[Zac Bears]: Se inicia la reunión del Comité Plenario del Ayuntamiento de Medford del 4 de agosto de 2026. Sólo estamos esperando un segundo a que la tecnología nos alcance. Está bien. Sr. Secretario, por favor pase lista.
[Rich Eliseo]: Concejal Callahan. ¿Concejal Leming? Presente. ¿El concejal Mullane? Presente. ¿El concejal Scalpelli? Presente. ¿Concejal Tseng? Presente. ¿Vicepresidente Lázaro? Presente. ¿Y el presidente Bears?
[Zac Bears]: Presentes, siete presentes, ninguno ausente. Se declara abierta la reunión. Acción y discusión sobre los artículos 26134 ofrecidos por la resolución del Presidente Bears de recibir una presentación sobre el informe del Estudio de Nexo de Vinculación de Vivienda Asequible. Que el Concejo Municipal de Medford resuelva invitar a la Oficina de Planificación, Desarrollo y Sostenibilidad a presentar el borrador de las conclusiones del informe del Estudio de Nexo de Vinculación de Vivienda Asequible. Tenemos aquí a Catherine Buckingham, planificadora de viviendas de la ciudad, y le cedo la palabra.
[Katherine Buckingham]: Bien, bienvenido. Sí, soy Catherine Buckingham, planificadora de viviendas. Solo quiero presentarles, tenemos el informe sobre el estudio del nexo de vinculación de viviendas asequibles. Aquí con nosotros hoy tenemos a Carl Seidman de Carl F. Seidman Consulting Services. Ha sido él quien ha realizado este análisis económico. Y el objetivo es establecer el nexo racional entre el desarrollo no residencial y la necesidad de viviendas asequibles. Y creo que, sin más preámbulos, se lo entregaré a él y él podrá guiarlos a través de la presentación. Está preparado para explicar lo que tenemos en el borrador del informe.
[SPEAKER_00]: Great. Thank you, Catherine, and to the chair and members of the council. I'm pleased to be here and present the overview of the analysis we did. So let me share my screen and put the slide deck up here. Great. So let me just say, there's quite a bit of data and information somehow. My slides are not advancing here. Let me unmute. Looks like it's working. Yeah. Great. Okay. Sorry. So first I just want to mention I know there's a lot of data in this presentation and a lot of technical analysis. So if at any point you have questions or you need further clarification or explanation, you know, feel free to interrupt me and I'll stop and explain anything you have. So the purpose of this study is to establish a rational nexus between non-residential development in Medford and the need for affordable housing. And then also determine what is a proportional leakage fee to mitigate the impact of that development. And then lastly, to recommend appropriate fee levels for the city to implement a housing leakage fee if it chooses to do so. So the analysis we did sort of had four components. One was to forecast 10 years of development that would be subject to the linkage fee and the tenant industries and employment. That's really the foundation for the rational nexus. It's that development and employment growth that's going to generate demand for affordable housing. So based on that projection, we then estimated the impact of these new jobs on the demand for affordable housing. The next step was to calculate the funding gap to build that housing to meet demand and from that funding gap, what would be a minimum and alternative linkage fees that the city could implement. And then lastly, before making recommendations, I analyzed the impact of different fee options on Medford's economic competitiveness because the city wants to, you know, be cognizant of not establishing a fee so large that it might deter future development in the city. So the foundation for this, sorry about that, the foundation for this was market conditions in the city and the region. So this is a very high level overview of sort of the market conditions that informed our thinking about future development. First, in terms of the office market, as I think everyone's aware, the impact of the pandemic has really changed demand for office space with the growth of hybrid work and remote work. So there's been declining demand for office space and there's currently now over 45 million square feet, almost 24% of office space in the region is vacant and available for lease. And net absorption was slightly positive in 2025, but that's following very steep negative absorption, which is sort of the vacating of office space of millions of square feet in the last few years. The lab market is even in worse shape. There was a lot of overbuilding of lab space, you know, when demand was very high after the pandemic. So currently there's 34% of available lab space, almost 20 million square feet. And that's an increase of over 405 million just in 2025. So there's still speculative lab buildings that are still coming online and not being occupied. And this supply, you know, is sufficient to meet demand for 8 to 10 years if we even reach the peak absorption we hit from 2019 to 2023. So it's a very tough lab market and you probably are aware of that too for some of the lab projects that were proposed in Medford and have been canceled. The industrial market is healthier. The availability rate is a little over 12%. There's been positive net absorption in sort of the inner, the urban market, which Medford is part of. And one of the areas where we're seeing increased demand is for small flex R&D space to serve the growing advanced high-tech manufacturing firms in the region. And that's reflected, you'll see in a minute, on some of the projects that have been proposed in Medford. So the other thing we looked at in projecting future development is what is the current pipeline of projects in the city. And this lists those five projects that represent a little over 314,000 square feet of space. You know, two of them, two retail projects are already under construction. The two industrial projects, you know, both of which are serving some of that R&D market that I talked about, have been approved and are likely to go into development over the next 10 years. And lastly, there's a, 16,000 square feet of retail and restaurant space that's been proposed as part of the transom development on the city-owned lots in Medford Square. So the other part of our analysis was actually speaking to real estate developers active in Medford and real estate brokers to get their perspective and better understand their plans. So, you know, this slide kind of summarizes what we learned from that, which reinforced what the market data has told us, you know, very tough market for office space and lab space and developers. don't plan to nor do they expect to see new office or lab development over the next five to ten years. And they also noted the cost of construction and interest rates making projects harder to pencil out. The positive side for Medford is there's a very strong retail market, a lot of tenant demand for retail space in the city, and developers generally felt the strongest development opportunities were in mixed-use residential development and in hotel projects. And they also noted, as I said, this demand for industrial space for high-tech manufacturing. You know, the advantages they pointed out for Medford are its location, the ease of the commute. It has higher population density and higher income than some of the surrounding suburbs that, you know, fits into the real estate market demand. And the weaknesses developers cited were the limited available sites, site conditions that might require a lot of investment to get them ready for development, and site owners who aren't always supportive of development or interested in development. So based on this market analysis, the interviews, and the current pipeline, we've forecast a little over 409,000 square feet of new development. And that really has two pieces to it. One is the existing pipeline I just mentioned of 314,000 square feet. And then we're projecting two additional projects. One is a 75,000 square foot new hotel, and that reflects a hotel developer that's developed in Medford, you know, expecting to build another hotel in the city. The likelihood that there'll be another significant mixed-use project that will bring another 20,000 square feet of ground floor retail space, and we're projecting about 12,000 of that would be for restaurants and 8,000 of that. would be for retail stores. So this table kind of breaks down that development by different uses, which then we translated into specific industries and employment, which