[Zac Bears]: Полное заседание городского совета Медфорда начнется 4 августа 2026 года. Мы ждем, пока технологии догонят нас. Все хорошо. Секретарь, пожалуйста, позвоните.
[Rich Eliseo]: សមាជិកសភា Callahan ។ ព្រឹទ្ធសមាជិក Laming? អំណោយ សមាជិកព្រឹទ្ធសភា Mullan? អំណោយ សមាជិកសភា Scarpelli? អំណោយ ទីប្រឹក្សា Tang? អំណោយ អនុប្រធាន Lazaro? អំណោយ ហើយប្រធានខ្លាឃ្មុំ?
[Zac Bears]: Участников было семь, и ни один не отсутствовал. Заседание было объявлено открытым. Мероприятия и обсуждения по поводу резолюции президента Бэйлса по статье 26134 о заслушивании презентаций по исследованию доступного жилья. Городской совет Медфорда решил предложить Управлению развития и планирования устойчивого развития представить окончательный проект отчета об исследовании доступного жилья. Это Кэтрин Бэкингем, она занимается планированием жилищного строительства города, и я ей перезвоню.
[Katherine Buckingham]: Да, добро пожаловать. Да, я Кэтрин Бэкингем, специалист по планированию жилья. Я просто хотел представить вам наш отчет о совместном исследовании доступного жилья. Сегодня с нами Карл Сейдман из Carl F. Seidman Consulting Services. Именно он провел этот экономический анализ. Цель – создать рациональную связь между нежилой застройкой и потребностью в доступном жилье. Я думаю, если меня больше не будет отвлекать, я отправлю это ему, и он проведет вас через шоу. Он готов описать то, что мы имеем в проекте отчета.
[SPEAKER_00]: Great. Thank you, Catherine, and to the chair and members of the council. I'm pleased to be here and present the overview of the analysis we did. So let me share my screen and put the slide deck up here. Great. So let me just say, there's quite a bit of data and information somehow. My slides are not advancing here. Let me unmute. Looks like it's working. Yeah. Great. Okay. Sorry. So first I just want to mention I know there's a lot of data in this presentation and a lot of technical analysis. So if at any point you have questions or you need further clarification or explanation, you know, feel free to interrupt me and I'll stop and explain anything you have. So the purpose of this study is to establish a rational nexus between non-residential development in Medford and the need for affordable housing. And then also determine what is a proportional leakage fee to mitigate the impact of that development. And then lastly, to recommend appropriate fee levels for the city to implement a housing leakage fee if it chooses to do so. So the analysis we did sort of had four components. One was to forecast 10 years of development that would be subject to the linkage fee and the tenant industries and employment. That's really the foundation for the rational nexus. It's that development and employment growth that's going to generate demand for affordable housing. So based on that projection, we then estimated the impact of these new jobs on the demand for affordable housing. The next step was to calculate the funding gap to build that housing to meet demand and from that funding gap, what would be a minimum and alternative linkage fees that the city could implement. And then lastly, before making recommendations, I analyzed the impact of different fee options on Medford's economic competitiveness because the city wants to, you know, be cognizant of not establishing a fee so large that it might deter future development in the city. So the foundation for this, sorry about that, the foundation for this was market conditions in the city and the region. So this is a very high level overview of sort of the market conditions that informed our thinking about future development. First, in terms of the office market, as I think everyone's aware, the impact of the pandemic has really changed demand for office space with the growth of hybrid work and remote work. So there's been declining demand for office space and there's currently now over 45 million square feet, almost 24% of office space in the region is vacant and available for lease. And net absorption was slightly positive in 2025, but that's following very steep negative absorption, which is sort of the vacating of office space of millions of square feet in the last few years. The lab market is even in worse shape. There was a lot of overbuilding of lab space, you know, when demand was very high after the pandemic. So currently there's 34% of available lab space, almost 20 million square feet. And that's an increase of over 405 million just in 2025. So there's still speculative lab buildings that are still coming online and not being occupied. And this supply, you know, is sufficient to meet demand for 8 to 10 years if we even reach the peak absorption we hit from 2019 to 2023. So it's a very tough lab market and you probably are aware of that too for some of the lab projects that were proposed in Medford and have been canceled. The industrial market is healthier. The availability rate is a little over 12%. There's been positive net absorption in sort of the inner, the urban market, which Medford is part of. And one of the areas where we're seeing increased demand is for small flex R&D space to serve the growing advanced high-tech manufacturing firms in the region. And that's reflected, you'll see in a minute, on some of the projects that have been proposed in Medford. So the other thing we looked at in projecting future development is what is the current pipeline of projects in the city. And this lists those five projects that represent a little over 314,000 square feet of space. You know, two of them, two retail projects are already under construction. The two industrial projects, you know, both of which are serving some of that R&D market that I talked about, have been approved and are likely to go into development over the next 10 years. And lastly, there's a, 16,000 square feet of retail and restaurant space that's been proposed as part of the transom development on the city-owned lots in Medford Square. So the other part of our analysis was actually speaking to real estate developers active in Medford and real estate brokers to get their perspective and better understand their plans. So, you know, this slide kind of summarizes what we learned from that, which reinforced what the market data has told us, you know, very tough market for office space and lab space and developers. don't plan to nor do they expect to see new office or lab development over the next five to ten years. And they also noted the cost of construction and interest rates making projects harder to pencil out. The positive side for Medford is there's a very strong retail market, a lot of tenant demand for retail space in the city, and developers generally felt the strongest development opportunities were in mixed-use residential development and in hotel projects. And they also noted, as I said, this demand for industrial space for high-tech manufacturing. You know, the advantages they pointed out for Medford are its location, the ease of the commute. It has higher population density and higher income than some of the surrounding suburbs that, you know, fits into the real estate market demand. And the weaknesses developers cited were the limited