[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Buenas noches a todos, bienvenidos a la reunión del jueves 2 de enero de 2025 de Apelaciones de Zonificación de Medford. Feliz año nuevo. Vamos a pasar lista de asistencia. ¿Maria Lee? Presente. ¿Jim Tirani? Presente. ¿Mike Caldara? Presente. ¿Jamie Thompson? Presente. No creo que nadie más de la junta se uniera. Dennis, ¿quieres empezar con el primer caso?
[Denis MacDougall]: El primer caso es el número de caso de 85 Elm Street, un guión 2024-25. Solicitante y propietario de 835 Elm Street LLC para demoler y convertir una estación de reparación de vehículos motorizados que no cumple con las leyes en un edificio residencial estilo casa adosada de 3 unidades para una sola familia. Aquí está Andre, lo siento, es unifamiliar y el distrito de zonificación requiere una variación para el lote frontal. y espacio abierto utilizable para el método de la ciudad ordenanza de zonificación capítulo 94. Cuando dejo entrar a alguien, pierdo mi pantalla. tabla del Capítulo 94, la tabla de requisitos dimensionales, una variación en cuanto a estacionamiento de conformidad con el capítulo 94, 6.1.3, una variación en cuanto a uno de acuerdo con el capítulo 94, 11.42 o, alternativamente, un permiso especial para cambiar el uso no conforme como se establece en el capítulo 94, 5.21.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Dennis. ¿Tenemos un representante para el solicitante?
[Kathleen Desmond]: Buenas noches, presidente Thompson y miembros de la junta directiva. Kathleen Desmond de Reading en nombre del solicitante. Estoy aquí esta tarde con el peticionario Richard Baldessari, gerente de 8385 Elm Street, LLC, el ingeniero de proyectos Jack Sullivan de Sullivan Engineering, LLC, el arquitecto de proyectos Zeke Brown de Lisa Architects y el ingeniero paisajista Jay Olmsted de Olmsted Design. La propuesta que tienen ante ustedes esta tarde es convertir un taller de reparación de gasolinera existente en una vivienda unifamiliar adjunta de tres unidades. Cada una de las unidades contiene aproximadamente 1,900 pies cuadrados de área habitable. Zeke le proporcionará además los pies cuadrados exactos. A modo de antecedente, la parcela en cuestión está ubicada dentro del distrito SF2 y tiene un tamaño generoso que contiene aproximadamente 10,080 pies cuadrados de terreno. Actualmente hay un edificio de 1,264 pies cuadrados en el sitio y alberga el taller de reparación. El taller de reparación de la gasolinera es una estructura preexistente en uso. El peticionario ha seguido manteniendo su licencia de almacenamiento de combustible, y se la proporcioné a la junta, y en ocasiones utiliza la propiedad para reparar vehículos que sobran de su otra ubicación en Medford en Hicks Avenue en Medford. Hace apenas un par de semanas, se realizaron reparaciones en Salt Trek y Plow en el sitio, y también se repararon varios quitanieves. En cuanto a los atributos físicos del sitio, la propiedad, si bien es de tamaño generoso, no se puede subdividir en dos lotes edificables, ya que ninguno de los lotes cumpliría con el requisito de la ordenanza en cuanto a ancho, que es de 50 pies. Cualquier subdivisión crearía dos lotes no conformes en violación de la doctrina de fusión. La parcela también se ve obstaculizada por una servidumbre de drenaje de 12 pies que corre diagonalmente a través del primer tercio del área frontal de la propiedad, lo que requiere que cualquier edificio esté apartado un mínimo de 34 pies de la calle. Además de la servidumbre de drenaje, la propiedad también enfrenta el desafío de la topografía en la parte trasera del patio, que tiene una elevación significativamente más baja que la de sus vecinos. El proyecto que se propone instalará un sistema de muro de contención. eso ayudará a prevenir una mayor erosión de la propiedad del vecino a la propiedad en cuestión. Lo que pedimos alivio esta noche es primero una variación en el frente y el ancho del lote de aproximadamente 8,77 pies, lo que no afecta el cumplimiento de los requisitos de retroceso. También estamos buscando variaciones en el espacio abierto utilizable, ya que hay un espacio abierto considerable en la propiedad, pero cumple con los requisitos dimensionales del espacio abierto. También estamos buscando una variación para el estacionamiento. En cuanto a los espacios de estacionamiento, aunque están más allá del requisito de retroceso, aún permanecen en el patio delantero debido al hecho de que la estructura tiene que estar más allá de la servidumbre de drenaje. Y también una variación de uso o, alternativamente, una constatación de conformidad con el artículo 5.21 de la ordenanza, que requeriría una sustitución de un uso no conforme. Voy a dejar que presenten y luego puedo volver a cada una de estas variaciones solicitadas y brindarles una justificación de las solicitudes en función de la información proporcionada. Y con eso, le cedo la palabra a Jack Sullivan. Y Dennis, compartiré mi pantalla.
[Jack Sullivan]: Sí, eso funcionó bien. Gracias, Kathleen. Para que conste, mi nombre es Jack Sullivan. Soy el ingeniero del proyecto y soy el propietario de Sullivan Engineering Group. Voy a dar una descripción general rápida. Gran parte de esta información Kathleen ya la dio en su declaración introductoria. Pero básicamente tenemos un sitio existente. Está ubicado en el distrito de zonificación SF2. Hay dos cortes de acera existentes en Elm Street que brindan acceso a este lote. Ahora hay un edificio de bloques de concreto de un piso en la propiedad. Tiene aproximadamente 15 pies y 6 pulgadas de alto. Y como dijo Kathleen, hay una servidumbre de drenaje de 12 pies de ancho que atraviesa el sitio, básicamente el tercio frontal del sitio. Y como ella dijo, el lote es relativamente plano hasta llegar a la parte trasera del sitio, donde tenemos una topografía empinada en la esquina trasera izquierda del sitio, y hay un muro de contención existente con una altura máxima de aproximadamente siete pies en la parte trasera de la propiedad que presenta algunos desafíos de pendiente para esta propiedad. Cuando pasemos a la condición propuesta en el lado derecho del plano del sitio frente a usted, conservaremos los dos cortes de acera existentes. Sí, si podemos acercarnos un poco. Sí, vamos a conservar los dos cortes de acera existentes, por lo que no habrá nuevos cortes de acera en Elm Street. Y habrá un camino circular que dará acceso al sitio para dar servicio a las tres unidades. Como puede ver, estamos ubicando el edificio propuesto en la parte trasera de la servidumbre de drenaje existente. Necesitamos hacer eso. Necesitamos mantener la estructura del edificio fuera de esa área de servidumbre. Y en la parte trasera del lote, construiremos un nuevo sistema de muro de contención. Eso influye en lo que dijo el abogado Desmond durante la introducción de la reunión. Al proporcionar ese muro de contención, ahora se está produciendo erosión en la parte trasera de este sitio. Por lo tanto, este muro de contención, aunque representa un costo significativo para el solicitante, proporcionará una estructura estable en la parte trasera de esta propiedad. Cada unidad tendrá un garaje para un automóvil y también habrá un espacio de estacionamiento asociado para un automóvil frente a cada unidad. Y creo que en este punto le dejaré la palabra al arquitecto para que analice algunas de las características arquitectónicas de esta propiedad.
[Kathleen Desmond]: Antes de que lo hagas, Jack, podemos señalarle a la pizarra que pusimos un par de fotos aquí que muestran la topografía y el hecho de que en la parte trasera del lote, ya sabes, tenemos esta colina esencialmente que sube por la parte trasera del lote. Para que puedan tener una idea de cuál es el desafío topográfico.
[Jack Sullivan]: Y además, esa pared de atrás no es una pared estructural. Es un muro de piedra suelta y en muy mal estado. Ha habido algunas fallas en ese muro que el propietario ha estado tratando de solucionar a lo largo de los años, y ha habido cierta erosión en esta propiedad. Por lo tanto, agregar un muro estructural completamente diseñado en la parte trasera del sitio será una gran mejora.
[Kathleen Desmond]: Y con eso, podemos entregárselo a Zeke para que siga sus planes.
[SPEAKER_02]: Hola, soy Zeke Brown. Kathy, ¿quieres dejarme compartir pantalla? Quizás sea más fácil. Seguro. ¿Quieres que lo haga? Aquí, simplemente reemplazaré el recurso compartido actual.
[Kathleen Desmond]: Y dejaré de compartir.
[Unidentified]: Sí.
[Kathleen Desmond]: Una vez que tocas el asiento, tienes el control.
[SPEAKER_02]: Está bien, tengo el control. Déjame desplazarme hacia abajo aquí. Aquí están las fotos que Kathy acababa de señalar. Como ella dijo, hemos diseñado una estructura de casa adosada de tres unidades para ubicarla en el lote. La unidad 1 y la unidad 3 miden aproximadamente 2600 pies cuadrados, y la unidad del medio es un poco más pequeña según el balcón y la forma en que funciona la secuencia de entrada. Pero simplemente te guiaré a través de los planos para darte una idea de cómo funciona. Como mencionó Jack, tenemos un camino circular que viene desde Elm Street como este. Hay estacionamiento debajo en el nivel más bajo de la unidad, y al lado están las puertas de entrada. Entras, hay un largo vestíbulo de entrada y subes unas escaleras. Aquí atrás tenemos algunos cuartos de almacenamiento. Son esencialmente espacios de sótano y son muros de cimientos de concreto que se construyen para ayudar a apuntalar y terrazar el patio trasero para hacer que el muro de contención sea un poco más bajo. Al subir, básicamente entras por la puerta, subes directamente las escaleras, Cada unidad tiene una gran sala, comedor y cocina, ubicada más hacia la parte trasera de la propiedad. En el frente del segundo piso hay un dormitorio en cada unidad. Continúas subiendo las escaleras nuevamente. Consíguelo aquí. Aterriza en la parte trasera y cada unidad tiene dos dormitorios y baños en suite en los niveles superiores. Ir a los alzados exteriores. El edificio está diseñado para parecerse a dos familias. Tiene dos techos a dos aguas que dan a Elm Street. Intentamos minimizar la masa empujando y tirando tanto como pudimos para que no pareciera simplemente una cosa gigante. Me gustaría señalar una pieza aquí, si puedo. El garaje existente, a 15,5 pies está más o menos a esa altura. Está un poco más cerca del límite de la propiedad que lo que proponemos, el límite de la propiedad del patio lateral. El alero del edificio aquí está a unos 12 pies por encima de donde se encuentra el garaje existente. Se trata de un piso más alto que el garaje existente, pero la pendiente del techo aquí terminaría minimizando cualquier problema de sombra con la propiedad vecina. Sólo quería señalar eso. La parte trasera continúa alrededor de la espalda. Tenemos terrazas escalonadas en la parte trasera para el patio trasero. Dicho esto, se lo dejaré a Jay Olmstead. Con suerte, ya ha iniciado sesión.
[Kathleen Desmond]: Dennis, ¿Jay ha iniciado sesión? Tuvo una reunión previa. Pensó que estaría aquí a las 645,7. No puedo decir por el mío si ha iniciado sesión en este momento.
[Denis MacDougall]: Si está dentro, no está como él mismo. ¿Tiene eso sentido? Porque hay algunos iPads, iPhones.
[Kathleen Desmond]: Bien. Parece que alguien, tal vez sea él el que está en el, parece que alguien está entrando.
[Denis MacDougall]: La sala de espera. Oh, ¿alguien simplemente puso a alguien porque yo no lo hice?
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: No veo. Me compré el que tiene el número 781. No preguntes si son ellos.
[Denis MacDougall]: Sí, la persona que acaba de entrar al número de teléfono 781-874 empezó con eso. Si usted es el arquitecto paisajista, háganoslo saber.