is the next slide. So here we provided more detail of the likely industries to occupy that development. Some of these industries were directly tied to the use, like a hotel and a grocery store and auto dealer. For the industrial projects, we sort of relied on the developer's expectations of what type of industries would occupy that space. you know, they indicated a mix, not just of manufacturing firms, but of some e-commerce firms, some contractors. And then for the retail space, we assume some mix of personal service businesses, medical offices, which reflects the type of uses we're seeing in a lot of ground floor development in the city. So overall, this resulted in a projection of 640 seven new jobs from that, you know, 400,000 square feet of new development. And we relied on, you know, data on the typical number of square feet per employee for various uses, as well as information from some of the developers as to what they expected to be the employment level. So our next step with these 647 jobs was to estimate how much demand for affordable housing would would be generated by that new development and employment. And we're projecting 31 new residential units would be necessary for people at low and moderate income levels. And this was based on a survey we did of employees to ask them whether they moved to Medford as a result of their job here or whether they looked for housing and didn't move because of the cost. And that indicated we had a little less than 10% of employees who were likely to move or demand housing in Medford. And then we also applied the occupations and earnings from the jobs, you know, we forecasted in different industries to figure out whether these, you know, workers and their households would be low or moderate income. So that's how we ended up with those 31. The 18 low income units we're assuming will all be rental housing, and the 13 moderate income units we're assuming will all be ownership housing. And that sort of reflects the city's policy of trying to promote affordable ownership as well as rental housing. So the next step was figuring out what subsidy would be needed, what we call the financing gap that would be needed to build these 30 million units of affordable housing. And then what we call the maximum warranted linkage fee. So that represents the total subsidy needed to build the affordable housing divided by the projected square feet of new residential development. And the subsidy was calculated a little differently for rental housing versus ownership housing. For rental housing, we took the total development costs, or TDC, to develop those housing units. And then we subtracted the amount that could be financed based on the occupants paying 30% of their rental. of their income towards rent and then making an adjustment for vacancy and operating costs. And the resulting, you know, funding could potentially provide some financing. For ownership subsidy, it was the total development cost minus the proceeds from the sale of the unit. And we based the sales price on the buyers providing 30% of their income for principal, interest, taxes, and insurance, and providing a 4% down payment, which is what a number of affordable housing projects or programs are based on. So some of the key assumptions we had to figure out, what will it cost to build an affordable housing unit in Medford? And the figure we came up with is just shy of $595,000. And this was based on, you know, primarily data we got from developers who have recently built in the city. So we've assumed acquisition at 75% a unit, $75,000 per unit, construction costs at $350 per square foot, and then the soft cost contingency at 35% of construction costs. So to calculate the subsidy for the affordable rental units, we took those 18 units, multiplied them by the development cost per unit to get a total development cost of $10.7 million. The gross income of those tenants based on the estimated income they would have was 254,000, we subtracted a 3% vacancy, and then we subtracted these estimated operating costs, which were 17,600 per unit. That was data based on the Mass Housing Partnerships portfolio. And as a result of that, there was really no net operating income available to finance any of those costs. You can see there's a negative 70,420 operating income. The full development costs would have to be subsidized for these rental units to be built, and they'd probably need some additional rental income subsidy, perhaps from Section 8 vouchers, to be feasible. So the funding gap for the rental housing is $10.7 million. For the ownership units, once again, we took those 13 units, multiplied them by the development costs per unit, to get total development cost of $7.7 million. The sales proceeds was able to provide $4.2 million, so we have a funding gap for the ownership units of $3.5 million. So to calculate the total subsidy and the warranted linkage fee, we added together both of those subsidy amounts, 10.7 and 3.5, to get to $14.2 million. That's the subsidy you need to build the 31 units. We divided that by the 409,100 square feet of expected development. So we get the maximum subsidy of $34.75. So that's what you would meet the sort of proportionality test under the law for establishing a fee. You could go as high as that, and you'd fall within the legal parameters. But in reality, Many affordable housing projects get funding from federal sources, low income housing, tax credit, state programs, so usually the local share doesn't have to cover the full funding gap or subsidy needed. And this data just shows some of that information from projects in the Boston area over the last decade or so, maybe a little longer, that we've collected from studies we've done and from Mass Housing Partnership. And you can see there's a lot of variation here. but they're all considerably less than 100%. The MassOwning Partnership portfolio between 8 and 10% of local funding. Cambridge seems to have the largest share at 39% for rental units and 57% for some ownership units done in the late 2000s. So this is a factor to take into consideration when setting the fee. So the last sort of part of our analysis was how the potential fee would potentially impact development economics and Medford's competitiveness. And there isn't, you know, a one certain pathway in which Introducing a new fee will impact development economics. There are sort of three possibilities. And some of these possibilities might vary based on the particular site, the particular developer, market conditions over time. But the first possibility is the new fee leads developers to pay less for land. And therefore, the person who really will bear the brunt of the fee will be the current landowner. Rents will stay the same. Total development costs will stay the same. Just land values will go down. And that's kind of what a classical economist would tell you will happen in the marketplace over time. But that might not happen in every project. The developer may already have acquired the land. It may take time for the development and land market to adjust. So another possibility is that the developers pass on the full cost of the new fee to tenants through increased rent. And this could happen in a market where there's strong demand for real estate and limited supply, such as happened in the early 2000s with the lab market. Companies would pretty much pay anything to get space because there was such short supply. But the impact of increased rents is that Medford's rent would go up, and it might be less competitive with surrounding communities. It might get way less tenants. So that's another, that's an avenue we looked at. And lastly, developers aren't able to pass on that fee to tenants because of market conditions, and they have to absorb that fee themselves. And therefore, the development cost will increase, they'll get the same rent, and their returns and their investment will go down. And the same thing will happen for the equity investors in the project. They'll have to put more equity in. They'll get the same return because rents are the same, but their return on capital will be less. So we did some scenario analysis to look at those potential impacts. But first, we sort of compared Medford's rents for office and lab, I mean, for retail and office projects to other communities. And if you look at the table on the left, Medford's asking rents typically are higher than your surrounding communities other than Somerville. That's