available sites, site conditions that might require a lot of investment to get them ready for development, and site owners who aren't always supportive of development or interested in development. So based on this market analysis, the interviews, and the current pipeline, we've forecast a little over 409,000 square feet of new development. And that really has two pieces to it. One is the existing pipeline I just mentioned of 314,000 square feet. And then we're projecting two additional projects. One is a 75,000 square foot new hotel, and that reflects a hotel developer that's developed in Medford, you know, expecting to build another hotel in the city. The likelihood that there'll be another significant mixed-use project that will bring another 20,000 square feet of ground floor retail space, and we're projecting about 12,000 of that would be for restaurants and 8,000 of that. would be for retail stores. So this table kind of breaks down that development by different uses, which then we translated into specific industries and employment, which is the next slide. So here we provided more detail of the likely industries to occupy that development. Some of these industries were directly tied to the use, like a hotel and a grocery store and auto dealer. For the industrial projects, we sort of relied on the developer's expectations of what type of industries would occupy that space. you know, they indicated a mix, not just of manufacturing firms, but of some e-commerce firms, some contractors. And then for the retail space, we assume some mix of personal service businesses, medical offices, which reflects the type of uses we're seeing in a lot of ground floor development in the city. So overall, this resulted in a projection of 640 seven new jobs from that, you know, 400,000 square feet of new development. And we relied on, you know, data on the typical number of square feet per employee for various uses, as well as information from some of the developers as to what they expected to be the employment level. So our next step with these 647 jobs was to estimate how much demand for affordable housing would would be generated by that new development and employment. And we're projecting 31 new residential units would be necessary for people at low and moderate income levels. And this was based on a survey we did of employees to ask them whether they moved to Medford as a result of their job here or whether they looked for housing and didn't move because of the cost. And that indicated we had a little less than 10% of employees who were likely to move or demand housing in Medford. And then we also applied the occupations and earnings from the jobs, you know, we forecasted in different industries to figure out whether these, you know, workers and their households would be low or moderate income. So that's how we ended up with those 31. The 18 low income units we're assuming will all be rental housing, and the 13 moderate income units we're assuming will all be ownership housing. And that sort of reflects the city's policy of trying to promote affordable ownership as well as rental housing. So the next step was figuring out what subsidy would be needed, what we call the financing gap that would be needed to build these 30 million units of affordable housing. And then what we call the maximum warranted linkage fee. So that represents the total subsidy needed to build the affordable housing divided by the projected square feet of new residential development. And the subsidy was calculated a little differently for rental housing versus ownership housing. For rental housing, we took the total development costs, or TDC, to develop those housing units. And then we subtracted the amount that could be financed based on the occupants paying 30% of their rental. of their income towards rent and then making an adjustment for vacancy and operating costs. And the resulting, you know, funding could potentially provide some financing. For ownership subsidy, it was the total development cost minus the proceeds from the sale of the unit. And we based the sales price on the buyers providing 30% of their income for principal, interest, taxes, and insurance, and providing a 4% down payment, which is what a number of affordable housing projects or programs are based on. So some of the key assumptions we had to figure out, what will it cost to build an affordable housing unit in Medford? And the figure we came up with is just shy of $595,000. And this was based on, you know, primarily data we got from developers who have recently built in the city. So we've assumed acquisition at 75% a unit, $75,000 per unit, construction costs at $350 per square foot, and then the soft cost contingency at 35% of construction costs. So to calculate the subsidy for the affordable rental units, we took those 18 units, multiplied them by the development cost per unit to get a total development cost of $10.7 million. The gross income of those tenants based on the estimated income they would have was 254,000, we subtracted a 3% vacancy, and then we subtracted these estimated operating costs, which were 17,600 per unit. That was data based on the Mass Housing Partnerships portfolio. And as a result of that, there was really no net operating income available to finance any of those costs. You can see there's a negative 70,420 operating income. The full development costs would have to be subsidized for these rental units to be built, and they'd probably need some additional rental income subsidy, perhaps from Section 8 vouchers, to be feasible. So the funding gap for the rental housing is $10.7 million. For the ownership units, once again, we took those 13 units, multiplied them by the development costs per unit, to get total development cost of $7.7 million. The sales proceeds was able to provide $4.2 million, so we have a funding gap for the ownership units of $3.5 million. So to calculate the total subsidy and the warranted linkage fee, we added together both of those subsidy amounts, 10.7 and 3.5, to get to $14.2 million. That's the subsidy you need to build the 31 units. We divided that by the 409,100 square feet of expected development. So we get the maximum subsidy of $34.75. So that's what you would meet the sort of proportionality test under the law for establishing a fee. You could go as high as that, and you'd fall within the legal parameters. But in reality, Many affordable housing projects get funding from federal sources, low income housing, tax credit, state programs, so usually the local share doesn't have to cover the full funding gap or subsidy needed. And this data just shows some of that information from projects in the Boston area over the last decade or so, maybe a little longer, that we've collected from studies we've done and from Mass Housing Partnership. And you can see there's a lot of variation here. but they're all considerably less than 100%. The MassOwning Partnership portfolio between 8 and 10% of local funding. Cambridge seems to have the largest share at 39% for rental units and 57% for some ownership units done in the late 2000s. So this is a factor to take into consideration