[Kathleen Desmond]: Si no, puedo repasar lo que estamos buscando para el alivio y la justificación para ello y luego volver a Jay. Pero déjenme decir, en términos del plan paisajístico, y Jay puede explicar esto con más detalle. Lo que realmente está sucediendo aquí y el costo probablemente excederá los $100,000 para colocar adecuadamente estos muros de contención en la parte trasera de la propiedad para que podamos evitar que avance la erosión. Puedes ver en las fotos y mi cliente ha indicado que hay con frecuencia Ya sabes, se desliza desde los patios vecinos hacia los patios, porque en realidad no hay nada de peso significativo para retener esa tierra. Además, el edificio en sí. Debido a que es un edificio de tres unidades, también ayudaremos a respaldarlo. Jay puede explicar lo que tiene para flores y paisajismo en esta área. Pero esencialmente, es un paisajismo escalonado, de modo que el paisajismo está entre los cimientos del edificio y los muros de contención para tratar de mantener estable todo ese terreno. Lo siento, continúa.
[SPEAKER_02]: No, adelante. Sólo quisiera señalar que Jay hizo un gran esfuerzo para proporcionar una protección adecuada desde la calle en esta zona de amortiguamiento aquí. Para dar un poco de privacidad, así como a lo largo del borde de ambos patios laterales, lo cual creo que es una buena medida para los vecinos.
[Kathleen Desmond]: Así que no creo que haya tenido la capacidad de unirse a nosotros hasta el momento. Entonces, en términos de lo que buscamos para el alivio y la razón detrás de eso, primero, la propiedad claramente tiene atributos relacionados con el drenaje, la topografía y el ancho del lote que crean una dificultad. Mi cliente estima que el costo de demoler la vivienda existente que es existente, no conforme, costará aproximadamente $40,000 sólo en la demolición de lo que existe. Además de eso, antes de presentar esta denuncia, y creo que la junta lo sabe, de hecho gastó fondos importantes para limpiar el sitio para que esté limpio. Además de esos costos, la instalación de los muros de contención por sí sola Se necesitarán más de cien mil dólares para configurarlos correctamente para que ya no tenga problemas de erosión tanto con los vecinos colindantes con la propiedad como con la propiedad en cuestión. Además ya sabes que también habrá un coste que es mayor. En este caso, tres unidades lo usan más fácilmente que una sola unidad. Porque bajo el distrito SF2, creo que es importante reconocer que tampoco se permiten dos familias. Esos también requerirían una variación de uso. Pero en ese caso, usted estaría en una situación en la que tendrían que asumir el costo de mantenimiento tanto del jardín como del muro de contención, lo cual es Se trata más fácilmente en una propiedad de tres familias. Además de la topografía y el drenaje y cómo eso se relaciona con el estacionamiento, creo que hemos proporcionado seis espacios. El requisito es cinco, pero creo que de manera realista, cuando miras el hecho de que tendrás un camino de entrada frente a cada una de esas unidades, tendrás un espacio de estacionamiento. para cada uno, y también está más en consonancia con el requisito del distrito SF2 de dos plazas de aparcamiento. La variación es necesaria porque, nuevamente, aunque estamos más allá, mucho más allá del retroceso de 15 pies. requerido debido a la servidumbre de drenaje que corre a lo largo de la propiedad. El edificio debe retroceder entre 34 y 40 pies desde el frente de la propiedad. Y como se indica y como muestran las imágenes, La topografía trasera es difícil de manejar y solo tenemos, cuando empujas el edificio hacia atrás tan lejos, solo tienes 15 pies, que es el retroceso del patio trasero. Entonces, la topografía del patio trasero, además de la ubicación del edificio debido al drenaje, es la razón por la que buscamos la variación en cuanto al estacionamiento. Con respecto al uso, nuevamente, pienso, y si, ¿podrías bajar hasta el final de las diapositivas por mí? Sí. Uno más allá de eso con el listado, continúa. Uno más, ahí vamos, usos permitidos, allá vamos. Entonces sí, en cuanto al tamaño del lote y también a los usos, creo que todos tienen. Lo primero que me viene a la cabeza es que en el distrito SF2 todo está limitado a casas unifamiliares. Pero ese no es necesariamente el caso con respecto a esos usos y los usos que son como un centro de cuidado infantil adecuado, lo que crearía mucho más tráfico y mucho más ruido en el vecindario. La iglesia también es un Y si se utilizan correctamente, es posible que aún existan requisitos dimensionales que deberán cumplir. Pero en su mayor parte, con el tamaño de este lote, aquellos con usos correctos serían un potencial que realmente no encajaría con el vecindario. Además de eso, tiene usos permitidos por un permiso especial, que incluyen club o albergue recreativo privado, entretenimiento público o instalación recreativa y cultivo, fabricación, procesamiento y laboratorio independiente de marihuana para uso de adultos. Con respecto al análisis de permisos especiales, si son más perjudiciales para el barrio. Claramente sería el caso, simplemente no en términos de la cantidad de visitas, ruido y tráfico, por lo que cuando miras el SF al distrito, creo que es importante recordar que este no es solo un distrito homogéneo, sino que también hay otros usos potenciales que podrían incluirse en ese espacio, dado el tamaño de la línea, que serían incompatibles con el uso existente o si estás jugando compatible. Ya sabes, esta es una situación en la que no se pasa de un uso permitido a un uso no conforme. Esto es esencialmente, incluso si la junta lo considera una variación de uso, es un uso no conforme a un uso no conforme, pero un uso que es de naturaleza residencial, agrega una unidad. sobre lo que se permitiría si pudiera subdividir el lote, pero no puede subdividir el lote y crear dos lotes edificables. Y también proporciona al solicitante y a quienes viven allí la capacidad de realizar el trabajo necesario en el muro de contención y todo lo demás que se requiere para limpiar realmente esta propiedad y mantener, ya sabes, nacimiento de caer hacia adelante en la propiedad en cuestión. En cuanto al ancho y el frente, buscamos esas variaciones. Esas variaciones serán necesarias con respecto a cualquier proyecto que llegue aquí, y es la razón por la cual los lotes en cuestión no se pueden subdividir porque no cumplen con el requisito de ancho del distrito. Y con respecto a la variación de uso, creo que La dificultad es el hecho de que no puedes subdividir los lotes, tiene costos significativos relacionados con llevar este proyecto, cualquier proyecto, hasta un punto en el que se cuiden los atributos físicos de la propiedad. Y en términos de perjuicio sustancial, es el uso residencial, que es similar al uso que es compatible con el vecindario. Sin duda, es prioritario proporcionar viviendas adicionales, y esto proporcionaría al vecindario tres unidades unifamiliares de tamaño razonable. Y creo que cuando Zeke habló con respecto a los pies cuadrados de cada uno, para que todos seamos conscientes, eso incluiría el espacio del garaje y el sótano. Entonces esa cifra de 2,600 pies incluye espacio de almacenamiento y garaje además del espacio habitable. El otro beneficio de las tres familias es que tiene la propiedad rociada, algo que no tendría si fuera a construir una casa unifamiliar en el sitio. En esencia, esa es la razón de ser de las variaciones que buscamos, y no estoy seguro si Si Jay está en la llamada hasta el momento, no creo que lo esté. Creo que está buscando el enlace. Así que ciertamente responderemos preguntas y él estará disponible para responder preguntas de la junta.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. Solo quiero calificar a Andre el rudo durante la llamada a continuación, ¿podrías llamar presente y todo lo que hago en el roster?
[Andre Leroux]: Sí, gracias presente.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias y por el tablero mientras esperamos que la otra persona se una allí, cualquier pregunta que quieras intentar resolver ahora.
[Andre Leroux]: Sí, tengo una o dos preguntas. Me gustaría saber un poco más sobre la servidumbre de drenaje. ¿Podrías explicar a dónde va y para qué sirve? Y veo que parece que recorta un poco la propiedad de al lado. Entonces me pregunto simplemente para entender por qué o por qué no se puede construir sobre eso.
[Jack Sullivan]: Puedo aceptar ese, Jack Sullivan. En realidad, es oficialmente una servidumbre de drenaje de 12 pies de ancho, pero hay una alcantarilla, el servicio de alcantarillado pasa por esa área. Y esta servidumbre fue creada en 1935. Entonces es una antigua servidumbre. Hay una gran alcantarilla que pasa por esa servidumbre. Y con el código de construcción, se puede construir hasta una línea de servidumbre, pero no se puede construir ninguna estructura permanente dentro de una servidumbre. Entonces, si comienza a observar dónde existe esta servidumbre en la propiedad, la única área utilizable para construir una estructura y encontrar un retroceso frontal y mantenerse fuera de la servidumbre misma sería la parte trasera de esta servidumbre de 12 pies. Así que espero que eso responda. Es sólo una antigua servidumbre. Por allí pasa una gran alcantarilla. y tenemos que mantenernos al margen. Podemos poner superficies de pavimento encima, podemos estacionar sobre él, pero no se puede construir ninguna estructura física dentro de él.
[Andre Leroux]: Gracias, eso es muy útil. ¿Y esta línea de alcantarillado da servicio al vecindario? ¿Vas a unirte a eso? Sí. Bueno.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. Gracias, Andrés. ¿Tenías alguna otra pregunta?
[Andre Leroux]: No en este momento. Creí que sí, pero ahora mismo lo estoy olvidando.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Bueno. ¿Alguien más de la junta tiene alguna pregunta que quiera abordar antes de seguir adelante?
[Mary Lee]: Hola, me preguntaba la foto de la exhibición T1. Me pregunto, ¿tienes una foto sin el árbol? No, ese no. Es el, creo que en la parte inferior está etiquetado como T1. Sí, éste. Entonces me pregunto: ¿tendrás una foto sin los árboles que rodean la casa?
[SPEAKER_02]: No, esta era una foto renderizada por computadora, una especie de recopilación de fotos que tomamos del sitio y cómo pensamos que terminaría luciendo el paisaje. No, no tengo uno sin los árboles quitados.
[Mary Lee]: Los árboles que están actualmente en la foto, ¿tendrían la misma proporción que se refleja en esta foto?
[SPEAKER_02]: Eso me resulta un poco difícil de responder.
[Kathleen Desmond]: Creo que Jay ha entrado al edificio. Sí. Él puede responder esa pregunta si está activo. Creo que ha sido admitido. Soy.
[SPEAKER_03]: Sí, estoy aquí.
[Kathleen Desmond]: Bueno.
[SPEAKER_03]: Gracias, Jay. Lo lamento. Me acabo de unir y solo quería hacerlo, la pregunta era, llegué en medio de eso. Así que por favor vuelve a hacer la pregunta.
[Mary Lee]: Entonces, una vez que esta propuesta sea hipotéticamente aprobada y establecida, ¿las fotos, los árboles en las fotos, en realidad, los árboles reales plantados se reflejarán en la foto como exhibiciones?
[SPEAKER_03]: ¿El tamaño del primer día?
[Mary Lee]: Sí, es la proporción del tamaño.
[SPEAKER_03]: Sí, diría que son precisos. Probablemente sean en su mayoría los de la derecha que son un poco más cortos. ¿Te gusta este? Ese sí. Eso sería exacto para lo que se propondría allí.
[Mary Lee]: ¿Y se propondrían los árboles que rodean la casa del vecino?
[SPEAKER_03]: La diferencia es que ese árbol frontal no estaría ahí porque querríamos dar líneas de visión claras a lo largo de Elm Street para los automóviles que entran y salen del camino de entrada. Los árboles que estarían más atrás a lo largo del límite de la propiedad también serían árboles de hoja perenne, árboles de arborvitae.
[SPEAKER_02]: Déjame ir a tu plan, Jay, y podrás hablar un poco sobre eso. Quieres que lo haga, bueno, ¿por qué no compartes la pantalla con Jay?
[SPEAKER_03]: Bueno, déjame, um, no tienes eso levantado. Déjeme ver. Voy a tener que sacar ese dibujo. Pido disculpas. Puedo hacerlo. Así que lo tengo levantado ahora. De todos modos.
[SPEAKER_02]: Toma, compartes la pantalla, Jay, y luego puedes hablar de ello.