indicative of Medford's desirability as a location for office and retail tenants. So if a fee was passed on to tenants, it would increase your rent differential somewhat with surrounding communities, although your rents are much lower than Somerville. So you'll still be very competitive with Somerville, even if you would adopt the full $35 fee. But as you can see on the table to the right, you know, a fee of $5 or $10, you know, has a very modest impact on rents advertised over a 10-year lease. It would increase it by, you know, 1 to 2%. And that's unlikely if a tenant, you know, thinks Medford's the best location, that increase in the rents unlikely, you know, to cause them to go to another community. So the next part of the analysis was the impact of the fee on developer and equity returns. And we looked at two hypothetical real estate projects. One is a 20,000 square foot retail project, and we looked at this under two development cost scenarios because we got different estimates for what it would cost to build these projects. So we did a low cost scenario at $450 a square feet and a higher cost one at $600. And then we did a hypothetical 75,000 square foot, 150 room high quality hotel with development costs at $300. thousand dollars per room. So for the developer's return, what we did was look at what the developer's return on cost would be without a fee. And the developer's return on cost is the standard that a lot of developers use when making the decision about whether to proceed with the project. and are calculated by dividing their net rental income over the development cost. And typically in Boston Bay, a lot of projects, certainly office lab projects, are looking for a return on cost. 7% to 8% is fairly typical. So the fee increase would increase the development cost, but not the income, and therefore, they're going to reduce the developer's return on cost. And our goal was to try and keep the impact close to 25 basis points, a basis point is a hundredth of a percentage point. So the return, we're hoping the return impact is less than a quarter of a percent. So the developer is still going to be very close to their objective. their goal in terms of return on cost and the project wouldn't be deemed infeasible. For investor, we're assuming here under the investor return scenario that the investor funds the entire fee, which seems plausible because if the rental income isn't increasing, they can't borrow more money. So if they have to come up with more money to pay the fee, they're going to likely go to their equity investors. So the equity investors are increasing their investment amount. They're getting the same income. So their return on investment is going to go down. So we worked at a scenario where they initial return without the fee would be 12% or 15% and then what the impact would be of adding the fee. And our standard here was to try and have an impact of less than 50 to 75 basis points to keep the equity investor once again close to their target return and likely to proceed with an investment. So this table summarizes the results for the two retail projects. And, you know, the second column from the left shows, you know, what the cost would be with no fee. And then you can see the increase in the fee for options of $5, $10, $20, and the 34.75 maximum fee. And then, you know, what the change in the developer return on cost is and the equity investor return is, you know, for those different fee increments. And, you know, in both of these scenarios, there's really a modest impact. on developers' return on cost. If the fee is 10% or less, you're well below the 25 basis point threshold here. And for the developer, for the equity investors, you know, once you get to a $10 fee, you're getting over that sort of threshold. So this seems to indicate that keeping the fee somewhat below $10 would be needed to reduce the risk that you might chill equity investments. And then this table shows the similar results for the hotel development. And once again, the impact on developer's term returns is quite modest, even up to a $20 fee. But once you get to a $10 fee, you're potentially at the risk of undermining the investor's ability to undertake the project. So our conclusion from this analysis is you probably want a fee that's somewhere between maybe five and nine, five or $8 to minimize its impact on development and investment. So the other issue we took into consideration, we thought it's important to be aware of is what the link affordable housing and job linkage fees are in other communities in the Boston area. In this table, you can see Boston, Cambridge, Somerville established these fees some time ago. They've had them for quite a while. But more recently, we've seen Everett, Lexington, and Watertown add these fees as well. And the amount of the fee varies quite a bit. Cambridge has the highest fee at almost $38. You know, Semerville and Boston have fees that are, when you combine the housing and jobs fees, they're between $20 and $30. And then, you know, Lexington and Watertown are in this $9 to $12 range. And then Everett has the smallest fee, which ranges from $2 to $4, depending on the size of the project. Project size thresholds vary somewhat from $15,000 in Everett and Somerville up to 50,000 in Boston. And, you know, communities also have varied somewhat as to whether or not they exempt some portion of the space from the fee. So just to conclude, what are my recommendations for the city as it goes forward? We recommend you set a fee level between $5 and $8 per square foot. And you set the project size threshold at $10,000. And that's lower than other surrounding communities. consistent with what your existing policy is in terms of other linkage fees you have for infrastructure and public services. So it seems to make sense to have this fee also consistent with that. And sort of because your threshold is kind of lower than other communities, we recommend you have a lower rate for projects between 10 and 30,000 square feet. Smaller projects tend to have tighter budgets. And given that and the thresholds in other communities, we think that would be a good policy. And then we also think it's wise to offer developers other options to satisfy this requirement. They could pay cash, but if they're willing to do something that has an equal value or greater value than the cash, but takes another form that helps the city develop affordable housing, you know, that option should be in the ordinance. let the Affordable Housing Trust kind of review it and judge that. So an example of that might be if a developer has a large site and they want to donate some land to the city that could be used for affordable housing, that might be an alternative to paying the cash fee. Or if it's a developer of a mixed-use project and they want to increase the number of affordable units beyond, you know, what's required under your inclusionary zoning ordinance, you know, that might be another option. And the benefit here is the developer has more flexibility and the city might get something that will actually allow it to build affordable housing units more quickly than collecting the cash, letting that cash accumulate until it's large enough to subsidize a project. In terms of payment options, we suggest either having full payment at the sit-in occupancy date, that's similar to what Cambridge does, or allow two payments with half at the sit-in occupancy date and half one year later. The advantage to that is it lessens the financial burden on developers because at least the second fee they're not paying until they've generated some income from the project. We also recommend that you adjust the housing linkage fee annually based either on the CPI or the RS means construction cost index since development costs are going to increase over time, construction costs are going to increase over time. collect the fee and it takes a few years of fees before you're dispersing it for a project, you've gained some increased over time. And then lastly, to sort of review and reset the rate every five years based on changed market conditions. You know, right now the market conditions are not very favorable but if, you know, ten years from now, five, ten years from now, things get better, the economics might be different. You might, it might be, wise for the city to adjust the fee. So thank you. It's been a long presentation. You've been a patient audience and happy to answer any questions you may have.
