، عندما نتحدث مع كلير وفيكتوريا عن التطوير واسع النطاق، هناك شيء واحد غالبًا ما يتم التغاضي عنه وهو أن المطورين يجيدون استخدام الأدوات. عندما يلاحظون اختلافًا في منطقة ما، أخبرهم أن المدينة مستعدة لإعادة الاستثمار في تلك المنطقة. وأخبرهم أن المدينة تولي اهتمامًا كبيرًا بهذه المنطقة وتدعمها وتتخذ الخطوات اللازمة لضمان استمرار المنطقة التي نقترحها في التطور. نحن نجري حاليًا مناقشات مع شركة Mass Development للحصول على دعم عقاري إضافي، بالإضافة إلى المساعدة في إعداد طلب عرض للموقع، والذي سيرسل إشارة إلى كبار المطورين بأن المدينة تهتم حقًا بالمشروع. لكنه من المحتمل أن يخبر المطورين الآخرين أنهم قد يرغبون في التفكير في موقع آخر في ميدان ميدفورد ليس معروضًا للبيع أو مملوكًا للقطاع العام لأن المدينة مهتمة بإعادة تطويره. ومن هنا جاءت. أحد أسباب تقييمنا لهذا المكان فوق الأماكن الأخرى في ميدفورد. وذلك لأن لدينا هذه الحزم. حتى تتمكن من البدء في إعادة التطوير هنا. أما باقي الأجزاء التي تحتاج إلى مزيد من التطوير فلا توجد لدينا. لذلك من الصعب أن نأتي ونقول، "حسنًا، نحن نعرف ما هو الافتراض." يعتمد نموذجنا الحالي على ضمان جودة هذه الحزم. بالإضافة إلى شيء آخر. في الواقع، بعض المطورين، منذ أن بدأنا هذه الاجتماعات في ميدان ميدفورد، جاء بعض المطورين إلينا وإلى أصحابها وقالوا: "هل يمكنك إضافة طابق آخر إلى المبنى الخاص بي في ميدان ميدفورد؟" وهذا ما بدأنا بالتفكير فيه. لكي نكون منصفين، هناك العديد من العقارات في ميدان ميدفورد، وإذا أراد المطورون ذوو التفكير المستقبلي الانتقال إلى ميدان ميدفورد، فسنكون سعداء بلقاء شخص ما. قم بشراء القليل منها وافعل شيئًا أكثر إثارة للاهتمام. لذلك لا أريد أن أذكر اسمًا ولكن.
[Nicole Morell]: شكرا لك شكرا لك، نائب كولينز. هل هناك المزيد من الأسئلة؟ نائب الرئيس الدب.
[Zac Bears]: شكرا سيدي الرئيس. ثم أجبت على سؤالي حول كيفية عمل نموذج، وتقدير الشكل الذي سيبدو عليه بعد 30 عامًا. هل النموذج مناسب لبيع أراضي الدولة؟
[Stoers]: هذا سؤال جيد جدا. منذ البداية سألنا وناقشنا التقديرات والتمويل. وما يجعلها مجدية اقتصاديًا هو أن النشاط (مثل الأرض) يخضع للضريبة. التأكيد الداخلي هو أنه على الرغم من أنها مملوكة لشركة Medford، إلا أنه من الإجراء الطبيعي في Medford أن يتم تأجيرها لكيان خاص. يمكن جمع الضرائب الثابتة واستخدامها لتمويل المشاريع المهمة. حسنًا، عظيم.
[Zac Bears]: أريد فقط أن أتأكد لأنني أعتقد، كما تعلمون، أننا جميعًا متفقون على أن ميدان ميدفورد على وجه الخصوص به مساحة كبيرة للكثافة، لكنني أعتقد أن مسألة البيع أو الإيجار لا تزال غير واضحة، أو على الأقل بالنسبة لي. سعيد لسماع ذلك.
[Nicole Morell]: شكرا لك، نائب عمدة باراس. مستشار تانغ.
[Justin Tseng]: أعتقد أن عضو الكونجرس كولينز وعضو الكونجرس بيلز قد تناولا القضايا الرئيسية التي أريد معالجتها. قبل بضعة أشهر قمنا برحلة كبيرة. بالمناسبة، شكرا جزيلا على وقتك. أعتقد حقًا أن المغزى من هذه المحادثة هو أن تفكيري يتأثر حقًا بالفرق بين هذا الاستمرار، وهذا عدم الاستمرار، وهذا الاحتفاظ. كما تعلمون، استمروا كما نفعل. مما أخبرتني به في هذه الرحلة وأمام الكاميرا الليلة، ومما قاله المخرج هانتر، أعتقد أنها أداة قوية ترسل إشارة قوية للمطورين بأننا، كما تعلمون، ملتزمون بتطوير هذا المكان بشكل أكبر. إحضار مواد مريحة جديدة. يبدو أن الجانب المالي لإعادة الاستثمار في الفضاء هو عامل الجذب الرئيسي. هذا صحيح؟
[Stoers]: هذا صحيح تماما. تمتلك العديد من المجتمعات مراكز حضرية جميلة تحتاج إلى إعادة الاستثمار العام والخاص (ولكن العام في كثير من الأحيان). مرة أخرى العديد من الأسئلة حول المالية العامة بينما تسعى المدينة إلى تحسين البنية التحتية العامة والأرصفة، هل يتمتع المبنى بنظام صرف صحي مناسب؟ ربما يكون لديك مصباح، لكنه لن يتمتع بالقوة الكهربائية التي تريدها. ولم يجلبوا ما يكفي من المياه النظيفة. يعد DIF طريقة لإثبات التزامك بوضوح بتعزيز التنمية المرغوبة. من خلال التعاون الاستثماري مع القطاع الخاص.
