[MCM00000652_SPEAKER_05]: Okay, that's great. Well, I'm Chris Magetta with Combined Properties. I'm Senior Vice President of Business Development. And a big thanks to everyone for joining us this evening. I don't know whether a few of you might have been at our in-person meeting on Monday on the site of the proposed project. And some of you might be just joining us for the first time this evening. So either way is great. A little housekeeping, we will have a Q&A at the end of our presentation of the proposed project. And at the same time, I'll just mention those of you who are a little bit acclimated to Zoom, there is a chat function. There's a chat button you can click on and type in a question. What we will do is save those questions if people are asking questions in chat. We'll save them until after the presentation just to keep the flow going, but they won't get lost. So not to worry. And also, I will mention that as we are recording this, this will be then available as a recording on the city's website within a day or two. So you'll be able to go back and watch it again or share a link with other people if you like. And I will go to our next slide here just to let you know who is here this evening from our project team. So again, I'm Chris Mayetta with Combined Properties. And there is my contact information. My email address is there and my phone number. And I'm always available if you have a question after the meeting, you certainly can reach me. Sean Burns is here. from Combined Properties. He is our Vice President of Design Services and he will be taking you through the project design and concept. John Carey is here from Combined Properties. He is our Architectural Project Manager and works very closely with Sean. He's been very much involved in the project concept and the project design. Also with us this evening is Scott Thornton with Vanessa and Associates. Scott is our Traffic Consultant Vanessa and Scott are very familiar with traffic conditions in Medford, have done a number of projects in the city, and I think are going to be a really helpful resource on this project. And Paul Avery is here. Paul is with Oak Consulting Group. They are civil engineers, so they deal with things like site grading and drainage, utilities, wetlands. Paul also is very familiar with Medford, has done many projects with our company going back over 20 years. What we'll do this evening is give you some background on the project. And then Scott and Paul also can address the traffic and civil aspects of it. And then we'll have our Q&A. And I will just mention, some of you might have seen the printed invitation. Some of you might have received it in the mail. You might have gotten it by email. you might have found it on the city website. And this I've just put a copy of it up here. So it might look familiar to some of you. And for those of you who do have this my contact information, you can see a green box there. My contact information also is included on this invitation. So we're very open door here. We're only next door in Malden. And we welcome hearing from people whether by email or by phone anytime. So just to give you a quick rundown on the agenda for this evening, the discussion topics that we have in mind, I will give you a little bit of background about combined properties and the genesis for the concept of this project that we are proposing and how it relates to the current zoning. And then Sean will take you through the concept for the project itself, the design and architecture and the planning that have gone into that. Part of that will be taking a look at zoning, which we are going to propose that would allow the project to be completed. We have enumerated quite a few benefits that we believe would accrue to Medford from the project if we are able to do it. And then Scott will speak to the traffic aspects of the project and Paul can talk about the civil engineering. And then we will move into a Q&A and happy to entertain and try to answer any questions that you folks might have. So just a little bit of background about Combined Properties. We are the local company that you might never have heard of. Or if you have heard of us, you might not be that familiar with us. As I said, we're based in Malden, so we're right next door. And we are a full service real estate investment and development firm. We've actually been involved in Medford for over 40 years or about 40 years. We own five properties on Mystic Avenue, and I'll talk about those in a little bit. Our theme, our tagline is creating better places to live, work, and play. That's how we encapsulate the passion that we have for the real estate business. We've been around as a company since 1935. And we have acquired or developed over 3 million square feet of properties in quite a range of uses. We have office uses, we have research and development in our portfolio, we have manufacturing, we have distribution and warehouse in the industrial world, medical as well as residential and retail. So we're pretty familiar with a variety of property uses. I'm just to describe for you a few of our projects to give you an idea of our capabilities. Those of you who are familiar with Malden might have visited the Comcast office at Riverview Business Park, 300 Commercial Street at the intersection of Commercial Street and Medford Street. In the black and white photo on the left, I think if I mouse over this, you can see this, right? So in the yellow box, as a former US Navy Niter Depot. It was a chemical depot that stored materials for ammunition manufacture going way back. And we redeveloped that site into the office and R&D building that's there today. So as I mentioned, Comcast is there with the regional office, as well as Mystic Valley Elder Services. So I think that's quite a bit of an improvement over the original site. In Peabody, we were selected by the city to be the master developer for the very first parcel made available in development in Centennial Park, which was kind of a dump site. You can get a sense from the picture at the top. And we have since developed three buildings there, purchased a fourth building, and we have actually a fifth site that we are planning right now for development. So again, I think a fair amount of improvement there over what the site originally was. In Malden on Canal Street at 195 Canal Street was a chemical facility owned by a German company called Rome Tech, and they they actually vacated the property. It had quite a bit of contamination underground from chemicals as well as from a large fuel oil leak. We were able to purchase the property and working with them in coordination, have the site cleaned up and then redeveloped. It's currently occupied as a medical office by Cambridge Health Alliance. And again, I think is a pretty much an improvement. You can get the idea from the upper pictures, what it used to look like compared to what it looks like today. Some of you might have actually visited CHA. And in Malden, we've done some residential development, 160 Pleasant Street Apartments, was developed on a rather small site of only 37,000 square feet, less than an acre. And the two pictures in the upper left show you what it used to look like, sort of obsolescing office and retail buildings. We have redeveloped it for the apartment building that you see in the other pictures. It's 206 units with a parking garage underneath. It's a block from the Orange Line station in Malden Center, and I think is quite an improvement. And then right across the street on Exchange Street, some of you might remember the old Mal's supermarket in Malden on Route 60. The upper two pictures show you what the building looks like after Mal's left. The building was purchased by Stop and Shop and leased to a fitness company, a gym basically called Super Fitness. They left, we were able to purchase the property actually shortly before they left, The second picture in the upper left here shows you what it looked like after they left. And so we were able to redevelop that property into 210 apartments, six stories, parking on the ground floor and five stories of apartments above. And so again, it's right on Route 60, between Route 60 and Exchange Street. And I think it's fair to say it's an improvement over what was there previously. And then right now, Sean and John Kerry and I are sitting in 295 Canal Street in Malden. This was a, it's on the Malden River, was previously a single story industrial building. The two pictures on the left show what it used to look like. We have redeveloped it as an office building, a first class office building, 55,000 square feet of leaseable space. We are on the upper floor right now and have space available for lease there. But again, I think an improvement certainly for the neighborhood compared to what used to be there. In the pro bono world, we do like to be involved in the communities where our properties are located. We were heavily involved with the Malden YMCA. On the far left of this picture, you can see a black and white photo of their old original building on Pleasant Street in Malden, which had all sorts of structural issues, was really obsolescing to the point where it was impairing their membership. Their membership numbers were dropping precipitously. We got involved with them and helped them to plan a new YMCA. We also were involved in the fundraising for that and in the construction. We were able to, working with the city and with the National Guard, purchase a National Guard armory facility in Malden that was vacant. And we basically took down most of the army. We kept the most attractive architectural part of it and then added on to it in the back and created a brand new YMCA there that you can see in the remaining photos. Again, quite a dramatic improvement. And the Y's membership has been a hockey stick ever since the building came online. It's very nice. It's a first-class YMCA facility. Again, that was a pro bono project for us. you know, we weren't making or looking to make any money with it, just our way of giving back to the community. And then on a similar theme, we do own five properties that adjoin the Malden River, which historically has been an industrial area. The Malden River was kind of forgotten there, people really weren't very much aware of it. And We have, in recent years, built a number of segments of public access paths along the Malden River, about 2,300 linear feet to date, with plans for more. And so now the public actually is able to access these paths 24-7 and enjoy the Malden River, which many people weren't aware was even there. And again, on the Malden River theme, one of the things that we have been involved in as a way of calling attention to the river as a resource for the environment and for recreation is to introduce rowing to the Malden River. And we started out with Tufts University back in 1999, and then have expanded into working with local high schools. And if you come over here now, you'll see there's actually quite a bit of rowing activity on the Malden River which started again in 1999, and I think has really raised the profile of the river and certainly public appreciation of the river as a resource. So just now to start talking about the project, and I've outlined here an aerial photo to show you the site of the project that we have in mind. And if you can see my little hand mousing around the site here, I'll give you a helicopter tour. You can see Mystic Avenue running horizontally across the picture. North is running, is going up to the upper right, upper left rather of the picture. You can see Route 93 and Route 16 is crossing Route 93. And here we own four properties, the four properties that I mentioned earlier, which all together amount to a little over eight acres. 