[Zac Bears]: Gracias, carl. Si pudiéramos dejar de compartir la pantalla por un minuto. Quizás tengamos que empezar de nuevo, pero esta es una presentación técnica y aprecio los detalles. Sólo quería El primero preparó un poco el escenario. Estamos teniendo esta conversación porque el concejo municipal hizo un esfuerzo para que el estado aprobara una petición de autonomía que nos permitiera pagar las tarifas de vinculación de viviendas asequibles, ¿correcto?
[SPEAKER_00]: Según tengo entendido, ¿ya tiene esa autoridad en virtud de la petición de autonomía que le dio autoridad para establecer sus tarifas de vinculación existentes?
[Zac Bears]: Y luego, lo siento mucho, la regla local consistía en poder cambiarla según el índice en lugar de, sí, está bien, genial. Y la ciudad ha tenido esta autoridad durante décadas pero no la ha utilizado.
[SPEAKER_00]: Correcto.
[Zac Bears]: Está bien. Sólo un par de preguntas aclaratorias más y sé que tenemos preguntas de los concejales. Sólo quiero asegurarme de que lo hice bien. Según el estudio, se nos permitiría legalmente hacer algo hasta ese 34, ¿era 34,75? Correcto. Está bien. Y la mayoría de las razones por las que se recomienda hacer algo más bajo tienen que ver con el tipo de competitividad y el impacto del costo en los desarrolladores e inversores.
[SPEAKER_00]: Correcto.
[Zac Bears]: Vale, genial. Dicho esto, acudiré al concejal Leming.
[Matt Leming]: Sí, muchas gracias. Estoy particularmente entusiasmado con esta presentación y los resultados de este estudio. Así que me gustaría agradecerle a usted, Sr. Seidman, así como a la Sra. Buckingham por su trabajo en esto. Esto realmente ha tardado mucho en llegar. Recuerdo el semestre pasado cuando Cuando estaba editando borradores para agregar un quinto grupo de vinculación a nuestra ordenanza actual para que podamos poner dinero en el Fideicomiso de Vivienda Asequible, tuvimos que hacer este estudio y estoy muy emocionado de haber escuchado los resultados de la presentación. solo tengo un par de aclarando aclarando preguntas que espero que puedas que espero que puedas responder. Uno de ellos es, ya sabes, muy, muy simple, principalmente para cualquier persona que lo vea. Entonces, las tarifas de vinculación actuales que cobramos Por ejemplo, para cualquier desarrollo comercial, agua, alcantarillado, carreteras, parques, policía y bomberos, como máximo, creo, unos 1.700 dólares por cada 1.000 pies cuadrados de superficie bruta, o 1,70 dólares por pie cuadrado de desarrollo. Y eso se adoptó en 1990 y apenas lo hemos actualizado desde entonces. Por eso es particularmente bajo. Y su recomendación es, como mínimo, que deberíamos cobrar $5 por pie cuadrado de cualquier desarrollo nuevo para el segmento de viviendas asequibles. ¿Es eso correcto? ¿Es ese un resumen correcto?
[SPEAKER_00]: Muy bien, esa es mi recomendación, sí.
[Matt Leming]: Está bien, está bien. Gracias. Gracias. Eso es lo que pensé. Solo quería estar seguro de haberlo hecho porque creo que es importante reconocer lo poco que estamos cobrando y lo poco que hemos estado cobrando durante los últimos 30 años con nuestro programa de vinculación. Eres la primera persona que realmente ha venido y ha hecho un análisis económico de esto y estás recomendando al menos que cobremos que cobramos tres veces más dinero por viviendas asequibles que lo que cobramos ahora por cualquiera de los otros programas. Por eso creo que es importante que la audiencia reconozca durante las últimas décadas cuánto dinero esencialmente hemos estado dejando sobre la mesa. Así que gracias por eso. La otra pregunta, que es un poco más técnica, el actual programa de vinculación tiene cobros diferentes para desarrollos comerciales e industriales de oficinas hoteleras. ¿Su recomendación sería que moderemos las categorías de viviendas asequibles en función del tipo de desarrollo? ¿O deberíamos simplemente tener una tarifa fija?
[SPEAKER_00]: Sí, quiero decir, mi recomendación es tener uno. tarifa plana. Creo que es más sencillo administrativamente. Permite a los desarrolladores saber cuál van a pagar sus tarifas. independientemente de cómo la programación pueda cambiar con el tiempo. Y algunos proyectos de uso mixto, ya sabes, que se están proponiendo, ya sabes, son un poco complicados porque, ya sabes, están analizando múltiples tipos de inquilinos. Es posible que tenga tiendas minoristas, fábricas y oficinas en un solo edificio. Eso se vuelve muy complicado, ¿cómo se llega a esa tarifa? Así que creo que lo más sencillo es tener una tarifa que sea coherente con las políticas de otras comunidades del área de Boston. Y eso no parece suponer un problema para ninguno de ellos. Entonces creo que ese es el camino más fácil de seguir.
