[Denis MacDougall]: 2022 年 7 月 16 日，贝克州长签署了有关延长某些紧急住宿状态的立法，其中包括将允许的公开会议条款的有效期延长至 2023 年 3 月 31 日。 具体来说，这一扩展允许公共机构继续远程举行会议，而无需达到法定人数的公共机构实际出席会议地点。 并提供远程会议的适当替代访问方式。 除了将远程会议临时规定的有效期从2022年7月15日延长至2023年3月31日外，该法律并未对公开会议法进行任何新的修改。
[Unidentified]: 谢谢，丹尼斯。 好的，丹尼斯，我们是否有关于这次会议的情况的描述，您可以大声朗读，以便我们可以在交给朱迪之前开始？ 我想我把一切都保持得很基本。 让我...这很简单。
[Denis MacDougall]: 40B 上诉委员会成员培训。
[Unidentified]: 完美的。 非常感谢。 朱迪，都是你的。 你好。
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 所以谢谢你。 我是朱迪·巴雷特，很高兴来到这里。 我参与这件事已经有几年了，我知道事情已经搁置了一段时间，所以很高兴能回来。 我有一个幻灯片，我怀疑您可能已经预料到了，只是为了了解一点法律的历史以及它如何与理事会合作，法案提交理事会之前和之后会发生什么。 我想我会尽力让事情继续进行，因为我确信你们会有问题，这很好，尝试在幻灯片中创建三到四个暂停来停下来回答问题。 因此，如果您有任何疑问，如果您能等到我到达这些范围之一，那就太好了。 我会根据需要花很长时间来回答问题。 看起来这样管理可能更容易一些。 所以你知道我是谁。 我是一名计划员。我在这个领域工作了大约 35 年。我在贝尔有一家小企业。 Bear Planning Group 有九个人与我一起工作。 天啊，我作为专门针对第 40B 章问题的上诉委员会顾问已经工作了大约 20 年。 我主要作为规划者来处理这个主题，尽管我认为我非常了解法律，但我将尝试涵盖管理这些案件的一些实际方面以及法律和监管要求。 这是我的计划，如果可以的话，我想我会继续并开始屏幕共享。 和你们朋友们。
[Unidentified]: 这看起来很棒。 谢谢。 谢谢。 大家都能看到这个吗？
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Sim. Ok, ótimo. Portanto, trata-se de trabalhar com o estatuto, e chamo-o assim por uma razão, porque é certamente diferente de outros tipos de regulamentos. trabalho realizado por autoridades locais. Tem alguns pontos fortes e alguns pontos fracos, e tentaremos cobrir ambos. Existem quatro seções para isso. Uma é apenas uma espécie de introdução ao estatuto, um material muito básico com o qual todos vocês provavelmente estão familiarizados. E então veremos como funciona o processo desde a aplicação de um desenvolvedor até o que é chamado de elegibilidade do projeto. até que o conselho tome uma decisão. Há coisas que acontecem depois que o conselho agiu e que precisam acontecer antes mesmo de um projeto terminar em construção. E então um pouco de informação para todos vocês sobre alguns requisitos de habitação justos da Commonwealth que são bastante recentes na linha do tempo 40B. Mas às vezes as pessoas têm dúvidas sobre coisas que apareceram ou foram adicionadas às regulamentações estaduais nos últimos anos, e isso é por causa de questões de habitação justa. em grande parte. Então, isso é uma espécie de pontapé inicial para trabalhar com o estatuto. E sempre gosto de começar com este slide porque muitas pessoas não percebem que o que o Capítulo 40B realmente é é a lei de planejamento regional do estado. Portanto, a mesma lei que criou o Conselho de Planeamento da Área Metropolitana e todas as outras agências de planeamento regional que temos em Massachusetts é também a legislação-mãe para o que é provavelmente facilmente chamado de Lei de Habitação Acessível ou Lei de Licenciamento Abrangente. Mas cerca de cinco anos após a criação da Lei do Planeamento Regional, o legislador alterou essa lei para adicionar esta disposição que todos chamamos de Capítulo 40 B, que é a oferta de habitação a preços acessíveis. E o seu foco e a razão pela qual está na lei de planeamento regional é que a sua intenção é abordar as disparidades na distribuição regional de habitação a preços acessíveis. Eu não sei quantos anos você tem. Tenho idade suficiente para lembrar um pouco disso. E certamente, quando a legislatura adoptou o que todos chamamos de Capítulo 40B, não foi apenas uma coincidência. Muitas outras coisas aconteceram no nível federal com direitos civis e moradia justa a que esse tipo de coisas se relaciona. Portanto, há uma suposição básica no esquema jurídico. Ao contrário do que muitas pessoas pensam, a lei não diz que 10% do seu parque habitacional seja acessível, ou que 1,5% da sua área territorial seja ocupada por habitações de baixa e moderada renda. O que diz é que estes são quatro limites. Então, se você encontrar um deles, a presunção a favor da cidade é fez a sua justa parte regional, seja ela qual for. Portanto, chamo essas disposições estatutárias de portos seguros legais porque elas têm um significado particular na lei que considero, de certa forma, ainda mais forte do que os portos seguros regulatórios que abordaremos um pouco mais adiante nesta discussão. Tenho certeza que todos vocês estão familiarizados com isso. Existem três mínimos legais designados na lei. O mais comumente mencionado é o mínimo de 10%. E haverá momentos nesta apresentação em que poderei fazer isso simplesmente porque é o mais comum. Você deve se sentir à vontade para me interromper na hora das perguntas e respostas e dizer: bem, como isso se relaciona conosco? Você sabe, quando afirmamos que 1,5%. Mas acho que as suposições básicas são as mesmas. Se cumprir um destes mínimos legais, será considerado que cumpriu a sua quota-parte regional. Se você não atender a nenhum deles, presume-se que você tenha uma necessidade não atendida. E isso não é uma necessidade local não satisfeita, é uma necessidade regional não satisfeita. E vou continuar a enfatizar isso porque é por isso que está na lei de planeamento regional. Na verdade, trata-se da distribuição regional de moradias populares. Então eu os coloquei como um quadro de referência. Não é comparar comunidades. Eu trabalho muito em a área imediata de Boston. E algumas dessas cidades atingiram apenas 10%. Brookline tem lutado por, meu Deus, provavelmente seis ou sete anos para conseguir pouco mais de 10%. Deus sabe onde eles estarão quando o censo de 2020 for divulgado, o restante dos dados do censo de 2020. Mas alguns deles estão acima de 10% e outros abaixo. Tenho certeza que você reconhecerá algumas delas como comunidades que, mesmo que estejam, citamos, abaixo de 10%, Eles declararam que atendem ao mínimo geral de área de terra. Então não estou dizendo que eles fazem ou não. Só estou dizendo que há algumas comunidades nesta lista onde você precisa ter um pouco de cuidado ao dizer, bem, Somerville está apenas com nove vírgula sete por cento porque Somerville afirma ler os endereços como a área mínima geral de terreno. Acho que o objetivo de postar isso é simplesmente garantir que todos estão lutando com isso. e algumas comunidades mal atingiram os 10%, outras ultrapassaram-no significativamente e outras ainda estão a trabalhar para o conseguir. Portanto, não é incomum que as comunidades não tenham recebido nenhuma solicitação permanente abrangente por muito, muito tempo e, de repente, recebam várias, o que foi em parte o que aconteceu, eu acho, com Medford. Então, quando um tipo de comunidade fica abaixo desse mínimo, há certas coisas que de certa forma se tornam verdade. Qualquer que seja o mínimo de que estamos a falar, GLAM ou 10%, presume-se que os promotores que solicitem uma licença abrangente tenham elegibilidade para solicitar isenções das regulamentações locais. Portanto, a suposição é que, se eles pudessem construir o projeto de forma barata, não estariam diante de você para obter uma licença completa. A tarefa então do Conselho de Apelações de Zoneamento é equilibrar a necessidade regional de habitação, que é a ênfase do estatuto, com uma série de preocupações locais, que também estão estabelecidas no estatuto. E a lei assume que esta necessidade regional é primordial se estiver abaixo do mínimo legal ou de algum deles. O fardo recai então sobre a cidade