when setting the fee. So the last sort of part of our analysis was how the potential fee would potentially impact development economics and Medford's competitiveness. And there isn't, you know, a one certain pathway in which Introducing a new fee will impact development economics. There are sort of three possibilities. And some of these possibilities might vary based on the particular site, the particular developer, market conditions over time. But the first possibility is the new fee leads developers to pay less for land. And therefore, the person who really will bear the brunt of the fee will be the current landowner. Rents will stay the same. Total development costs will stay the same. Just land values will go down. And that's kind of what a classical economist would tell you will happen in the marketplace over time. But that might not happen in every project. The developer may already have acquired the land. It may take time for the development and land market to adjust. So another possibility is that the developers pass on the full cost of the new fee to tenants through increased rent. And this could happen in a market where there's strong demand for real estate and limited supply, such as happened in the early 2000s with the lab market. Companies would pretty much pay anything to get space because there was such short supply. But the impact of increased rents is that Medford's rent would go up, and it might be less competitive with surrounding communities. It might get way less tenants. So that's another, that's an avenue we looked at. And lastly, developers aren't able to pass on that fee to tenants because of market conditions, and they have to absorb that fee themselves. And therefore, the development cost will increase, they'll get the same rent, and their returns and their investment will go down. And the same thing will happen for the equity investors in the project. They'll have to put more equity in. They'll get the same return because rents are the same, but their return on capital will be less. So we did some scenario analysis to look at those potential impacts. But first, we sort of compared Medford's rents for office and lab, I mean, for retail and office projects to other communities. And if you look at the table on the left, Medford's asking rents typically are higher than your surrounding communities other than Somerville. That's indicative of Medford's desirability as a location for office and retail tenants. So if a fee was passed on to tenants, it would increase your rent differential somewhat with surrounding communities, although your rents are much lower than Somerville. So you'll still be very competitive with Somerville, even if you would adopt the full $35 fee. But as you can see on the table to the right, you know, a fee of $5 or $10, you know, has a very modest impact on rents advertised over a 10-year lease. It would increase it by, you know, 1 to 2%. And that's unlikely if a tenant, you know, thinks Medford's the best location, that increase in the rents unlikely, you know, to cause them to go to another community. So the next part of the analysis was the impact of the fee on developer and equity returns. And we looked at two hypothetical real estate projects. One is a 20,000 square foot retail project, and we looked at this under two development cost scenarios because we got different estimates for what it would cost to build these projects. So we did a low cost scenario at $450 a square feet and a higher cost one at $600. And then we did a hypothetical 75,000 square foot, 150 room high quality hotel with development costs at $300. thousand dollars per room. So for the developer's return, what we did was look at what the developer's return on cost would be without a fee. And the developer's return on cost is the standard that a lot of developers use when making the decision about whether to proceed with the project. and are calculated by dividing their net rental income over the development cost. And typically in Boston Bay, a lot of projects, certainly office lab projects, are looking for a return on cost. 7% to 8% is fairly typical. So the fee increase would increase the development cost, but not the income, and therefore, they're going to reduce the developer's return on cost. And our goal was to try and keep the impact close to 25 basis points, a basis point is a hundredth of a percentage point. So the return, we're hoping the return impact is less than a quarter of a percent. So the developer is still going to be very close to their objective. their goal in terms of return on cost and the project wouldn't be deemed infeasible. For investor, we're assuming here under the investor return scenario that the investor funds the entire fee, which seems plausible because if the rental income isn't increasing, they can't borrow more money. So if they have to come up with more money to pay the fee, they're going to likely go to their equity investors. So the equity investors are increasing their investment amount. They're getting the same income. So their return on investment is going to go down. So we worked at a scenario where they initial return without the fee would be 12% or 15% and then what the impact would be of adding the fee. And our standard here was to try and have an impact of less than 50 to 75 basis points to keep the equity investor once again close to their target return and likely to proceed with an investment. So this table summarizes the results for the two retail projects. And, you know, the second column from the left shows, you know, what the cost would be with no fee. And then you can see the increase in the fee for options of $5, $10, $20, and the 34.75 maximum fee. And then, you know, what the change in the developer return on cost is and the equity investor return is, you know, for those different fee increments. And, you know, in both of these scenarios, there's really a modest impact. on developers' return on cost. If the fee is 10% or less, you're well below the 25 basis point threshold here. And for the developer, for the equity investors, you know, once you get to a $10 fee, you're getting over that sort of threshold. So this seems to indicate that keeping the fee somewhat below $10 would be needed to reduce the risk that you might chill equity investments. And then this table shows the similar results for the hotel development. And once again, the impact on developer's term returns is quite modest, even up to a $20 fee. But once you get to a $10 fee, you're potentially at the risk of undermining the investor's ability to undertake the project. So our conclusion from this analysis is you probably want a fee that's somewhere between maybe five and nine, five or $8 to minimize its impact on development and investment. So the other issue we took into consideration, we thought it's important to be aware of is what the link affordable housing and job linkage fees are in other communities in the Boston area. In this table, you can see Boston, Cambridge, Somerville established these fees some time ago. They've had them for quite a while. But more recently, we've seen Everett, Lexington, and