278 Mystic Avenue, is where Bank of America has a branch on the ground floor along with a drive-through. And some of you perhaps bank at B of A or certainly have driven by there and are familiar with the building. It's a two-story building. Upstairs, there's some vacant office space and some occupied office space. Next door is 282 Mystic Avenue. And that is the site of a former Staples store that many of you I'm sure remember. It was a pretty big store, about 20,000 square feet. It also in the front along Mystic Avenue had a pizza hut and a Dunkin Donuts as subtenants. Staples relocated to assembly at one point and the building was vacant. And then there was some structural issues there because the soil is very soft. The building is built on timber piles and those piles began to experience some disintegration due to fluctuation in the groundwater up and down which allowed the tops of the piles to begin disintegrating. So there's a point at which really the building couldn't be saved. And we did have to take the building down, I'll say three or four years ago. If you drive by today, you'll see there are cars parked there. It's being used on a temporary basis by one of the local car dealerships. And then in the middle here is Winterbrook. So that's the green strip in the middle. If you've walked by Winterbrook, it's not all that attractive. It continues. across Mystic Avenue, it goes under Mystic Avenue and continues up and really serves as a drainage resource for the neighborhood up above here. 300 Mystic Avenue formerly was owned by the Mass Department of Transportation. It was a district four MassDOT office. There was a sign shop there and some maintenance functions. The state over a number of years of conversation that we had with them decided that they could surplus the property. And perhaps if they were to leave, it might allow some economic development on that site. So maybe three years ago or four years ago, the state did put the property up for sale on a sealed bid basis. And we bid on it. We ended up being the winning bidder in the sealed bid process. And then the state, the MassDOT has actually relocated. And you've probably seen they have built a new facility behind the VFW farther up Mystic Avenue toward Medbridge Square. So they have relocated. We have since leased that building to a building supply products company on a temporary basis. So there is some activity there. And then continuing south is 312 to 326 Mystic Avenue. There are a number of tenants in there. I will just say that in general, all of the tenants who are here of ours are there on an interim basis. We have been very clear with the occupants that is our hope to redevelop the property and ultimately take these buildings down. So all of them know that we do have a plan or an aspiration to redevelop the site. But just, you know, the site looking at the attributes locationally, it has great access to Route 93 and great visibility on Route 93. It has excellent visibility and access on Mystic Avenue and to Route 16. Eight acres this close to Boston with this kind of transportation access is not easy to find. There is MBTA bus service on Mystic Avenue. As you probably know, the 95 bus goes right by here. It goes up into the square today and goes down to Sullivan Square. There are two bus stops on our side of Mystic Avenue along our frontage, and there are two other bus stops on the other side of Mystic Avenue. So there's pretty good transportation access because of the T. And the site is very close to Tufts. It's about a mile from Tufts, Tufts University. And also because of the highway access and the T access, it has pretty good access to MIT and Harvard, as well as BU and Northeastern and Boston College. The site really, what we see there today, these single story buildings are reflective of the condition of the economy and the real estate market maybe 15, 20, 30 years ago. We think that there's a brighter future for this site that will have some benefits for the city if we are able to redevelop it. And that's what we would like to talk with you about this evening. And the concept we have for the site, and I put it here at the top, it says Medford Life Science Park. And what we have in mind is to take advantage of the current explosion in life science activity that's taking place in the Boston area. And I'm sure you're seeing it in the news just as we are. It's really perhaps the most active growth sector in the Massachusetts economy today. I would say that's a function of several fortuitous factors that are coming together to create that explosion. Certainly one of them is the base of medical and healthcare expertise that exists here in the Boston area. We know that people come from around the world for medical care here in Boston because it's absolutely tops. In addition to that, we have some of the world's leading universities here. As I mentioned, Tufts and BU, BC, Northeastern, MIT and Harvard among many. And those universities are producing graduates in disciplines that are necessary for life science at the bachelor's level, at the master's level, at the PhD level. There already is a critical mass of life science enterprises here in the Malden area that are active in genomics and pharmaceuticals, among others, medical devices. So that's a kind of core that exists in the Boston area. And then lastly, we're very fortunate to have a very active venture capital investment resource here in the Boston area. Boston ranks number one worldwide in investments of venture capital in life sciences, which is really pretty amazing. So taking all of those factors together, it's a very fertile area for life science growth and development. And those factors are really why we're seeing the explosion of life science activity in Massachusetts and certainly in the Boston area. Historically, Cambridge was known as, I would say, maybe the ground zero for life science. But because the growth has been so explosive, we're seeing the growth move into Boston. We're seeing it moved out to Watertown, Lexington. It's coming over to Charlestown. And we think that Medford can capture its share or more of this life science group. So coming back to our site, here we have eight acres in very close proximity to Boston with excellent transportation access, highway access, MBTA bus, and ultimately rapid transit and commuter rail access, proximity to the universities, Tufts, Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC, And all those factors suggest that if a project can be developed here, a life science focused project with enough critical mass that it can put Medford on the map for the life science sector and begin to attract large numbers and significant life science activity. And I will mention there already is life science activity taking place in Medford. So I think that's a very good sign We know there are buildings where life science activity is taking place. What this project will do is create critical mass in one place. And what we have in mind, and we'll share with you the details, is 1.2 million square feet of life science space, research and development, and related office space in four buildings that would be eight stories that would be developed sequentially, potentially, or perhaps all at once across this site. So with this, I think, and the last thing I'll mention is the zoning. The current zoning really is the commercial two zoning really contemplates the kind of buildings that we see today on the site. It really is not reflective of the kind of facilities that life science companies are demanding today. And fortunately, the city within the past year has done a major revision of the zoning bylaw. A lot of work has gone into it by many, many people within the city. And there was a new zoning bylaw that has been put together very carefully. And in that zoning bylaw is a new provision called planned development district. And that allows the city on a case by case basis to consider modifying the zoning in specific places through an overlay process. that would create a separate and new zoning overlay district to be applied where the city feels that it might be beneficial. And that overlay would have specific parameters designed to facilitate development of a particular kind of project. Again, if the city feels it would be beneficial. What we have in mind is to see if we can work with the city, if the city would be receptive, to considering to put in place a planned commercial development district that would encompass the eight acres that we're showing here in blue. And that planned commercial development district would have zoning parameters that are designed to allow the life science project that we have in mind, the Medford Life Science Park. It would be a master plan park, again, designed to create the critical mass, but also provide a number of benefits to the community. So the process for the creation of a planned development district, if the city is receptive, is spelled out in the zoning bylaw. It requires the project proponent, which in this case is combined properties, to assemble quite a list of deliverables that would include traffic information, civil information, survey information, architectural and planning information, into a package that would be presented to the community development board. And we are in the early stages of assembling the material that the zoning bylaw requires. We probably, if I had to guess, maybe 60 days away from having that package together. Once we have the package together, we would then provide it to the community development board and they would then be able to hold a public hearing on it. So really the purpose for our meeting with you folks this evening and for the meeting that we had on Monday is to let you know about our idea for this project, to get some feedback from you, some questions from you that would help inform the package that we are putting together for the Community Development Board so that it reflects questions and concerns that you folks might have. Once the package is together, as I said, it will go to the Community Development Board. They will hold a public hearing. And if in fact the Community Development Board finds that the project, as we are proposing it, would in fact be beneficial to the city, they can then vote to send the project, including our suggested zoning parameters, to the City Council for the City Council's consideration. The City Council would take it up at that point as part of their ordinary procedure, their ordinary business. And if they find that they're in agreement with the Community Development Board, that in fact the project is beneficial, they could then vote to enact it and they would send it to the mayor's desk. So that's roughly how the local process would work as it is set out in the Medford Zoning Bylaw. That would not be the end of the permit process if in fact those steps do take place and the zoning overlay is applied to the project. We do need to then interact both with the Mass Department of Transportation, because Mystic Avenue is under their purview, in a sense is owned by them. And we are going to be proposing some changes to Mystic Avenue, which we think will be beneficial to the city, but we need MassDOT to agree to work with us collaboratively. And then the state has a environmental review process which is related to what MassDOT would be doing. And there is an application package that we have to put together for them, an environmental report, which will take some time for them to review and reach a final report on. So that could be, we don't know for sure, but could perhaps take 12 months to complete those steps after a point at which the city might decide to enact the zoning overlay. And just to clarify, the zoning overlay as it might sound, would apply on top of the existing zoning. So it doesn't change the underlying zoning. The underlying commercial 2 zoning would remain. The overlay, as the name would suggest, goes on top of it. And if it is enacted, would encompass these provisions, which would allow us to do this project. So that's a summary. And I think at this point, I will turn it over to our design team. They can share with you more specifically the concept for the project. And Sean, do you want to?
[Unidentified]: Tôi không biết liệu tôi có cần tắt nó đi để bạn có thể chia sẻ màn hình của mình hay không. Tôi đoán tôi có thể ngừng chia sẻ, phải không? chúng ta bắt đầu thôi. Chà, tôi đoán thế là đủ rồi.