para demonstrar que as preocupações locais superam as necessidades regionais. E às vezes esse processo de obtenção de permissões, tentando resolver isso com o desenvolvedor, pode parecer um cabo de guerra. E às vezes não é assim. Às vezes é muito mole. Portanto, o porto seguro está na lei. Se você atender a um dos mínimos legais, ainda receberá solicitações de licença completas. Não seríamos a única comunidade para fazer isso. Há um caso bastante famoso na cidade de Amherst sobre esse mesmo assunto. Acontece que estou trabalhando agora com a cidade de Foxborough, que representa mais de 10%, e eles ainda estão trabalhando com licença total. Portanto, só porque uma cidade ou vila atende a um dos mínimos legais não significa que a citação 40B desaparece. Os desenvolvedores ainda podem se inscrever. E a sua jurisdição não muda realmente em termos do âmbito das preocupações locais ao abrigo do estatuto. Mas o que muda é que o conselho está numa posição mais forte para insistir ou, eu diria, insistir para que o candidato cumprir mais regulamentações locais para abordar algumas ou todas essas preocupações locais. Torna-se mais fácil para o conselho fazê-las, insistir nelas quando um mínimo legal é cumprido. E, claro, acho que a parte mais óbvia é que o desenvolvedor realmente não pode, nesse momento, recorrer ao comitê de apelações habitacionais. Na realidade, seu status de desenvolvedor é igual ao de qualquer outra pessoa. Se não ficarem satisfeitos com a sua decisão, terão de recorrer ao tribunal. Então essa é a lei do porto seguro. As regulamentações de porto seguro são uma criatura, por assim dizer, da regulamentação. O que temos hoje que cria uma estrutura para que as vilas ou cidades obtenham algum crédito por trabalhar nesse sentido, neste caso, é realmente de 10%. Tudo isso decorre de mudanças regulatórias ocorridas em 2001. quando o mercado de Massachusetts praticamente se recuperou da recessão de 10 anos antes. E muitas moradias estavam sendo desenvolvidas. E, como resultado, muitas comunidades que se aproximavam do censo de 2000 caíram abaixo dos 10%, mesmo que já estivessem nesta situação há quase uma década. E assim o estado, num esforço para suavizar o golpe nas comunidades, adoptou uma série de regulamentos que diziam, se fizermos certas coisas, Você pode se sentir aliviado por ter que considerar muitas permissões completas de uma vez ou pelo menos um caso aqui ou algo muito grande. E o mais conhecido é o chamado plano de produção habitacional certificada. Entendo que a cidade possui um plano de produção habitacional que foi elaborado e ainda não foi submetido à aprovação do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário. Então isso realmente não ajuda em nada o ZBA. Mas se o plano for apresentado, E se for aprovado, o que tenho certeza que provavelmente será, porque conheço o consultor que o preparou bem, se for aprovado, então qualquer coisa que for feita depois disso durante os cinco anos de validade da certificação ou aprovação, qualquer unidade criada depois que o plano for aprovado colocará vocês, como comunidade, em posição de dizer, ok, atingimos uma determinada meta. Podemos desacelerar um pouco. Tenho vergonha de dizer, desde já, que não me lembro qual é o objetivo de Medford, mas você provavelmente sabe. É um objetivo de produção. Então, nós realmente queremos que eles trabalhem nesse sentido e, neste caso, é realmente o mínimo de 10%, queremos que eles trabalhem nesse sentido. E se você fizer isso e progredir o suficiente, poderá fazer uma pausa na aprovação de licenças completas ou continuar aprovando, a decisão é totalmente sua. E o período máximo durante o qual uma comunidade pode solicitar a certificação é de dois anos. Para as comunidades que não têm um plano de produção habitacional, ainda existe a oportunidade de obter algum crédito, por assim dizer, para produzir muitas novas habitações acessíveis. É chamada de regra de progresso recente. Portanto o número de unidades que você deve atacar é maior. Porém, não é necessariamente necessário ter um plano habitacional para ativá-lo. Há também um padrão que provavelmente não ajudará Medford. É realmente destinado a cidades menores. É chamado de limite de projeto em grande escala. A Commonwealth estabeleceu alguns padrões sobre o tamanho que um determinado desenvolvimento pode ter, de modo que a Câmara de Apelações tem essencialmente de considerá-lo. E isso chega a 350 unidades ou, em alguns casos, até mais. Mas a suposição aqui é que quando um projeto é apresentado a um Conselho de Apelações e é simplesmente grande demais para o conselho, para a cidade absorver, o conselho poderia rejeitá-lo. E, finalmente, há o conceito de pedido relacionado, que consiste essencialmente em que um desenvolvedor solicitou alguma aprovação da cidade sob seu zoneamento ou alguma outra disposição e foi rejeitado. Mas o desenvolvedor não pode simplesmente voltar agora e dizer: vou apresentar um pico de 40B. Tem que haver esse tipo de período de reflexão, como chamamos assim, de pelo menos 12 meses antes que o requerente possa ir ao Conselho de Apelações e solicitar uma licença completa. Portanto, essas são uma espécie de portos seguros regulatórios. Novamente, a suposição é que, se você atender a alguma dessas condições, terá direito aos benefícios. Mas esses benefícios estão estabelecidos nos regulamentos e não no estatuto. Posso fazer uma distinção maior entre o que diz o estatuto e o que dizem os regulamentos do que muitas outras pessoas, mas penso que é uma distinção importante. Eu só quero deixar isso claro. As pessoas me perguntam o tempo todo, bem, o que é habitação acessível de acordo com o Capítulo 40B? Porque isso também é um problema em muitas das cidades onde trabalhei. A maneira mais fácil de responder à pergunta é que se trata de uma casa que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário decidiu que contará para a meta de 10% para cada comunidade. E se essa habitação conta é porque é acessível para famílias cujo rendimento é igual ou inferior 80% da renda média da área. E esses limites de renda são determinados pelo HUD. Eles são atualizados todos os anos. Apenas para sua informação, é assim que estão os limites de renda no momento. Portanto, um agregado familiar de duas pessoas com rendimento inferior a 53.700 dólares por ano seria considerado rendimento muito baixo, etc. Portanto, os limites de rendimento, como podem ver, são ajustados com base no tamanho do agregado familiar. O padrão para menores de 40 anos é igual ou inferior a 80% da renda média da área e não conheço sua comunidade tão bem quanto outras em que trabalhei. Mas às vezes esse é um número bastante elevado em termos da necessidade real que existe na comunidade. O conselho de apelações não tem realmente jurisdição para decidir quais serão os limites de renda. Depende do subsídio da agência, mas isso não significa que você não possa pedir ao desenvolvedor para tentar trabalhar com você em algo que seja mais acessível. Antes de entrarmos na elegibilidade do projeto, alguém tem alguma pergunta que queira fazer agora ou quer que eu continue um pouco?