[SPEAKER_03]: Bueno. Entonces, el renderizado que estábamos viendo estaba básicamente en esta ubicación en LG, si pueden ver mi cursor mirando hacia el edificio. Y estos árboles, en general, estaban representados con precisión. Mi punto es que habrá algunos arbustos aquí para que la gente que entre y salga pueda ver Elm Street y no ser bloqueada. Pero esta línea de árboles aquí serían árboles de hoja perenne que serían arborvitas angostos y columnares, la especie real, si están familiarizados con ese árbol.
[Mary Lee]: Y 89 Elm Street está a la izquierda.
[SPEAKER_03]: Es esta propiedad de aquí arriba. Bueno. Roté la vista y la roté ligeramente desde la primera imagen de la encuesta.
[Mary Lee]: Gracias.
[SPEAKER_03]: De nada.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, María. Veo que Mike tiene una pregunta.
[Mike Caldera]: Sí. Sólo me gustaría entender mejor El aspecto de dificultades financieras de esto, por lo que parece que el trabajo en el muro de contención es sustancial. ¿Puede contarnos un poco más sobre por qué, digamos, dos casas adosadas adjuntas no serían económicas, pero tres sí lo son? Abogado Desmond, creo que está en silencio.
[Kathleen Desmond]: Con respecto a las dos casas adosadas versus las tres, hay muchos costos de demolición porque estás trabajando con un edificio existente que debe ser demolido y devuelto a una situación en la que se pueda convertir en propiedad urbanizable. Los vestigios de eso, son al menos $40,000 a $50,000, solo los costos de demolición con respecto a eso. incluir la calificación o cualquier cosa de esa naturaleza. Además de eso, tienes las paredes en la parte trasera y el plan de paisajismo, y Jay puede hablar de esto, pero además de la pieza del muro de contención de esto, también tienes un plan de paisajismo escalonado aquí que también tendrá un costo de mantenimiento además de ya sabes, el muro de contención en sí. Entonces, ya sabes, tienes dos propietarios versus tres propietarios que estarían disponibles, en primer lugar, para asumir incluso después de eliminar el costo inicial, que es al menos $ 100,000 solo para la parte del muro de contención, que habrá costos de mantenimiento que tendrán que ser compartidos. Y, ya sabes, en términos de repartir ese costo entre los propietarios, ya sabes, tres tiene más sentido que dos en términos de de mantener ese muro y mantener el paisaje. Probablemente esté cerca de $ 250,000, porque estas son estimaciones, solo para llevar la propiedad a un punto en el que realmente pueda construirla y no tener que preocuparse de que el terreno avance. ya sabes, la erosión continua en la propiedad. Ya sabes, la otra cosa con respecto a las tres familias versus las dos es que cuando miras los requisitos dimensionales, y sé que algunos de los comentarios de los vecinos tienen que ver con el tamaño y todo eso, Pero en realidad, en este caso, estamos tomando la línea del lote y no está en las siete y media, que es lo que tendrías con una familia de dos o dirías que ibas a poner dos solteros en la propiedad. Estamos a 14 pies de distancia a ambos lados de esa propiedad en particular y de la cobertura general del bloque en la propiedad. es solo el 28.7% del lote, mientras que si tienes una familia de dos o una sola, tu capacidad de cobertura del lote es el 40% de ese lote. Entonces, en términos de crear una estructura más grande, en realidad no es el caso. Quiero decir, mucho de esto es vertical en términos de espacio habitable, pero incluso en términos de vertical, La altura de su piso es de solo 33,6 pies, lo cual está dentro de lo permitido para dos pisos y medio, y su altura es de 33,6 pies. Entonces, en términos de uno versus dos, ayuda al desarrollador en un principio a lidiar con el costo, porque también ya han limpiado esta propiedad de su uso como gasolinera. Y van a dedicar tiempo, esfuerzo y dinero a ocuparse de la parte trasera del lote. Pero en el futuro, también ayudará con el mantenimiento. Y en cuanto a las dimensiones de la propiedad, En realidad, no estás creando nada más grande de lo que harías o podrías hacerlo correctamente. Bueno, no por derecho, porque una pareja de dos familias no está permitida por derecho. Por lo tanto, también necesitaría utilizar la variación para una familia de dos. No estás creando ninguna dimensión aumentada. De hecho, es posible que en este caso estés reduciendo lo que podría ser un edificio con dos familias.
[Mike Caldera]: Bien, gracias. Y luego mi otra pregunta es, para mantener el uso actual, ¿qué tiene que pasar con el muro de contención de la parte trasera? Parece que ya hay algo de erosión. Entonces, ¿se necesitan reparaciones sólo para mantener el uso actual?
[Kathleen Desmond]: Bueno, si lo hicieran, ya sabes, probablemente No es necesario. Es un edificio de 1.200 pies cuadrados. Estás dentro de los requisitos. Por lo tanto, es difícil decir si asumirá las reparaciones del muro de contención junto con el edificio original, porque realmente no es necesario hacerlo en este momento. Independientemente de si intentaste hacerlo, supongo que en algún momento podría llegar a una masa crítica en la que sería necesario hacer algo. Ya sabes, en este caso, al cambiarlo y asumir este trabajo, también estás beneficiando a los contiguos al sur de la propiedad que están en esa pared superior, porque no tienen que preocuparse de que la tierra se deslice hacia la propiedad también. Y creo que probablemente no mencioné esto antes, pero en términos del uso, está disponible para la junta, ya sabes, la sustitución de un uso no conforme en lugar de Variación en este caso, la junta el solicitante ha mantenido abierta su licencia de combustible y la usa como excedente para su negocio existente. No está abierta al público en el sentido de que sus clientes vienen de la calle, pero todavía está funcionando como un taller de reparación hasta cierto punto y ha mantenido su licencia vigente. Y en ese caso, según 5.2.1 podría sustituirlo por un uso no conforme. Y esto ciertamente en ese caso sería un uso disconforme y más acorde con la composición residencial del barrio.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Bueno. Gracias. Planificador urbano, Danielle Evans.
[Danielle Evans]: Buenas noches. Sí, Danielle Evans. Gracias. Sólo quería hablar del tema del uso no conforme existente o antiguo, preexistente. El comisionado de construcción y yo discutimos esto extensamente y determinamos que caducó y que no tenían ninguna de esas protecciones preexistentes para poder cambiar de un uso. de un uso no conforme a otro uso no conforme, habría que restablecer el uso no conforme, lo cual creo que se puede hacer mediante un permiso especial en la ordenanza. Pero, ya sabes, jugando con algunos autos desbordados, ha sido cerrado. No es el uso anterior, ha caducado en lo que a la ciudad se refiere.
[Kathleen Desmond]: No sé si estoy necesariamente de acuerdo con esa interpretación, pero, ya sabes, entiendo que esa es la posición de la ciudad.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Bien, cualquier otra pregunta de la junta. Entonces sí lo hice, solo quiero volver a la altura. En un SF2, vemos una casa de dos pisos y medio. Lo sé, abogado Desmond, usted mencionó la altura. Creo que el pico en esto es de 35 pies y 6 pulgadas, según los diagramas arquitectónicos, si los miras.
[Kathleen Desmond]: Claro, pero la altura se mide según la ordenanza por la diferencia entre el promedio entre el grado de la calle y la media. Entonces, 33,6 pies es el requisito de la ordenanza. Y creo que si miras cualquier casa y la mides desde la cima, hasta ese punto, es muy posible que esté por encima de esos 35 pies, pero la forma en que se mide es en la pendiente promedio de la calle hasta el punto medio de la cresta um, así que creo que esa es la diferencia. No estoy en desacuerdo en términos de cuál es el punto más alto del techo, eh, pero en términos de cuál es la ordenanza. Si lo hubiera calculado como y probablemente en comparación con otras propiedades, no estaría muy lejos de cuál es la limitación de altura incluso en la parte superior. Es el punto 6 en la cima.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: La mayoría de las casas en ese vecindario tienen 2 pisos y medio. ¿Se realizó algún análisis de sombras con ese diseño de techo?
[Kathleen Desmond]: No se hizo un análisis de sombra sobre eso. Y he visto los comentarios de la vecina y las inquietudes. Pero con respecto a, ¿podemos volver a la primera página del plano del sitio? Entonces esa casa se encuentra al este de esta estructura en particular. Y yo estaba tratando de llegar a la cima. No creo que pueda moverlo. Puedo moverlo.
[SPEAKER_02]: Quieres este, ¿verdad?
[Kathleen Desmond]: Sí, podría. Entonces este es el norte. Entonces este es el este. Entonces, esta estructura de aquí, que es la casa adyacente a la propiedad. Ella está al este de la estructura existente, por lo que tendría el sol de la mañana en este punto. Y no sería hasta la tarde que habría algún posible impacto desde nuestro sitio en particular. Y nuevamente, a diferencia de los retrocesos para uno sencillo y 7 1⁄2 pies, lo hemos movido 14 pies. Entonces, en términos de sombra, no anticipo que habrá un problema con eso. Nuestro arquitecto paisajista le echó un vistazo hoy cuando llegó ese comentario sobre la luz del sol y observó y creo que tenemos dos imágenes al final, Zeke, que muestran que hay un par de árboles. Tanto en su patio trasero, este es el árbol en nuestro patio trasero, pero también en su patio trasero, que probablemente creará más problemas de sombra que nuestro edificio. Además, creo que el edificio en sí está retrasado. a casi 10 pies del sitio de su edificio. Entonces, nuevamente, a la sombra de ese edificio, creo que, al menos desde la mañana hasta el mediodía, donde se encuentra al este de nuestra propiedad, parecería que tendría sol y que podría ser un problema en la tarde, al final de la tarde. Pero nuevamente, estamos a 14 pies del límite de la propiedad. Y como puede ver, la estructura está significativamente alejada de donde termina su estructura.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. ¿Alguna otra pregunta de la junta? Muy bien, pasaremos al comentario público. Si alguien en la llamada quiere hablar, levante la mano en Zoom, o si puede levantar la mano en la pantalla, intentaré comunicarme con usted. Pero si puedes usar el botón Reaccionar para levantar la mano, de esa manera nos vemos. También puede enviar un correo electrónico a Dennis McDougal. D-M-A-C-D-O-U-G-A-L-L en medford-ma.gov. Tenemos a alguien del público que quisiera hablar. Dennis, ¿tienes algún otro correo electrónico o uno nuevo además del primero que recibiste? Eso está registrado.
[Denis MacDougall]: Espero que el 1 que recibimos fue enviado a la junta. Para su revisión, tal vez no lo sé. Quizás abandonemos la pantalla compartida. Quizás podamos hacerlo. Sí, por si acaso. El tiempo para cualquier correo electrónico adicional. Hasta el momento no llega nada.
[Mike Caldera]: Hago una moción para cerrar la parte pública de la audiencia y entrar en la deliberación.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias mike. ¿Tenemos un segundo? Segundo. Gracias, María. Jim Trani. ¿Jim?
[kCdGHg1OaMo_SPEAKER_21]: Oportunidad.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. Andrés LaRue. Sí. María Lee. Sí. Mike Caldera. Sí. Y Jamie Thompson, sí. Está bien. ¿Qué piensan todos?
[Mary Lee]: He preguntado. De hecho, me gustaría ver una foto de esa estructura sin todos los árboles, sólo para comparar. a cómo es realmente la casa, esa estructura es realmente, por la proximidad, la cercanía, la proximidad a esa casa, porque con la imagen de esos árboles, todos los árboles que la rodean, es difícil tener esa concepción de ese edificio.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Para el solicitante, ¿tienen algún otro contenido que muestre otra representación del edificio? Sin el paisajismo circundante.
[SPEAKER_02]: No lo hago, tendría que reelaborar la representación para demostrar lo que pide Mary.
[Kathleen Desmond]: ¿La pregunta es la proximidad a la propiedad adyacente?
[Mary Lee]: No, creo que me gustaría ver el reflejo real y más cercano del edificio real sin los árboles.