[MCM00000652_SPEAKER_02]: Thank you, Chris. or your presentation. And I just wanted to reiterate to everyone here that if there are any questions for Chris or for myself or any other speakers tonight as we go along, you can put them into the chat or you can save them to the end. And we'd be happy to answer them before we leave tonight. Again, Combined Properties is very excited to present this. The design team here and our consultants have been working on this for six or eight months, this particular project. We're excited to show you what we've come up with. As Chris was saying, The proposed commercial development district, that's what PCDD stands for, would be the slightly over eight acres here on Mystic Avenue, almost at the corner of Mystic Valley Parkway and Route 93. This particular slide shows the current zoning, everything within the blue dotted area is considered C2. That's largely commercial use. The uses are listed here on the right, and the abbreviations are over the buildings in the neighborhood. The makeup of the buildings within our proposed BCC district are primarily commercial banking, motor vehicle storage at this point, warehouse services, a lumberyard here, and retail. The zone directly to our east is what's called recreational open space. It's the park here, park and pass that have been developed throughout the years along the Mystic. And we have a residential area here, a general residential area here. This black dash line around the property is 500 feet from our property line. and that's one of the requirements is that we notify everyone within 500 feet of the property line that this meeting is happening and further meetings are happening. It also gives you an idea of what is next to the project. Our four buildings, as Chris had mentioned, I will go through them quickly here, 278 Mystic Avenue for those that attended the in-person event on Monday night. That's where the meeting was held. The old Staples building here in parking lot. We have the Winterbrook, which kind of bifurcates the site in an east-to-west manner. Currently, it's kind of overgrown. Could use some thunder-loving care, that's for sure. 300 Mystic Avenue was the Mass Sign Shop and is now a lumberyard. And then we have Corpariogra and a few other buildings here at 312, 326 Mystic Avenue. So again, you can see that these buildings are one and two stories tall. I think the tallest is 28 feet. They take up most of the lots either in building or parking lot. And the only real green or pervious space to water is here at Winterbrook for the most part. Regionally, if we're looking at the site here in the center of the screen, we have a fairly well-developed bike path on this side around the Mystic River and up the Mystic River. I understand from staff here that people use the underpass here on 93 and come up Mystic Gap. We'd like to continue to encourage that. We're proposing a multi-use path bike and pedestrian around the entire site on the 93 side and the south here by the car dealership so that you can bypass if you're on a bicycle or walking, running, you can bypass the kind of busy intersection here. The 95 bus running up and down route to Mystic Ave At this point, there are two stops on our side and two stops on the other side, north and southbound. Location of the Green Line extension and Orange Line. You can see that the site is pretty well located. You can see Boston here in the background in 93, and 38 here. So it seems to be in our minds, at least ripe for redevelopment. So Chris had talked a little bit about kind of a critical mass or the ability to attract a large tenant who needs a fair amount of space. We've looked at ways to do that it is a large site, but it's not incredibly large. So, we are suggesting some changes from the original C to zoning the C to zoning is listed on the left here. And again that's restricted to one or two story buildings and 35 feet in height. At this point, there is a maximum lot coverage of 50% and no real west depth or open space or landscape space requirements at this point. Our new development, we were proposed to keep all the original C2 zoning uses, which are still largely commercial. And we'd like to change research and testing laboratory, which is what a research and development lab would be classified under in the city, from an appeal, Board of Appeals appeal, to an allowed use, and that'd be part of the district. The lot area frontage lot width Um, we're all proposing to be a little more restrictive than as originally here. Uh, we are proposing, uh, that open spaces, uh, at a minimum are, uh, 30% of the, of the landscaped 30% and that open space, um, according to the city's definition, um, is 25%. So that's basically usable space that you can occupy. Um, where, um, requesting to increase the front yards from 35 feet, which is pretty tight to the front lot lines, to 35 feet, which gives us a little bit of space and allow us, as you'll see in further slides, to create a public corridor along Mystic Ave. The side yards and rear yards, we're keeping at 35 feet. But in our design, we've actually designed a limited-use road through most of the side yards, which would make it much larger than it really is, than we're actually asking for. Lock coverage, we'd like to keep at 50%. You can see that our building footprints at this time are much lower than 50%. Where we start to ask for the density is in the height of the building. C2 allows 30 feet, which is pretty low, two stories. We're requesting 120 feet, which in the research and development world would mean eight stories, a 15-foot story, which is pretty common for research and development due to the amount of mechanical space that each floor has to encumber. And then the other kind of outlier with R&D buildings is they require large mechanical penthouses. So on top of that 120 feet, we're requesting and suggesting that we are allowed to have a 40 foot mechanical penthouse, which gives us a total of 160 feet for eight stories of lab. The parking code is one per two employees. We are, based on our research, requesting one and a half per thousand gross square feet, and that should give us a pretty good average and keep our parking off of the street. Our parking for the buildings will be entirely within garages which are built underground under the buildings so there won't be any visible parking on the site except for the retail and visitor parking which we've which I'll show you on further slides. We're suggesting that the site as designed can be presented as a 30% pervious surface. The current pervious surface is less than 10%. So it's a vast improvement. Impervious surface, such as buildings and roads, is at 70%. Those are our requests. So if we look at the site, we're suggesting that we'd like to put four buildings in. This is the north of the site, and this, we're calling lot A, would potentially be phase A of the project, and this, we're calling lot B, would be potentially phase B of the project. Now, if we were to get a tenant that would like all million feet, then we'll do it all at once, but we'd like to suggest that we at least have the opportunity to do a north section, then a south section. The buildings in footprint are about, the north buildings are about 150 feet wide by 225 feet deep. These buildings in the south are a little bit bigger at 175 and 190 wide and about 240 feet deep. We have, if you look at the building section, so if you imagine yourself looking at the front of the building, We have, as I had said, we're requesting 120 feet, which gives us the eight floors up to the top of the roof, and then a 40-foot mechanical bay. For those of you that have been paying attention to the project being presented by the RISE group on the Mystic Valley Parkway on the other side of the bridge, this is the same height that they're requesting. And here you can see we've designed either two floors, or in some cases, three floors of below grade parking. So this is the site plan that we came up with to orient you. This is Mystic Ave, Route 38. And then this is Mystic Valley Parkway. And this is 93. This is the car dealership. And here we have HCSAV. Bonner Ave, Alexander Ave. So what we're suggesting site-wise is for entries, we're suggesting a limited use entry. So that would be emergency personnel and also delivery trucks would enter either here at the North or here at the South, excuse me, or here at the North. vehicles would enter a primary entrance we'd like to place here, and this is the entry we're going to suggest is signalized to allow people in and out of the site. You can also take a right turn in here and a right turn out. Right turn in, right turn out. This would be a full intersection where you have in and then you can have left or right. These two entries on the north and the south are only in and then the trucks would all come out this intersection. A further improvement that we're suggesting, and this might be an uphill climb. Mystic Valley Parkway, like Mystic Avenue, is controlled by the DOT. We would like to open up another entry here. So this would be an entry where you could take a right off of Mystic Valley Parkway, or if you're coming off of the highway 93 southbound, you could go straight across and enter the back of the site here and park or make your deliveries. This exit would be right turn only. We think that if this improvement is allowed, that it will help some of the traffic here on Mystic Ave if you don't have to take a right and then a left and come down here to enter the site. From a public amenity standpoint, the 35-foot frontage that I talked about on the last slide starts to show up here in this public corridor along Mystic Ave. So the 35 feet is a minimum, For the most part, this is 40 feet away from our property line. And actually the property line, if you look right here, right where my cursor is going, the property line goes down the middle of our proposed public sidewalk. And then there's a secondary sidewalk public space that runs in this kind of linear park all along Mystic Avenue. This is part of our suggestion that there's there's a need for a green streets are complete streets approach to mystic Avenue. and we're proposing that we help to design at least this end up here and working with, of course, the DOT and the city to come up with a way that accommodates both the bikes, the pedestrians, including crossing, bikes and North and South, and also some vehicular control on the street here, a complete streets concept. So looking at the floor plans, this is the first floor plan of the buildings in this lighter shade and all the buildings we're calling the tenant and the retail lobby. We think that the site would be much more active if there was some retail opportunities and with With a million square feet of office, we're going to need some services for not only the neighborhood, but also the people that work here. So we're envisioning that there are sandwich places and restaurants and service type businesses that can locate themselves here on the first level, along with the tenant lobby, of course, the elevator bank here. Another design