Watertown add these fees as well. And the amount of the fee varies quite a bit. Cambridge has the highest fee at almost $38. You know, Semerville and Boston have fees that are, when you combine the housing and jobs fees, they're between $20 and $30. And then, you know, Lexington and Watertown are in this $9 to $12 range. And then Everett has the smallest fee, which ranges from $2 to $4, depending on the size of the project. Project size thresholds vary somewhat from $15,000 in Everett and Somerville up to 50,000 in Boston. And, you know, communities also have varied somewhat as to whether or not they exempt some portion of the space from the fee. So just to conclude, what are my recommendations for the city as it goes forward? We recommend you set a fee level between $5 and $8 per square foot. And you set the project size threshold at $10,000. And that's lower than other surrounding communities. consistent with what your existing policy is in terms of other linkage fees you have for infrastructure and public services. So it seems to make sense to have this fee also consistent with that. And sort of because your threshold is kind of lower than other communities, we recommend you have a lower rate for projects between 10 and 30,000 square feet. Smaller projects tend to have tighter budgets. And given that and the thresholds in other communities, we think that would be a good policy. And then we also think it's wise to offer developers other options to satisfy this requirement. They could pay cash, but if they're willing to do something that has an equal value or greater value than the cash, but takes another form that helps the city develop affordable housing, you know, that option should be in the ordinance. let the Affordable Housing Trust kind of review it and judge that. So an example of that might be if a developer has a large site and they want to donate some land to the city that could be used for affordable housing, that might be an alternative to paying the cash fee. Or if it's a developer of a mixed-use project and they want to increase the number of affordable units beyond, you know, what's required under your inclusionary zoning ordinance, you know, that might be another option. And the benefit here is the developer has more flexibility and the city might get something that will actually allow it to build affordable housing units more quickly than collecting the cash, letting that cash accumulate until it's large enough to subsidize a project. In terms of payment options, we suggest either having full payment at the sit-in occupancy date, that's similar to what Cambridge does, or allow two payments with half at the sit-in occupancy date and half one year later. The advantage to that is it lessens the financial burden on developers because at least the second fee they're not paying until they've generated some income from the project. We also recommend that you adjust the housing linkage fee annually based either on the CPI or the RS means construction cost index since development costs are going to increase over time, construction costs are going to increase over time. collect the fee and it takes a few years of fees before you're dispersing it for a project, you've gained some increased over time. And then lastly, to sort of review and reset the rate every five years based on changed market conditions. You know, right now the market conditions are not very favorable but if, you know, ten years from now, five, ten years from now, things get better, the economics might be different. You might, it might be, wise for the city to adjust the fee. So thank you. It's been a long presentation. You've been a patient audience and happy to answer any questions you may have.
[Zac Bears]: Спасибо, Карл. Если бы мы только могли на минутку перестать демонстрировать экран. Возможно, нам придется начать заново, но это техническое шоу, и я ценю детали. я просто хочу Первый тип заложил основу. Мы обсуждаем это, потому что городской совет пытается убедить штат принять петицию по жилищному закону, которая позволит нам погасить долг по доступному жилью, верно?
[SPEAKER_00]: Насколько я понимаю, у вас уже есть полномочия в соответствии с местным законодательством, которые позволяют вам устанавливать текущую процентную ставку?
[Zac Bears]: Так что мне очень жаль, что местные правила можно изменить по индексу вместо «да, окей, отлично». Город обладал этой властью на протяжении десятилетий, но никогда ею не пользовался.
[SPEAKER_00]: Точно.
[Zac Bears]: Все хорошо. Просто хочу прояснить еще несколько вещей, поскольку я знаю, что участники задают нам вопросы. Я просто хотел убедиться, что я все сделал правильно. Согласно этому исследованию, разрешено ли нам что-либо делать до 34 лет? Ему 34 или 75 лет? Точно. Все хорошо. Причины предлагаемого сокращения в основном связаны с качеством конкуренции и влиянием затрат на застройщиков и инвесторов.
[SPEAKER_00]: Точно.
[Zac Bears]: Хорошо, отлично. Затем я поговорю с депутатом Лэмингом.
[Matt Leming]: Да, большое спасибо Я очень воодушевлен этой речью и результатами этого исследования. Поэтому я хочу поблагодарить г-на Седмана, а также г-жу Седман. Бэкингем работает в этой области. Это занимает много времени. Я помню последний семестр Пока я пересматриваю проект добавления пятой группы облигаций к действующим правилам, чтобы мы могли инвестировать в целевые фонды доступного жилья, нам необходимо провести это исследование, и я очень рад услышать результаты презентации. У меня есть только несколько. Разъяснение поучительных вопросов, на которые, я надеюсь, вы сможете ответить. Знаете, один из них очень простой, особенно для зрителя. Итак, теперь взимается партнерская комиссия Например, для коммерческого дренажа, дорог, парков, полиции и пожарной охраны я бы сказал, что максимум составляет около 1700 долларов США за 1000 квадратных футов общей площади земли, или 1,70 доллара США за квадратный фут застройки. Этот стандарт был принят в 1990 году, и с тех пор у нас было много обновлений. Именно поэтому он особенно низок. Его предложение состоит в том, что мы должны взимать не менее 5 долларов за квадратный фут за любое новое строительство доступного жилья. Это правда? Это достоверное резюме?
[SPEAKER_00]: Да, это то, что я хочу представить, да.
[Matt Leming]: Это не имеет значения, это не имеет значения. Спасибо Спасибо Вот что я думаю. Я просто хочу убедиться, что мы это делаем, потому что считаю важным признать, как мы просили и что было собрано в рамках нашей программы облигаций за последние 30 лет. Вы первый человек, который действительно провёл экономический анализ по этому вопросу и просит нас взимать как минимум Теперь мы взимаем с вас в три раза больше за доступное жилье, чем за любую другую программу. Вот почему я думаю, что важно, чтобы общественность понимала, сколько денег у нас на самом деле есть за последние несколько десятилетий. Спасибо. Еще одна техническая проблема заключается в том, что в партнерских программах сейчас разные цены для предприятий, предприятий и офисов. Посоветовали бы вы нам скорректировать тип доступного жилья в зависимости от типа застройки? Или у нас должен быть фиксированный обменный курс?