[Unidentified]: 如果你继续的话我很好，除非有任何问题。 我现在没有看到有人举手。
[Alicia Hunt]: 朱迪，你想让我向你介绍会议上住房生产计划的最新情况吗？ 是的，那太好了。 当然。 今天下午我们与市议会召开了全体委员会会议。 我们对现有计划进行一些小的修改。 他们对此非常高兴。 我们只是更改了一些措辞，以更准确地反映我们想说的内容，并使您对我们将研究的一些行为（而不仅仅是某些事情）更加满意。 你从来不做任何事情。 你总是先学习。 他们在委员会中拒绝了它，并邀请我们在两周内向市议会会议提交修订后的干净副本，他们完全期望他们会批准它。
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 出色的。 明亮的。 因为你肯定想尽快提出这个计划并批准它，以便董事会能够享受到它的好处。 那么我为什么不继续谈谈，进入申请到达之前发生的整个过程呢？ 这是项目资格流程，有时称为场地审批。 开发商必须向住房补贴机构索取我们亲切地称为 PEL 或项目资格函的文件，然后再向上诉委员会申请完整的许可证。 资助机构必须报告他们已收到项目资格请求。 他们需要进行实地考察。 这通常是通过联系市政府工作人员安排实地考察来完成的，这样如果州政府官员来参观该房产，他们就有当地人可以交谈并提出问题。 他们对申请进行审查。 有时需要很长时间， 我见过持续九个月的项目资格审查流程，有时进展非常快。 但在授予机构的审查过程中，他们必须获得评估以确定该财产的公平市场价值，而不考虑通过综合许可证可能实现的任何额外密度。 还有许多其他审查标准，我稍后会介绍。 我认为重要的是要了解补贴机构不是许可机构。 让许多社区疯狂的事情之一是，他们向补贴他们的机构发送反馈，然后感觉自己没有被听到，因为开发人员仍然以社区最初反对的方式提交请求。 我认为州政府的立场是， 如果由我们来决定这些项目是否应该继续进行，如果地方当局说英联邦不应该做出这样的决定，我们可能会面临第三次世界大战。 因此，在某种程度上，他们认为我们不是许可机构。 事实上，我们只是在确定某些事情向前推进的资格。 然后他们做出决定。 如果他们决定该项目应该继续推进并提交上诉委员会，则以书面形式提交，并且以他们认为合适的方式对其进行监管确实是他们的工作。 因此，PEL（项目资格函）实际上为开发商向上诉委员会打开了大门，或者在 PEL 被拒绝或根本不符合要求的偶尔情况下，它关闭了提交申请的大门。 因此，这七个问题确实是资助机构必须以某种方式解决的问题。 我不会说这是一篇深入的评论。 我会告诉你这是清单。 他们必须根据开发商声称正在实施的资助计划的指导方针来决定他们正在考虑的项目是否符合资格。 所以我觉得最常见的是新英格兰基金。 而这往往会成为一种模式。 这些并不是特别严格的要求。 该地块总体上适合住宅开发吗？ 有时，社区会因为该地点可能位于工业区而感到愤怒。 但我认为重要的是要记住，为了计算总体最小土地面积，该法规考虑了划为住宅、商业或工业开发的任何土地。 那么这个就成为标准了，是不是最基本的？ 适合住宅开发。 项目设计总体上是否合适？ 英联邦的设计指南旨在供资助机构而非地方议会使用。 它们非常宽敞。 我不知道有多少项目在 PEL 过程中由于设计考虑而被重塑的案例。 我知道这种事时常发生。 该项目看起来可行吗？ 这是一个概述，旨在了解该项目在其所在市场是否有意义。 因此，作为 PEL 流程的一部分，需要对一些市场数据进行基本了解。 看起来在财务上是否可行等等？ 候选人是否符合资格？ 这意味着：这位候选人是公共机构、非营利组织还是私人营利开发商？ 谁将签订有限股息协议以从本质上限制从合资企业中提取的利润？ 那么申请人就拥有该网站的控制权吗？ 最后的部分，即资格和场地控制，实际上已从法规中删除。 因此，资助机构所说的是，我们将负责做出这些决定。 你不需要它，ZBA。 也就是说，我认识的大多数 ZBA 无论如何都会考虑这一点，因为法规实际上指示他们这样做。 项目资格审查期间当地的责任是帮助现场考察取得成果。 为了发表评论，项目资格流程包括该县至少 30 天的评论期。 因此，无论特定社区的政府形式如何，市政部门通常都会向市长或特定委员会提供反馈。 通常审查这些项目之一的委员会也可以提交评论。 我的经验是，将所有这些本地反馈纳入给补贴机构的一封信中通常更有意义，而不是用多封信轰炸他们。 但我认为更有组织的方法更有效，但这只是我的经验。 无论如何 重点是 当订单到达时 当城市收到有关此事的通知时，您会收到通知，重要的是要将其交给通常会审查许可的人，以便他们可以向关键的民选官员提供反馈，然后由他们返回给授予机构。 然后，对不起，我说特别委员会，我也应该通知市长，这些意见被发送到补贴机构并考虑，这并不罕见 项目资格函包含一个附件，以摘要形式列出了市政府提出的所有问题以及拨款机构向开发商提出的解决这些问题的请求。 我不会说这些问题总是得到解决，但我认为附属机构至少正在尝试记录所说的内容，以便开发商了解。 这些是审查过程中可能会出现的事情。 因此，如果您愿意的话，我可以在此再次停下来，或者我可以继续，因为我将讨论此许可流程如何在您的级别上运作。
[Mike Caldera]: 是的，朱迪，我有一个问题。 只是项目资格方面的一个问题。 令我困惑的一个问题是，这一决定在向 ZBA 提交时的明确性如何。 仅举几个例子，我听说过一些概念，涉及分区委员会要求进行形式审查，如果他们想要更多经济适用房或考虑到当地偏好和类似性质的事情，这些事情看起来像是开发商必须去资助机构处理的事情。 但正如所描述的，它似乎非常确定。 因为他们已经注册，完成了整个过程，现在已经完成了。 那么是哪一个呢？
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 因此，你的职位通常会出现在我工作过的很多地方，随着请求的变化，或者董事会要求一些东西来揭露一些没人知道的事情，补贴机构似乎采取了这一立场，我在这里有点通才，但他们似乎采取的立场是，除非有一些基本的东西 重新启动 PEO 审查的原因是，他们将研究开发商与市政府谈判的内容。 如果项目返回给他们进行所谓的最终批准，这是在授予综合许可后发生的整个过程。 我稍后会讨论这个问题。 但总的来说，资助机构不想再次介入此事。 他们已经确定，目前应由分区上诉委员会根据当地的担忧审查项目，并尽其所能。 你刚才说的话存在一些管辖权问题：我讨厌传播坏消息。 目前的国家政策允许市政府根据所谓的当地偏好要求分配最多 70% 的经济适用房。 这是无法保证的。 这是一个被提出的请求。 事实上，与其说是ZBA的工作，不如说是该市的政治领导人做出这一决定。 但比较困难的地方是 如果开发商要求传统的 40B，那么这些单位的价格将是中等收入的 80%。 委员会说，等一下，你知道我们当地的需求是不同的。 我们需要低收入住房，这是我经常听到的，特别是在波士顿地区，因为收入限制非常高。 这实际上是补贴机构的管辖范围。 因此，议会很难从社区那里获得我们确实需要更多经济适用房的证词，但这是补贴机构的职权范围。 因此，如果他们试图对项目施加一系列收入限制，我几乎可以向你保证，这个决定将会被推翻。 但我确实看到许多董事会与开发商进行谈判，例如，一个以 80% 的价格提出的项目，使 50% 的单元可以负担得起。 经济适用房的比例可能会降低，但收入限制将更接近城市的目标。 我已经看到它完成了。 我只是不是说你有权力强制这样做。
[Mike Caldera]: 当然，是的，而且要明确的是，我没有那样说。 方式以及如何强制解决这个问题，但似乎如果在听证会期间进行了一些讨论和谈判，并且开发商愿意在这些方面做出某些改变，那么决定这一点的机制就是补贴机构的最终审查。
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 因此，如果您的许可证表明我们需要 20% 和 50% 的 AMI，并且开发人员已同意，那么就没有追索权，假设其他一切都符合计划要求，附属机构很可能会允许此事继续进行。 事实上，我已经见过几次这样的情况了。 棘手的是当你尝试混合收入水平时，有些是 80%，有些是 60%，有些是 50%。 这通常要困难得多。 但如果你说我们认为我们的需求不同，如果开发商正在尝试与你合作并且他们认为你可以在财务上使其发挥作用，他们就会尝试。 我只是想明确表示，理事会没有权力提出这样的要求。 然而，我也想指出，有时听证会过程中出现的问题确实应该退还给资助机构。 一个经典的例子是 开发商必须保持场地批准。 我的意思是，对不起，网站资格、网站控制。 好吧，如果上诉委员会发现买卖协议提前六个月到期，那么这将成为委员会应该关注的事情，因为该项目应该摆在他们面前，由一位控制该地点的候选人组成。 现在，我也看到了这种情况的发生。 通常，资助机构会说，我们稍后会处理这个问题。 但在我直接参与的一个案例中，这给补贴机构带来了一个问题，因为现场控制显然存在缺陷。 人们对开发商是否能够继续下去存在真正的疑问。 所以我认为简单的答案是，补贴机构通常会试图让步，让你同意开发商的意见。 如果你们之间一切顺利，那就取决于他们了。 我认为他们会倾向于接受它，除非它给他们带来了一些程序上的不一致。
[Unidentified]: 这有道理吗？ 他做到了。 谢谢。
[Alicia Hunt]: 丽莎，你举手了吗？ 是的。 因为您刚才讨论了更深入的可访问性，因为这是我们与其中一些开发人员讨论的内容。 也许你说得很清楚，如果我们想要的话 20% 20% 到 50%，而不是 25% 到 80%，这可能只是发生，没什么大不了的，但如果我们想要一个变得复杂的组合，那就非常困难了。 我们。 我问过这个问题，与我们讨论过的开发人员说我们不允许这样做。 我们不会让这个批准。 这是一个问题，我们可能应该把它分开并讨论，无论它不会通过还是因为数学很困难并且变得非常复杂。
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 嗯，数学可能是个问题。 而这是否使该项目具有经济性则是另一回事。 我看到开发商接受了它，显然得到了补贴他们的机构的支持，但我当然也看到了经济适用房的百分比发生了变化，收入限制也发生了变化。 这种情况并不经常发生，但我已经看到它发生了。
[Alicia Hunt]: 出色地。 也许仅仅因为梅德福迫切需要，值得讨论的事情就是提高可负担性，但减少单位数量 为了更深入的访问而访问可能不是正确的选择。 所以我们点了一份混合菜。
[MCM00000619_SPEAKER_04]: The mix is going to be much harder for them to sell, you know, to do. But the regulations clearly provide for 20% and 50% or 25% and 80%. Where this can get a little bit difficult is if the project eligibility letters come from an agency that doesn't have a 50% program, then the developer is not going to be able to do what you're asking. But that could be another reason why they might say, I don't know where their PELs are coming from. I don't know any of that. So just generally, I would say, if it's possible, and they think they can make it work financially, I've seen it done. I've seen it done. That's the best I can say. Thank you. It's good to know. This has come up in a lot of towns, Alicia. communities right around Boston. But even on the periphery of the Boston metro area, when you get out to those towns, for 80% of AMI for the Middlesex County, the Boston metro area, makes no sense at all in those communities. And so there is a lot of frustration around, how do we meet the needs of our own residents? I mean, another possibility, which is really beyond the Board of Appeals, jurisdiction or problem, but there have been a few cases I know of where communities have invested money in bringing down 80% units to 60%, say, for example. Essentially becoming a lending source to the project, but getting some more affordable units because they now have a financial role in the project. Seen that done too. Not often, but done. So why don't I go on into this, and if you guys are okay with that, that sort of permitting process. Is that all right? Sure. Thank you. Okay. Sure. So I know you are already familiar with this, but I just have to say it because I get asked this a lot. There are big differences between rental and ownership projects. For rental developments where 25% of the units are low income or 20%, very low income, all the units count on the subsidized housing inventory. including the