element that we see for research and development type projects is kind of these large back of house type of areas. We have the loading docks that are all enclosed in each building so that those aren't open. There's also a lot of utilities needed for the tenant that will happen in here. Each building will have bicycle storage. and likely some shower facilities to encourage that type of transport into the office. The river we'd like to treat a little better than it's being treated now. We'd like to open it up and give it these grassed areas on the front. Also these areas here are previously paved patios that we hope would support some sort of retail again out here, but it also gives you access to this park around the Winterbrook. And the Winterbrook, we'll talk a little bit about more, maybe how we could treat that to make it kind of a better water feature. So that is the site plan. Overall, our pervious area is about 36%. At this time in our impervious area is about 64%, which is about a 20% increase in pervious area, which is area that is permeable to water. We've tried to make our herd services here pervious pavers. So the blue color here and the blue color here are pervious pavers. The green color is more natural grass and sometimes low-watering grass, depending on what we're looking at. To continue on, again, this is our open space, the multi-use path that goes around three sides of the property. This tree-lined park here around the Winterbrook and the linear park that we've designed along Mystic Ave. should make the site pretty pleasant and pretty welcoming. I talked about complete streets or green streets. This is a concept and again without approval from the DOT and the city. Right now it's just a concept. We're hoping to work with the city and also the DOT into getting this into fruition. The idea is that you have bike paths, a southbound bike path on this side and a northbound bike path on this side. You have frequent crossings, you know, signalized or signalized with a hawk device. This crossing right here is currently signalized with a hawk type device where you press a button and a yellow lighted flash. I've used it several times myself. It seems to work. This is the Dunkin' Donuts, just to locate yourself. You can see, and this is actually our model overlaid on a drone shot. There really is a great view of Boston from here. We're very close. I think it makes the site more exciting. So our complete streets to continue in here so now we have this our public corridor linear park that runs along the street it's nicely isolated from from the road we keep the same number of lanes and. Currently, we have the left turn, left turn, right turn lane. And again, that's during the design, you know, something different may happen to that center lane to make it a little more pedestrian friendly. But we'll have to see how that all works out. So we talked a little bit about our green features. Typically R&D buildings, the companies that go into them are interested in seeing buildings that help produce electricity and help reduce their carbon footprint. Those are our aims also. And I won't go through every one of these, but we're gonna use all the tools in the book to make this as an efficient, building as possible. And we hope that we can enlist some tenants that will help us get to the lead levels that we can shoot for. This is, again, this is a drone shot taken several weeks ago, looking from the northeast, 93 here on a kind of a typical typical afternoon traffic day. This is Mystic Valley here and Mystic Ave here. We have our four buildings located as the models the actual size that they will be in comparison to other things. And you can see that we do have kind of this island out here. We've always thought of it as kind of its own thing. And you can see the activity over here down Assembly Row, over here in Somerville, and Cambridge and Boston. Seems like it's part of the regional footprint once we start to build something that looks like this. The buildings themselves, you know, not 100% designed yet, but the concept is You know, mostly glass facades, helps with daylighting. And a mix of materials on the outside to break up the facades gives some interesting shading and shadow. And you can see that there's a variety of these mechanical penthouses on top of the buildings that kind of give them their full scale. This is a picture from the northwest of a rendering. We've tried to keep the building separate. That helps break down the mass. And again, you can see these differing materials, which we'll choose what they are through the whole process here. One, two, three, four buildings. We've put a number of trees in front, our linear park. And this is looking up Bonner Ave here between the two buildings. and a view from the Southwest. And again, we're trying to make the buildings break up their massing by using different materials. The first two floors are generally different from the top six floors in architectural style to give them a base and also kind of help you define the linear park here along Mystic Ave. Each individual building. And again, where these are proposed numbers proposed buildings. So, the North Post building is 280 mystic Avenue. This is the building with a floor plate that 150 feet by 225. This is building number two about the same floor plate. main entry on this side. Again, the linear park. You can see that how the park starts to break in, break down the facade. And then we have building number three, 310 Mystic Avenue. And the entry here, and these are these patios that I talked about that have the retail possibilities. This just to the left of where this rendering is shown is where the Winterbrook is. Again, the southwest building with a slightly larger footprint is there, but they still have the green elements in front here. We've given access to all sides of the building to the public and to the people that work out there. So this is six renderings that show our park at Winterbrook. We have kind of the linear avenue park. And again, these things are all being developed. We'll probably have some raised beds. We'll have some seating, probably a modern light. I spoke about the first two floors of the building being slightly different than the building massing above to try to break it up, but also lets kind of this Mystic Avenue linear park kind of flow out into the entries to the buildings. This is a shot of the multi-use path. 93 is just to the right here. This is the rear access. but you can see that it's nicely isolated from the road. Our shelter MBTA stops, again, you know, design that's forthcoming with the approval from the MBTA and DOT. And then kind of our linear part there. We move on. I'm going to leave the slide up, but I'm going to turn it back over to Chris who's going to talk a little bit about the benefits of of this type of zoning would allow for the city of Malden. So Chris, why don't you take it away?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: chắc chắn. Cảm ơn Sean rất nhiều. Đó thực sự là một bài phát biểu tuyệt vời. Để phân tích chúng một cách nhanh chóng, chúng tôi đã nhóm những lợi ích này một cách hợp lý nhất có thể. Vì vậy, tôi sẽ bắt đầu với thế giới thuế. Tất nhiên, Ý tưởng là tăng cơ sở tính thuế của thành phố, đó là cơ sở tính thuế bất động sản. Dựa trên những gì chúng tôi biết từ các tài sản tương tự khác trong lĩnh vực khoa học đời sống, những tài sản hiện có này tạo ra khoảng 266.000 USD tiền thuế bất động sản hàng năm. Sau khi hoàn thành, dự án sẽ tạo ra doanh thu hàng năm khoảng 15 đến 20 triệu USD cho thành phố. Tất nhiên, sau đó còn có phí cấp giấy phép xây dựng, mà chúng tôi ước tính là khoảng 12 triệu USD và phí trái phiếu có thể là 1 triệu USD nữa. Vì vậy tác động tài chính của dự án là khá quan trọng. Về mặt giao thông, như Sean đã đề cập, chúng tôi sẽ giảm số lượng vỉa hè trên Đại lộ Mystic từ chín xuống còn bốn, điều này sẽ giúp phân luồng giao thông. Sean giải thích rất rõ về khái niệm Complete Streets. và lợi ích cho người đi bộ và người đi xe đạp. Chúng tôi cho rằng lối vào và lối ra từ Mystic Valley Parkway sẽ mang lại một số lợi thế. Rõ ràng, họ phải nói chuyện với MassDOT để xem liệu họ có muốn công khai điều này hay không. Nhưng chúng tôi rất vui khi có cuộc trò chuyện này với các kỹ sư giao thông của mình. Như Sean đã chỉ ra, chúng tôi sẽ lắp đặt nhà chờ xe buýt ở phía Đại lộ Huyền bí cho những người đi xe buýt MBTA. Nhìn chung, tôi nghĩ công bằng mà nói thì nơi này sẽ rất thân thiện với người đi xe đạp và người đi bộ so với ngày nay. Trong lĩnh vực năng lượng và môi trường, chúng tôi sẽ áp dụng các nguyên tắc xây dựng xanh cho cả 4 tòa nhà. Việc quản lý nước mưa tại chỗ thực sự đã khá cũ vì hiện nay nó đang được thiết lập. Sau đó nó được cập nhật với những phương pháp hay nhất hiện nay với sự trợ giúp của Paul Avery. Như Sean đã đề cập, bề mặt thấm sẽ tăng đáng kể khoảng một mẫu Anh đến một phần tư mẫu Anh. Chúng tôi muốn chăm sóc Winterbrook một chút để cô ấy có thể nhận được sự điều trị tốt nhất và khiến cô ấy trông đẹp hơn và khỏe mạnh hơn. Tất cả các hệ thống tòa nhà sẽ hiện đại, bao gồm cả lớp vỏ tòa nhà. Chúng ta sẽ có trạm sạc ô tô điện mà Sean đã đề cập. Tất cả các hệ thống tòa nhà quan trọng, tất nhiên chúng tôi sẽ đặt chúng ở nơi không bị ngập lụt. Sean, nếu bạn muốn sang trang tiếp theo. chúng ta bắt đầu thôi. Tất nhiên, từ góc độ chủ quan hơn, tôi nghĩ công bằng mà nói rằng dự án sẽ cải thiện đáng kể tính thẩm mỹ của địa điểm và cảnh quan đường phố. Có một lượng lớn không gian công cộng hiện không tồn tại, rộng hơn hai ha rưỡi, bao gồm một con đường đa năng, một số bồn hoa và cây xanh. Và sau đó, bạn biết đấy, Sean đã đề cập đến ý tưởng chúng tôi có một nhà hàng và không gian bán lẻ ở tầng một. Chúng tôi nghĩ rằng chúng tôi có thể thu hút một số nhà bán lẻ và sử dụng thực phẩm tốt ở đó. Các tòa nhà chắc chắn sẽ cung cấp một số biện pháp bảo vệ âm thanh và hình ảnh khỏi giao thông trên I-93 (rõ ràng là một con đường đông đúc). Vì vậy, tôi nghĩ, trong một thế giới chủ quan hơn, chúng tôi chắc chắn hy vọng rằng dự án này sẽ khiến Medford trở nên nổi tiếng hơn về khoa học đời sống và công nghệ hơn ngày nay. Khả năng hiển thị của 93 và khối lượng trí tuệ quan trọng của chúng ta sẽ giúp ích trong vấn đề này. Tôi nghĩ chắc chắn rằng đây sẽ là sự hồi sinh cho một địa điểm chưa được sử dụng đúng mức. Tôi thấy ai đó đề cập đến điều này trong cuộc trò chuyện và chúng tôi không thể đồng ý hơn. Về việc làm, chúng tôi kỳ vọng điều này sẽ tạo ra khoảng 1.000 việc làm trong lĩnh vực xây dựng. Sau khi hoàn thành, khoảng 2.500 người sẽ làm việc tại đây. Họ là những chuyên gia hành chính, kỹ thuật và chuyên môn đóng góp thu nhập khả dụng của mình cho khu vực để hỗ trợ các hoạt động kinh doanh, cửa hàng và nhà hàng của Medford. Tôi nghĩ nó chắc chắn sẽ làm tăng giá trị tài sản lân cận trong quá trình này. Đây là một số lợi ích phát triển kinh tế mà chúng ta có thể nhận được cũng như những lợi ích về thuế mà chúng ta tưởng tượng. trong thành phố. Scott, bạn có muốn nói về công việc giao thông mà bạn đang làm không? Làm thế nào để bạn tiếp cận một trang web như thế này và những cân nhắc là gì?