[SPEAKER_00]: Да, я имею в виду, мой совет - приобрести его. Фиксированная процентная ставка. Я думаю, что так легче управлять. Это позволяет разработчикам узнать, сколько будет их гонораров. Независимо от того, как график меняется со временем. Знаете, некоторые из предлагаемых ими многофункциональных проектов немного сложны, потому что они рассматривают разных арендаторов. В одном здании можно разместить розничные магазины, фабрики и офисы. Это очень сложно, как добиться такой скорости? Поэтому я думаю, что самое простое — это иметь ценности, соответствующие политике других сообществ в районе Бостона. Кажется, ни для кого из них это не проблема. Поэтому я думаю, что это самый простой способ.
[Matt Leming]: Хорошо, спасибо. Большое спасибо. Последний вопрос и этот актуальны, но при предложенной цене от 5 до 8 долларов за квадратный фут, как вы думаете, насколько мы велики? Знаете, например, 5 долларов — это абсолютная основа суммы денег, которую, как вы сказали, мы можем собрать. По закону наша цена выросла примерно до 35 долларов, но это может охладить рынок. Так что, если мы примем только предложение в размере 8 долларов, оно вряд ли окажет очень негативное влияние на ожидания развития. Я просто пытаюсь понять диапазон от 5 до 8, если вы можете об этом говорить.
[SPEAKER_00]: Это меня беспокоит, учитывая текущую экономику развития: она может достигать 8 долларов, и я думаю, что жизнеспособный проект маловероятен.
[Matt Leming]: Ну, это мои вопросы. Я просто хочу сказать, что я очень воодушевлен проделанной работой и очень горжусь Департаментом планирования, развития и устойчивого развития и вашей компанией за то, что это произошло. Думаю, если я правильно помню, следующий шаг Потому что, вы знаете, если правление проголосует за принятие этих рекомендаций, мы возьмем документ, отправленный финансовому директору, чтобы добавить пятую контактную группу, и передадим его на третье чтение, где есть рекомендации по изучению, а потом они сделают это и так далее. Затем мы можем приписать их любой новой эволюции после этой даты. Это основное мнение моих коллег. Я думаю, что мы будем следовать этому процессу, но у меня есть вот что. Большое спасибо за ваше время.
[Zac Bears]: Спасибо депутатам Скарпелли и депутатам Цангу.
[George Scarpelli]: Спасибо, господин Президент. Спасибо за совет. Очень Так что я думаю, что мне есть чему поучиться, но я думаю, что действительно сосредотачиваюсь на том, чтобы убедиться, что мы можем двигаться вперед с этим вариантом и поддерживать наш фонд доступного жилья, но в то же время и используя эту ссылку, но в то же время мы видим, как соседнее сообщество наблюдает за некоторыми из этих событий. Мы видим влияние Отсутствие нового роста по разным причинам. По мере того, как мы продвигаемся вперед с новыми разработками и добиваемся определенного прогресса, я просто хочу убедиться, что наше правление действительно работает вместе, чтобы мы достигли этой цифры. Знаете, вы ставите от пяти до восьми цифр, что пугает, если кто-то хочет получить 34 доллара. Я думаю, что это большая угроза нашей способности расти. Так что я думаю Эта рекомендация и дальнейшее обсуждение. Я думаю, мне нравится понимать различные уровни и осознавать, что сообщества терпят неудачу или стагнируют из-за дополнительных затрат и дополнительных правил для нового развития. Поэтому я просто хочу поделиться этим с моими депутатами. Я надеюсь найти баланс, работая вместе, чтобы гарантировать, что мы движемся вперед, но в то же время мы действительно понимаем друг друга. Сейчас мы в состоянии не подниматься слишком высоко, опасаясь потерять новый рост, а затем найти баланс для сохранения уверенности. Спасибо.
[Justin Tseng]: Спасибо, я очень ценю комментарии депутата Скарпелли по этому поводу. Баланс имеет основополагающее значение. Важно, чтобы у нас были новые разработки, которые приносят больше жилья и развития сообществу. Не только для тех, кто сегодня не может себе позволить купить дом, но и для налогоплательщиков, финансирующих коммунальные услуги. Столкнулся с воздействием повторных 2,5 запросов. В то же время важно, чтобы застройщики, приезжающие в Медфорд, вносили справедливую долю своего влияния на это сообщество, на персонал, нуждающийся в жилье в этом сообществе, а также свое влияние на дороги и объекты. Здесь надо быть справедливыми к тем, кто уже живет в городе. Я очень благодарен за этот отчет. Будет полезно шаг за шагом понять, как достигается это число. Как сказал комиссар Лэминг, у нас редко бывает такой подробный экономический анализ, и это наблюдение очень полезно. У меня всего несколько вопросов о рекомендуемых типах фундаментов по цене от 5 до 8 долларов за квадратный фут. Я думаю, как я уже говорил сегодня вечером, я считаю, что рекомендуемая ставка составляет всего от 10% до 27% от максимального диапазона гарантийных ставок. В этом исследовании предлагаются две гипотезы относительно заболеваемости. Во-первых, тип арендной платы, которую платит арендатор. Кроме того, существует тип поглощения доходов инвесторами в области развития. Так что я думаю, что мы оценили одновременно. Я думаю, что механизм или их комбинация позволят достичь рекомендуемого диапазона от 5 до 8 долларов за квадратный фут? Потому что я знаю, что при одном и том же уровне комиссионных влияние на эффективность инвесторов больше, чем влияние на производительность разработчиков. Поэтому мне интересно, как мы калибруем.