[Matt Leming]: Bien, gracias. Muchas gracias. Y la última pregunta, y esto es un poco más subjetivo, pero con la recomendación de $ 5 a $ 8 por pie cuadrado, ¿cuánto margen de maniobra diría que tenemos allí? Suena como $ 5, ya sabes, esa es la base absoluta que dijiste que podíamos aumentar. Legalmente, subimos a unos 35 dólares, pero eso podría enfriar el mercado. Así que parece que si simplemente tomáramos la recomendación de 8 dólares, eso no tendría realmente un efecto demasiado paralizador sobre las posibilidades de desarrollo. Sólo quiero entender el rango entre 5 y 8 si pudieras hablar de eso.
[SPEAKER_00]: Ese es mi criterio basado en la economía del desarrollo en este momento: podría llegar hasta $8 y creo que es poco probable que lo que de otro modo sería un proyecto factible se convierta en inviable.
[Matt Leming]: Bien, esas son las preguntas que tenía. Sólo diré que, una vez más, estoy muy entusiasmado con el trabajo realizado en esto, muy orgulloso de la Oficina de Planificación, Desarrollo y Sustentabilidad, así como de su firma por llevar esto a cabo. Creo, si no me equivoco, que los próximos pasos porque esto sería, ya sabes, si el consejo votara para aceptar las recomendaciones, tomaríamos el documento que se remitió por última vez al comité de finanzas administrativas para agregar un quinto grupo de vinculación, lo pasaríamos a una tercera lectura con las recomendaciones de este estudio allí, y luego lo harían, y luego Y luego podríamos imputarlos a cualquier nuevo desarrollo después de esa fecha. Fue principalmente un comentario para mis colegas. Creo que ese es el procedimiento a donde iremos a partir de ahí, pero eso es todo lo que tengo. Muchas gracias por su tiempo, señor.
[Zac Bears]: Gracias, concejal Scarpelli y luego concejal Tseng.
[George Scarpelli]: Gracias, señor presidente. Y gracias por tu presentación. Es mucho. Así que creo que hay mucho que asimilar, pero creo que en lo que realmente me estoy concentrando es en asegurar que podamos avanzar con esta opción y apoyar nuestro fideicomiso de vivienda asequible, pero al mismo tiempo, y utilizando el vínculo, pero al mismo tiempo, estamos viendo a las comunidades vecinas trabajando en algunos de ellos. Y vimos el impacto de la falta de nuevo crecimiento por razones muy diferentes. Y simplemente, a medida que avanzamos con nuestro nuevo crecimiento y vemos algún movimiento, solo quiero asegurarme de que nuestro consejo realmente trabaje en conjunto para asegurarnos de que encontremos ese número. Yo, ya sabes, el número que estableciste entre cinco y ocho, da un poco de miedo si alguien quiere llegar a los $ 34 completos. Creo que eso ahuyentaría mucho de nuestro posible desarrollo. Entonces creo que este consejo y futuras discusiones. Creo que aprecio la comprensión de los niveles y también la comprensión de dónde han fallado o se han estancado las comunidades debido a las tarifas adicionales y las regulaciones adicionales hacia un nuevo crecimiento. Así que sólo quería compartir eso con mis concejales. Quiero encontrar ese equilibrio en el que todos trabajamos juntos para asegurarnos de que avancemos, pero al mismo tiempo realmente entendemos. dónde estamos cuando se trata de no subir demasiado por miedo a perder nuevo crecimiento y luego encontrar el equilibrio que estamos aportando lo suficiente para respaldar nuestra confianza. Así que gracias.
[Justin Tseng]: Gracias, realmente aprecio los comentarios del concejal Scarpelli sobre esto. El equilibrio es clave. Y es importante que tengamos un nuevo crecimiento, que traigamos más viviendas y desarrollo a esta comunidad. No sólo para la gente que no puede permitirse una vivienda ahora, sino también para los contribuyentes que financian los servicios de la ciudad, enfrentar el impacto de la Proposición 2.5 una y otra vez. Al mismo tiempo, es muy importante que los desarrolladores que lleguen a Medford paguen su parte justa por el impacto que están teniendo en esta comunidad, por sus empleados que necesitan vivienda en esta comunidad, y también por el impacto en las carreteras y los servicios públicos. Y aquí también tenemos que ser justos con aquellos que ya viven en esta ciudad. Realmente aprecio este informe. Es muy útil ver el desglose paso a paso de cómo llegó a este número. Como dijo el concejal Leming, es raro que obtengamos un análisis económico tan detallado y es muy útil verlo. Sólo tengo algunas preguntas sobre el tipo de base para la recomendación de $5 a $8 por pie cuadrado. Creo que, como se mencionó esta noche, la tarifa recomendada es sólo, supongo, del 10 al 27% del rango de tarifas máximas garantizadas. Este estudio presenta dos supuestos de incidencia. En primer lugar, el tipo de alquiler que pasaban los inquilinos. Luego está el tipo de absorción por parte de los rendimientos de los inversores promotores. Así que supongo que tenemos algún tipo de suposiciones que se mueven al mismo tiempo. ¿Cuál de los mecanismos, supongo, o qué combinación de ellos impulsó el rango recomendado de 5 a 8 dólares por pie cuadrado? Porque me di cuenta de que los impactos en el rendimiento de los inversores son notablemente mayores que los impactos en el rendimiento de los desarrolladores al mismo nivel de tarifas. Entonces me pregunto cómo calibramos.
[SPEAKER_00]: Sí, no, esa es una buena pregunta. Creo que baso ese tipo de rango de $ 5 a $ 8 en el impacto potencial sobre los inversores. Porque creo, ya sabes, Y debo decir que diferentes proyectos se financian de manera diferente y diferentes desarrolladores tienen diferentes formas de recaudar su capital. Entonces esto se basa en un desarrollador que Por lo general, dependen principalmente de la financiación mediante deuda, pero pueden obtener entre el 30 y el 40 % de su financiación de un inversor de capital que tenga este tipo de objetivos de rentabilidad, que reflejan el mercado actual. Si las tasas de interés bajan en dos o tres años, entonces estos umbrales de retorno también bajarán y el impacto podría ser menor. Así que en cierto modo refleja la situación actual. entorno económico y el entorno actual del mercado. Pero se basa en gran medida en ese impacto en los inversores.