market rate units. That's not the case with homeownership developments. Some communities have wanted desperately for the developer to change their projects to rental in order to get all the units to count. And again, this is a jurisdictional issue I just want you to be aware of. It's the developer's calls, not the board's. So just know that there is a benefit, I guess, if you will, or an incentive to doing rental developments in terms of the contribution to the subsidized housing inventory, or I really suppose even the way the general land area calculation is done. The scope of the comprehensive permit is that you sort of become the board for a lot of things that you normally don't do. And this is one of the reasons why, when I've worked with CBAs, I've tried to sort of get the conservation commission and the planning board and anybody else who's got some role to play in the site, if the site were not a comp permit, to try to get them involved in helping with the review. Because often CBAs find themselves looking at something that's completely alien to their normal work. But any local regulations administered by local boards, zoning is an obvious one, subdivision control, I don't even know if Medford sees subdivisions anymore, but if there's a local wetlands bylaw, a historic district or scenic roads, those elements that the community has the ability to adopt local regulations for, that becomes the board's job. You are sitting in the role of all those boards. And you gain the authority to grant waivers from those local regulations in order to allow the project to go forward. Naturally, the Conservation Commission for a project that has any wetland interest involved, the Conservation Commission is still going to act under the State Wetlands Act, Chapter 131, Section 40. That does not go away. It's strictly when you have a local wetlands ordinance, but that sort of falls to the CBA. So there are things that are not within your scope and I think I just, it's actually kind of helpful I think to the board to say we can't touch that. People often bring up things like what's this going to do to our schools, you know, what's the fiscal impact of this going to be, how do we know who's going to live in the developments, how much money is the developer going to make. Those kinds of things will come up often in comprehensive permit hearings. They're outside the board's jurisdiction. And it's actually fairly easy to just sort of blame the subsidizing agency if you need to, because you really can't regulate anything that falls into these areas. The statute is really quite clear about what the ZBA's jurisdiction is. And I think that probably the most well-known case of a community where an approval of a comp permit went to court because the community was over 10% and some people were unhappy with the board's decision in that case, which was Boothroyd, the court was pretty clear. The jurisdiction of the statute doesn't change. It's simply the tilting of where does the burden fall? The balancing local concerns with regional need. But the actual scope of jurisdiction does not change. So the applicant has to give you certain things. They have to show that whether they're a public agency, a nonprofit, or a limited dividend organization, of course, the PEL kind of addresses these things. Evidence of site control, that all gets sort of embodied in the project eligibility letter. Of course, you should still look at the documents yourselves. I would never say just rely on the subsidizing agency, but the developer still has to give you that information. They have to provide what's called a preliminary plan. So it's really, it is, it's a preliminary plan. It's sort of how are we going to, what's going to be on this property? How many buildings? How many units? Where's the parking going to be? How are we dealing with stormwater? If the project does involve a subdivision, they have to submit a preliminary subdivision plan. They have to kind of show how utilities are going to be brought into the site and delivered to the units. And then very important, what waivers are they asking you to grant under the city's ordinances so that they can build their project? I will say that that waiver list will change over the course of the permitting process because as you work with the developer to try to get the best project you can for Medford, there may be some waivers that go away and some new ones that come in. So I don't encourage people to be too rigid about the details of the waiver list up front, but you certainly don't want to close the hearing without a very specific waiver list from the applicant that you can then act on and not be asked to just sort of approve waivers that would be necessary to build what's on the plans. I mean, you're entitled to more detail than that. We can talk about that more later. This is right out of the handbook, of course. I always just, I have to bring this up because I found myself a couple of times brought into communities where no one had dealt with 40B and the poor administrative assistant in the ZBA's office who was used to the public hearing timelines for special permits or variances had no idea that that hearing had to open in 30 days. and ended up with a constructive approval problem. So there are some specific dates that really are key, some of which you're going to be familiar with because of the situation that's kind of gone on with the general and area minimum assertion. You have to open the hearing within 30 days. That is in the statute. It's not regulatory. It can't be waived. The statute says if you don't do this, you will have a constructive approval problem on your hands. There's a timeline for notifying the developers that you are asserting you need a safe harbor, which I know you've been through this already. Whenever the hearing does start up again, if it does, you have 180 days to bring the hearing to a close. That is in the regulations, it's not in the statute. But it's pretty clearly adhered to and everybody kind of understands it from municipal councils to developers. It's 180 day period. for the hearing. Now, if you're getting close to the end, And it looks like you're going to be able to work some things out with a developer. They'll typically grant you a modest extension. They want to get a yes from you. So it's not really in their best interest to just