[SPEAKER_00]: Хорошо, это хороший вопрос. Я думаю, что эти 5-8 долларов основаны на потенциальном влиянии на инвесторов. Потому что, я думаю, вы знаете, я должен сказать, что разные проекты финансируются по-разному, разные спонсоры используют разные способы привлечения капитала. Таким образом, это основано на застройщиках, которые обычно в значительной степени полагаются на долговое финансирование, но также имеют потенциал получить 30-40% от инвесторов в акции с какой-то целевой доходностью, отражающей текущую ситуацию на рынке. Если процентные ставки упадут через два или три года, эти пределы прибыли также будут ниже, и влияние будет меньшим. Так что в некоторой степени это отражает текущую ситуацию. Текущая экономическая ситуация и рыночная среда. Но многое зависит от его влияния на инвесторов.
[Justin Tseng]: Я понял. Теперь, когда мы являемся девелоперским рынком класса A, мы видим, что Медфорд и потенциал B приходят в Медфорд, где в настоящий момент находится потенциальный рынок, и большая часть которого является финансовой. Хорошо
[SPEAKER_00]: Поэтому. Это одна из причин, по которой я всегда рекомендую сообществу пересматривать ситуацию каждые 5 лет по мере изменения экономических условий. Если процентные ставки будут низкими в течение пяти лет, что, если экономика изменится и спрос на офисы, лаборатории, промышленные объекты или подобные места увеличится, и не будет недостатка в поставках? Арендаторы готовы платить больше. Вы знаете, экономика изменится, и может произойти плата в размере 10 или 12 долларов. Я понял.
[Justin Tseng]: Поэтому мы ориентируемся на спрос и предложение, процентные ставки и другие факторы.
[SPEAKER_00]: В.
[Justin Tseng]: я вижу Затем у меня возникли вопросы о структуре доходов и распределении активов. Хотелось бы узнать, каков уровень дохода, чтобы определить категорию с низким и средним доходом. Вы в Медфорде, округ Миддлсекс? И что?
[SPEAKER_00]: Это верно. Он основан на среднем доходе в районе Бостона, сообщенном HUD. На самом деле, я этого давно ждал, поэтому дождался. Итак, вы знаете, это основано на местных ограничениях доходов HUD на 25 финансовый год для Бостона, Кембриджа и Куинси. Домохозяйства с низкими доходами обычно имеют доход, составляющий 50% или менее от среднего местного дохода. Для одной семьи это равняется 57 900 долларов. Эта сумма равняется $82700 на семью из четырех человек. Средний доход составляет от 50 до 80% среднего дохода по региону. Цены составляют 92 650 долларов на семью и 132 300 долларов на семью из четырех человек. Затем модель предполагает, что все потребности людей с низкими доходами удовлетворяются за счет арендной платы, а все потребности людей со средним доходом удовлетворяются за счет богатства.
[Justin Tseng]: Основано ли это на доказательствах достижимых вариантов смягчения последствий?
[SPEAKER_00]: Это действительно основано на муниципальной политике. Поэтому, когда мы оцениваем спрос на доступное жилье, мы часто спрашиваем города, с которыми мы работаем, что нам следует предполагать относительно количества этих квартир, которые вы ожидаете построить, в качестве дохода от аренды или дохода? Или доходы от недвижимости, поэтому предпочтение управления каждым предприятием со средним доходом как недвижимостью, по мнению городских властей, отражает политику города.
[Justin Tseng]: Можете ли вы объяснить Правлению, что если мы изменим эти предположения, что изменится?
[SPEAKER_00]: Да, я имею в виду, как видите, доход от аренды требует более высокой финансовой поддержки, чем доход от недвижимости. В этом разделе теперь отражены различия в уровне доходов жителей. Но я думаю, что это также отражает высокие эксплуатационные расходы на доступное арендное жилье. В результате арендованному объекту потребуется больше субсидий, поскольку почти все доходы будут использованы для покрытия эксплуатационных расходов. Теперь еще одним фактором является наличие большего количества федеральных ресурсов и ресурсов штата. Заполните дефицит бюджета на аренду. Знаете, ресурсов на покупку дома не так уж и много. В результате городам часто приходится вкладывать дополнительные деньги в доступное жилье. Спасибо
[Zac Bears]: Спасибо, советник Цзэн. Есть ли у участников еще вопросы? Кажется, я ничего не вижу, по крайней мере, для Кембриджа. Из-за более высоких комиссий большая часть проектов финансируется за счет местного капитала. Одна из наших проблем заключается в том, что мы смогли создать доступную плату за подключение жилья с 1990 года, но до сих пор этого не сделали. Итак, наш фонд доступного жилья на исходе Мы еще не построили инфраструктуру. Я согласен с коллегами, что баланс должен быть, вы знаете. Возможно, мы не сразу забьем 3475 голов, но мы отстаем на восемь голов, и время идет. И, вы знаете, я вообще не очень верю в федеральное и государственное финансирование для дополнения и субсидирования других необходимых частей строительства. Поэтому я думаю, что в целом вы увидите взаимосвязь между Чем выше процентные ставки по облигациям и выше доходы, тем больше в этих городах доля проектов, финансируемых местным капиталом?