[MCM00000653_SPEAKER_02]: Vâng, chắc chắn rồi, Chris. cảm ơn bạn Trên thực tế, nếu bạn có thể quay lại trang trình bày số 5, tôi nghĩ đó sẽ là điểm tốt để bắt đầu. Để ghi lại, thực tế có thêm hai trang nữa trước trang trình bày thứ năm trong bản PDF.
[Unidentified]: Hoàn hảo.
[MCM00000653_SPEAKER_02]: gần như chúng ta bắt đầu thôi. cảm ơn bạn Scott Thornton và Vanessa Associates đang đóng vai trò là nhà tư vấn vận tải cho dự án và chúng tôi rất vui mừng được tham gia vào quá trình phát triển tái tạo này. Chúng tôi nghĩ rằng đây là một dự án tuyệt vời cho thành phố và nó thực sự là như vậy. Jason 293 có vị trí lý tưởng cho loại hình phát triển này, dễ dàng tiếp cận các tuyến xe buýt chính từ đường cao tốc và rất gần Ga Wellington, Quảng trường Davis và tương lai. Ga Ball Plaza trên Tuyến Xanh. Trên Đại lộ Huyền bí, với chiều rộng đường vừa đủ, chúng tôi tin rằng nó có thể mang lại nhiều lợi ích hơn cho tất cả người tham gia giao thông, không chỉ ô tô mà còn cả xe buýt, người đi bộ và người đi xe đạp. Chúng tôi đang ở giai đoạn đầu của nghiên cứu giao thông cho dự án này. Chúng tôi đang phối hợp với kỹ sư giao thông của thành phố và bộ phận phát triển cộng đồng để đánh giá những gì cần được xem xét trong nghiên cứu giao thông. Chúng tôi mong đợi một loạt các giao dịch chéo lên xuống sẽ được xem xét. Ra khỏi Miss Mystic Avenue và đi đến Main Street tại một số giao lộ lân cận tại Bonner và Alexander đối diện với địa điểm này và vào Mystic Valley Parkway. Nhưng một lần nữa, đây là một công việc đang được tiến hành và chúng tôi hy vọng nó sẽ đáp ứng được một trong những hạng mục cần thực hiện trong danh sách phân vùng mà Chris đã đề cập trước đó. Nó sẽ góp phần to lớn vào việc giải quyết vấn đề giao thông của thành phố. Được rồi, bây giờ chúng ta có thể chuyển sang PDF slide 8 slide 8, Chris, đây là slide đầu tiên bạn nghĩ đến. Vâng, đúng vậy. Hoàn hảo. Vì vậy, như Sean đã đề cập, nên cắt giảm bốn lề đường cho địa điểm này Đây là mức giảm trong số chín trang hiện đang phục vụ trang web. Từ góc độ quản lý lối vào, điều này rất tốt cho việc hợp nhất các đường cắt lề đường, vì có ít nơi hơn cho xe cộ ra vào. Phố Chính. Ngoài ra, những làn đường này sẽ phải tuân theo một số loại hạn chế ra vào, vì chỉ làn đường xa nhất giữa giao lộ Đại lộ và Phố Harvard mới cho phép rẽ trái. Các làn đường khác có thể hạn chế rẽ phải và rẽ trái. Nhưng có một việc chúng ta phải làm việc với Point và thành phố. Chúng tôi dự đoán rằng có thể có đèn giao thông tại các địa điểm được đề xuất trong chuyến thăm này. Đâu là đâu. Nếu có RRFB hoặc lối qua đường, có thể thực hiện toàn bộ giai đoạn dành cho người đi bộ tại đèn giao thông. Hệ thống ở nơi này. Chúng tôi tin rằng một số lối đi khác có hệ thống Hawk hoặc RFB, một lần nữa tương tự như hệ thống tồn tại ở cuối Đại lộ Bonner. Kích hoạt nút nhấn và đèn nhấp nháy cảnh báo người lái xe về người đi bộ băng qua đường. Như Sean đã nói, nó dường như đang hoạt động rất tốt. Mặt đường giữa các vỉa hè trên Mystic Ave thường có chiều cao từ 66 đến 70 feet. Vì thế có nhiều vỉa hè để sử dụng. Chúng tôi tin rằng có nhiều cơ hội để tích hợp làn đường dành cho xe đạp và dịch vụ dành cho người đi bộ. Họ nói rằng các trạm chờ xe buýt MBTA đã làm rất nhiều việc để tăng lượng hành khách và thời gian chờ đợi khi thời tiết xấu Đang chờ xe buýt đến. Chúng tôi biết có thể có một số thay đổi đối với tuyến xe buýt 95, nhưng những phát triển như thế này có thể có một số tác động đến những thay đổi đó. Chúng tôi biết rằng các kỹ sư giao thông và bộ phận phát triển cộng đồng của thành phố đang nỗ lực làm việc để giải quyết những vấn đề này và chúng tôi sẽ giúp đỡ họ nếu có thể. Theo Sean, bãi đậu xe nằm trong một gara ngầm và có thể vào được bằng đường nội bộ. Đề xuất kết hợp bãi đậu xe bề mặt ngắn hạn và một số mục đích sử dụng phụ trợ. Có thể có một số nhà hàng hoặc quán cà phê, có thể một số phòng tập thể dục, nhưng tất cả đều Quy hoạch này vẫn chưa hoàn thiện. Nhưng một lần nữa, hầu hết bãi đậu xe đều ở dưới tòa nhà. Lối vào được đề xuất hiện tại tới đường công cộng về phía đông bắc của địa điểm sẽ lại được sử dụng để đáp ứng lưu lượng giao thông đi vào số 93. Đi thẳng qua đại lộ và đi theo các biển báo hiện có, rẽ phải vào đại lộ và rẽ phải. Chúng tôi không dự đoán rằng việc rẽ trái bên ngoài địa điểm hoặc rẽ trái từ đường vào địa điểm sẽ được phép vào thời điểm này. Vị trí. Nhưng một lần nữa, chúng ta sẽ xem xét vấn đề này với MassDOT và DCR cũng có một số vấn đề về pháp lý ở phía bên kia của 93. Vì vậy, tôi nghĩ về toàn bộ quá trình nghiên cứu giao thông vận tải, như tôi đã đề cập, chúng tôi đang phối hợp với thành phố. Chúng tôi hy vọng không chỉ Uh, đánh giá về tác động đối với các studio hoặc địa điểm, nhưng cũng có đề xuất về phép đo TDM, uh, địa điểm, bạn biết đấy, một số ý tưởng có thể bao gồm xe buýt Wellington hoặc Quảng trường Davis, ừ, các cách để duy trì việc đi lại tại chỗ. Vì vậy, khi mọi người đến đó, họ có thể dành nhiều thời gian trên trang web và Họ không cần ô tô để đi lại, chạy việc vặt, v.v. Nhưng chúng tôi tin rằng việc tăng cường kết nối với người đi bộ, tăng cường kết nối xe đạp và khả năng tiếp cận các con đường đa dụng trong khu vực và chắc chắn sẽ duy trì làn đường dành cho xe đạp ở phía đông của địa điểm gần 93, chúng tôi tin tưởng. Đây là một tính năng và lợi ích quan trọng của dự án. Chúng tôi hy vọng sẽ kết hợp điều này khi nghiên cứu phát triển. Với điều đó, tôi nghĩ tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Chris để tiếp tục.
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Scott, cảm ơn bạn. Đây thực sự là thông tin và toàn diện. Paul, có lẽ chúng tôi có thể nói chuyện với anh. Một trang web kỹ thuật dân dụng nhỏ.