become too rigid. But on the other hand, no one wants to drive a permitting process out for two years. Once you close that hearing, the statute then comes into play and says, you've got 40 days now to deliberate, reach a decision, file it with the city clerk. You've got 40 days to do that. there is a 20-day appeal period of your decision as there would be for any other kind of zoning action that you might be doing. So the 30-day open the hearing, the 180-day hearing requirement, and the 40 days to get the decision, you know, agreed to and filed with the clerk, those are all just really critical deadlines. Public hearing process, you know, I don't know who on the board is chair because I don't know any of you, but I will just say One of the best things I think you can do to help the public, to help everybody, is for the chair to spend a little time at the beginning of the hearing just explaining what this law is and why an application is in front of you and what your job is, just so people understand that there are things you have control over and things that the statute kind of displaces from local officials. It's important for people to understand that you really can't impose things on a 40B permit that you don't impose on anything else in the city. And I can just assure you that applicants, attorneys who know what they're doing, are very conscious of kind of what the city's procedures and policies are around waivers and so forth that may be customarily granted for some other kind of project. You know, if that's the case they'll push for it for a 40 B as well so you have to sort of be thinking about how would I handle this if this were not a 40 B, what would I be doing. They can't be treated differently from from other applications that come into the city. The municipal departments are critical, I find. They have a technical review role. They can be extremely helpful to the Board of Appeals, just in terms of reviewing the plans and helping you identify what's missing, what's good, what's inconsistent with something that's going on in the city that you need to know, get their involvement early on. I know back when, before the general land area minimum assertion had kicked in, I did meet with the city staff and I said to them, and I would say it again, their role in this process as helpful to the ZBA is just so important because they do technical review all the time and they can be very helpful to the board to sort of separate out what's a reasonable waiver request. What can you waive without really creating a harm? And what is something that really just should not be waived and that there's a valid health and safety reason to not waive something. helping you understand the consequences of perhaps, you know, the application. Again, this is just kind of reiterating that as well, that there's a lot of other things that staff can do too. Sometimes the public is very animated about Chapter 40B applications, so the extent to which you could just keep all the documents on the web where people can find them, then you're not going to be inundated with requests from public records. Helping the board understand what's a reasonable waiver, And also, and I would emphasize this as well, no matter how talented and capable your city staff are, and I think in Bedford you've got really extraordinary staff, there's a lot of merit in getting peer review consultants involved in reviewing these projects. If a project's going to go to the Housing Appeals Committee because there's a dispute, I would certainly rather see the board represented by independent consultants than folks who work for the city who are likely to be painted by the opposing developer as people with a vested interest or perhaps representing things from a political rather than a technical point of view. Peer review is just really, really helpful to ZBAs on these cases. You just get independent assistance and generally the developers would prefer it because it does reduce some of the politics in these cases. I'm just being honest with you, they tend to get political. You can retain peer review consultants at the applicant's expense. Their job is to review what the applicant has submitted, not to prepare new studies that the board may want. Everything they produce becomes part of the record, which can be very helpful to the board. The typical peer review services that I see are traffic, site simil, and often for multifamily, I would say especially for multifamily, architectural design review as well. So those are kind of fields. And to the earlier question about a pro forma review, I do cover that a little bit later in this presentation, but the board does have a right to kind of ask for changes in the project. And the applicant has a right to come back and say, that's going to make my project uneconomic. And you have a right to say, prove it to me. It's probably a good idea not to wait till day 170 to bring that up. But I will also say, I think anything you can do to avoid it is probably the best thing you can do. And I'll cover that in a few slides. During the hearing process and certainly during deliberations, focusing on kind of what are real issues that are jurisdictional will help you a lot. Instead of getting sidetracked on things that you really can't regulate anyway, you can request additional information from the applicant if you need it. Typically, they will provide it unless it's sort of extraordinary graphics that kind of help to establish the height or massing and setbacks, relationship to neighboring properties. Those are all fairly standard requests from ZBAs to applicants so that the board and the public understands how a proposed project is going to sit on the site and relate to its context. You can do this. The way it sort of works in the regulations is that you've done all the peer reviews that were possible and the developers had an opportunity to modify the proposal based on requests you've made. You kind of push back and say, well, we still want certain things that you haven't addressed. And the applicant says, I can't do that because you're going to make my project uneconomic. That's at the point where the board can say, let's take a look at a pro forma that would reflect what we're asking you to do. And we'll get someone to review it independently. That is certainly allowed under the 40B regulations. And I think