[Kathleen Desmond]: Zeke, sí, no es una representación, pero hay una imagen del frente, ¿no es así? de la estructura sin los árboles.
[SPEAKER_02]: Sí, déjame, lo estoy compartiendo de nuevo. Lo siento, aquí se está adelantando. Este es el renderizado que hice, el renderizado generado por computadora. Puedes ver la fachada frontal completa y una parte del costado, y pasaré a los dibujos arquitectónicos, que no son una representación 3D. Pero déjame llegar a eso. Aquí está el frente. Las líneas rojas son la ubicación aproximada del edificio de garaje existente actualmente. Pero este es el frente del edificio. Aquí tiene un techo a dos aguas en dos lados. Hay un balcón en el medio. Proyectando ventanas Betty.
[Mary Lee]: Perdón, perdón por la interrupción. Me gusta ver la imagen latir. Es realmente entre. La izquierda desde mi perspectiva, el lado izquierdo de la casa hacia la propiedad vecina. Entonces, ya sabes, los árboles en realidad bloquearon y no pude verlo. Entonces regresas a T1. Sí, voy allí. Mira, sin estos árboles, entonces tendríamos una mejor vista.
[SPEAKER_02]: De la propiedad. Sí. Quieres ver la casa del vecino.
[Mary Lee]: Sí, en relación a eso, la distancia.
[SPEAKER_02]: Puedes ver que es difícil lograr que sean extremadamente precisos cuando haces esto porque estás tomando una fotografía y la estás fusionando con un elemento arquitectónico, renderizado, por lo que la perspectiva comienza a deformarse un poco, pero puedes ver dónde se encuentra la casa. Eso es parte de la línea del techo. Pero tal y como está la foto, está un poquito alargada. Tendría que modelarlo por separado y ponerlo aquí para hacerlo muy preciso. Pero el blanco detrás de los árboles es donde está su casa o donde está esa casa.
[Mary Lee]: Entonces, si esta imagen es alargada, la distancia entre esa casa vecina y esta estructura propuesta, el espacio entre eso, ¿sería más pequeño?
[SPEAKER_02]: Bueno, el espacio, como Kathleen señaló anteriormente, la cara frontal de nuestra estructura está a unos 10 pies detrás de la cara trasera de la estructura del vecino. Lo pondré en el plano del sitio para que puedas hacerlo. El rojo es el edificio propuesto. Si trazo una línea recta, este es el edificio del vecino. 10, 12 pies, podrían ser 15 pies. Si observa que la servidumbre es de aproximadamente 12, parece que podría haber una diferencia de aproximadamente 12 pies. La cara frontal de nuestro edificio está aproximadamente a 12 pies detrás de la cara trasera de la propiedad del vecino. ¿Tiene eso sentido?
[Mary Lee]: ¿Dónde están los árboles? En relación con estas fotografías y las fotografías T1 que se mostraron, ¿dónde estaban los árboles en relación con esta exhibición?
[SPEAKER_02]: Mis árboles están aquí en esta foto. Espera, déjame moverlos. Ocupan esta zona aquí. Están en esta área y la representación se tomó desde aquí y se ve de esa manera. Estás parado en este punto aquí mismo. ¿Tiene eso sentido? Eso tiene más sentido, sí. Sí.
[Kathleen Desmond]: Pienso también que si el problema son los árboles, la altura de los árboles o la composición de los árboles, Ya sabes, el solicitante no está casado con esos. Entonces, si hay algo diferente que la junta preferiría ver en lugar de los árboles en ese caso, eso es ciertamente factible, no es algo a lo que habría objeciones. Además, creo que es importante señalar con respecto a la relación del edificio que tenemos el patio lateral de 14 pies que tenemos en estas unidades. Y además de eso, probablemente haya otro, A 10 o 15 pies en el patio lateral de su casa. Así que probablemente tengas entre las dos propiedades, hablando de manera conservadora, probablemente 20, 24 pies. Teniendo en cuenta la línea del lote del patio lateral y los retrocesos del patio lateral.
[Mary Lee]: Bien, gracias.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Adelante, Andrés.
[Andre Leroux]: Sí, creo que el uso residencial tiene sentido en esta calle. Entonces, en términos de variación de uso, ya sabes, me inclinaría a apoyarlo. Ya sabes, ya sean dos o tres unidades, ya sabes, no creo que estemos preparados para entrar en sus finanzas. creo que
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Sólo quiero corregirte muy rápido. No tenemos la opción del permiso especial para el cambio de uso. Las variaciones son dimensionales de espacio abierto y estacionamiento únicamente.
[Andre Leroux]: Bueno. Sabes, yo diría que el. El plan de paisajismo lo que me preocupa en términos de las mantequillas es menos el edificio en sí y más el Arborvitae, que podría crecer muy alto, de 40 a 60 pies de altura. No creo que sea bueno, tiene sentido ponerlos a lo largo del borde junto a las mantequillas. Creo que eso podría ser, esos podrían convertirse en realidad, enorme. Así que me gustaría ver algo, ya sea solo la cerca, la cerca de seis pies, o algo que tal vez sea un poco menos abrumador que eso.
[Kathleen Desmond]: Jay, ¿quieres hablar de eso en términos de opciones?
[SPEAKER_03]: ¿Puedo responder? Solo quiero aclarar que los arborvitas que allí seleccionamos, su altura final será de 15 a 18 pies. Naturalmente, no serán los árboles de la vida de 60 pies de altura. Esa es una especie diferente. Pero también podemos estar abiertos, si lo preferimos, a construir una valla si eso también preocupa.
[Andre Leroux]: Quiero decir, según mi lectura del plano paisajístico, dice que hay una cerca de seis pies y luego también está Arborvitae, ¿es así? ¿O estamos hablando de uno de estos? Así es. Bueno. Y es bueno saber que son las especies más pequeñas. Me alegra oír eso, pero, aun así, podría valer la pena hablar con alguien sobre si, hay preferencia por otros tipos de paisajismo.
[SPEAKER_03]: Sí. Podríamos poner arbustos que no lleguen a ser tan altos. No llegan a ser tan altos como la valla, ni más altos que la valla y, por supuesto, la mantienen más baja para eso.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Andrés. Gracias, Jay. Mike, adelante.
[Mike Caldera]: Sí. Un par de pensamientos. En términos del comentario de Butter, realmente no creo que la junta directiva deba reaccionar exageradamente porque se trata de un retroceso de patio lateral y una altura conformes. Entonces, la idea de que esencialmente se podría construir una casa unifamiliar Misma posición en un patio lateral, misma altura. Y la idea de que una preocupación leve sea motivo para rechazar algo, simplemente no la encuentro convincente. Creo que es una pendiente resbaladiza. Entonces, para mí, claramente el lote es inusual por algunas de las razones que el abogado Desmond expuso con la servidumbre y la topografía. Se reduce a la misma preocupación que tuve cuando se presentó un proyecto similar ante la junta hace dos años, que es la intención de la ordenanza de zonificación, según lo considero, es que en un distrito unifamiliar, los usos residenciales deben ser predominantemente unifamiliares. hogares. Y esto es mucho, casi el doble. Sí, necesitaría una variación pase lo que pase. Sí, no se puede subdividir. Pero el uso que es más consistente con el distrito y la intención de la ordenanza de zonificación, según lo veo, serían dos unidades. Entonces, ya sea que esté adjunto o separado, No tengo opiniones tan firmes al respecto, pero creo que la carga de las tres unidades realmente está en demostrar que hay algún costo exorbitante en el que aún no se ha incurrido y que no es algo en lo que tendrías que incurrir, sin importar lo que impidiera el desarrollo de esta parcela para el uso alternativo. Y todavía no, aprecio más detalles financieros que la última vez, pero todavía no, Realmente escuchar algo convincente que indique que no es económico construir dos unidades allí, pero tres unidades te llevan a la cima.
[Kathleen Desmond]: No sé si quieres que hable de eso o si
[Mike Caldera]: A través de la presidencia, ciertamente me encantaría saber más del abogado Desmond. Intenté hacer la pregunta desde el principio, pero si hay detalles adicionales, ciertamente los agradecería.
[Kathleen Desmond]: Claro, bueno, creo eso, en primer lugar con respecto a la zona en sí y la aplicabilidad del SF-2 y lo que está permitido en una derogación sustancial. Si bien entiendo que el SF-2 desde una perspectiva residencial es una familia unifamiliar y no una un distrito de multis o incluso de dos. Los otros usos que están permitidos en el distrito para lo que son parcelas más grandes incluyen centros de cuidado infantil, iglesias, clubes sin fines de lucro mediante un permiso especial. Hay toda una letanía que he incluido en la preparación y que incluye otros usos que no son SF2. distrito de viviendas unifamiliares, por lo que no es una agrupación homogénea y usted sabe que esta es una parcela que se daría a uno de esos tipos de usos si sabe si no puede funcionar económicamente y el desarrollador ha sido, usted sabe, antes de esta junta en un en un par de ocasiones distintas, y los números simplemente no funcionan, especialmente cuando pones en práctica lo que tendrás que hacer con un sistema de muro de contención, que es toda una pieza de ingeniería civil. Jay puede hablar de eso un poco más que yo en términos de lo que implica y Jack, pero el costo es mínimo. Cuesta 100.000 dólares solo hacer esa parte. Eso no incluye ningún trabajo adicional que sería necesario realizar, paisajismo, demolición de una estructura de garaje existente que no soporta un dúplex. Y yendo más allá en términos de mantener ese costo, ya sabes, tendrás reparaciones a lo largo de los años en los rectángulos. Vas a tener que ocuparte del paisajismo. Es un costo mayor para una familia de dos, lo que nuevamente requiere una variación de uso, en lugar de distribuirlo entre tres unidades. Y nuevamente, en términos de cobertura del lote y todo eso, solo en términos de compatibilidad con el vecindario, el 40% es lo que normalmente se permite para solteros y parejas. Y volvemos al 35%, que es la restricción de la ordenanza. Y esto en sí es sólo de 28,7 en términos de cobertura de lote. Entonces, en términos de los costos iniciales del desarrollador, si hubiera funcionado, habría sucedido. Pero no funciona dado el trabajo que hay que hacer en la parte trasera del lote para mantener la tierra y desde la tierra contigua que se desliza hacia ella. Y no funciona en términos de los costos de demolición y los costos en los que ya han incurrido con respecto a la limpieza, que sé que ya se presentó ante la junta anteriormente. Entonces, en términos de costos asociados con aquellos que no son costos de construcción normales, los números tampoco funcionan. Y si quieres más detalles, supongo que podemos regresar e intentar obtener cada centavo que formará parte de esa construcción. Pero estos son los gastos que son inusuales y exclusivos de la propiedad y que usted no tendría que hacer. Quiero decir, la otra cosa con el paisajismo escalonado, en este momento esa cerca o lo que es un muro de contención en la parte trasera tiene siete pies de altura. Entonces para traer esa altura Retroceda hasta dentro de los requisitos de la ordenanza. Jay ha presentado algunos jardines escalonados y Jay, tal vez puedas hablar un poco sobre eso.
[SPEAKER_03]: Bien, creo que la audiencia debe mantener los muros de contención de 5 pies o menos. Y hemos podido hacer eso. Los muros de contención existentes tendrían que ser eliminados y el suelo estabilizado mientras se construyen nuevos muros de contención y se aseguran con bases adecuadas y todo eso. Por lo tanto, es un costo significativo, principalmente en la parte trasera de la propiedad, mantener las propiedades adyacentes en especie.
[Mike Caldera]: Entonces, Jamie, solo algunas ideas para concluir mis comentarios. Simplemente en términos de lo que considero como parte del costo ya incurrido, no lo considero, no creo que deba ser parte de nuestra consideración. Los costos de mantenimiento de una propiedad una vez desarrollada, no creo que sea algo que debamos considerar. Es el costo real de cambiar la condición del lote y las estructuras y eso es realmente relevante aquí en términos de carga de dificultades financieras. Y luego también, ya sabes, sólo quiero decir que si la ordenanza en términos de restricciones de altura en un muro de contención, está agregando mucho costo al proyecto. Dada la topografía de este lote, ciertamente estaría dispuesto a considerar una versión del proyecto en la que se conceda algún alivio dimensional.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias mike. ¿Alguna otra pregunta de la junta? Bueno. El presidente espera la moción. Podría ser. Oh, lo siento, adelante Kathleen.
[Kathleen Desmond]: Si se trata de costos y si podríamos volver con costos adicionales o lo que es, si el desglose marcaría una diferencia en esto, ciertamente agradecería la oportunidad de hacerlo. Creo que, ya sabes, aumentar el tamaño de un muro de contención en ese caso es solo, ya sabes, en términos de paisajismo y en términos de cómo se verá y en términos de costo de la pieza adicional del muro de contención que aumenta la altura. Sabes, creo que esa también es una consideración que, ya sabes, no tomamos en cuenta porque, ya sabes, estamos tratando de mantener bajas las variaciones.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Bueno. Lo llevaré a la junta y luego lo haré. ¿Estamos abiertos a considerar una continuación para proporcionar información adicional? Y si es así, ¿qué áreas de información específicas queremos cubrir? Obviamente, tenemos preguntas sobre el aspecto financiero. Mis preocupaciones con respecto a la altura del edificio, obviamente, el retranqueo de 14 pies, cosas así. Sólo quería que esa información se tratara en la reunión y se discutiera porque se planteó. No tengo preguntas adicionales allí. ¿Alguna idea adicional de la junta directiva? Abogado Desmond, le diría eso. ¿Quieres dar un paso atrás, recopilar esa información y regresar? ¿O quiere que procedamos con la votación hoy? Todavía estás en silencio. Todavía estás en silencio.
[Kathleen Desmond]: Supongo que también está la cuestión de la interpretación de Mary Lee y si eso es determinante para ella en términos de tomar una decisión sobre el asunto. Y si ese fuera el caso, me gustaría tener la oportunidad de brindárselo si es algo importante en su toma de decisiones.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Mary, ¿puedes hablar de eso? ¿Le gustaría ver una representación actualizada con una mejor representación de las propiedades adyacentes?
[Mary Lee]: Sí, lo haría. Eso sería muy útil. Pero también me gustaría afirmar que me inclino y también estoy de acuerdo con el punto de vista de Mike en este momento.
[Kathleen Desmond]: Entonces me gustaría tener esa oportunidad si ese es el caso. Excelente.
[Mike Caldera]: Haré una moción para continuar con 85 Elm Street hasta la próxima reunión ordinaria de la Junta de Apelaciones de Zonificación.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Tenemos un segundo? Segundo. Gracias. ¿André Leroux? Sí. ¿Jim Tarani? Sí. ¿Mike Calderón?
[Mary Lee]: Oportunidad.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Mary Lee, yo, Jamie Thompson. I. Bien, continuamos en 85 Elm Street. Muchas gracias. Todos por su tiempo. Gracias. Gracias. Qué tengas buenas noches.
[Denis MacDougall]: Sólo para la gente de aquí. Están en línea. Así, la reunión se prolongará hasta el 30 de enero. Puede utilizar exactamente el mismo código para iniciar sesión. Y nuevamente, cualquier otra pregunta que surja y luego preguntas mientras tanto, envíeme un correo electrónico a McDougal at Metro Dash. Gracias.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Dennis. Si pudiera llevarnos al siguiente caso.
[Denis MacDougall]: 970 Fellsway, caso número A-2024-26. El solicitante y propietario de Davis Companies Incorporated dividirá la propiedad en 970 Fellsway en dos parcelas separadas, lo que implicará la demolición de una sección de una estructura que no es componente, por lo que requerirá un permiso especial según el Capítulo 94-5.3 de las Órdenes de Zonificación de la ciudad de Medford.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias Dennis, ¿tenemos un representante del solicitante?
[FGwns8hP0DA_SPEAKER_00]: Sí, hola señor presidente y miembros de la junta. Hola a todos. Feliz año nuevo. Gracias chicos por vernos esta noche. Tengo una breve presentación que puedo compartir y repasar rápidamente. Me acompaña Pat Gallagher de Gulsunen Stores, quien me ayudará a realizar la presentación y analizar los aspectos técnicos de la solicitud. Pero comenzaré y haré al menos una breve actualización para todos. ¿Todos pueden ver mi pantalla? Podemos. Excelente. Um, está bien, así es, sí, gracias de nuevo. Feliz año nuevo. Todos. Gracias por escucharnos esta noche. Estamos aquí específicamente para discutir el paquete de almacenamiento y revisar una solicitud específica solo con la naturaleza de ese paquete para comenzar. Revisaré una rápida actualización del estado del proyecto. desde la última vez que nos vimos en la primavera y después de pasar por el proceso de permiso integral el año pasado y dejar que todos sepan dónde estamos en este momento. Entonces, desde la perspectiva de los permisos, después de completar el proceso de permiso integral y de que Medford ZBA emitiera ese permiso en mayo de 2024, procedimos con algunos requisitos de permisos adicionales para el proyecto. En junio, la junta de desarrollo comunitario aprobó nuestro respaldo, que está relacionado con la presentación de esta noche, solo en lo específico de dividir el lote existente y separar la parcela 1, que se regirá por el permiso integral. Uh, o cubierto por el permiso integral, debería decir, para el edificio residencial y luego la parcela de almacenamiento donde existe el edificio de almacenamiento existente y permanecerá después de la demolición y construcción del nuevo edificio residencial. En julio, comenzamos el proceso de solicitud que presentamos y luego, en noviembre, presentamos la solicitud de permiso especial que estamos discutiendo esta tarde y a lo largo de los meses. Después de nuestra presentación de julio hasta el otoño, noviembre y diciembre, hemos estado trabajando con MEPA y durante nuestro proceso de presentación allí. Seguimos con nuestro informe único de impacto ambiental a principios de diciembre y continuaremos con ese proceso de obtención de permisos a medida que nos embarcamos en el nuevo año y durante los próximos meses aquí, con suerte cerrando ese proceso. El objetivo es llegar a algún momento en el plazo de marzo, pero seguir trabajando conmigo, pero aun así llegar hasta el final. Desde el punto de vista logístico, también lo estamos planeando. uh, comenzar la demolición de, um, una parte de este edificio, lo que nuevamente está relacionado con el motivo por el que estamos aquí esta noche. El edificio de almacén que se va a demoler para construir el edificio de viviendas. Hemos estado realizando nuestra debida diligencia allí con pruebas de materiales peligrosos, diseño, coordinación de servicios públicos y estamos planeando colaborar con la ciudad. Con el departamento de bomberos en un esfuerzo coordinado para buscar un permiso de demolición y coordinar el derribo de ese edificio a principios de este año. Comenzaremos ese proceso de coordinación y, con suerte, comenzaremos el desmantelamiento en algún momento en marzo y luego, además, con respecto al edificio residencial. Específicamente, desde que completamos el permiso integral, hemos continuado y avanzado nuestro diseño con nuestro equipo de diseño durante el otoño, tomando un descanso para algunos ejercicios de fijación de precios y luego reiniciando nuestro esfuerzo de diseño este invierno. Y esperamos que eso nos lleve durante gran parte de la primera mitad de 2025, pero estamos entusiasmados de continuar diseñando el edificio residencial. A un lugar mucho más detallado. Entonces, con esa actualización del estado del proyecto, le entregaré la palabra a Pat Gallagher para que nos explique el resumen de la presentación del permiso especial y algunos de los detalles que discutiremos esta noche.
[Patrick Gallagher]: Genial, gracias. Patrick Gallagher de Wilson y tiendas. Buenas noches, señor presidente y miembros de la junta directiva. Qué bueno verlos a todos y feliz año nuevo. Así que creo que quiero simplemente dar un paso atrás y enfatizar eso. Como verá, no estamos aquí para cambiar nada de lo que se aprobó en la primavera mediante el permiso integral. No hemos realizado ningún cambio en el plano del sitio ni en el diseño del sitio. Yo lo caracterizaría casi como una solicitud técnica de reparación. que estamos buscando en relación con la demolición de la estructura existente, realmente con el propósito de confirmar que el edificio de almacenamiento que permanecerá en la parte este de ese lote seguirá cumpliendo con la zonificación. Hoy en día, la estructura existente, que como recordarán ocupa la mayor parte del lote, se encuentra disconforme. Actualmente se trata de una estructura de 230.000 pies cuadrados. Ocupa casi el 68 por ciento del lote. Según la ordenanza de zonificación, como estructura no conforme, hay un mecanismo, realizar modificaciones mediante la emisión de un permiso especial, y eso está bajo la Sección 5.3 de la ordenanza. Este es un caso un poco inusual. Normalmente, un permiso especial para la alteración de una estructura no conforme buscaría expandir o hacer la estructura existente más grande de alguna manera. De hecho, estamos buscando hacer la estructura más pequeña. Pero aun así pensamos que esto es un alivio necesario para que podamos, nuevamente, simplemente marcar y atar y asegurarnos de que la estructura cumpla con la zonificación. Pat, si puedes pasar a la siguiente diapositiva. Lo que están viendo aquí es el plan A&R que tuvimos ante la Junta de Desarrollo Comunitario en junio. John Vars, Solicitante OLIV, PB – Él, Él, Su): Y en nuestro plan, al ser un plan que no requiere aprobación, esto es simplemente dividir lo que antes era un lote grande en dos lotes separados. John Vars, Solicitante OLIV, PB – Él, Él, Su): Este es el mismo plan que se analizó con esta junta antes de la aprobación del permiso integral del plan de permiso integral. El proyecto multifamiliar del que se va a avanzar mucho. Como se muestra en el y nuestro lote 3 es el lote del este donde permanecen los útiles de almacenamiento. La razón por la que no se muestra 1 en el plano es porque existe mucho. estaba representado como lote uno en el plan de registro existente. No hay muchos que alguien haya perdido o que estuvieran escondidos allí. Esto fue respaldado por no requerir aprobación según la ley de control de subdivisiones. En junio aún no hemos registrado este plan de A&R, pero lo haremos antes de comenzar la demolición. Pat, si puedes pasar a la siguiente diapositiva. Nuevamente, esto les resultará familiar a todos. Esto muestra en el lado derecho el proyecto 40B que se aprobó, o en el lado izquierdo, lo siento, el proyecto 40B en el lado este derecho, lo que permanecerá como una propiedad de almacenamiento. Nuevamente, el plan es demoler el edificio existente hasta la línea que se muestra aquí. Y la razón por la que estamos demoliendo hasta ese punto es que se pensó muy deliberadamente dónde trazamos la línea de lote y dónde sería la línea de demolición. Y la razón es que queríamos mantener el status quo en términos de esa inconformidad existente. Entonces, según la ordenanza de zonificación, hay una cobertura máxima del 50% del lote. Hoy la construcción es, como mencioné antes, casi el 68%, el 67,9%. Entonces, lo que proponemos hacer es demoler gran parte del edificio para que el La huella de construcción resultante en el lote 3 recién creado también equivaldría al 67,9 por ciento. Buscamos mantener exactamente el índice de cobertura de lotes no conformes existente que se encuentra actualmente en todo el sitio. Um, entonces, y se muestra cómo pasar a la siguiente diapositiva. Nuevamente, este será un plan que le resultará familiar a la junta, pero es solo otra ilustración de lo que proponemos hacer. Mmm, y. Según la ordenanza de zonificación, este tipo de cambio se permite mediante un permiso especial siempre que el cambio no sea sustancialmente más perjudicial para el vecindario que la estructura no conforme existente. Creo que el punto clave aquí es que no vamos a realizar ningún cambio en el edificio de almacenamiento a lo largo de la fachada de Fellsway. En la medida en que se encuentra actualmente dentro el patio delantero situado allí atrás. No hay cambios a lo largo de Fells Way. Los únicos cambios en el edificio serán la demolición. Y por esa razón, creemos que la demolición y el mantenimiento del status quo existente no es sustancialmente más perjudicial que lo que existe hoy. Dicho esto, estaré encantado de responder cualquier pregunta de la junta. Gracias.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Patricio. ¿Alguna pregunta de la junta? Al no ver ninguno, acudiremos al comentario público. Si alguien en Zoom quiere hacer una pregunta o comentario, levante la mano. También puede enviar un comentario a Dennis en dmcdougall en medford-ma.gov. Y ese es D-M-A-C-D-O-U-G-A-L-L en medford-ma.gov. No veo ninguna mano levantada en Zoom. Dennis, ¿tienes algún correo electrónico actualmente o te llegó algo que aún no se haya enviado a la junta directiva?