[MCM00000652_SPEAKER_04]: Chắc chắn, nó có vẻ tốt. Vì vậy, khi chúng ta nói về công trình dân dụng trong một dự án như thế này, chúng ta thực sự đang nói về những hạng mục lớn của các yếu tố. Đầu tiên là dịch vụ công cộng phục vụ nơi đây. Trong trường hợp này, chúng ta có, chúng ta cần nước, chúng ta có, chúng ta cần đấu nối nước thải, chúng ta sẽ có điện. Chúng ta sẽ có khí đốt tự nhiên và một số dịch vụ viễn thông. Tất cả các dịch vụ này thường có sẵn trên cơ sở hạ tầng hiện có của Mystic Avenue. Khi dự án tiến triển, chúng tôi sẽ thực hiện phân tích năng lực để xác định xem dự án có nằm trong khả năng của các hệ thống này hay không. Nếu có bất kỳ cập nhật nào cần thiết, chúng tôi sẽ cập nhật chúng. Vì vậy, chúng tôi nghĩ rằng dự án sẽ phát triển, chúng tôi bắt đầu tập trung vào những con số này. Rain, vì Winterbrook của chúng ta nằm ở giữa khu dự án này, chính là Winterbrook. Về cơ bản, những gì nó làm là chia dự án làm đôi. Chúng tôi có một phía bắc và một phía nam có một con sông ngăn cách chúng, và vì là nguồn tài nguyên đất ngập nước nên dự án sẽ được Ủy ban Bảo tồn cho phép theo Đạo luật Bảo tồn Đất ngập nước Massachusetts và các quy định của địa phương. Vì vậy, mọi biện pháp xử lý nước mưa sẽ được thực hiện đầy đủ. Thông thường, một số thách thức lớn nhất là giảm thiểu dòng chảy gia tăng đi kèm với sự phát triển ở các khu vực chưa phát triển trước đây. Trong trường hợp này, Khu vực này đã được phát triển. Hiện trạng gần như đã được trải nhựa hoàn toàn. Vì vậy, sự gia tăng dòng chảy bề mặt là một trong những vấn đề được người dân quan tâm. Đây sẽ không phải là vấn đề ở đây vì chúng tôi đã thêm rất nhiều không gian mở và lối đi thông thoáng. Vì vậy, các phép đo tự. Điều này sẽ dẫn đến giảm dòng chảy trang web. Điều này đưa chúng ta trở lại vấn đề chất lượng nước, vấn đề lớn khác trong trường hợp này. Chúng tôi không cần phải đến đó, nhưng Sean đã có bản vẽ trước đó cho thấy một số yếu tố đầm lầy sinh học và chúng tôi dự định đưa chúng vào thiết kế nếu có thể. Vì phần lớn khu vực này có đường cong nên có thể cần phải có một số hệ thống thu gom và đường ống ngầm. Các biện pháp được thực hiện để loại bỏ chất rắn lơ lửng trước khi thải ra Winterbrook. Những gì chúng tôi sẽ không làm là thoát nước vào hệ thống thoát nước hiện có trên Đại lộ Huyền bí mà chúng tôi dự định để sang một bên. Trên thực tế, địa điểm của chúng tôi đối diện với Đại lộ Huyền bí ở phía trước và Đường 93 ở phía sau. chúng tôi sẽ kết nối của cống nối cả hai đầu của Winterbrook, thay vì nối với đường phố. Hiện tại, một phần dòng chảy từ khu vực dự án chảy về phía Đại lộ Mystic, do đó góp phần tạo ra dòng chảy ở những khu vực này. Chúng tôi sẽ tránh điều này và xử lý nước thải trực tiếp vào và ra Winterbrook để giảm hơn nữa tác động đến hệ thống thoát nước công cộng. Vậy là xong, chúng tôi sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc hoặc giải quyết mọi thắc mắc có thể phát sinh.
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Paul, cảm ơn bạn. Điều này rất hữu ích. Có lẽ những gì chúng ta có thể làm là bước vào giai đoạn Hỏi đáp. Có lẽ chúng ta có thể bắt đầu, chúng ta đã hỏi một số câu hỏi trong cuộc trò chuyện. Có lẽ chúng ta có thể nuôi chúng. Tôi không biết, John Carey, nếu anh có đủ điều kiện Xem chúng hoặc đọc chúng từng cái một. Sau khi quá trình xem xét hoàn tất, chúng tôi sẽ có thể đặt câu hỏi trực tiếp. Có lẽ khi chúng ta xem lại các câu hỏi trò chuyện thì một số câu hỏi sẽ được giải đáp. Nhưng John, sao chúng ta không bắt đầu bằng câu hỏi về mèo nhỉ? Nếu bạn có thể đọc từng lời của chúng tôi.
[SPEAKER_03]: Tất nhiên rồi, Chris. Cheryl R. hỏi hoặc nói: Sẽ thật tuyệt nếu bạn có thể nghe thấy giọng nói của tôi ngay bây giờ phải không?
[Unidentified]: Wi.
[SPEAKER_03]: Chà, sẽ thật tuyệt nếu bây giờ bạn cuối cùng cũng chú ý đến lĩnh vực này và nếu bạn có thể bắt đầu bảo trì Winterbrook thì bạn không nên bỏ bê nó trong nhiều năm. Bạn có muốn cam kết ngay bây giờ không?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Vâng, Cheryl, cảm ơn vì đã hỏi thăm. Tôi đoán chúng ta có thể tưởng tượng, ví dụ, nhận nuôi anh ấy. Có lẽ đây là kế hoạch "Nhận nuôi Brooke". Vì vậy, chắc chắn ở mặt trước, như chúng tôi đã mô tả, nó cần có tình cảm, như bạn sẽ thấy khi ở gần nó. Vì vậy, vâng, chúng tôi tưởng tượng việc cố gắng cải thiện nó và giữ cho nó tiếp tục như vậy.
[SPEAKER_03]: Judy, đây là từ Judy. Nhiều khu phát triển tương tự có các quán cà phê và nhà hàng nhỏ trên các tầng chính để người thuê sử dụng. Bạn có đang mặc những tính năng này không?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Ngoài ra, Judy, vâng, cảm ơn vì đã hỏi thăm.
[SPEAKER_03]: Xin lỗi, John, xin hãy tiếp tục. Xin lỗi, có hai phần này. Ngoài ra, Bank of America là một nơi rất bận rộn. Liệu họ có vai trò gì trong dự án kinh doanh mới của bạn không?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Chắc chắn rồi, vậy hãy sắp xếp chúng theo thứ tự. Có Judy, chúng tôi muốn thấy một số ứng dụng của quán cà phê hoặc cửa hàng bán lẻ nhỏ. Tôi biết Sean và John dự định quy hoạch những không gian này trong tòa nhà. Sau đó chúng ta sẽ xem những người thuê nhà quan tâm đến điều gì. Tôi nghĩ mọi người sẽ quan tâm đến việc ở gần ông Gaff và việc cho thuê các tòa nhà quan trọng chắc chắn sẽ khiến những cơ sở thương mại này trở nên khả thi. Nhưng chúng tôi cũng muốn thấy điều đó. Như Sean đã đề cập, họ đã thiết kế một số không gian sân hiên bổ sung cho không gian một cách độc đáo để bạn có thể ngồi bên ngoài. Vì vậy, có. Và Bank of America, vâng, chúng tôi muốn tìm chỗ cho họ trong tòa nhà mới. Anh ấy là một người thuê nhà tuyệt vời và tôi nghĩ anh ấy là tài sản lớn cho cộng đồng. Một chút phối hợp sẽ đi được một chặng đường dài. Những tòa nhà hiện tại, tất cả những tòa nhà hiện có sẽ lần lượt sụp đổ. Nhưng chúng tôi đã xem xét một số cơ sở ngân hàng tạm thời. Tôi sẽ không ngạc nhiên nếu P of A đã quen với kiểu cài đặt này. Họ có thể hoạt động trên xe kéo trong thời gian ngắn. Tôi sẽ không ngạc nhiên nếu họ thực sự làm điều này trên khắp đất nước. Vì vậy có thể có cách để tiếp tục hoạt động ở một địa điểm tạm thời trong quá trình xây dựng và sau đó quay trở lại nếu muốn. Vì vậy, vâng, chúng tôi muốn thấy điều đó.
[SPEAKER_03]: Đặc biệt. Cheryl R., một lần nữa, họ đã lên kế hoạch cho các dự án bước cách nhau bao nhiêu năm? Khu vực này đã không được sử dụng đúng mức trong nhiều năm. Medford cần tối đa hóa nguồn thu từ thuế này.
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Chà, Cheryl, chúng tôi chắc chắn đồng ý rằng nó đã không được sử dụng đúng mức trong nhiều năm qua. Nó thực sự bị ảnh hưởng bởi thị trường hiện nay. Điều này nằm ngoài tầm kiểm soát của chúng tôi. Bước đầu tiên hiện đang trải qua quá trình lập kế hoạch và cấp phép với thành phố, tiểu bang và chính phủ. Như Scott đã đề cập, cả Bộ Giao thông Vận tải Massachusetts và Bộ Bảo vệ Môi trường có thể sẽ có tiếng nói nào đó trong vấn đề này vì chúng ta nằm gần đường cao tốc. Ý tôi là, chúng ta đang ở gần công viên phía bên kia đường 93. Vì vậy, bạn biết đấy, sau khi hoàn tất quy trình cấp phép, chúng tôi thực sự có thể bắt đầu quá trình thương mại hóa. Chúng tôi sẽ xây dựng những tòa nhà này càng sớm càng tốt theo nhu cầu, nhưng đây là một vấn đề lớn.
[SPEAKER_03]: Cheryl, một lần nữa, bất chấp quan niệm của bạn về những con phố hoàn chỉnh, liệu việc phân biệt chủng tộc trên diện rộng có phải chỉ vì lợi ích của bạn không? Bạn có đang tài trợ cho toàn bộ giải pháp không?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Chà, đó là một câu hỏi hay, Cheryl. Tôi nghĩ chúng tôi chắc chắn có ý định cung cấp kinh phí, đặc biệt là ở phía Đại lộ Huyền bí. Tôi không biết liệu chúng ta có thể tài trợ cho mọi thứ ở cả hai bên Đại lộ Huyền bí hay không. Hiện tại chưa có ngân sách vì dự án vẫn chưa kết thúc. Vì thế bây giờ nó là một dấu chấm hỏi. Chúng tôi chắc chắn sẽ tưởng tượng rằng những gì chúng tôi có sẽ tốt cho công chúng. Mục tiêu là mang lại lợi ích cho công chúng và tất nhiên là những người sống trong các tòa nhà mà chúng tôi dự định xây dựng. Vì vậy tôi nghĩ có một số mối quan tâm chung ở đó. Nhưng tôi không có câu trả lời cụ thể cho bạn lúc này, Cheryl. Tôi nghĩ đây là một câu hỏi chính đáng. Tôi không biết liệu tôi có thể trả lời câu hỏi đó khi chúng ta đang ngồi đây hay không.