sometimes it can be helpful. But I think anything you can do to keep the conversation focused on how to get the best project you can for your city, is probably the more productive thing to do. I'm certainly not averse to pro forma reviews. I'm just saying, honest to God, guys, I don't think I've ever seen it really yield anything helpful. I do think there's also the problem of the risk too, that you hire a qualified peer review consultant who comes back and says to you, the applicant's right. they can't do it. Now you've just lost your leverage. And I don't know that that really helps anybody. So I certainly understand and respect that you may reach a point where you need to do this, but I would say push as much as you can not to have to do this and just try to get the best that you can for your city. And if you need to do this, you do it, but if you can avoid it, it's probably best. The statute is very clear about the local concerns that you have the ability to sort of impose on the project. And those involve public health and public safety, environmental impact, design, site and building design both, open space in the context of the statute that really is around open space on the site, the adequacy of open space to serve the residents of the development. Um, planning concerns, but typically planning means, uh, you have a city master plan and you identify in that plan areas that are appropriate for affordable housing. And you've actually acted on that plan. So as a result of that master plan and the identification of areas that are appropriate, the city has actually caused housing to be built. That's, that's a planning realm that the housing appeals committee is clearly established is worth that they would pay attention to. but simply saying, well, we have an open space plan and we think we might like to buy that property or a master plan says this area is appropriate for commercial development and not for residential. The housing appeals committee will typically say, so where is the planning for housing and how have you addressed it? And if you haven't, then the planning argument pretty much gets set aside. I'm being pretty blunt with you, but that's just the way it works. There are, you know, the sort of general statutory recognition of quote other local concerns, but they're all really around the physical development of the site. When push comes to shove, the local concerns that are probably most paramount in the certainly everybody's mind, I think, in terms of the ability to deny one of these projects involves public health and public safety. The environmental considerations in a 40 B context. really are if the developer can comply with state environmental requirements. That's really all the statute requires them to do. It can be tricky sometimes for local officials. If there's a particular environmental concern where perhaps the state permit, whatever it may be, doesn't really adequately account for some local problem, then that becomes a separate matter. that's much more likely to happen in very small towns than in a city. But just to be clear, it's really around whether the project can satisfy the state environmental requirements that would apply to it. So public health and public safety, and to some extent, building and site design are probably the most important things for the board to try and get right. You have a couple of options. You can deny the application. You can approve it with conditions or approve it as is. I don't think I've ever seen an approval as is, except for a one unit 40B in a town on the Cape that was a Habitat for Humanity project. But there's a big difference between denial and approval with conditions. When a denial comes to the Housing Appeals Committee, the question really is, have you met your regional fair share? If you haven't, then you have a very strong burden imposed on you to show that the denial is based on factors that are more important than the regional housing need. That isn't quite the same as an approval with conditions where a developer's appealing to the Housing Appeals Committee because he or she is aggrieved by some condition you've put on the project. I'm not saying that that's a minor matter. I'm just saying denial is a much harder action to sustain, which is why you'll often hear attorneys advise DBAs, if you can figure out a way to approve it with conditions, it's probably the better thing to do. I try to sort of stay out of that. I think it's a policy call for the ZBA, but I just want you to be aware there is a difference. So if you don't have any safe harbor status, then the applicant who's unhappy can go to the Housing Appeals Committee. Other people who want to appeal would go to Superior Court or Land Court. If there is a safe harbor, then the developer can't appeal to the HAC, then all the appeals go to court. And that's sort of a big difference in the way the statute works. It was this assumption that somehow there would be this expedited administrative review. I think anybody who's dealt with the Housing Appeals Committee knows it's not an expedited review. So this is just like a summary of who's supposed to do what. Subsidizing agency has a role The select board or mayor are really the ones to sort of get the notice from the subsidizing agency and have the primary responsibility to provide the municipalities formal comments on the PEL application. The city departments should do their tactical review that they do so well and help the ZBA evaluate waivers that have been requested in order to build the project. And your job is to conduct a technical fair review, which I'm sure you do on any other matter that comes before you. Getting feedback and advice from peer review consultants, or if you decide not to do that, at least from city staff. running a public hearing process, which frankly can be sometimes quite difficult with these cases, and sometimes it's fine. And then going through that balancing test at the end, when you've gathered all the evidence that you would need to make a decision up or down, it's going through that process of vetting the local concerns against the regional need, and then preparing and voting on a decision within the timeframe established by the statute. So this little next section is about kind of what happens after all that. Do you want to take a moment to ask any questions right now?