[Justin Tseng]: شكرا لك حسنًا، أعتقد أن هذه نقطة مهمة يجب تلخيصها لأولئك الذين يأتون لزيارة المنزل ولأولئك المهتمين حقًا بـ DFA. أعتقد أن هناك شيء آخر تحدثنا عنه خلال الرحلة وهو البودكاست، والذي بالتأكيد ليس لدي الوقت للاستماع إليه بعد. لكنني أعتقد أن ما يجذب زملائنا القضائيين هو مشاركة حكومة المدينة في عملية أخرى. هذا غالبا ما يزعج بعض المطورين، ولكن أعتقد كما تعلمون، فإن مستوى التعاون بين مكاتبنا إيجابي وديمقراطي حقًا، بل إنه يمنح بعض الأشخاص سلطة أكبر في اتخاذ القرار في هذه العملية. أعتقد قد يكون بعض الناس حذرين بعض الشيء من أحداث معينة بسبب الأهمية التاريخية لأصول معينة. الآن أعتقد أن هذا ربما يكون مضللاً. هل يمكنك التحدث قليلاً عن ذلك وطمأنة بعض الناس؟
[Stoers]: يمكنني حقًا التعامل مع كل التاريخ والتخطيط والتحليل الميداني. وهذا كله لا يزال صحيحا تماما. وبالتالي، لا تسمح DIF لمكتب رئيس البلدية بتجاوز أحكامه ورغباته. هل تريد التحدث؟
[Alicia Hunt]: لذلك أريد فقط التأكد من أنني أفهم ذلك. هل تتساءل هل الحفاظ على تاريخنا وكل ما يأتي مع الهجر سيغير هذا؟ حسنا لذا فإن هذا لا يغير ما يمكنك فعله لأن الأموال ستذهب إلى صندوق وهو مثل صندوق الأسهم الخاصة في ميدان ميدفورد. لذلك يقول مهندسو DPW، كما تعلمون، إنهم يقومون ببناء هذه المباني الجديدة ونحن بحاجة إلى زيادة سعة المياه والصرف الصحي في هذا الموقع. وهذا الصندوق هو الذي سيتم استخدامه لهذا الغرض. أو أحد الأشياء التي تحدثنا عنها كانت بعض الأفكار حول تقاطع ميدان ميدفورد والتي كان تنفيذها مكلفًا للغاية. هناك بعض التقنيات الجديدة التي ستكون مثيرة للاهتمام وقد تساعد في هذه الواجهة. سيكون من المثير للاهتمام استخدام هذا. ومع ذلك، فإن الاختلاف في طريقة كتابته هو أنه يتعين عليك القيام بذلك، لذلك لم نعرض هذا لفيكتوريا من قبل، لذا أعتقد أنه إذا فهمت أوجه التشابه، فسيبدو الأمر مثل كيفية عمل اتفاقية السلام الشامل الآن، اتفاقية السلام الشامل الصحيحة، كما تعلمون، بعد الليلة تحصل على طلب، ولديك فكرة، وتريد تمويل مشروع، لكن عليك إرساله إلى مجلس المدينة وسيوافق مجلس المدينة على التمويل. في هذه الحالة، سيرى مدير DIF، الذي نتخيله هو مكتب مدينتي، DPW، أن هذا هو المشروع الذي نريد القيام به وسيقدمه إلى المجلس، الذي سيتعين عليه التصويت على الموافقة. إذن فهذه عملية موازية، لكن اللجنة الشعبية لن تنظر فيها. سيقول الناس أن هذا مشروع بنية تحتية مخطط له، ما هو برنامج DIF هذا، فهو يقع في منطقة ممولة من DIF وسيقترحون هذا المشروع وبدلاً من الذهاب إلى هذه الوكالة وطلب السندات أو الأموال المجانية، سيطلبون من DIF المساعدة. وهنا المقارنة بالنسبة لك. لم أفكر مطلقًا في تشبيه اتفاقية السلام الشامل من قبل، لكنني شعرت أنها كانت الإجابة الصحيحة.
[Justin Tseng]: هذا صحيح. أعني، أعتقد أن هناك الكثير من المشاكل في التراجع. تظهر القصص الكاذبة قبل أن يهتم بها الناس. لأكون واضحًا منذ البداية، اعتقدت أن كل هذا كان مفيدًا حقًا. أعتقد أن إجابتك توضح لنا أن هناك الكثير من المحادثات والتعاون يدور حول هذه القضايا، وهذا أمر مثير حقًا.
[Stoers]: حسنًا، أيها النائب، بما أنك استخدمت مصطلح "الرواية الكاذبة"، فهذا يمنحني الفرصة للقول إن هذه ليست ضريبة جديدة. هذه ليست زيادة ضريبية جديدة. لا تحتاج معظم المواقع في منطقة DIF إلى معرفة ذلك إلا إذا خضع الموقع لتجديدات كبيرة. سترى بعد ذلك ارتفاع الأسعار كما لو لم يكن DIF متاحًا. لذلك فهو يعمل حقًا في الخلفية. لن يدفع أصحاب القطع الإضافية أي مبالغ إضافية إلا إذا تم تقييمهم. أسمع هذه الأسطورة طوال الوقت، ولكن ما زلت سعيدًا بالإبلاغ عن أن ضريبة الدخل المباشر ليست ضريبة جديدة.
[Nicole Morell]: شكرا لك لدي سؤالين فقط. أولاً، أود أن أقول إنني أعتقد أن زملائي يدعمون هذا الأمر حقاً، ولكنني سأقول ذلك مرة أخرى. افهم أن هذا الحافز يعني أنه ستكون هناك تحسينات في المجالات التي يتم استخدامه فيها. لا فوائد أو مزايا ضريبية أو أي شيء آخر. تأكد من أن الأموال من النمو الجديد في المنطقة تعود إلى المنطقة.
[Stoers]: هذا صحيح سيدي الرئيس، إذا كنت ستصدر عفوًا، فسأذكر أنه إذا قررت المدينة بعد ذلك استخدام برنامج الحوافز، فسيتم السماح بذلك. لكننا لسنا هنا لمناقشة ذلك. هذا ليس ما يفعله DIF. لن ينكر ذلك. لذلك يمكنك دائمًا استخدام أدوات أخرى إذا لزم الأمر.