[Denis MacDougall]: No, no ha entrado nada.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Dennis. El presidente espera una moción.
[Mike Caldera]: Haré una moción para cerrar la parte pública de la audiencia y comenzar la deliberación.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Tenemos un segundo? Yo segundo. Gracias. ¿Mike Caldera? I. I. I. I. I. I. Cualquier opinión de la junta sobre esto.
[Mike Caldera]: Sí, estoy de acuerdo con la caracterización del abogado Gallagher aquí. Creo que esto es un. realmente se busca un alivio técnico. Por lo tanto, es obligatorio, pero creo que claramente cumple con el estándar de no perjuicio sustancial. Entonces sí, me siento cómodo otorgando el permiso especial en este caso. Entonces lo pondré de esta manera.
[Andre Leroux]: Gracias mike. Señor presidente, ¿podemos dejar de compartir la pantalla para poder ver a todos?
[FGwns8hP0DA_SPEAKER_00]: Seguro. Sí, puedo hacer eso.
[Unidentified]: Gracias.
[Andre Leroux]: Y simplemente aportaré mis 2 centavos. Creo que este es un 1 muy fácil. Sencillo no cambia nada. Sabíamos que esto estaba sucediendo con respecto a un programa. Revisamos extensamente.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. Cualquier otro comentario o pregunta de la junta. DE ACUERDO. Allí espera una moción.
[Mike Caldera]: Haré una moción para determinar que la alteración propuesta no es sustancialmente más perjudicial y aprobar el permiso especial. Segundo.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Michael y André. ¿Jim Tarani? Sí. ¿Maria Lee? Sí. ¿André Leroux? Sí. ¿Mike Caldera? Sí. Jamie Thompson, les agradezco a todos por su tiempo.
[Patrick Gallagher]: Muchas gracias, cuídense.
[Denis MacDougall]: Gracias. Artie, solo en nombre del abogado Gallagher, si pudiera redactar un borrador de esta decisión y enviármelo, eso ayudaría a acelerar el proceso.
[Patrick Gallagher]: Feliz de hacerlo. Gracias a todos.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias a todos. Y Dennis, ¿podrías pasarnos al siguiente caso? 7 Subvención.
[Denis MacDougall]: 7 Grant Avenue número de caso un guión 2024-27. El solicitante y propietario, Michael Lane, le dio la mano para construir un dibujo unifamiliar y un lote recién creado que requiere una prueba variante de un lote con un área de lote. No es mucho para que los métodos de la ciudad en la tabla del capítulo 94 puedan mencionar los requisitos.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Dennis. ¿Tenemos un representante para el solicitante?
[Mike Cabral]: Sí, buenos días, señor presidente de la junta, abogado Michael Cabral de los solicitantes Michael y Elaine Horahan. Se trata de 7 subvenciones de. Es un gran lote unifamiliar de 9500 pies cuadrados a modo de breve historia. Fuimos antes. desarrollo comunitario, creo que fue en septiembre, propusimos un plan de A&R. Ese plan fue aprobado, dividiéndolo en dos lotes separados, ahora la casa existente tiene 5,000 pies cuadrados y, por lo tanto, deja 4,500 pies cuadrados para el nuevo lote. ¿Puedo compartir mi pantalla? Bien, entonces tenemos 7, tenemos Brandt Ave aquí en la parte superior. Esta es la estructura existente aquí. Y esto deja aquí el lote conforme de 5,000 pies cuadrados. La línea de puntos aquí sería la nueva línea divisoria entre los lotes. El lote número 2 aquí es el lote recién creado. Esto ahora es un terreno baldío aquí. nuestros clientes proponen poner una estructura unifamiliar en el lote. Esta es una zona SF2, se requieren 5,000 pies cuadrados, pero se permite la vivienda unifamiliar por derecho. La variación que se requiere aquí sería para el ancho del lote porque nuevamente nos faltan 500 pies cuadrados y el ancho del lote aquí uh, requiere 50 pies. Sólo tenemos, 46 pies de cambio. Así que también necesitamos unos seis pies de ancho de lote. Entonces esas son las deficiencias. Um, históricos, estos, estos en realidad han sido dos lotes y Brevemente, esta es la escritura de mi cliente que muestra los lotes 11 y 14, y eso también se traslada al plan del tasador. Este es el plan del tasador, lotes 11 y 14. De hecho, el tasador incluso tiene los lotes tal como estaban constituidos originalmente, 47,50 como un lote, 47,50 como el segundo. Los usos realmente se mantendrían conformes. con el vecindario también, porque como pueden ver solo en esta cuadra, no creo que haya lotes de 5,000 pies cuadrados aquí. E incluso al otro lado de la calle, como miré antes de la audiencia, solo hay un lote de 5,000 pies cuadrados al otro lado de la calle. El resto tiene menos de 5.000. De hecho, la mayoría ronda los 4.500. más cerca de 4.000 por aquí, lo que estaría conforme con el lote de nueva creación que nos proponen nuestros clientes en estos momentos también. Nuevamente, se ajustarían dimensionalmente a un patio delantero, se ajustarían a ambos retrocesos aquí, y en realidad también le darían a este vecino una protección de unos pocos pies más. Hay 13 pies aquí. en el patio lateral, donde sólo se necesitarían siete y medio. Nuestro cliente también seguirá residiendo en la propiedad. Han vivido aquí durante más de 30 años, por lo que han tenido este lote en el estado durante bastante tiempo, pero están buscando aprovecharlo al máximo y de la mejor manera. Obviamente, es un lote de forma extraña, basado en, nuevamente, los lotes del barrio también. Probablemente sea el lote más grande del vecindario, siendo claramente dos lotes en un momento dado. Entonces, esto restauraría los lotes a una configuración cercana a la original. Y nuevamente, la razón por la que mantuvimos este más grande es que los 5,000 pies cuadrados mantendrían el lote existente aquí como conforme, de modo que no haya alivio adicional. sería necesario para el lote de la casa existente. Puede ver aquí que hay una piscina de cubierta existente aquí. Todo esto se eliminaría para garantizar que esta estructura existente cumpla con los retrocesos del patio lateral aquí. Y estaré encantado de responder cualquier pregunta que la junta tenga también o abordar. la naturaleza de las variaciones, dificultades y cualquier otra cosa que la junta quisiera escuchar o saber sobre la propiedad.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, abogado Cabral. ¿Alguna pregunta de la junta?
[Andre Leroux]: Sí, este es André. Me pregunto si podrías hablar un poco sobre por qué estás estableciendo. Por qué la nueva vivienda propuesta se ubicaría tan atrás.
[Mike Cabral]: No puedo decir exactamente más que la línea de lote aquí. Esto un poco aquí. Entonces, para cumplir con el retroceso, siendo la parte más cercana de 7,6 pies aquí, me pregunto si en realidad no cumpliría con el retroceso del patio lateral si también se acercara un poco hacia la calle. Originalmente aquí había aparcamiento delante. Sé que había una preocupación de la junta de planificación y los comisionados de construcción. Así que en su lugar hicimos el pasillo de acceso único y tuvimos estacionamiento en este lado. Sí, gracias.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, André. ¿Alguna otra pregunta de la junta? Mike, adelante.
[Mike Caldera]: Sí, entonces abogado Cabral, ¿podría hablar un poco sobre las dificultades aquí?
[Mike Cabral]: Sí, ciertamente. Entonces de nuevo, Al ser el lote ciertamente de gran tamaño, lo caracterizaríamos como un lote de forma extraña aquí. La dificultad es que se permiten familias unifamiliares en el distrito en comparación con otros lotes aquí. Sería aproximadamente del mismo tamaño o incluso más grande que muchos de los lotes unifamiliares del vecindario. Serían privados de uso. del lote para su mayor y mejor uso como unifamiliar. Si se mantuvo como está, en realidad es un lote subutilizado. Sabemos que la ciudad también está buscando unidades de vivienda adicionales. Sin duda, también beneficiaría financieramente a nuestro cliente hasta su jubilación, ya que ha vivido aquí durante más de 30 años y también busca permanecer en la ciudad. De nuevo, el El lote tiene 4,500 pies cuadrados, ciertamente significativo en relación con el vecindario y ciertamente en conformidad con el vecindario también cuando se analizan ambas propiedades en la misma cuadra y también alrededor del vecindario.
[Mike Caldera]: Bien, gracias. Y luego la siguiente pregunta. Entonces, antes de que se aprobara el A&R desde el punto de vista de la zonificación, ¿se consideraba esto uno o dos lotes?
[Mike Cabral]: Desde una perspectiva de zonificación, se habría considerado un lote.
[Mike Caldera]: Bueno. Y luego la última pregunta. Entonces, cuando la Junta de Desarrollo Comunitario respalda un A&R, ¿son ¿Están respaldando la edificabilidad de la de cada uno de los lotes, o simplemente están respaldando algo más?
[Mike Cabral]: No, solo lo respalda en cuanto a que estos dos lotes cumplen con el mínimo necesario para que el frente sea considerado un lote en la vía pública en Medford, pero no da ninguna opinión o determinación sobre la edificabilidad o el cumplimiento de la zonificación del lote en sí. Esa es una consideración separada que debe presentarse ante la junta de zonificación para su determinación. Gracias.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Y Danielle, veo tus manos levantadas. Vas a abordar esa pregunta.
[Danielle Evans]: Sí, Daniel Evans, planificador senior. Sí, sólo quería comentar que la Junta de Desarrollo Comunitario está realmente obligada a respaldarlo. Si cumple con frente mínimo, da a una vía y tiene acceso razonable y adecuado a los lotes, entonces se deben endosar. Entonces, e incluso, ya sabes, tenemos esto, ya sabes, el concepto conceptual de dónde estaría la huella y dónde estarían los espacios de estacionamiento, pero no creo que El desarrollo potencial estaría ligado a eso. Podrían cambiarlo y también deberían agregar que es muy posible que esto sea justo al final del año fiscal. Estamos reescribiendo la zonificación y sobre la mesa está definitivamente reducir el tamaño mínimo de los lotes en todos los ámbitos para al menos alinearlos más con el entorno construido existente. Simplemente parece una tontería No se podrá dividir un lote y construir sobre él si ese es el patrón de desarrollo en todo el barrio, que ha demostrado no ser perjudicial. Eso no es algo que deba tener en cuenta, sino solo información general sobre hacia dónde se dirige la ciudad en cuanto al tamaño de los lotes.
[Unidentified]: Gracias.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Alguna pregunta adicional de la junta? Bien, pasaremos al comentario público. Si alguien del público quisiera hablar sobre esto, levante la mano en Zoom. Puede enviar un correo electrónico a Dennis a dmcdougall en medford-ma.gov. D-M-A-C-D-O-U-G-A-L-L en medford-ma.gov.
[Mike Cabral]: Sr. presidente, simplemente agregue también que el cliente ha propuesto una vivienda relativamente modesta aquí en el lote, llegando a la pregunta del Sr. LaRue, así que esto es en parte para disminuir parte de la densidad aquí y dejar el gran patio delantero, así como un patio trasero de 20 pies. Y nuevamente, al estar nuestro cliente en este lote viviendo aquí, dándole más espacio a este vecino, la estructura sería más o menos, creo, por aquí. Así que también le damos el buffer a este vecino. De modo que no se acumule sobre ninguno de los vecinos de atrás o de lado.