[SPEAKER_00]: Я не думаю, что так всегда. Это верно. Знаешь, как в Бостоне, знаешь. Очень успешно. Я имею в виду, что они генерируют много несвязанных доходов, но у них также есть доступ к большому количеству государственных проектных фондов. Так что сложно сказать. Знаете, это тоже имеет эффект. Знаете, в Бостоне много застройщиков доступного жилья. Многие застройщики имеют большой опыт получения налоговых льгот на жилье для малоимущих, программ государственных субсидий и многого другого. Так что я думаю, что это тоже играет роль. В Кембридже Потому что сейчас я работаю в студии в Кембридже, но партнерские сборы были основным источником дохода последние 10 лет. Потому что Кембридж пережил период большого развития. Но в городе также есть много денег на защиту общества, вложенных в фонды доступного жилья. И еще они каждый год выделяют деньги. Я не имею в виду цифру, но около двух третей денег пойдет в этот фонд, и у них есть другие небольшие источники. Таким образом, две трети или три четверти средств Кембриджа поступают в фонд, а не из облигаций. Таким образом, несмотря на то, что они подали много апелляций, они собрали больше денег для фонда.
[Zac Bears]: я вижу Итак, наши отношения не такие, я имею в виду, что у нас нет больше денег, чтобы отдать долг. Так что я думаю, что здесь проблема. Я думаю, это подводит меня к еще одному важному вопросу, который также поднял г-н ЦАНГ. Но какие предположения лежат в основе этой невозможности? Что мы предполагаем в ходе анализа, что сделает проект неработоспособным? Потому что, когда я смотрю на цифры, я знаю, ты знаешь Видите ли, инвесторы получают доход на капитал от 1% до 2% с комиссией от 10 до 20 долларов.
[SPEAKER_00]: Да, у вас правильная идея. И вы знаете, я предполагаю, что у застройщиков есть некоторые инвестиционные препятствия. Если процентные ставки вырастут до такой степени, что инвестиционные лимиты не будут соблюдены, они не смогут реализовать проект. Итак, вы знаете, разные разработчики могут быть более или менее гибкими, когда дело касается проектов. Итак, вы знаете, со временем некоторые разработчики создают проект и сохраняют его ради собственной выгоды. Некоторые девелоперы создают проект, управляют им и достигают своих инвестиционных целей, а затем продают его инвесторам. Поэтому застройщики готовы продать его инвесторам, которые больше осведомлены об этой прибыли, потому что им нужно вернуть пенсию или других инвесторов, необходимых для покупки недвижимости. Поэтому они, как правило, более строгие. Если бы я был разработчиком, это было бы так. Купив эту недвижимость и владея ею самому, я, возможно, смогу получить меньшую прибыль сейчас, потому что я действительно думаю, что в ближайшие 10 лет Медфорд станет лучше, и моя арендная плата со временем увеличится. Итак, вы знаете, это не жесткое правило. Разные разработчики решают эту проблему по-разному и действуют более гибко. Как я уже говорил, разные застройщики предоставляют разное финансирование своих проектов, и это коснется и вас. Итак, вы знаете, это гипотетический сценарий. Знаете, это не отражает всех возможностей. Итак, вы знаете, что существует вероятность высоких комиссий, и некоторые разработчики считают, что высокие комиссии всегда сделают проект для них действительным, понимаете?
[Zac Bears]: Да, Эл, для меня это звучит довольно дерьмово. Похоже, BT тоже не для меня. Знаете, почему в вашем анализе есть статьи, которые, по вашему мнению, невозможны за 12 или 16 долларов и не могут быть выполнены за 8 долларов? Потому что похоже, что мы говорим о миллионах долларов на финансирование доступного жилья, и вы знаете, я не проводил анализ, но, похоже, я позволю им это определить. Является ли это предположение консервативным?
[SPEAKER_00]: Ну, я имею в виду, это консервативные предположения, да. Вы знаете, что не существует жестких правил. Вам необходимо сделать некоторые предположения и создать несколько сценариев для анализа. Я могу работать над многими другими ситуациями, но в итоге у вас будет много разных ситуаций. На каком основании вы хотите принять решение? Но да, это не жесткое правило. Еще один фактор. Разработчики могут компенсировать это, корректируя затраты другими способами. Они могут договориться о низких затратах на строительство. Возможно, подрядчику действительно нужна эта работа, и он немного заработает и сэкономит. Или у них есть штатный юрист, но нанять адвоката не так уж и дорого. Таким образом, бюджет развития состоит из многих компонентов. Застройщики могут компенсировать повышение процентной ставки некоторыми другими затратами. И, как я уже сказал, если они не купят землю, они включат эту цену. Им также придется меньше тратить на покупку земли. В результате землевладельцам в конечном итоге приходится соглашаться на снижение доходов от продажи своей земли. Вы знаете, эффект налога на землю делает землю менее дорогой. Итак, вы знаете эти вещи. Вот почему я с самого начала сказал, что существует много разных способов воздействия налогов на экономику, и вы знаете, что добиться этого невозможно. Многие обстоятельства определяют, кто из них его получил. Поэтому я считаю, что предложение от 5 до 8 долларов является консервативным, что снижает потенциальное влияние на некоторые проекты. Но я не могу сказать, что 12 долларов будут катастрофой, и знаете, если он будет стоить 12 или 15 долларов, развития не будет. Я думаю, что это неправильно.
[Zac Bears]: Очень хорошо, спасибо. Мой последний вопрос перед тем, как продолжить, я увидел, что комната полна. Мы все исправим. Говоря об интересе, знаете что? Я знаю, что вы упомянули пятилетний обзор. Похоже ли это на то, что весь анализ повторяется каждые 5 лет, или это какая-то простая версия?
[SPEAKER_00]: Я имею в виду, что это то, что делают другие сообщества: изучают новые отношения в одинаковом объеме каждые пять лет.