[Nicole Morell]: هل لديك أي أمثلة للمناطق أو الأماكن التي تم استخدام هذه الميزة فيها والتي يمكنك ربطها أو مشاركتها معنا؟
[Alicia Hunt]: آسف، أنا كلير أونيل من Mass Development، وهي أكثر دراية بالمجتمعات الأخرى التي نشأت منها. شكرًا لك
[SPEAKER_08]: شكرا لك، الرئيس موريل. ليلة سعيدة أيها المشاركون. اسمي كلير أونيل وأنا النائب الأول للرئيس للتخطيط العقاري في شركة Mass Development. يسعدنا تقديم الدعم الفني لشركة ميدفورد. من بين المجتمعات الأخرى التي استخدمت هذا الجهاز، المجتمع الذي أعرفه وأعيش بالقرب منه هو Worcester. ونتيجة لذلك، تستخدم ورسستر مهرجان دبي السينمائي الدولي كأداة رئيسية لتجديد مدينتها. هذا مذهل حقا. فهي لا تشجع المطورين على القدوم إلى المدينة ومعرفة ما إذا كانت المدينة ستستثمر بالفعل في منطقة معينة فحسب، بل تساعد أيضًا في إطلاق مشاريع بنية تحتية محددة. ما أريد قوله بعد ظهر اليوم هو أن صندوق الاستثمار الإنمائي ليس مجرد أداة للتنمية الاقتصادية، بل هو إشارة إلى شركاء التنمية الاقتصادية، سواء على مستوى الولاية أو المستوى الفيدرالي، بأنهم يستثمرون في هذا القطاع، إنهم يستثمرون في المنطقة. لذلك سيكون من المفيد إلقاء نظرة على المكونات الإضافية المختلفة التي يمكنك إرسالها وإنشاء صناديق مختلفة لمعرفة ما إذا كانت المدينة تقوم باستثمارات واضحة. وقد يشمل ذلك تمويل البنية التحتية. قد يشمل ذلك المشاريع الخاصة، سواء كانت مشاريع إسكان ميسورة التكلفة للحصول على ائتمان LIHTC أو التطلعات العامة. يتم عرض واجهة المجتمع في اللعبة أو يمكن استخدامها من خلال التطبيقات العقارية غير المستخدمة، وهو تطبيق آخر تم إطلاقه نيابة عن التطوير واسع النطاق للاتحاد. إذن، كما تعلمون، فهذه طريقة رائعة للمجتمعات لاستخدام أدوات التنمية الاقتصادية للاستثمار حقًا في مناطق معينة من المدينة.
[Nicole Morell]: شكرًا لك
[SPEAKER_08]: لا شئ.
[Nicole Morell]: الصياد الرئيسي هل يمكنني أن أسألك عن ميدفورد؟ مجرد التفكير في زاوية ميدان ميدفورد، لا أعرف، لم أر خريطة لما هو موجود هناك بالضبط، لكنني أفهم أن الأمر يتعلق بالاستثمار في البنية التحتية، مع العلم أن زاوية ميدان ميدفورد هي نوع من الطريق، إنه كابوس قانوني. ومن هذا المنطلق، هل هناك ما يجب مراعاته؟
[Alicia Hunt]: لذلك أريد فقط أن أسأل ما إذا كانت الشريحة عبارة عن خريطة أم يجب نقلها إلى ملف آخر. لكن بشكل عام، لا يزال يتعين علينا الاهتمام بأصحاب الطرق ومن لديهم الحق والفرصة للقيام بذلك. لكننا نرى، كقاعدة عامة، إذا تمكنا من استثمار الأموال والتخطيط في شيء ينتمي إلى الدولة، فإنها ستقوم ببساطة ببنائه. أنا أنظر إلى هذا على نطاق أصغر، مثلما حدث عندما استثمرنا لأول مرة في موصل Clippership، والذي سيتم بناؤه أخيرًا هذا الخريف. لكن هناك مشاريع أخرى، على سبيل المثال، حتى لو لم نمتلك وندير الطريق السريع 16، إذا استخدمنا الأموال لتطوير المشاريع، لكن من الناحية النظرية ستكون الدولة أكثر استعدادًا لمتابعة تلك المشاريع. ويبدو أن هذه هي الصورة الكبيرة. هل نحن بحاجة إلى توخي الحذر بشأن الاختصاص القضائي وكم يمكننا أن ننفق؟ هل يمكننا إنفاق الأموال على طرق الدولة؟ أم على الدولة أن تفعل هذا؟
[Nicole Morell]: حسنا، شكرا لك. ما هي الأسئلة الأخرى التي لدى المستشار الآن؟
[Alicia Hunt]: أريد فقط أن أقول إن هناك خريطة في الوثيقة المكونة من أربع صفحات التي أرسلناها إليك. نعم، هذا كل شيء. إذا كنت تريد فقط معرفة مدى سهولة الأمر، فاطلع على هذه الملخص السريع للاختلافات التي يمكن أن توجد بينهم جميعًا. يجب أن يكون لديك فكرة عامة عما يحدث.
[Nicole Morell]: شكرا لك مستشار تانغ. مستشار تانغ.
[Justin Tseng]: شكرا لك لقد لاحظت شيئًا في مجموعتنا اعتقدت أن الجمهور لم يتمكن من رؤيته، وهو النموذج الرسومي. أعتقد أن هذا هو الملحق أ للخطة العامة مع تقديرات الإيرادات. تريد أن تظهر ذلك للجميع؟
[Adam Hurtubise]: ربما وضعه على الشاشة أو شيء من هذا.
[Stoers]: أريد أن أظهر هذا للجمهور. لقد قمت بإنشاء هذا الملف. انها عامة. إنه ينتمي إلى ميدفورد. هذا الجدول موجود في ملف Excel معقد، وعندما تحاول عرضه في هذا السياق، يبدو الأمر فظيعًا. أعتقد أن أليسيا قد تكون المشرفة هانتر التي تبحث عن ملف PDF للخطة الرئيسية لـ DIF. يمكننا النزول ولن يكون مرئيًا من مكاني، لكنه سيكون مرئيًا للعامة.
[Adam Hurtubise]: هذا صحيح. كنت على وشك فتحه.
[Justin Tseng]: نعم، أعتقد ذلك، على الرغم من أننا نستطيع رؤية الهدف من هذا الرسم البياني، حسنًا 26
[Adam Hurtubise]: حاولت تكبيره على الشاشة حتى تتمكن من رؤيته.