[Unidentified]: Gracias.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: No vi ninguna mano de Dennis levantada. ¿Recibiste algo por correo o se recibió algo antes de la reunión?
[Denis MacDougall]: No recibí nada antes de la reunión ni nada en mi bandeja de entrada.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. El presidente espera una moción.
[Mike Caldera]: Haré una moción para cerrar la parte pública de la audiencia y comenzar la deliberación.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias Mike, ¿tenemos un segundo? Segundo. Gracias María. ¿Jim Torani? Hola, Michael. Hola, debajo de la habitación. Hola María Lee. Hola, Jamie Thompson. Hola. ¿Qué piensan todos? Adelante.
[Andre Leroux]: Creo que estas variaciones son razonables. No se enfrentan a ningún contratiempo. En realidad, es solo el área y el ancho del lote. Y dado el hecho de que esto Históricamente ha sido dos lotes, creo que me da mucha confianza. Yo diría que en términos de dificultades, estoy de acuerdo con el abogado en que existe un uso máximo y mejor que actualmente no es posible lograr dadas las regulaciones de zonificación actuales y que no veo ningún perjuicio para el vecindario con esto.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, André. Adelante, Mike.
[Mike Caldera]: Sí. Entonces, filosóficamente, estoy mayoritariamente de acuerdo con Andre. En términos de la ley y el precedente, mis preocupaciones son dobles. Entonces, antes de la ANR, Es sólo un lote de gran tamaño que probablemente se fusionó bajo la doctrina de fusión o algo así. Y tener un lote de gran tamaño en sí mismo no es una dificultad. Y luego con la ANR, la subdivisión, el ahora segundo lote, es no conforme, está por debajo de los requisitos dimensionales mínimos y es una dificultad creada por uno mismo. Por lo que no es necesario subdividir el lote. Es una elección, una elección hecha sabiendo que el lote no es edificable. Por lo tanto, el mayor y mejor uso según la ordenanza de zonificación actual de este nuevo lote subdividido es nada. Esa es mi preocupación. Creo que la ordenanza en sí no puede ser la dificultad. La ciudad está explorando cambiar el área. Pero según la ordenanza actual, que es bajo la cual tenemos que tomar esta decisión, la intención es que 5,000 sea el área mínima. el solicitante creó mucho menos que eso. Y sí, no había una forma alternativa de dividirlo para tener dos lotes conformes, pero por eso se fusionaron bajo la doctrina de la fusión. Entonces sí, no creo que cumpla con los requisitos legales para otorgar una variación.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias mike. ¿Algún otro comentario de la junta? ¿Preguntas? Bueno. entonces yo Estoy en un espacio similar al de Andre y podría pensar que es desde una perspectiva de vecindario. Esto está en línea con el uso del vecindario, pero los requisitos de zonificación existentes me desafían. Está creando una dificultad que la división les permite a voluntad. Estoy de acuerdo con el más alto, donde estaba buscando el mejor y más alto uso.
[Unidentified]: Pero este me está desafiando.
[Andre Leroux]: Sí, André, adelante. Sí, quiero decir, sólo agrego un poquito más. Quiero decir, ya sabes, Desde mi punto de vista de trabajar con diferentes comunidades en todo el estado, sé que en Massachusetts hay una amplia variedad en la forma en que los municipios administran las variaciones e interpretan las dificultades. Es un estándar muy, muy alto y si lo tuviéramos, hay algunas comunidades que casi no permiten variaciones y hay otras comunidades que permiten todo tipo de variaciones dependiendo de cómo lo interpreten. Creo que esto es así, así que mi punto aquí es que tenemos un poco de subjetividad que podemos, ya sabes, usar. Y creo que, dado algo de sentido común, creo que esto tiene mucho sentido, ya sabes, interpretar esto como, una dificultad porque este lote es muy diferente a todos los demás lotes del vecindario. Y creo que esencialmente está impidiendo que se construya una casa donde debería estar en este vecindario. Entonces, para no interponernos en nuestro camino, apoyaría estas variaciones.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Andrés. Ahora, la historia de los lotes y tratar de encontrar una dificultad en esta situación es la parte difícil. Ya sabes, la historia de la propiedad, obviamente la intención inicial de la propiedad y, potencialmente, la intención futura de la propiedad son el crecimiento y el desarrollo. La fusión de los lotes, Yo digo, eres mejor de este lado que yo. ¿Consideraría la fusión de los lotes una dificultad? Porque esa no fue una acción intencionada por parte del propietario.
[Mike Caldera]: Así que no conozco la historia completa del lote, pero la doctrina de la fusión, tiene que ver con lotes que eran propiedad común. Um, y entonces, uh, no recuerdo en lo más alto de mi cabeza la cantidad exacta de tiempo o lo que sea que tuvo que transcurrir antes de que esto sucediera, pero esencialmente ya que estaban juntos o separados, no eran, uh, edificables después de, ya sabes, cualquier cambio de zonificación que se aprobara para establecer los requisitos dimensionales, simplemente se fusionaron. Y entonces, um, Quiero decir, ciertamente hay opiniones del tribunal que indican que simplemente esperar para construir y luego, de repente, volverse inconforme es en sí mismo una dificultad. Creo que eso es lo que pasó en Raya versus la Junta de Apelaciones de North Reading. Eso es 1976. Pero sí, quiero decir, entiendo totalmente la perspectiva de Andre sobre esto. Hay cierta subjetividad en estas decisiones. Pero sí, creo que la jurisprudencia más cercana que conozco sobre esa cuestión específica es el caso Raya versus la Junta de Apelaciones de North Reading.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Y no hemos tenido, que yo sepa, no hemos tenido cartas de apoyo o de falta o en contra de la comunidad. Y no tuvimos ningún comentario público aquí. DE ACUERDO. Creo que eso es.
[Unidentified]: Me complace presentar una moción a menos que Jim y Mary quieran expresar sus opiniones primero.
[Mary Lee]: Sí. Bueno, intenté buscarlo en Google y tratar de obtener una perspectiva visual, pero todo estaba borroso. No pude ver nada. Así que me inclino a estar realmente de acuerdo con lo que Mike decía porque ya sabes, esto, originalmente esta trama no era conforme y luego se conformó. Pero una vez que hacen una solicitud debido a esta dificultad, dificultad creada por ellos mismos, y una vez, si se aprueba, se vuelve no conforme. Simplemente no tiene mucho sentido. en términos de, para el beneficio de la comunidad. Y también cuando intenté echar un vistazo a esta imagen, no pude verla en Google.
[Mike Cabral]: Sr. Presidente, ¿sería útil volver a subir el techo? de la imagen para mostrar dónde está ubicada la estructura existente en relación con la línea del lote, porque eso puede dar alguna ayuda sobre por qué la estructura existente está ubicada en el lote, dónde está, si eso ayudaría a Mary a comprender conceptualmente los lotes y dónde está la estructura existente en relación con las líneas del lote.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Sí, puedo buscarlo en Google Maps, Mary. Quiero decir, si quieres, puedo compartir mi pantalla si necesitas verla. Es decir, definitivamente está en línea con el resto de viviendas del barrio.
[Mike Cabral]: Y entonces, señor presidente, esta es la estructura existente aquí que está siendo revertida. Entonces, estar más cerca de esta línea de lote aquí, dando la mayor parte del retroceso y el espacio abierto en el lote de este lado, claramente este habría sido el segundo lote, por así decirlo, que se propuso. en el momento en que se crearon estos lotes, nuevamente, había 4,750 pies cuadrados por lote aquí. Entonces se puede ver la estructura existente más hacia este lado del lote, anticipando claramente en algún momento que este lote baldío habría sido construido, pero ciertamente no fue así en ese momento. como dijo la junta directiva, pasó a ser propiedad común en ese momento. En teoría, podríamos haber intentado restaurarlos a los 4750 a 4750 existentes, pero ahora estamos creando una situación en la que estamos solicitando una variación adicional para el lote de casa existente. Entonces, tratar de mantener este lote existente en conformidad con todos los requisitos dimensionales de zonificación actuales, y eso es solo dejar el ya saben, el área del lote por aquí y el ancho del lote, como la junta lo sabe, y hemos estado antes ante la junta sobre esto, pero el ancho del lote tiende a ser un problema continuo, ya sea que se trate de una sola familia o de dos familias. Y luego, nuevamente, eso deja realmente una escasez de 500 pies cuadrados en el lote recién creado aquí. Así que espero que eso ayude a orientarme. Uh, la junta sobre dónde se ubica la estructura existente en relación con el tamaño total del lote.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Sí, sí, déjame compartir mi pantalla. Lo tengo puesto. Mapas de Google aquí. Está bien.
[Mary Lee]: Sería genial. Entonces eso ayuda. Mmm. Entonces, está bien, creo que ese desenfoque es lo que vi, el 1 a la izquierda. Bueno.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Entonces tomarán la plataforma y luego la sacarán y estos serán 4,500 pies cuadrados. Correcto.
[Unidentified]: Bien, gracias.
[kCdGHg1OaMo_SPEAKER_21]: Jim, adelante. Sí, estoy de acuerdo con André. Creo que una casa estaría bien en ese lote y complementaría el vecindario y le daría un mejor uso al terreno que existe.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Jim. Adelante, María.
[Mary Lee]: ¿Cuáles serán entonces las ramificaciones? Quizás me perdí eso. ¿Cuáles serán las ramificaciones del lote no conforme para un edificio de nueva estructura?
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Entonces, la estructura que se propone en el lote se ajusta a los requisitos de retroceso. Al urbanista Evans le señala que, en el futuro, si no los desarrolla, esos contratiempos y esas opciones de desarrollo pueden cambiar. Pero tal como se nos presenta hoy, el edificio sería. Cumplir con la zonificación es el área y el lote con el que nos preocupamos.
[Unidentified]: Bueno.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Entonces, es estrictamente el tamaño del lote en pies cuadrados y el ancho del patio delantero y el ancho del lote, el nuevo lote. Muy bien, ¿alguna otra pregunta de la junta? Bien, el presidente espera una moción.
[Andre Leroux]: Moción a moción para aprobar las variaciones para el ancho, tamaño y área del lote. Segundo.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. María Lee. Hola. Bajo la regla. Hola. Hola. No. Jamie Thompson. Gracias a todos. Dennis, ¿podrías repasarles los siguientes pasos?
[Denis MacDougall]: Lo siento, me disculpo. Me pareció escuchar algunas sirenas y me estaba asustando un poco y luego la luz en la habitación lateral se apagó y soy el único aquí. Entonces, no les voy a mentir, realmente no escuché lo que pasó. Se me arrancó la garganta porque me puse un poco asustado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Uh, aprobamos, um, las variaciones por siete mil dólares. Bueno. ¿Cuál fue la votación?
[Denis MacDougall]: Eh, 41. Está bien. Y ese era, eh, Mike. Bueno. Gracias. Entiendo. Bueno, esa es la realidad, creo. Acaban de instalar estas luces nuevas y los sensores están muy, muy activos, pero no debería poder encenderlos en mi oficina. Por eso me desvié un poco. Entonces, está bien. Entonces, abogado Cabral, si pudiera redactar un borrador de decisión y entregármelo, cuanto antes lo reciba, antes podré revisarlo y hacer todo y podremos incluir esto. Y luego, como todos saben, una vez que la decisión haya sido firmada y archivada en la oficina del secretario, Eso crea un período de apelación de 20 días y, una vez finalizado ese período de apelación de 20 días, pueden obtener su permiso. Sí, siempre y cuando no haya apelación, debería decir.
[Mike Cabral]: Servirá. Gracias a todos. Gracias.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Feliz año nuevo. Feliz año nuevo y gracias por tu tiempo. Tenemos otro caso, 612-614 Main Street.