[Justin Tseng]: Veo. Actualmente, como el mercado para los tipos de desarrollos que A, estamos viendo llegar a Medford y B, potencialmente llegando a Medford, donde hay mayor potencial en este momento en el mercado, la mayor parte de eso es financiamiento. Bien.
[SPEAKER_00]: De esa manera. Y esa es una de las razones por las que normalmente recomiendo a las comunidades que vuelvan a mirar cada cinco años, porque las condiciones económicas cambian. Y si las tasas de interés son más bajas en cinco años, si algo cambia en la economía de tal manera que hay más demanda de espacio para oficinas o laboratorios o espacios industriales o algo así, y hay escasez de suministros. Los inquilinos están dispuestos a pagar más. Ya sabes, la economía debería cambiar, y una tarifa de $10 o $12, ya sabes, podría ser viable. Entiendo.
[Justin Tseng]: Entonces, para eso, analizamos principalmente la oferta y la demanda, las tasas de interés y ese tipo de cosas.
[SPEAKER_00]: Sí.
[Justin Tseng]: Entiendo. Y luego tuve una pregunta sobre la combinación de ingresos y la división de la tenencia. Así que tengo curiosidad por saber qué umbrales de ingresos definen el tipo de categorías de ingresos bajos y moderados. ¿Se basa en el condado de Middlesex, Medford? ¿Es eso?
[SPEAKER_00]: Sí. Se basa en el ingreso medio del área de Boston publicado por HUD. En realidad, anticipé esta pregunta, así que espera. Entonces, ya sabes, se basa en los límites de ingresos del área del año fiscal 25 de HUD para el área metropolitana de Boston, Cambridge y Quincy. Y, por lo general, los hogares de bajos ingresos representan el 50% o menos del ingreso medio del área. Y entonces, para un hogar de una sola persona, eso es $57,900. Y eso asciende a $82,700 para un hogar de cuatro personas. Y los ingresos moderados representan entre el 50 y el 80% del ingreso medio del área. Y eso es $92,650 para un hogar de una sola persona, hasta $132,300 para un hogar de cuatro personas. Y luego el modelo también supone que toda la demanda de bajos ingresos se satisface con el alquiler y toda la demanda de ingresos moderados se satisface con la propiedad.
[Justin Tseng]: ¿Se basa eso en evidencia sobre la posible elección de tenencia?
[SPEAKER_00]: Eso realmente se basa en la política de la ciudad. Entonces, cuando tenemos la demanda estimada de viviendas asequibles, normalmente le preguntamos a la ciudad con la que estamos trabajando, bueno, ¿qué suposiciones debemos hacer sobre cuántas de estas unidades espera construir como ingresos por alquiler o o ingresos de propiedad, por lo que la preferencia de considerar todas las unidades de ingresos moderados como propiedad fue realmente lo que el personal de la ciudad dijo que reflejaba, ya sabes, la política de la ciudad.
[Justin Tseng]: ¿Y podría explicarle al consejo si cambiamos esas suposiciones qué otras
[SPEAKER_00]: Sí, quiero decir, como puede ver, el subsidio de financiación que se necesita, bueno, ya sabe, es mayor para los ingresos por alquiler que para los ingresos por propiedad. Ahora bien, esto refleja en parte los diferentes niveles de ingresos de los ocupantes. Pero creo que también refleja los altos costos operativos de las viviendas asequibles y de las viviendas de alquiler. Entonces, dado que básicamente casi todos los ingresos se destinarán a cubrir los costos operativos, es necesario subsidiar más las unidades de alquiler. Ahora, el otro factor es que hay más fuentes federales y estatales disponibles. para cubrir ese déficit de financiación para viviendas de alquiler. Ya sabes, no hay tantas fuentes disponibles para la propiedad de viviendas. Por lo tanto, la ciudad normalmente tendría que invertir más de su propio dinero en viviendas de propiedad asequible. Gracias.
[Zac Bears]: Gracias, concejal Tseng. ¿Alguna otra pregunta de los miembros del consejo? Al no ver ninguno, parece que sí, al menos en lo que se refiere a Cambridge. Con sus comisiones más altas financian una proporción mucho mayor de sus proyectos con fondos locales. Y uno de los problemas que tenemos es que hemos podido establecer tarifas de vinculación de viviendas asequibles desde los años 90, y no lo hemos hecho. Entonces no tenemos fondos para nuestro fideicomiso de vivienda asequible. No tenemos la infraestructura construida. Y estoy de acuerdo con mis colegas en que es necesario que haya algún tipo de equilibrio, ya sabes, Tal vez no lleguemos a 3475 de inmediato, pero también estamos detrás de la bola ocho y el tiempo corre. Y, ya sabes, en general, no tengo mucha confianza en las fuentes de financiamiento federales y estatales para complementar y subsidiar otras partes de la construcción que serían necesarias. Entonces, supongo que, en general, ¿ves una relación entre, ¿Una tarifa de vinculación más alta y más ingresos, y luego una mayor proporción de los proyectos en esas ciudades financiados con fondos locales?
[SPEAKER_00]: No creo que ese sea siempre el caso. Sí. Ya sabes, Boston, por ejemplo, ya sabes, ha tenido mucho éxito. Quiero decir, generan muchos ingresos sin vinculaciones, pero también pueden obtener una gran cantidad de financiación estatal para proyectos. Entonces es difícil decirlo. Y también está influenciado por, ya sabes, Ya sabes, hay muchos desarrolladores de viviendas asequibles en Boston. Y hay muchos desarrolladores con mucha experiencia en la obtención de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos y en paquetes de subsidios estatales y cosas así. Así que creo que eso también juega un papel. En Cambridge, Porque estoy trabajando en un estudio en Cambridge en este momento, pero la tarifa de vinculación ha sido una fuente de ingresos muy importante durante los últimos 10 años aproximadamente. Porque Cambridge ha tenido un enorme auge de desarrollo. Pero la ciudad también tiene mucho dinero de la Ley de Preservación Comunitaria que están poniendo en el Fondo de Vivienda Asequible. Y también están asignando dinero cada año. No tengo los datos en la cabeza, pero tal vez dos tercios de los fondos se destinan al fideicomiso, y tienen algunas otras fuentes más pequeñas. Entonces, dos tercios o tres cuartos de los fondos de Cambridge que se destinan al fideicomiso no provienen de vinculaciones. Entonces, aunque han logrado muchos vínculos, han aportado muchos otros fondos a su fideicomiso.