[Justin Tseng]: حسنًا، من الصعب بعض الشيء قراءته، ولكن أعتقد أن هناك نقطة هنا من المهم تسليط الضوء عليها، وهذا ما أعتقده عندما ننظر إلى الخيارات التي لا تختلف. لا نعرف ما إذا كان بإمكاننا أيضًا الحد من النمو الجديد. عندما يكون دخلنا في نطاق النمو الجديد، يمكننا أن نرى الفرق بين العمود C والعمود A في هذا النموذج. ماذا لو كنت تستطيع التغلب عليها بسرعة؟
[Stoers]: إذا لم أفهم، سأشتري نظارات القراءة.
[Unidentified]: بالتأكيد.
[Nicole Morell]: كريستوفر. هل تريد الإجابة على سؤالي الآن أم تأخرت؟
[Adam Hurtubise]: في.
[Zac Bears]: لقد لاحظت أن هناك بعض العقارات على الطريق الرئيسي غير موجودة على الخريطة وأعلم أنها سكنية، ولكن هل هذا سبب جوهري لعدم إدراجها في المنطقة؟ لأنهم سكان؟ هناك زوجان في الشارع في سالم، وربما زوجان آخران في الشارع.
[Stoers]: هناك بعض أصول المدينة التي لا أعتقد أننا نملكها. لا نريدهم جميعًا لأنهم لا يدرون دخلاً.
[Zac Bears]: نعم، مثل زوايا أشلاند وسالم. يبدو أن هناك بعض الاستثناءات في الشوارع الرئيسية.
[Stoers]: نعم، نحن ننظر إلى خريطة المنطقة النامية. وهذا يحدث بالفعل ويمكن أن يكون مدفوعًا بتنشيط ثلاث مناطق غير مستغلة بالقدر الكافي في المدينة والمناطق التي تحتاج إلى استثمارات عامة أو ضرورية لدعم الأسر المتنامية.
[Adam Hurtubise]: اه بالطبع.
[Alicia Hunt]: كل ما قاله هو كيف وصلت إلى هنا. هذه ملكية سكنية.
[Adam Hurtubise]: آسف
[Stoers]: لذلك، بحسب النواب، تستثنى العقارات السكنية في بعض الأحيان، كونها لا تدر دخلاً.
[Zac Bears]: حسنًا، هذا ما تراه، وأعتقد أن هذا هو سؤالي حقًا إذا كنت تفكر في استخدامات متعددة أو تقسيم المناطق عند اتخاذ هذه القرارات. الاستخدام حسنا، شكرا. هل تريد هذا؟
[Stoers]: ត្រឹមត្រូវ។ ដូច្នេះ អ្វីដែលមិនសូវច្បាស់នោះគឺក្នុងជួរឈរទាំងនេះ យើងមានជួរទីមួយដែលជាចុងឆ្នាំសារពើពន្ធ ហើយឆ្នាំសារពើពន្ធរបស់អ្នកនឹងបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី ៣០ ខែមិថុនា ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ ជួរបន្ទាប់គឺជាចំណូលសរុបរបស់អ្នក ប្រសិនបើអ្នកមិនបានធ្វើអ្វីសោះ។ ទាំងនេះគឺជាចំណូលពន្ធដែលបានប៉ាន់ប្រមាណដោយផ្អែកលើតម្លៃបច្ចុប្បន្ន និងកត្តាកំណើនតិចតួចដែលស្រុក Medford Square រំពឹងថានឹងឃើញក្នុងរយៈពេលមួយ ប្រសិនបើ DIF មិនត្រូវបានអនុវត្ត។ ជួរ A នេះគឺជាជួរទីពីរដែលមានសញ្ញាដុល្លារ។ ជួរ A គឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលនឹងចូលទៅក្នុងមូលនិធិទូទៅរបស់ទីក្រុង ប្រសិនបើមិនមានសកម្មភាពណាមួយត្រូវបានចាត់វិធានការ។ វាពិតជាស្មើនឹងចំណូលសរុប ពីព្រោះប្រសិនបើមិនមានភាពខុសគ្នាទេ នោះអ្វីៗទាំងអស់នឹងចូលទៅក្នុងមូលនិធិទូទៅ ហើយទីក្រុងធ្វើការសម្រេចចិត្ត។ ជួរ B បន្ទាប់ពីបន្ទាត់បញ្ឈរដំបូងគឺជាអ្វីដែលជំរុញឱ្យមានភាពខុសគ្នានៅក្នុងកំណើនប្រាក់ចំណូលពន្ធ។ នេះពិតជាឆ្អឹងខ្នងនៃការបង្កើតឱកាសនៅទីនេះ។ ប្រសិនបើយើងទទួលយក div និងទទួលបានឥទ្ធិពលកាតាលីករនោះ វដ្តដ៏មានគុណធម៌នៃកិច្ចសហប្រតិបត្តិការវិនិយោគសាធារណៈ និងឯកជននោះ យើងនឹងទទួលបានប្រាក់ចំណូលកាន់តែច្រើនពីកំណើនថ្មីនោះ ចំណូលពន្ធថ្មីច្រើនជាងប្រសិនបើយើងមិនបានធ្វើអ្វីសោះ។ ហើយបន្ទាប់មកនៅក្នុងជួរបន្ទាប់ ខ្ញុំមានរូបមន្ត C ស្មើនឹង B បូក A។ នៅក្នុងជួរឈរនេះ នៅពេលអ្នកវិនិយោគភាពខុសគ្នារួមគ្នាក្នុងការលូតលាស់កាតាលីករ អ្នកនឹងទទួលបានវឌ្ឍនភាពទាំងអស់ដែលអ្នកនឹងទទួលបាន ប្រសិនបើអ្នកមិនធ្វើអ្វីសោះ បូកនឹងការរីកចំរើនដើមចំនួន 19 លានដុល្លារ។ យូរ ៗ ទៅចំនួននេះបានកើនឡើងសម្រាប់ឆ្នាំទី 5 ជាប់ៗគ្នាដោយប្រាក់ចំណូលពន្ធកើនឡើង 1.46 លានដុល្លារ។ វាត្រូវបានគេប៉ាន់ស្មានថាគ្រាន់តែពាក់កណ្តាលនឹងធ្វើឱ្យមានភាពខុសគ្នា។ បន្ទាប់មកជួរ C គឺអាចរកបាន។ នេះស្មើនឹង 5.7 លាន ធៀបនឹង 4.3 ប្រសិនបើយើងមិនមានវដ្ដគុណធម៌នេះ ដែលជំរុញដោយភាពខុសគ្នា។ ជួរឈរពីរចុងក្រោយគឺ D និង E គឺស្មើគ្នាព្រោះវាបង្ហាញថាវាមិនស្មើគ្នា។ ពួកគេកំពុងបង្ហាញខ្លឹមសារនៃមូលនិធិទូទៅ។ ឥឡូវនេះអ្នកនឹងទទួលបានប្រាក់ចំណូលទាំងអស់ពីតម្លៃបច្ចុប្បន្ន។ អ្នកនឹងទទួលបានពាក់កណ្តាលនៃការវិនិយោគកាតាលីកររបស់អ្នកនៅក្នុងមូលនិធិទូទៅ។ ដូច្នេះប្រសិនបើអ្នកក្រឡេកមើលជួរខាងលើនៃជួរឈរ D នោះគឺជា 3.8 លានដុល្លារ។ នេះគឺច្រើនជាងការមិនរកលុយទាល់តែសោះ ព្រោះប្រាក់ចំណូលនឹងកើនឡើងតាមពេលវេលា។ នៅចុងឆ្នាំទី 5 មូលនិធិទូទៅនឹងមានចំនួន 5 លានដុល្លារ ធៀបនឹងអ្នកដឹងទេ ប្រសិនបើវាមិនមានភាពខុសគ្នាទេ គ្រាន់តែផ្លាស់ប្តូរវាឡើងដល់ 4.27 លានដុល្លារ។ នេះគឺជាការផ្លាស់ប្តូរដ៏សំខាន់មួយ។ នេះមានសារៈសំខាន់ព្រោះវាមានត្រឹមតែ 50% នៃកំណើនថ្មី ដែលមានទំហំតូច ប៉ុន្តែមានសារៈសំខាន់។ យើងសង្ឃឹមថានឹងឈានដល់ 19,477,000 ឬ 730,000 នៅចុងប្រាំឆ្នាំ។ បន្ទាប់មកវាបានកើនឡើងដល់ជាងមួយលានក្នុងរយៈពេលពីរបីឆ្នាំ។ មូលហេតុដែលចំនួនទាំងនេះកំពុងកើនឡើងគឺដោយសារតែកំណើនថ្មីរបស់ DIF គឺកើនឡើងនៅក្នុងធម្មជាតិ។ ដូច្នេះឆ្នាំដំបូងអ្នកមាន១លានដុល្លារ កំណើនថ្មីគឺ៥លានដុល្លារ ឆ្នាំទី២អ្នកមាន៥លានដុល្លារ អ្នកមានចំណូល១០លាន ។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលអ្នកឃើញកំណើននៅក្នុងជួរឈរ E ដែលជាការបែងចែកតាមរយៈការគ្រប់គ្រង DIF ។ ដើម្បីផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់គម្រោងសាធារណៈរបស់ខ្លួន។ ខ្ញុំអាចចូលទៅកាន់លម្អិតបន្ថែមទៀតអំពីលេខ ប៉ុន្តែប្រសិនបើអ្នកសួរខ្ញុំ។
[Justin Tseng]: هل يمكنك الذهاب بسرعة؟ أعني، هل يمكنك أن تشرح لنا بسرعة كيف حصلت على هذه الأرقام؟
[Stoers]: អូ ពិតជាមែន។ ពួកគេបានផ្តល់ឱ្យខ្ញុំនូវតម្លៃដែលបានវាយតម្លៃបច្ចុប្បន្ន និងអត្រាពន្ធបច្ចុប្បន្ន ក៏ដូចជាភាពខុសគ្នារវាង CIP និង homestead ជាមួយនឹងភាពខុសគ្នាតិចតួចបំផុត។ ប្រសិនបើអ្នកមិនធ្វើអ្វីសោះ ប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកទំនងជានឹងកើនឡើង។ នេះគឺជាស្ថានភាពមូលដ្ឋានរបស់អ្នកឥឡូវនេះ។ ខ្ញុំបានបង្កើតការប៉ាន់ប្រមាណកំណើន DIF ។ ខ្ញុំចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងក្បាលដីទីក្រុងចំនួនបីដែលបានពិភាក្សាច្រើន ដោយស្រមៃមើលពីរក្នុងចំណោមពួកគេថាជាលំនៅដ្ឋានប្រើប្រាស់ចម្រុះជាចម្បង។ អាផាតមិនមានកំពស់ដល់ទៅប្រាំពីរជាន់ ខ្ញុំគិតថាមាន 77 យូនីតក្នុងផ្ទះល្វែងនីមួយៗ។ ទីបំផុតខ្ញុំទទួលបានលំហូរសាច់ប្រាក់មួយចំនួន ហើយជាផ្នែកមួយនៃអាជីវកម្មរបស់ខ្ញុំ ខ្ញុំបានធ្វើលំនៅដ្ឋាន និងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ហើយខ្ញុំបានប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃនាពេលអនាគត។ ខ្ញុំពិនិត្យមើលតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលអនាគតនៅ Medford និងទីផ្សារជុំវិញ បង្ហាញពីតម្លៃសក្តានុពលនៃការវាយតម្លៃការវិនិយោគឯកជនដ៏ធំដែលទីក្រុងបាននិយាយ។ ខ្ញុំអនុវត្តកត្តាធ្វើមាត្រដ្ឋានដូចគ្នាទៅនឹងអត្រាពន្ធតិចតួច។ មិនមានការកោតសរសើរនៅក្នុងសេណារីយ៉ូនៃការប្រមូលផ្តុំទេ។ នៅពេលដែលកំណើនថ្មីត្រូវបានកំណត់ វានឹងនៅតែស្ថិតនៅលេខនេះ។ វាអាស្រ័យលើគោលការណ៍របស់ទីប្រឹក្សារបស់អ្នក។ ដូច្នេះយើងជាអ្នកអភិរក្សនិយមណាស់។ ស្ថានភាពសំណង់បច្ចុប្បន្នផ្តោតលើដីមិនទាន់ប្រើចំនួន៣ដែលកាន់កាប់ដោយទីក្រុង។ ដូចដែលខ្ញុំបានលើកឡើងពីមុន យើងឃើញថាការជួលក៏បង្កើតពន្ធផងដែរ។ វាមិនចាំបាច់ជាការលក់ទេ។ ទីក្រុងអាចធ្វើការសម្រេចចិត្តតាមល្បឿនរបស់ពួកគេផ្ទាល់។ វាក៏មានការសន្ទនាជាច្រើនជាមួយនាយកហិនទ័រ ហើយដូចដែលខ្ញុំបាននិយាយ ដើរជុំវិញទីក្រុង យើងបានធ្វើការប៉ាន់ស្មានខ្លះៗ។ សម្រាប់កំណើនសរីរាង្គកម្រិតមធ្យម ដោយផ្អែកលើបញ្ហាគុណភាព តើខ្ញុំអាចបន្ថែមជាន់មួយទៀតទៅអគាររបស់ខ្ញុំ និងបន្ថែមអាផាតមិនមួយចំនួនបានទេ? ដោយប្រុងប្រយ័ត្នបំផុត អ្នកនឹងសម្រេចបានកំណើនសរីរាង្គនេះក្នុងពេលដំណាលគ្នា។ ដូច្នេះ ទោះបីជាខ្ញុំមិនប៉ាន់ប្រមាណការវិនិយោគកាតាលីករ ឬ 30 លានដុល្លារក្នុងការវាយតម្លៃបន្ថែមលើសពីក្បាលដីដែលគ្រប់គ្រងដោយទីក្រុងទាំងបីនេះក៏ដោយ ប្រើភាពខុសគ្នានេះដើម្បីប៉ាន់ប្រមាណកំណើនសរីរាង្គសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនដែលបង្កើតការវិនិយោគតូចជាង និងការវិនិយោគឡើងវិញ។ ប្រហែលជាអ្នកនឹងឃើញការវិនិយោគកាន់តែច្រើន ប៉ុន្តែអ្នកនឹងឃើញការវិនិយោគតិច ប៉ុន្តែខ្ញុំបានពិភាក្សាជាមួយទីប្រឹក្សា ហើយគាត់មានអារម្មណ៍ស្រួលថាខ្ញុំជាមនុស្សអភិរក្សណាស់។
[George Scarpelli]: شكرا لك شكرا على النصيحة. فقط بعض الأسئلة. أنا أعلم أعلم أنني سمعت ذلك وأنا آسف لأنني تأخرت، لكنني كنت أستمع على الهاتف. إذا استخدمنا الاختلافات التي استخدمتها المجتمعات الأخرى، فستكون هناك بعض القيود التي لا يمكننا الاستمرار في استخدامها. أعلم أنك قلت أنك لم تعد تفكر في الشراكة بين القطاعين العام والخاص. أعتقد أن هذا ما تتحدث عنه.
[Stoers]: لم أقل هذا، وآسف إذا لم أؤكده. يمكنهم بالتأكيد أن يكونوا سعداء. ما لا يمكنك فعله مع مهرجان دبي السينمائي الدولي، عليك استخدام أداة أخرى - منح شخص ما خصمًا ضريبيًا.
[George Scarpelli]: إذًا ما هو المجتمع الآخر مثل ميدفورد الذي يستخدم هذه العملية؟
[Stoers]: شهدت سومرفيل العديد من التحسينات. أعلم أنني أعيش في سومرفيل، لكني لا أعرف نفسي الآن. خطى كوينسي خطوات كبيرة في إعادة بناء المدينة. وبمرور الوقت، قام صندوق الاستثمار الإسلامي بدمج وتجديد المباني الجديدة مع المباني التاريخية القائمة وتنفيذ مشاريع البنية التحتية.
[George Scarpelli]: فهل هناك قائمة بالمجتمعات التي استخدمت DIF؟
[Stoers]: نأمل أن تكون أنت.
[SPEAKER_08]: سوف يشرح لك أونيل ذلك. شكرا لك في الأصل، عندما تم تقديم مشاريع الاستثمار المتكاملة لأول مرة في ولاية ماساتشوستس، كان لا بد من تقديم جميع مشاريع الاستثمار المتكاملة التي اقترحها المجتمع إلى لجنة تنسيق المساعدات المالية الحكومية والموافقة عليها من قبل الولاية. إذن متى سيحدث هذا؟ في عام 2015، نعم. تمت إزالة هذا الشرط في عام 2015 تقريبًا. أصبح التبني الآن عملية داخلية بالكامل. ولهذا السبب نحاول في MassDevelopment تتبع المجتمعات التي تعتمد DIF. غالبًا ما نقدم هذا النوع من الدعم لمساعدتهم على التفكير خلال العملية. أدرك أن المدن المهتمة ببدء هذا المشروع قريبًا تشمل باستي بول، التي تخطط لاستخدام DIF لبناء وسط مدينة هيانيس والتحسينات العامة. لقد عملنا أيضًا مع Gloucester الذي كان مهتمًا بهذا الجهاز. يعتزم جاردنر استخدامه. أحاول أن أفكر في المجتمعات الصغيرة هناك. استخدمه بروكتون بنجاح كبير. ومرة أخرى، ينصب التركيز على المناطق التي يسهل الوصول إليها والجاهزة للتطوير. إذن هذه ليست قائمة رسمية حيث تمت الموافقة عليها على المستوى الشعبي، ولكني أعطي مثالا.