[SPEAKER_03]: Eunice hỏi: Khi nào chúng ta dự kiến bắt đầu?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Cô biết đấy, đó là một câu hỏi hay, Eunice. Một lần nữa, tôi ước mình có thể nhận được câu trả lời cụ thể. Như bạn có thể nghe thấy, có một số bước cần thực hiện. Và chúng tôi không có quyền kiểm soát các bước riêng lẻ. Vì vậy, chúng tôi sẽ thực hiện điều đó sớm nhất có thể, và Eunice, có lẽ là tin tốt nhất tôi có thể nói với bạn lúc này.
[SPEAKER_03]: Đặc biệt. Tôi nghĩ Judy đã hỏi một câu về việc đỗ xe và chúng tôi đã thảo luận về vấn đề đó. Có bãi đậu xe ngầm. Trong Q. Chúng ta hãy xem, trước hết, trong K có một số câu hỏi. Đầu tiên, dự án của bạn sẽ giảm bớt lũ lụt ở Nam Medford (từ Đại lộ Mystic đến Phố Chính và Công viên Tufts ở Winchester) như thế nào?
[MCM00000652_SPEAKER_04]: Tôi sẽ giữ cái này. Như tôi đã tóm tắt, tôi đã mô tả lượng nước mưa cần đạt tiêu chuẩn, một trong số đó là giảm lượng nước mưa chảy tràn vào thời điểm cao điểm. Điều này sẽ đạt được bằng cách thêm diện tích không thấm nước ở đây. Ngoài ra, khi xả khỏi địa điểm, chúng tôi sẽ xả ra ngoài hệ thống nước mưa trên Đại lộ Huyền bí. Tôi nghĩ dự án này Việc giảm đóng góp vào hệ thống sẽ giúp giảm lũ lụt ở vùng hạ du.
[SPEAKER_03]: Vâng, cảm ơn Pablo. Thứ hai, dự án của bạn làm thế nào để giảm bớt tình trạng thiếu nhà ở của Medford?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Vâng, tôi đoán tôi sẽ nói, thực ra, như bạn thấy, đây là một dự án thương mại. Vì vậy, thực sự không có nhà ở. Các đơn vị được bao gồm. Có thể nói, nó thực sự là một cái gì đó riêng biệt và khác biệt. Tôi không biết liệu chúng ta có thể nói điều gì sẽ giảm bớt vấn đề nhà ở nếu thiếu nhà ở hay không. Tôi không biết liệu nó có ảnh hưởng như vậy không.
[SPEAKER_03]: Đặc biệt. Tôi sẽ đặt hai câu hỏi tiếp theo cùng nhau. Ngoài vạch kẻ đường dành cho người đi bộ và biển báo, Tôi nghĩ, có cách nào khác để người đi bộ hoặc xe đạp băng qua Đại lộ Mystery một cách an toàn không? Làn đường dành cho xe đạp được đề xuất có được bảo vệ bằng vỉa hè không?
[MCM00000653_SPEAKER_02]: Vâng, tôi có thể sống với John này, vì vậy tôi nghĩ về những điều này. Tôi nghĩ chìa khóa để giúp Mystic Gap an toàn hơn là giảm tốc độ giao thông. Nếu chúng ta có thể, nếu có thể, bạn biết đấy, hãy kích hoạt cảnh quan đường phố với những loại cơ sở vật chất được đề xuất này. Và với nhiều nút giao thông, nhiều thiết bị giao cắt và một số biện pháp khác, họ có thể hạn chế đường cao tốc, họ có thể giảm làn đường để vẫn đáp ứng tiêu chuẩn, nhưng chúng có thể không phải là làn đường rộng 14 foot hoặc làn đường rộng 16 foot như hiện nay. Như vậy là đủ, nó sẽ tác động đến luồng giao thông và làm giảm tốc độ di chuyển của xe cộ, khiến việc qua đường trở nên an toàn hơn. Về làn đường dành cho xe đạp, tôi không biết liệu chúng ta đã thống nhất được cách xử lý thiết kế cho làn đường dành cho xe đạp hay chưa. Uh, khi nói đến làn đường dành cho xe đạp, chúng có được bảo vệ không, có được nâng cao không, có đệm không, bạn biết đấy, tất cả những thứ đó sẽ phù hợp ở đâu bởi vì, ừm, vâng, có một số tiêu chuẩn cần được giải quyết và, ừm, ừ, nhưng, bạn biết đấy, nó được xem xét như một phần trong quá trình phát triển các kế hoạch trong tương lai.
[SPEAKER_03]: Đặc biệt. Cảm ơn, Scott. Này, Thế còn những cái bóng trên dòng sông huyền bí và những ngôi nhà trên Đại lộ huyền bí thì sao? Tôi đoán xem thiên nhiên, động vật hoang dã và cư dân đã mất bao nhiêu ánh sáng mặt trời? Ngoài ra, tôi sẽ tổng hợp tất cả lại với nhau: Một mái nhà tiện ích cao 40 feet sẽ mang lại bao nhiêu nhiệt và tiếng ồn cho khu vực lân cận? Người dân ở cách xa có thể nghe thấy tiếng ồn từ mái nhà của đại lý?
[Unidentified]: Bạn muốn nói về bóng tối?
[MCM00000652_SPEAKER_02]: Có, tôi nghĩ rằng cái bóng trên sông Mystic, cách tòa nhà 600 hoặc 700 feet, là không đáng kể. Đại lộ huyền bí thường có bóng mát vào buổi sáng. Nhưng một lần nữa, đó là một con đường rất rộng. Có một khu vực mua sắm trên đường. Vì vậy, ngoài việc chặn ánh bình minh của một số người, ít nhất là chặn tầm nhìn của mặt trời, tôi không nghĩ đó là Nghiên cứu bóng tối thật khủng khiếp. Chúng tôi sẽ thực hiện một nghiên cứu song song trong tương lai để xem liệu các tòa nhà có tác động đến hàng xóm hay không. Một lần nữa, về mặt thực tế, có thiết kế tốt, tôi không chắc liệu nó có nằm trong sắc lệnh của Medford hay không, nhưng có lẽ là như vậy và chúng tôi phải tuân theo nó. Trước khi chúng được xây dựng, chúng tôi sẽ làm mọi thứ có thể để chứng minh rằng tác động đến cư dân sẽ ở mức tối thiểu.
[SPEAKER_03]: Cảm ơn Sean. Những cấu trúc nào sẽ được sử dụng để làm cho không gian mở trở nên hấp dẫn đối với cư dân Medford? Tôi sẽ nhóm cô ấy với Cheryl R.” Câu hỏi tiếp theo. Hoặc một tuyên bố rằng đối với một dự án lớn và thời gian bị bỏ quên như vậy, chắc chắn cộng đồng sẽ tìm kiếm nhiều lợi ích hơn. Chúng tôi hiện có rất ít chỗ cho các hoạt động ngoại khóa có thể bổ sung vào chương trình rộng lớn này. Tháp cứu hỏa, cải tạo công viên khu vực, sân chơi McGlynn cần được giúp đỡ và hơn thế nữa.
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Ý tôi là, tôi có thể sống với điều đó. Cheryl, cảm ơn câu hỏi của bạn. Tôi nghĩ nếu chúng ta xem xét các lợi ích về thuế ở đây, mức thuế gia tăng từ 15 đến 20 triệu đô la một năm sẽ mang lại cho thành phố nguồn lực cho tất cả các loại quy hoạch mà bạn đã đề cập. Vì vậy tôi nghĩ chúng ta muốn Cho phép thành phố theo đuổi một số dự án sáng tạo này và cung cấp kinh phí cho các chương trình như lính cứu hỏa, cảnh sát và trường học.
[SPEAKER_03]: Cảm ơn, Chris. John LaRusso viết rằng điều đáng chú ý là dự án đang ở giai đoạn khái niệm ban đầu, nhưng do sử dụng khoa học sinh học nên không đề cập đến cơ sở chăn nuôi, kho chứa các hóa chất nguy hiểm tiềm tàng, xử lý nước hoặc tiếng ồn.
[MCM00000652_SPEAKER_05]: John, bạn biết đấy, đây là một phần của dự án khoa học đời sống mà chúng ta thấy rất nhiều. Tôi nghĩ, như bạn đã nói, trong giai đoạn sơ bộ, tôi nghĩ mục tiêu là có nhiều mục đích sử dụng có thể chấp nhận được, phù hợp với lĩnh vực khoa học đời sống. Nhưng tôi không biết liệu chúng ta có thể tưởng tượng Bạn biết đấy, một số rất nguy hiểm, như tôi không nghĩ chúng ta sẽ thấy người ta sản sinh ra khí độc thần kinh ở đây hay bất cứ thứ gì tương tự. Vì vậy, đây chắc chắn có thể được coi là một định nghĩa chi tiết hơn. Một số dự án tương tự đang được tiến hành, chẳng hạn như dự án Boynton Yards ở Somerville hay dự án Đại học Nam Queensland mà chúng ta có thể lấy làm ví dụ. Nhưng chúng tôi thấy những dự án này đang được thực hiện. Có vẻ như họ đang làm điều đó một cách an toàn. Rõ ràng, bạn biết đấy, mối quan tâm đầu tiên là mọi thứ diễn ra ở đây đều an toàn cho cộng đồng và cho các nhân viên trong tòa nhà.