[Unidentified]: 我看到有人举手，迈克。
[Mike Caldera]: 是的。 Judy，在上一张幻灯片中，我认为应该是 25。 是的。 有一个小插曲，我认为这被称为讨论会议，但你并没有真正说话。 告诉我们一些关于它们是什么的信息。
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 我不敢相信我跳过了这一点，抱歉。 这是您需要从市检察官或特别顾问那里获取信息的事情之一。 因为我的经验是市检察官不同意这一点，但这就是概念。 有时，纯粹的技术问题最好留给同行评审顾问和开发商以及开发商的顾问和城市工作人员一起解决。 至少了解可能解决特定问题的选项是什么。 在某些社区中，ZBA 成员可能会参加此工作会议。 我们称之为工作会议。 在一些社区，ZBA 与此无关。 同行评审团队或顾问必须回到董事会并说，这就是我们讨论的内容。 以下是我们根据所听到的内容提出的建议。 有些人不喜欢工作会话模型。 令人担忧的是，这将成为一种平行的公开听证会。 我认为相反的是，不能做出决定，因为唯一有决定权的机构，唯一对综合许可做出决定的机构是ZBA。 但我想说的是，我参与了其中的很多活动，通常是应董事会的要求。 因此，董事会无需干预工作会议。 我认为一些议会认为这样更安全，这样他们就永远不会感觉自己正在闭门讨论公开听证会主题的问题。 但是，如果您的董事会表示董事会成员可以参与，并且您想这样做，我会将其留给您的董事会。 如果我跳过了这一点，我深表歉意，这不是我的本意。
[Unidentified]: 好吧，谢谢。 没问题。 还有其他人吗？ 那我为什么不继续呢？
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Entonces el permiso integral ha terminado. Todos respiran aliviados. Al final, vuelve a la agencia que lo subsidia para un proceso que se llama aprobación final. Y entonces es cuando la agencia que otorga el subsidio emite el acuerdo regulatorio y, de hecho, las cláusulas adicionales para un proyecto de propiedad. y un acuerdo de seguimiento. Esto ocurre cuando los acuerdos legales relacionados con el proyecto, al ser un desarrollo de permiso integral, se elaboran con el desarrollador y se firman. Y algunos de estos, por supuesto, también vendrán a la ZBA para firmar, y depende de usted si quiere firmarlos. Pero entre la agencia que subsidia y el desarrollador, se llegan a estos acuerdos que rigen las responsabilidades de cumplimiento del proyecto en términos de beneficio de vivienda asequible, seguimiento, etc. Durante la fase de aprobación final, el desarrollador preparará un plan de marketing de vivienda justa. Y la agencia que lo subsidia lo revisará y aprobará o solicitará cambios. Pero ahí es cuando se resuelve cómo vamos a solicitar solicitudes de personas elegibles para viviendas asequibles y cómo vamos a elegir inquilinos en lo que se llama un plan de marketing afirmativo de vivienda justa. Eso se refiere a cómo elegimos a las personas elegibles y cómo vamos a asegurarnos de que sea un proceso justo. Existe una restricción de dividendos limitada que los promotores con fines de lucro tendrán que aceptar para limitar las ganancias. Y luego, en última instancia, está lo que viene mucho más tarde: la certificación del coste final. Hablaré de eso un poco más en un minuto. Pero todo este tipo de paquete de aprobación final ocurre antes de que el desarrollador va a regresar a la ciudad y decir, ya estoy listo con el estado, quiero construir mi proyecto. Un permiso integral bien elaborado tendrá niveles de cosas que el desarrollador debe hacer incluso para obtener un permiso de construcción, como, ya sabes, estas son cosas que debes hacer antes de poder Pon una pala en el suelo. Estas son cosas que debe hacer antes de poder obtener un permiso de construcción. Estas son cosas que debe hacer antes de obtener cualquier certificado de ocupación. Estas son cosas que debes hacer antes de obtener tu CO final. Todo eso se establece en la decisión de ustedes. Bueno, al final el desarrollador tiene que regresar y decir: He trabajado todo con el estado. Aquí está el acuerdo regulatorio. Va a quedar registrado en el registro. Aquí están mis planes finales para mi proyecto. Y en ese momento, alguien del gobierno de la ciudad, el inspector de edificios, otro personal de la ciudad y, a menudo, los consultores de revisión por pares regresan para esto. Existe un proceso de revisión de los llamados planes finales para confirmar que son sustancialmente consistentes con los planes aprobados. enumerados en la decisión de permiso integral. De vez en cuando, un desarrollador puede volver a usted y decirle: necesito una modificación de mi permiso. Porque cuando finalmente llegué al sitio e hice investigaciones más detalladas, descubrí algunas condiciones que no sabía que existían y voy a tener que cambiar mis planes. Existe un proceso para que un solicitante regrese con usted. Pero, por el bien de esta discusión, supongamos que no necesitan ninguna enmienda. Entonces van al departamento de construcción con sus planos, prueba de haber trabajado todo con la agencia subvencionante. Construyen su proyecto. Hay inspecciones durante la construcción de las que, por supuesto, el municipio sería responsable, como lo sería con cualquier otro tipo de desarrollo. Si debido a la escala, el tamaño o la complejidad del proyecto, el departamento de construcción necesita ayuda, normalmente hay una disposición en un permiso de compensación que el desarrollador tendrá que proporcionar algún apoyo financiero para contratar consultores especializados para ayudar al inspector de construcción si él o ella desea esa asistencia. Cuando terminan con el proyecto, existe este informe de certificación de costos que se presenta ante la agencia que subsidia. Obtienes una copia. Es decisión de la agencia que subsidia si el desarrollador ganó demasiado dinero o no. Pero tiene derecho a recibir una copia para poder revisarlo. Y si tienes dudas al respecto, puedes comentarlo con la agencia subvencionante. El desarrollador tiene que ya sabes, activar este permiso dentro de tres años. Tienen que empezar a funcionar en un plazo de tres años o el permiso caducará. Se les permite transferir el permiso integral a otra entidad. Por lo general, esto lo supervisa la agencia que otorga el subsidio, pero claramente se notifica a la DBA y al municipio. Si es necesario hacer cambios en el permiso debido a cosas que se desarrollan o se descubren después del hecho, si es un cambio menor, Puede aprobarlos administrativamente. No hay audiencia pública. Simplemente respondes en 20 días. Necesitan una pequeña modificación. Es consistente con los planes. No hay motivo para reabrir la audiencia pública. Simplemente lo apruebas administrativamente. Si quieren un cambio sustancial, entonces pueden decir que no lo vamos a aprobar administrativamente. Vamos a abrir una audiencia pública sobre esto. Y la audiencia pública se centra en la enmienda que fue un cambio. No vuelve a abrir todo el proyecto. Y, ya sabes, hay plazos para esto. Si deciden que no es una modificación menor, entonces deben hacerlo de inmediato para abrirlo a una audiencia pública nuevamente y todo el asunto de los 30 días, todo eso se activa nuevamente. Y luego, finalmente, se construye el proyecto. Y como dije, la pieza final de esto es el informe de certificación de costos. Y realmente es una especie de llamado de las agencias subvencionantes para aprobar los llamados. Pero deberías conseguir una copia, deberías insistir en obtenerla y deberías revisarla. Y ciertamente, el personal de su ciudad también debería echarle un vistazo. Si tiene comentarios al respecto, comuníquese con la agencia que lo subsidia. La última parte de esto trata sobre algunas cuestiones de vivienda justa, que no sé si le importan