[Stoers]: يمكن لفيكتوريا أيضًا أن تساهم في ذلك. قد أضيف. لقد قمت بإجراء تطوير واسع النطاق في DIF لأكثر من 5 سنوات. ومن خلالهم أعمل مع أتلبورو وأمسبوري وديدهام وبليموث. منفصلة عن ايستون. إيستون مثيرة للاهتمام لأنها تحتاج إلى المزيد من قدرة الصرف. ويتم تشجيع التطوير متعدد الأسر بالقرب من منطقة العبور، ومن المتوقع أن يدفع صندوق الاستثمار العقاري حوالي نصف فواتير الصرف الصحي، لذلك لن يضطر السكان في المناطق الأخرى من المدينة إلى دفع تكاليف توسيع المياه والصرف الصحي. لن يضطروا للذهاب إلى أي مكان في المدينة. أعلم أنني كتبت عن جميع دراسات حالة التطوير واسعة النطاق على موقعك، وأعتقد أنك ذكرت أن تونتون ولونج ميدو وإيست لونج ميدو يعملون معًا لأن هذين المجتمعين لديهما إمكانات هائلة لإعادة التطوير. أعتقد أن هناك ثلاث دراسات حالة. ولهذا السبب يتم استخدامها بشكل متزايد في الأعمال التجارية. لكن هذا سؤال جيد لأنك لا ترى العنوان. في الواقع، أنا دائمًا أبحث عبر الإنترنت عن المجتمعات الأخرى التي تبنته. عادةً ما تعلم أن سبب انتهائها هو الاستثمار العام والخاص المستمر.
[Nicole Morell]: شكرًا لك
[Kit Collins]: شكرا لك، الرئيس بوريل. شكرا جزيلا لك بسرعة، بينما لا يزال الرسم البياني على الشاشة، أريد فقط أن أذكرك أنه عندما أنظر هنا، أرى الكثير من الأشرطة، وأرى الكثير من الأرقام. يبدو أن الشيء الأقل أهمية في رأيي هو مقارنة العمود A بالعمود D، إذا كنت مخطئًا فستبدو وكأنها مقارنة. وبغض النظر عما إذا تم أخذ الفرق أم لا، فسيتم إضافته إلى الصندوق العام. عندما أفكر في هذه الأداة في سياق هدف تنشيط ميدان ميدفورد كمركز للاستدامة وتنمية المجتمع والأعمال، ومصدر لعائدات الضرائب للمدينة، لا أعتقد أن ما يريد أي شخص القيام به هو امتياز لمنطقة واحدة من المدينة على أخرى، لكننا نشعر أنها حملة جمع تبرعات عامة. سيزداد، خاصة إذا كنت تفكر في 5، 10، 25 سنة، إذا لم يتم إصدار الجهاز بناءً على الطراز. ولكن يبدو أنها تعتمد على استخدام مدن أخرى.
[Stoers]: أيها النائب، لديك الفكرة الصحيحة. شكرا لك نائب الرئيس الدب.
[Zac Bears]: أعتقد أنني سأتبع نفس النهج الذي اتبعه عضو الكونجرس كولينز. قد يكون الأمر مربكًا بعض الشيء عندما نبدأ في عرض مخطط مدته 30 عامًا يتكون من 7 أرقام و25 رقمًا على الشاشة. لكن بشكل عام، كما أفهمها، تفترض الأداة أن كل شيء آخر متساوٍ، إذا أعطت المدينة إشارة، فليقسموها إلى نصفين، ودعهم يحددون منطقة صغيرة على الخريطة نريد تحسينها. في هذه الحالة، ساحة ميدفورد. وافقت المدينة على إنفاق 50٪ من الإيرادات الجديدة من البناء الجديد في المنطقة على التحسينات. فرضيتنا هي أن هذا سيرسل رسالة إلى أصحاب العقارات المحليين أو أولئك الذين يتطلعون إلى شراء الأراضي في المنطقة والذين يأتون إلى هنا: سيكون لدينا طرق جيدة، وسيكون لدينا صرف صحي جيد، وسيكون لدينا بنية تحتية عامة أفضل، ويجب عليكم البناء هنا أيضًا. إذا لم نرسل هذه الإشارة، فسوف تولد المزيد من الدخل. لدينا أيضًا وضع خاص حيث نتطلع إلى بعض الإصلاحات الحكومية للأراضي التي قد يتم تسريعها أو تحفيزها. في الأساس، إذا أرسلنا هذه الإشارة ولم يستجب أحد، فلن يتغير شيء. نحن ببساطة حيث نحن وأين نحن ذاهبون. إذا استجاب الناس لهذه الإشارة أو إذا خططنا لتحقيق النجاح، سيكون لدينا مكان نابض بالحياة مع الكثير من التحسينات العامة والتطورات الخاصة التي قررنا القيام بها، وإلا فلن يحدث ذلك. فهل هذا هو الغرض الرئيسي من هذا الجهاز؟ حسنًا، لأنني أعتقد أنك قمت بالكثير من الافتراضات حول "مرحبًا! نعتقد أن هذا مرشح جيد." يحدث نمو جديد. لدينا الحزم التالية. وإليك كيف وصلنا إلى هذه الأرقام. هذه مجرد تقديرات، دعونا نرى ما سيحدث بعد ذلك. ولكن إذا فشل الاستثمار، فلا يوجد شيء أكثر أهمية من توفر الأموال، فأنت تعلم أن المدينة ستتمتع دائمًا بالقدرة على إجراء التحسينات اللازمة، حتى لو لم يكن صندوق الاستثمار المباشر موجودًا. حسنًا، عظيم.
[Justin Tseng]: شكرًا لك
[Nicole Morell]: شكرًا لك
[Justin Tseng]: أعتقد أن عضو الكونجرس كولينز طرح سؤالي. أعني، أعتقد أن هناك مخاوف من أن اتباع هذا النموذج يمكن أن يمنح منطقة ما ميزة على أخرى، وأعتقد أن هناك الكثير من الأجزاء المتحركة هنا، ولكن يبدو أنه إذا أتى هذا النموذج بثماره، فيمكن إعادة استثمار النمو الجديد الذي نجده فيه. لا أريد إضاعة الكثير من الوقت لأنني أعلم أنه يتعين علينا الذهاب إلى اجتماع المساهمين، لكنني أعلم أنا متأكد من أنه سيكون هناك أشخاص في عائلتي سيكون لديهم أسئلة. أشجعك على الاتصال بالمدينة والاتصال بالمدير هانتر وسنجد إجابات لهذه الأسئلة.