[Zac Bears]: я вижу Например, есть ли какие-то ограничения в каких-то экономических показателях, которые, по вашему мнению, могут быть нам полезны, может быть, они говорят, что, может быть, нам стоит их проверить? Предположим, что ФРС сохранит процентные ставки ниже 2,5% в течение 18 месяцев. Стоит ли нам как можно скорее разобраться в этом вопросе и поднять процентные ставки?
[SPEAKER_00]: Что ж, я не буду делать это, основываясь только на процентных ставках. Я также смотрю на то, что происходит в экономике. Если количество вакантных офисов и лабораторий значительно снизится, вы начнете видеть себя таким, каким вы его знаете. Внезапно все компании, занимающиеся искусственным интеллектом, начали переезжать в район Бостона и искать офисы, и внезапно количество офисов открылось, и люди бросились строить больше офисных помещений, чтобы разместить их. Очевидно, что все по-другому, и, возможно, вам придется пересмотреть свою ценность. Да, окей.
[Zac Bears]: Особенный. Я ценю это. Есть ли у членов правления дополнительные вопросы? Кэтрин, что еще ты хочешь сказать, прежде чем мы закончим?
[Katherine Buckingham]: Что ж, я просто хочу сказать, что если у членов правления есть какие-либо другие вопросы, которыми я могу поделиться с Карлом Зейдманом, свяжитесь с ними. Если вы хотите просмотреть полный отчет сейчас, я могу поделиться им еще раз, так как считаю, что очень полезно получить некоторую справочную информацию, прежде чем вы увидите полный отчет. Итак, я поделюсь этим с вами, отвечу на вопросы, а затем смогу высказать любые другие ваши идеи, и Карл сделает то же самое. Мы узнаем, правда ли это, нужно ли изменить отчет и многое другое. А затем мы опубликуем окончательный отчет после учета всех отзывов.
[Zac Bears]: Особенный. Я думаю, что другие консультанты могут предоставить больше информации. Я думаю, вы знаете, я думаю Лично я рассчитываю, возможно, на сумму более 8 долларов, и я не знаю, повлияет ли это на прессу, если мы сможем рассказать о некоторых предположениях, которые они сделали, чтобы достичь уровня от 5 до 8 долларов, и, возможно, вы знаете. Думаю, полезно прислушаться к контексту, верно? Знаете, здесь много ожиданий, 30 долларов могут быть мощной стоимостью, но знаете, 10 или 12 долларов могут быть не мощной стоимостью. Я имею в виду не только это, я думаю, что в контексте того, что нам нужно получать доход от доступного жилья, важно увидеть, как другие сообщества справляются с этими расходами. Если бы нам было 10 или 12 лет, мы были бы ближе к Уотертауну, мы, конечно, были бы выше Лексингтона и Эверетта, но ниже Сомервилля и Кембриджа. Так что мне кажется, что, на мой взгляд, было бы полезно объединить некоторые из этих факторов и хотя бы указать, что если бы мы были немного выше цифры в 8 долларов, это могло бы быть не так уж и плохо. Что говорит общественность об исследовательских проектах доступного жилья? Есть такой в Zoom. Кто-нибудь в комнате хочет поговорить об этом? Идеальный. Подождите минутку. Я потяну. Я хочу провести время здесь. Господин Кастаньети, у вас есть название квартиры и района, на который вы хотите подать заявку, и у вас есть три минуты.
[Andrew Castagnetti]: Спасибо, депутат Бэлисли. Эндрю Кастаньетти, Восточная Массачусетс. У меня есть быстрый и простой вопрос к вам обоим: если бы вы построили квартиру площадью 1000 квадратных футов, какой была бы арендная плата? Какова их текущая аренда? Спасибо
[Zac Bears]: Спасибо Кэтрин. Можете ли вы рассказать нам немного о статусе AMI и статусе аренды этих квартир?
[Katherine Buckingham]: Это верно. Поэтому я думаю, что у всех них ОИМ будет 80% или меньше.
[SPEAKER_00]: Да, AMI для арендованного помещения составляет 50% или меньше. О, конечно. Это верно.
[Katherine Buckingham]: ок Да. Так что не знаю, хотите вы добавить или нет.
[SPEAKER_00]: Это верно. Я не помню точную сумму, но в основном арендная плата установлена в размере 30% от дохода семьи. Предположим, семейный доход, и мне нужно посчитать: семейный доход составляет 50 000 долларов, тогда арендная плата 30 процентов равна 15 000 долларов, разделенная на 12, что составляет 12,50 долларов в месяц. Вероятно, это половина или меньше текущей рыночной арендной платы.
[Zac Bears]: Эта цифра составляет около 50% арендованных помещений АМИ.
[SPEAKER_00]: Хороший
[Zac Bears]: Идеальный. Особенный. Все хорошо. Не увидел вопросов общественного мнения или членов совета, есть ли какие-либо указания? Есть ли что-нибудь еще, что вы хотели бы добавить, прежде чем мы закончим? Есть ли движение? Вице-президент Лазаро.
[Katherine Buckingham]: Просьба завершить встречу.
[Zac Bears]: Вице-президент Лаззаро подает сигнал или второй? Господин ЦАНГ поддерживает. Секретарь, пожалуйста, позвоните.
[Rich Eliseo]: Советник Келли? Это верно. Сенатор Лэминг? Это верно. Посоветоваться с Малайзией? Это верно. Совет Скафелли? Это верно. Советник Тан? Это верно. Вице-президент Лазаро?
[Zac Bears]: Да 7 Да 9 Нет. Движение перечеркнуто. Весь комитет отложит заседание, и мы начнем наше обычное заседание примерно через пять минут. Спасибо