[Denis MacDougall]: Exactamente. 612213 Main Street, número de caso A-2024-28, el solicitante y propietario Keith Fallon convertirá una unidad comercial y una estructura existente con dos unidades residenciales adicionales en una unidad residencial, creando una estructura residencial de tres unidades en un distrito residencial general. No estaba permitido por la ordenanza de zonificación de la ciudad de Medford, capítulo 94, tabla A, tabla de uso y regulaciones de estacionamiento.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Dennis. ¿Tenemos un representante para el solicitante? Hola, soy Keith Fallon. Soy el dueño. Gracias Keith. Adelante.
[SPEAKER_13]: Buenas noches. Gracias por tu tiempo. Lamento que hayas tenido que quedarte hasta tan tarde. Así que este es un edificio bifamiliar existente con una unidad comercial adjunta. Y estoy buscando un permiso especial para cambiar la unidad comercial a una unidad residencial. Está acorde con las características del barrio. Hay muy pocos edificios comerciales, si es que hay alguno, en esta área. Tengo cartas de apoyo de mis dos vecinos inmediatos y solicito su consideración esta tarde para hacer esto.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias Keith. ¿Quiere que compartamos el contenido que envió para que pueda brindarnos una descripción general del estado actual de la propiedad y lo que planea hacer con ella? Para empezar con el plano argumental.
[Unidentified]: ¿Estamos ahí?
[SPEAKER_13]: Entonces, si se me permite decir un par de cosas, no propongo hacer ningún cambio en el exterior del edificio. Sé que ya es una disconformidad existente. No propongo cambiar la huella ni agregar pies cuadrados adicionales al edificio existente. Sólo un cambio de uso.
[Unidentified]: Vale, perfecto.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Tiene la junta alguna pregunta para el solicitante? André, adelante.
[Andre Leroux]: Sí, señor Fallon. Con solo mirar la vista de la calle de la propiedad, parece muy comercial. ¿Vas a cambiar el exterior en absoluto? Es un poco extraño convertirlo simplemente en una unidad residencial.
[SPEAKER_13]: Sí, también soy un contratista autorizado y compré este edificio hace 12 años y estaba en muy mal estado y lo renové. Originalmente allí había una pizzería y las dos unidades residenciales estaban realmente en pésimas condiciones. Entonces, la fachada que ven, la fachada actual es algo que agregué al edificio cuando lo renové. Y suponiendo que obtenga su permiso para realizar este cambio, haré que la unidad comercial existente, con suerte, se convierta en residencial. Haré que combine mejor con la unidad residencial. Entonces esas ventanas desaparecerán. Son ventanas de calidad comercial. Tendrá una apariencia residencial, absolutamente.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. Mike, adelante.
[Mike Caldera]: Sí, Sr. Fallon, mencionó cartas de apoyo de dos de los vecinos inmediatos. Entonces, ¿qué vecinos eran esos?
[SPEAKER_13]: Entonces, si miran el edificio, la propiedad a la derecha, los Olivera, ellos eran dueños de ese edificio. Su edificio es un poco más grande que el mío. Y la gente que está justo detrás, creo que es Henry Street, 7 Henry Street y 6, creo que es 616 Main.
[Mike Caldera]: Ah, okey. Entiendo. Gracias. Sí, me equivoqué porque creo que la carta de los Oliveira era de su dirección alternativa. Entonces, está bien.
[SPEAKER_13]: Lo siento, viven en Governor's Ave. Lo siento.
[Mike Caldera]: Ah, okey. Entonces, ¿solo tienes el número uno de la Avenida del Gobernador y luego el siete? Correcto, sí. Bueno. Está bien. Gracias.
[SPEAKER_13]: Un par de cosas a destacar sobre este edificio es la construcción de las dos nuevas estaciones de la línea verde. El de Lowell Street está a menos de media milla a pie de este edificio, y el de Ball Square está, creo, a 0,58 millas a pie.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Alguna otra pregunta de la junta?
[Andre Leroux]: Lo siento, solo un pequeño seguimiento de mi pregunta original. Estoy tan a lo largo del camino de entrada que hay como. Una pared en blanco hasta la parte de atrás frente a la mantequilla. ¿Tiene la intención de poner ventanas y.
[SPEAKER_13]: Por ahí, sí, absolutamente.
[Andre Leroux]: Y también hay una especie de espacio en el techo, ¿verdad? Oh, ya sabes, por eso. El espacio comercial en este momento, ¿se va a utilizar?
[SPEAKER_13]: No, no me propongo hacer nada allí. Es un techo plano. Si quisiera aumentar, creo que tendría que optar por una variación, porque estaría agregando pies cuadrados, así que no propongo hacer eso. Estaba pensando más en una baraja o algo así. Sería bueno, pero no lo sé. Es factible que esté dentro de las ventas actuales. No estoy seguro.
[Andre Leroux]: Entonces, mi entendimiento es solo para asegurarme de que entiendo que si esto se convirtiera en una unidad residencial, este sería el primer piso. El segundo piso es una unidad separada y el tercer piso es una unidad separada.
[Unidentified]: ¿Correcto?
[Andre Leroux]: Sí. Bueno. Gracias.
[SPEAKER_13]: Eso es lo que lo siento. Solo iba a decir una de las otras cosas, y creo que en las conversaciones anteriores que han tenido es que esto aumenta el parque de viviendas en la ciudad, aumenta la oferta de viviendas, que es uno de los objetivos, creo, de la ciudad y, en general, de la comunidad.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. ¿Alguna otra pregunta de la junta? Muy bien, lo pasaremos a comentarios públicos, si alguien del público quisiera hacer alguna pregunta o comentar sobre este proyecto. En esta solicitud. Levante la mano en Zoom o envíe un correo electrónico a Dennis a medford-ma.gov. Veamos las manos levantadas en el zoom. Dennis, sé que recibimos esas dos cartas de apoyo. ¿Tenemos algo adicional que haya llegado desde que empezamos o?
[Denis MacDougall]: Nada más atardecer.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias, Dennis, comparte el movimiento.
[Mike Caldera]: Haré una moción para cerrar la parte pública de la audiencia y comenzar la deliberación.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Un Shin, Mike. Runón. Bueno, Jim. ¿María Mar? Significar. ¿Lagos Tride? Significar. ¿Jim Taran? Significar. ¿Caldera militar?
[Unidentified]: Oportunidad.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Jamie Thompson? Sí. Muy bien, ¿qué piensa la junta directiva sobre esto?
[Mike Caldera]: Mike, adelante. Sí, esta es una parte de Main Street que no tiene mucho comercial. Y no se aplica ningún estándar de perjuicio sustancial. Es mucho más fácil para mí cumplir con la variación. Entonces, ciertamente no, creo que esto cumple con el estándar de no perjuicio sustancial. Estoy de acuerdo con algunos de los comentarios anteriores de Andre en que es una configuración un poco extraña, pero, no, No creo que esa configuración extraña por sí sola, especialmente con el cambio de uso, cree de repente un perjuicio sustancial que no existía antes. Así que, en general, lo apoyo.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias mike. Adelante, André.
[Andre Leroux]: Gracias, estoy de acuerdo con lo que dice Mike. Y simplemente agregaremos, ya sabes, este tipo de espacios comerciales en el primer piso son realmente difíciles de hacer funcionar. Y que, ya sabes, tener un espacio comercial desocupado es más perjudicial para el vecindario que tener un espacio residencial ocupado.
[Unidentified]: Gran punto.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Alguna otra idea? Sí, estoy absolutamente de acuerdo. Estas unidades comerciales de un solo uso obviamente lo han sido, las hemos visto en edificios residenciales que se convierten con bastante regularidad. Estas tiendas de barrio en el centro del vecindario han ido saliendo lentamente del mercado y las cadenas más grandes y los distritos comerciales las han reemplazado con bastante eficacia. Creo que esto es definitivamente una mejora para el edificio y para el vecindario. El presidente espera una moción para aprobar 6-12 a 6-14 Main Street.
[Mike Caldera]: Propongo aprobar el permiso especial para el cambio de uso de 6-12 a 6-14 Main Street.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias por la aclaración, Mike. ¿Tenemos un segundo? Segundo. Segundo. Gracias. ¿Mike Caldera? Sí. ¿Andrew LaRue? Sí. ¿Jim Guaraní? Sí. ¿Maria Lee?
[Mary Lee]: Oportunidad.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Y Jamie Thompson? Sí. Gracias Keith. Dennis, si puedes repasar los próximos pasos para Keith. Seguro.
[Denis MacDougall]: Keith, es un poco diferente. Entonces estaré escribiendo la decisión. Y luego, una vez que lo termine, irá a nuestro asesor legal para una revisión. Y luego, una vez que hayan terminado con eso, lo enviaré para que lo firmen. Una vez firmado, lo archivaré en la oficina del secretario municipal. En ese momento, le avisaré cuando esté presentado. Pero en ese momento hay un período de apelación de 20 días. Cuando alguien decide apelarlo, es decir, una vez finalizado ese período de apelaciones sin apelaciones. Y puedes desarmar tu edificio genial.
[SPEAKER_13]: Muchas gracias por su tiempo chicos. Realmente lo aprecio. Gracias, Dennis.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. Mmm. Continuando con las actualizaciones administrativas. ¿Tenemos algún minuto? No creo que tengamos minutos.
[Denis MacDougall]: No, no tenemos minutos. Estoy trabajando en ellos, pero tenía la intención de hacerlo mientras estaba aquí, pero yo era el único aquí básicamente, bueno, no soy el único aquí, pero teníamos bastante poco personal y. Estuve mucho tiempo hablando por teléfono. Estoy entregando los teléfonos. debería decir. No, te daré algunas cosas al final de la próxima reunión. No hay otras actualizaciones de mi parte sobre nada. Tenemos un par de proyectos que están en trámite para ser aprobados el próximo mes, por lo que ya tenemos un par de ellos. Esto surgió ayer, así que les hago saber a todos, por si acaso, cuando surja, dirán, caramba, no lo sabía porque seguro que no lo sabía, que cualquier estructura con agua de más de 2 pies de profundidad, incluida una bañera de hidromasaje, en realidad se considera una piscina en el estado de Massachusetts. Entonces, hay alguien que tiene una bañera de hidromasaje, básicamente, lo que significa que también tiene que seguir los retrocesos para las piscinas, que son seis pies. Así que eso es más justo, surgió y me sorprendió mucho y hablé con el departamento de construcción y lo repasamos. Entonces es más bien, ya sabes, he estado haciendo esto durante 12 años, 11, 12 años, y nunca había oído hablar de eso antes. Así que es más bien un pequeño hecho de que, Sentado, era así como si hubiéramos comprado uno sentado en un patio trasero o en una terraza o alguien construyó uno. No quiero entrar en demasiados detalles antes, pero básicamente hay un jacuzzi que está en un patio trasero que es bastante pequeño y por lo tanto está dentro del retroceso y nadie lo supo hasta muchos, muchos años después del hecho.
[Unidentified]: Es bueno saberlo.
[Denis MacDougall]: Es sólo una cosita interesante. Estaba como pasando, porque tenía que ir, al principio pasé por el de la ciudad. Simplemente enumera grupos. No incluye jacuzzis. Y luego fui al código estatal, y en realidad hace lo mismo con los dos pies. Y no es así, así que básicamente es cualquier cosa menos una piscina para niños es seguridad en el agua.
[Denis MacDougall]: Agua, sí.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: ¿Tenemos algún negocio nuevo? ¿Algún artículo para alguien más? Muy bien, gracias chicos. Sé que esto probablemente duró más de lo esperado, pero gracias por su paciencia y su tiempo en este 1.
[Mike Caldera]: Estoy muy emocionado.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Gracias. Micro. ¿Tenemos un segundo? María.
[Mary Lee]: Hola André.
[KaEkSOLEwkQ_SPEAKER_31]: Hola Jim. Hola mike. Hola jamie. Hola, gracias a todos. Feliz año nuevo. Feliz año nuevo.