[Zac Bears]: Entiendo. Entonces la relación no es del todo, sí, quiero decir, no tenemos muchos otros fondos para poner en nuestro fideicomiso. Entonces creo que ese es uno de los problemas aquí. Y creo que eso me lleva a mi otra gran pregunta, que el concejal Tseng estaba abordando un poco. Pero ¿cuáles son los supuestos que subyacen a la presunción de inviabilidad? ¿Qué es lo que suponemos en el análisis que hará que un proyecto no sea viable? Porque cuando miro las cifras, veo, ya sabes, que, ya sabes, una reducción del 1 al 2% en el rendimiento del capital del inversor, ya sabes, entre una tarifa de $ 10 y una tarifa de $ 20.
[SPEAKER_00]: Sí, no, planteas un buen punto. Y, ya sabes, la suposición que estoy haciendo es que existe una especie de umbral de inversión que tienen los desarrolladores. Y si la tarifa aumenta hasta tal punto que no alcanzan su umbral de inversión, que no se acercan a su umbral de inversión, no emprenderán un proyecto. Entonces, pero, ya sabes, diferentes desarrolladores pueden tener más o menos flexibilidad a la hora de emprender un proyecto. Entonces, ya sabes, algunos desarrolladores desarrollarán un proyecto y lo mantendrán para su propio beneficio con el tiempo. Algunos desarrolladores construyen un proyecto, lo ocupan y cumplen su objetivo de inversión, y lo venden a inversores. Entonces, los desarrolladores que van a venderla a inversionistas son mucho más conscientes de ese retorno porque tienen que lograr el retorno que el fondo de pensiones u otros inversionistas van a requerir para comprar esa propiedad. Por eso tienden a ser un poco más rígidos. Si soy desarrollador, eso es Al comprar la propiedad y conservarla yo mismo, bueno, tal vez obtenga un rendimiento menor ahora porque de hecho creo que a Medford le irá mucho mejor en los próximos 10 años y mi alquiler aumentará con el tiempo. Entonces, ya sabes, no es una regla estricta. Los diferentes desarrolladores lo abordarán de manera diferente y tendrán más flexibilidad. Y como dije antes, diferentes desarrolladores financian sus proyectos de manera diferente, y eso también podría afectarlo. Entonces, ya sabes, este es un escenario hipotético. No refleja, ya sabes, todas las posibilidades. Entonces, sí, ya sabes, es ciertamente posible que una tarifa más alta, hay desarrolladores a quienes una tarifa más alta aún haría que los proyectos fueran viables para ellos, ¿sabes?
[Zac Bears]: Sí, y supongo que me pregunto, ¿Por qué, ya sabes, hay proyectos específicos en tu análisis que crees que una tarifa de $12 o $16 no harían viables, y que una tarifa de $8 no lo haría? Porque parece que estamos, ya sabes, hablando de millones de dólares para el Affordable Housing Trust, más o menos sobre esto, y, ya sabes, repito, no lo estoy, no hice el análisis, pero parecen, dejaré que lo caractericen. ¿Son suposiciones conservadoras?
[SPEAKER_00]: Sí, yo diría que son suposiciones algo conservadoras, sí. Y ya sabes, no existe una regla estricta o estricta. Debe hacer algunas suposiciones y proponer algún escenario con el fin de realizar el análisis. Y podría haber trabajado en muchos más escenarios, pero luego terminas con tantos escenarios diferentes. ¿Y en cuáles quieres basar tus decisiones en última instancia? Pero sí, no es una regla estricta. Y el otro factor es diferente. Los desarrolladores podrían ajustar sus costos de otras formas para compensar. Es posible que puedan negociar un costo de construcción más bajo. Tal vez el contratista realmente necesite trabajo, obtendrá una pequeña ganancia y le ahorrará algo de dinero. O tienen asesoría legal interna y no pagan tanto por los abogados. Entonces hay muchos componentes en un presupuesto de desarrollo. Y el desarrollador podría compensar el aumento de la tarifa mediante algunos de esos otros costos. Y además, como mencioné, si aún no han adquirido el terreno, tendrán en cuenta esa tarifa. Y pagarán menos por la tierra. Por lo tanto, el propietario del terreno tendrá que aceptar en última instancia una reducción de lo que generaría con la venta del terreno. el impacto hace que la tierra, ya sabes, la tarifa hace que la tierra, ya sabes, sea menos valiosa. Entonces, ya sabes, son todas esas cosas. Es por eso que dije desde el principio que existen diferentes vías posibles a través de las cuales una tarifa podría influir en la economía y, ya sabes, no hay muchas circunstancias determinan cuál podría tenerlo. Entonces, creo que la recomendación de $ 5 a $ 8 es una recomendación conservadora de mi parte para minimizar el potencial de afectar algunos proyectos. Pero no puedo decir que, ya sabes, una tarifa de $12, ya sabes, sería desastrosa y verías que el desarrollo no sucedería, ya sabes, con una tarifa de $12 o $15. No creo que eso sea cierto.
[Zac Bears]: Muy bien, lo aprecio. Y mi última pregunta, y luego podemos pasar a la siguiente reunión, y veo que la sala se llena. Llegaremos a todo. En términos de la revisión, ¿sabe? Sé que mencionó una revisión de cinco años. ¿Parece eso volver a realizar todo este análisis cada cinco años, o una especie de versión simplificada del mismo?
[SPEAKER_00]: Quiero decir, eso es lo que normalmente han hecho otras comunidades: emprender un nuevo estudio de nexo que tiene un alcance similar, sí, cada cinco años.