[SPEAKER_03]: Đặc biệt. Cảm ơn, Chris. Victor Potsani hỏi giai đoạn xây dựng đầu tiên sẽ kéo dài bao lâu? Chúng ta sẽ bắt đầu xây dựng vào thời điểm nào trong quá trình này? Nói cách khác, những yếu tố phụ thuộc mạnh mẽ nào để bắt đầu xây dựng?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Victor, đó là một câu hỏi hay. Tất nhiên, vấn đề ủy quyền là vấn đề chính trong việc xem liệu các chức năng này có thể được kích hoạt hay không. Sau đó, giả sử giấy phép suôn sẻ, chúng tôi sẽ thực sự chuyển sang các giai đoạn thiết kế, kiến trúc và tiếp thị chi tiết hơn và cuối cùng là xây dựng. Tôi nghĩ nếu bạn đặt công trình trong không gian đó, giai đoạn xây dựng thực tế mà chúng ta thấy trên những tòa nhà này có thể là 24 đến 36 tháng và đó là để người thuê tận dụng những gì được gọi là cải tiến của người thuê. Vì vậy, bạn có thể thấy rằng một số trong số này có thể được tái tạo bằng cách xây dựng các tòa nhà cơ sở. Từ quan điểm của chúng tôi, tôi nghĩ chúng tôi muốn thấy một số tầng được cho thuê trước khi bắt đầu xây dựng. Tôi không biết đây là cấp độ nào. Đây cũng sẽ là một tính năng tài trợ. Bạn biết đấy, chúng tôi sẽ tài trợ một phần và rõ ràng những người cho vay có những yêu cầu riêng về những gì họ muốn thấy để cảm thấy thoải mái với tòa nhà. Tin tốt là ngày nay những người cho vay rất quan tâm đến khoa học đời sống. Vì vậy, dường như có rất nhiều tiền để theo đuổi các dự án. Chúng tôi không kiểm soát được nó sẽ trông như thế nào trong tương lai nhưng đây là một số cài đặt có sẵn cùng với hình thu nhỏ.
[SPEAKER_03]: Thật tuyệt vời, thật toàn diện. Victor cũng vậy, được chia thành ba phần. các nút, tôi nghĩ tôi sẽ kết hợp chúng. Khi hoàn thành, liệu đây có phải là sự kết hợp lớn nhất giữa tài sản đơn lẻ và tài sản danh mục đầu tư? Liệu các chương trình quản lý và phân phối tài sản kết hợp có thể so sánh được về quy mô và độ phức tạp không? Cuối cùng, chúng ta có nên thử mua gói của Ngân hàng Brooklyn không?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Victor, cảm ơn câu hỏi của bạn. Tôi nghĩ tôi nhớ đến bạn từ cuộc gặp mặt trực tiếp vào thứ Hai và rất vui được gặp bạn nếu bạn là Victor, tôi nghĩ bạn có thể như vậy. Kết quả là chúng tôi đã hoàn thành những dự án có diện tích lớn hơn. Đây là diện tích mét vuông tối đa mà chúng tôi có thể mong đợi đạt được ở một địa điểm. Mặc dù như đã đề cập, điều này sẽ được phân phối. chúng tôi không Bạn biết đấy, hãy giữ im lặng về dự án. Từ góc độ tài chính, kiến trúc và tài chính, tất cả đều nằm trong tầm tay của chúng tôi. Chắc chắn có nhiều kinh nghiệm về kỹ thuật và xây dựng. Vì vậy, chúng tôi không cảm thấy thoải mái chút nào với một dự án như vậy. Đã có cuộc trò chuyện với họ tại Tòa nhà Ngân hàng Brookline. Họ có cái nhìn rất độc đáo về giá trị của tòa nhà, điều mà chúng tôi thấy khó hiểu trong bối cảnh của dự án rộng lớn hơn. Nếu bạn lái xe ngang qua tòa nhà này, bạn có thể nhận thấy việc xây dựng đang diễn ra tại Ngân hàng Needham. Tôi nghĩ kế hoạch của Needham là mở rộng hoạt động ra đó vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau. Bao gồm đường lái xe tầng 2 và không gian văn phòng. Vì vậy, tôi nghĩ họ nên hạnh phúc ở đó. Chúng tôi tin rằng việc sở hữu trang web này là không thực sự cần thiết. Như bạn đã biết, nó có dấu chân rất nhỏ. Chỉ là chúng tôi không thực sự cần tài sản để có thể hoàn thành những dự án lớn hơn. Chúng tôi chúc họ mọi điều tốt đẹp nhất với nỗ lực của họ.
[SPEAKER_03]: Cảm ơn, Chris. Đó là cuộc trò chuyện của chúng tôi cho đến nay.
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Bất kỳ câu hỏi trực tiếp nào mà ai đó có thể có? Nếu không, hãy để tôi nhắc lại rằng khi chúng ta kết thúc phiên, nó sẽ được ghi dưới dạng tệp video hoặc lưu dưới dạng tệp video. Rồi ngày hôm sau, chúng tôi sẽ nói với Victor và Yvette. Sau đó, bạn có thể xuất hiện trên trang web của thành phố và mọi người có thể thấy điều gì xảy ra sau vụ kiện. Tôi muốn cảm ơn tất cả những người đã tham dự tối nay, bao gồm cả Victor và Yvette. Bộ phận của bạn đã hỗ trợ rất nhiều cho sự phát triển kinh tế, điều mà chúng tôi nghĩ là tuyệt vời. Tôi muốn cảm ơn Paul và Scott Tham gia với kinh nghiệm của bạn. Cả Sean và John nữa, công việc quy hoạch và thiết kế ở đây rất xuất sắc. Vì vậy, tôi nghĩ đó là một nỗ lực tuyệt vời của cả nhóm và nếu chúng ta có thể tiếp tục phát triển, nó sẽ mang lại rất nhiều điều tốt đẹp cho thành phố. Tôi nghĩ tôi rất lạc quan rằng có lẽ chúng ta có thể làm được điều đó.
[Unidentified]: Victor, bạn có ý kiến gì muốn chia sẻ không?
[Victor Schrader]: Không, cảm ơn Chris. Xin lỗi, tôi phải rời đi một lúc, nhưng không phải bây giờ. Nếu ai có thắc mắc xin vui lòng liên hệ. Điều đó có đúng không?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Thông tin liên hệ là ở đây. Bạn biết đấy, Victor, Eunice và Cheryl, chúng tôi đánh giá cao câu hỏi của bạn và những người đã đến, nhưng chúng tôi rất vui được liên lạc với bạn.
[SPEAKER_05]: Vâng, cảm ơn bạn rất nhiều. Rất rất hữu ích. Cảm ơn
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Niềm vui của chúng tôi. Chà, Victor, bạn có nghĩ tôi nên hoàn thành việc này và để bạn làm việc của mình và lưu đoạn ghi âm không? Việc này mất một lúc. Tôi không chắc mình sẽ đợi. Có thể mất một chút thời gian để hoàn thành, nhưng trong trường hợp xấu nhất, tôi có thể tải liên kết lên vào ngày mai để bạn có thể hành động. Đây sẽ là một tệp lớn nhưng chúng tôi sẽ cung cấp liên kết để bạn có thể tải xuống. Sau đó, bất cứ điều gì bạn muốn làm trên trang web của thành phố, bạn đều có thể làm được.
[SPEAKER_05]: Có, bạn có thể yêu cầu đăng những slide này ít nhất trong nhóm này, hoặc nếu không, hãy đăng chúng rộng rãi hơn trên trang web của bạn hoặc ở nơi khác?
[MCM00000652_SPEAKER_05]: chắc chắn. Victor, tôi nghĩ chúng ta sẽ thiết kế lại, việc này có thể mất khoảng một ngày. Sau đó chúng tôi có thể chuyển nó cho Victor và K. Sau đó tôi nghĩ nó có thể xuất hiện ở vị trí thích hợp trên trang web của thành phố. Điều này sẽ làm việc?
[Victor Schrader]: Nó hiệu quả với chúng tôi. Chúng tôi dự định xuất bản nó trên trang web của Ban Thư ký Kế hoạch, Phát triển và Bền vững. Chúng tôi sẽ tạo một tiêu đề mới cho dự án này trên trang này.
[SPEAKER_05]: Victor, cậu ổn chứ? tuyệt vời cảm ơn bạn
[MCM00000652_SPEAKER_05]: Xuất sắc. Tốt lắm, bạn tôi rất vui. Thời gian trôi nhanh. Cảm ơn mọi người một lần nữa và tôi sẽ tiếp tục nhấn nút đóng. Hy vọng chúng ta có thể tiếp tục tiến bộ.
[Unidentified]: tốt cảm ơn Chúc mọi người ngủ ngon. chào buổi tối tạm biệt