[Nicole Morell]: شكرا لك، المستشار زنغ. قبل أن نصل إلى مجلس كارافيلو في هذه المرحلة، سيذهب إلى المجلس عدة مرات، اعتمادًا على ما سيحدث مع الانتخابات. وهذا سيعطي المجلس والجمهور المزيد من الفرص لطرح الأسئلة. مستشار كارافيلور.
[Richard Caraviello]: شكرا لك يا عمدة. السؤال الأخير. ماذا يحدث إذا سقطت؟ يقول مسؤولو المدينة: "مرحبًا، نحن بحاجة إلى المال للقيام بـ X، لكننا لا نريد إنفاقه." إلى أين سيأخذنا هذا؟
[Stoers]: هناك شيئين. أولاً، إذا كان لديك عقد تركيب صرف صحي، فيجب عليك الالتزام به.
[Richard Caraviello]: هذا ليس ما قلته. ماذا لو قمنا بتحسين شيء ما خلال 10 سنوات؟ قالت المدينة: "مرحبًا، كما تعلم، المال قليل بعض الشيء، ومع مرور الوقت قد يكون الأمر صعبًا". هل لا يزال يتعين علينا تخصيص 50% من النمو الجديد لهذا الغرض؟
[Stoers]: سيتعين عليك استثمار 50% في النمو الجديد أثناء وجود صندوق الاستثمار المباشر. تحتوي اللوحة على بابين خلفيين يحلان مشكلتك بشكل مباشر. واحد منهم يجوز للمدينة كل عام أن تحول إلى الصندوق العام مبلغًا أكبر من حساب الرصيد. سيكون هذا قرارًا يفكر فيه مديرو التفاضلية كل عام: هل يمكننا تحمل نفقاتنا؟ هل تعرف ما إذا كان بإمكاننا دفع ثمن جزء الإشارة الذي نحتاجه؟ إذا كانت الإجابة بنعم، فاترك مليوني شخص غير مستعدين. ويمكنهم بعد ذلك عرض إضافة هذه الأموال إلى الصندوق العام واستخدامها لهذه الأغراض خلال الأوقات الصعبة.
[Richard Caraviello]: ثم سيتعين علينا الذهاب إلى مجموعة أخرى من الناس.
[Alicia Hunt]: ولذلك، سيطلب المدير من مجلس المدينة إعادة الأموال إلى الصندوق العام. وقد يكون هذا قرارًا مشتركًا بين مدير الميزانية (مدير الصندوق) والمدير المالي. ولكن بعد ذلك سيصوت مجلس المدينة على إعادة الأموال إلى الصندوق العام.
[Richard Caraviello]: شكرًا لك
[Nicole Morell]: شكرا للمستشار كارافييلو.
[Stoers]: أريد أن أتبع. لأن المدينة اتخذت قرار DIF وأنا لا أقول أنني لم أر ذلك يحدث من قبل. لا أريد أن يحدث هذا. وإذا كنت تعتقد أن هذا الجهاز خلال 10 أو 15 سنة سيحقق ما تريد، فأنت قادر على ذلك. أغلق هذه الفجوة قانونيًا طالما أنك لا تدين بأي أموال لأي شخص. لذا فهي لا تزال أداة يمكن لمجلس المدينة استخدامها. يمكنك مسحه ضوئيًا عند الطلب، وإذا كان له استخدام مهم ويمكنك التخلص منه، فيمكنك تغييره أيضًا. مرة أخرى، نظرًا لأن هذه عملية محلية، يجب عليك بصفتك مجلس المدينة أن تجتمع بانتظام لإجراء التغييرات. وهذا لا يزال ممكنا في المستقبل. ثم سوف تصبح هذه الأداة الخاصة بك. مرحبا.
[George Scarpelli]: شكرا على التوضيح. أعتقد أن هذا سؤال جيد لأن مستقبلنا المالي في ميدفورد ليس آمنًا جدًا في الوقت الحالي. ليس لدينا دولة متقدمة. كما تعلمون، عملية نمو جديدة. ليس نحن، وليس نحن. في المنطقة التي كان كوينسي سومرفيل يتحدث عنها، لم نشهد تطورًا جديدًا كما قال مجلس كارافييلو. إذا كانت لدينا قيود ومشاكل مالية، وإذا فهمنا أن لدينا سيطرة على منع بعض الأشياء أو تطوير بعض الأشياء، فأعتقد أن هذه مشكلة. لذلك أريد فقط أن أذكر. أعتقد أن هذه نقطة جيدة. شكرًا لك.
[Stoers]: شكرا لك، النائب. عندما زرت كوينسي، برعاية Mass Development، أشاروا إلى الاختلافات عن سابقتها. لقد بدأت للتو ونتائجك رائعة حقًا. سوف تستمر في التفكير في كيفية استخدام الأداة وكيفية تحليلها. أشكرك بشدة على دعوتي هنا لمساعدتك في تقييمك. شكرًا لك
[Alicia Hunt]: عندما انتهينا، أردت فقط أن أشارك. لذا، لم تعد فيكتوريا مقيمة. لذلك سأبقى هنا لليلة. وسوف يكون هناك صباح الغد. يمكن الوصول إليه بسهولة من خلال اجتماعات Zoom والمكالمات الهاتفية. عندما تُعرض المشكلة على المجلس مرة أخرى، سيتم التعامل معها عن بعد عبر تطبيق Zoom. وإذا أراد شخص ما لسبب ما الذهاب للنزهة في الفناء أو شيء من هذا القبيل، فسيكون هنا صباح الغد قبل عودتك إلى المنزل. لذلك أردت فقط مشاركة هذا. شكرًا لك
[George Scarpelli]: تم استلامها وحفظها الآن.
[Nicole Morell]: شكرا لك بناءً على نصيحة سكارلاتويو، هل تريد إظهار ذلك وإغلاق الاجتماع؟ من فضلك استيقظ. شكرا لك انتقل أعضاء مجلس سكارلاتو للحصول على الوثائق النهائية والنهائية، والتي أيدها مجلس كولينز. الجميع متفقون؟ هل الجميع ضدها؟ تمت الموافقة على الاقتراح وانتهى الاجتماع.