[Zac Bears]: Entiendo. ¿Y existe, por ejemplo, un umbral de algunos indicadores económicos que usted cree que podría ser útil que utilicemos, tal vez para decir, tal vez deberíamos revisar esto? Digamos que la Reserva Federal aplica tasas por debajo del 2,5% en 18 meses. ¿Deberíamos tal vez analizar esto antes y aumentar la tarifa, o?
[SPEAKER_00]: Bueno, no lo haría simplemente basándome en las tasas de interés. También vería lo que está pasando en la economía. Si la tasa de vacantes de oficinas y de laboratorios disminuye mucho, empiezas a ver, ya sabes, como si, ya sabes, De repente, todas las empresas de inteligencia artificial comienzan a mudarse a la región de Boston y comienzan a buscar espacio para oficinas y, de repente, las vacantes disminuyen y hay una gran prisa por construir, ya sabes, más espacio de oficinas para acomodarlas. Obviamente, las cosas son diferentes y es posible que desees reconsiderar cuáles son tus honorarios. Sí. Está bien.
[Zac Bears]: Excelente. Te lo agradezco. ¿Tenemos más preguntas de los miembros del consejo? Catherine, ¿algo que quieras agregar antes de terminar?
[Katherine Buckingham]: Sí, simplemente haré un seguimiento para decirles que si los concejales tienen preguntas adicionales para mí que pueda compartir con Carl Seidman, no duden en comunicarse. Puedo compartir el informe completo nuevamente si quieren echarle otro vistazo ahora que creo que es muy útil tener el contexto antes de revisar el informe completo. Así que lo compartiré con todos ustedes, haré un seguimiento con preguntas y desde allí puedo brindarles cualquier comentario adicional que tengan y Carl puede Averigüemos si eso es así, necesitamos hacer modificaciones en el informe, etcétera, y luego compartiremos el informe final una vez que hayamos integrado todos los comentarios.
[Zac Bears]: Excelente. Creo que otros concejales pueden brindar comentarios adicionales. Mi opinión es, ya sabes, creo Como persona, me inclinaría a tal vez ir más allá de los $8, y no sé si eso afectará al periodista si pudiéramos hablar sobre algunas de las suposiciones que se hicieron para llegar a ese rango de $5 a $8 y potencialmente, ya sabes, Creo que es útil escuchar el contexto, ¿verdad? Hay una cantidad significativa de suposiciones aquí y, ya sabes, $30 es probablemente una tarifa con un impacto significativo, pero, ya sabes, algo tal vez $10 o $12 podría no serlo. Y digo que no solo, creo que hay un contexto de cuáles son nuestras necesidades para generar ingresos por viviendas asequibles que es importante y ver lo que otras comunidades están haciendo con estas tarifas, ya sabes. Si estuviéramos en 10 o 12, estaríamos más cerca de Watertown, ya sabes, ciertamente estaríamos por encima de Lexington y Everett, pero significativamente por debajo de Somerville y Cambridge. Así que me parece que, desde mi punto de vista, sería útil incluir algunos de esos factores y al menos señalar que podría no ser tan malo si estuviéramos un poco por encima de esa cifra de 8 dólares. ¿Hay algún comentario público sobre el borrador del estudio del nexo de vivienda asequible? Hay uno en Zoom. ¿Alguien en la sala quiere hablar sobre esto? Bueno. Dame un segundo. Iré a Zoom. Sólo tomo un segundo aquí. Sr. Castagnetti, tiene el nombre del piso y el vecindario para que conste, y tendrá tres minutos.
[Andrew Castagnetti]: Gracias, concejal Bearsley. Andrew Castagnetti, Misa del Método Este. Tengo una pregunta simple y rápida para los dos oradores: si construyen estas unidades de alquiler de 1,000 pies cuadrados, ¿cuál sería el costo del alquiler? para ellos frente a cuál es el alquiler actual. Gracias.
[Zac Bears]: Gracias. Catherine, ¿podrías hablar un poco sobre cuáles serían estas unidades en términos de AMI y cómo son los alquileres para ellas?
[Katherine Buckingham]: Sí. Entonces creo que todos estos estarían al 80% del AMI o menos.
[SPEAKER_00]: Bueno, las unidades de alquiler serían del 50% del AMI o menos. Ah, claro. Sí.
[Katherine Buckingham]: DE ACUERDO. Sí. Entonces no sé si quieres agregar.
[SPEAKER_00]: Sí. No se me viene a la cabeza la cifra, pero básicamente el alquiler se fija en el 30% de los ingresos del hogar. Entonces, suponiendo que los ingresos del hogar, tengo que hacer la aritmética mentalmente, son $50 000 de ingresos del hogar, entonces el alquiler sería el 30% de eso, que es $15 000 dividido por 12, es decir $12,50 aproximadamente al mes, y eso Probablemente sea, ya sabes, la mitad o menos de lo que es el alquiler del mercado en este momento.
[Zac Bears]: Y eso sería aproximadamente el 50% de las unidades de alquiler del AMI.
[SPEAKER_00]: Bien, bien.
[Zac Bears]: Bueno. Excelente. Está bien. Al no ver más comentarios públicos ni más preguntas de los miembros del consejo, ¿hay alguna moción en la sala? ¿Hay algo más que le gustaría agregar antes de terminar? ¿Hay alguna moción? Vicepresidente Lázaro.
[Katherine Buckingham]: Moción para aplazar la sesión.
[Zac Bears]: ¿Moción para levantar la sesión presentada por el vicepresidente Lazzaro, secundada por? Secundado por el concejal Tseng. Sr. Secretario, por favor pase lista.
[Rich Eliseo]: ¿Concejal Kelly? Sí. ¿Concejal Leming? Sí. ¿Concejal malayo? Sí. ¿El concejal Scalfelli? Sí. ¿Concejal Tseng? Sí. ¿Vicepresidente Lázaro?
[Zac Bears]: Sí, 7 afirmativas y 9 negativas. La moción pasa. Se levanta la sesión del comité en pleno y comenzaremos nuestra reunión regular en unos cinco minutos. Gracias.