especialmente a Medford, pero solo quiero asegurarme de que estén al tanto de ellas. Para contar con el inventario de viviendas subsidiadas, es necesario poner viviendas asequibles a disposición de las personas con ingresos elegibles en una especie de área de mercado grande, generalmente el área que se utiliza para establecer los límites de ingresos. Entonces esa es una forma útil o tal vez no útil de pensar en Ya sabes, tienes una especie de área metropolitana de Boston dentro de la cual tienes un mercado laboral bastante integrado. Y entonces, es posible que las personas que trabajan en el área de Boston quieran vivir en Medford por, ya sabes, todas las razones correctas. Por eso es importante asegurarse de que la divulgación sobre las unidades llegue a personas más allá de la ciudad. Al mismo tiempo, por supuesto, usted tiene la posibilidad de solicitar una consideración de preferencia local. Mi experiencia es que, en su mayor parte, si se trata de una solicitud bien razonada, el estado generalmente la ha aprobado. Ha habido algunas ocasiones en las que creo que probablemente las hayan aprobado, pero no en un 70%. Pero realmente es trabajo del municipio defender la solicitud, no del promotor. Por tanto, se permitirá alguna preferencia local. Y la preferencia local significa que una persona vive ahora en Medford, o trabaja para la ciudad, o trabaja para algún otro empleador en Medford, o no vive en Medford pero tiene hijos en las escuelas públicas de Medford. Estos son básicamente los criterios que definen la preferencia local. Entonces, volviendo a toda esta idea sobre el tipo de necesidades de vivienda regionales y las disparidades regionales, la aprobación de esta ley en relación con la Ley Federal de Vivienda Justa no fue una coincidencia. En la década de 1960 sucedieron tantas cosas que pusieron todas estas cosas en primer plano. El Capítulo 40B, nos guste o no, funciona en cierto modo como un control de los requisitos locales que dificultan la construcción de viviendas asequibles en algunas comunidades. Y así, con el tiempo, la Commonwealth ha implementado algunas políticas para tratar de promover esos propósitos. Y yo diría, amigos, que mucho de esto ha sido bastante reciente, en los últimos 10 a 15 años. Así que una de las cosas que la Commonwealth tiene que hacer cada pocos años es un análisis de los impedimentos a la elección de vivienda justa. Y en 2013, creo que hubo una especie de El reconocimiento en el proceso de análisis de los impedimentos de que 40 él mismo, sin saberlo, estaba contribuyendo a algunas de estas desigualdades que existen. Así, por ejemplo. Se había vuelto muy difícil construir viviendas multifamiliares en cualquier lugar sin 4EB. ¿Y entonces cuál es la responsabilidad de la Commonwealth al respecto? Otro aspecto de este análisis de los impedimentos fue: ¿adivinen qué? Incluso cuando se construyen viviendas multifamiliares, muchas de ellas tienen restricciones de edad. Y entonces, las personas que más necesitan ayuda, o un grupo que sí necesita ayuda, que son las familias más jóvenes, en la fuerza laboral no pueden encontrar vivienda. Y la única manera de obtenerlo es si está permitido según la ley de permisos integrales. ¿Y eso tiene sentido? ¿Qué estamos permitiendo que hagan las comunidades a través de su zonificación que podría crear un problema de vivienda justa? Y luego de eso surgieron algunas políticas del DHCD y también de la oficina del Fiscal General. Las políticas del DHCD te afectan directamente lo que el Fiscal General no hace, por razones que explicaré en un momento. El DHCD adoptó una política que surgió de este proceso de análisis de impedimentos para abordar el desequilibrio de las viviendas con restricción de edad, lo cual realmente es una historia de esto con la que no quiero aburrirlos. Pero en 1995, el Congreso enmendó la Ley de Vivienda Justa bajo la Ley de Vivienda para Personas Mayores que hizo mucho más fácil para los desarrolladores construir viviendas con restricción de edad para los llamados adultos activos. Así que abrió la puerta a mucho desarrollo destinado a hogares de 55 años o más, entre paréntesis, sin hijos. Y entonces el DHCD dijo, bueno, tenemos que hacer algo al respecto. Así que ahora lo que el estado está haciendo y ha estado haciendo durante los últimos años es decir, está bien, si tiene un estatuto u ordenanza local que respalda el desarrollo de viviendas con restricción de edad y su restricción de edad es tan onerosa que impide que personas menores de 18 años vivan en el desarrollo, no aprobaremos las unidades asequibles que cree bajo su zonificación porque su zonificación es discriminatoria contra los niños. Entonces, es posible que esto nunca se les haya ocurrido a ustedes, pero sí ha surgido en varias comunidades en las que trabajo, donde las viviendas con restricción de edad realmente iban más allá de lo que dice el lenguaje literal de la Ley de Vivienda para Personas Mayores. y dijo que no sólo al menos una persona en el hogar tiene que tener 55 años o más, sino que todos lo tienen, y nadie menor de 18 años puede vivir aquí. Y eso es ir demasiado lejos. Entonces el DHCD ha dicho que no vamos a aprobar estas unidades. Si eso es lo que requiere su zonificación, no nos pida que las incluyamos en el inventario de viviendas subsidiadas. La otra cosa que surgió fue este reconocimiento nuevamente de la ausencia de unidades familiares que el DHCD dijo que no vamos a aprobar ningún permiso más completo donde no tengan al menos el 10% de las unidades como unidades de tres dormitorios. Y sé que esto surgió en una pregunta anterior de Medford, como, bueno, ¿qué hacemos si nuestra necesidad es principalmente en unidades más pequeñas? Ciertamente he visto en comunidades muy cercanas a ustedes algunos desarrollos donde había muchas unidades de un dormitorio y algunas de dos y el obligatorio 10% de tres, pero el énfasis estaba en las unidades más pequeñas. Por lo tanto, es posible que los desarrolladores produzcan unidades más pequeñas, pero en cuanto a incluir un 10% de tres dormitorios, no tienen otra opción. Esa es una política del DHCD. Simplemente no renuncian a ello. Y la última parte de esto, aquí es donde no se aplica a usted, pero quiero que sea consciente de ello. El proceso de análisis de impedimentos dijo, bueno, ¿qué más puede hacer el gobierno estatal más allá de intentar fijar una política de 40 Bs? Y lo que sucede en Massachusetts cuando las ciudades adoptan la zonificación no entra en vigor hasta que la oficina del fiscal general la apruebe. Entonces se produce un proceso de revisión. donde la zonificación que se aprueba en una asamblea municipal tiene que ir a la oficina del fiscal general, la unidad de derecho municipal, para su revisión para verificar su coherencia con el estatuto y la jurisprudencia predominante. Las ciudades no tienen que pasar por esa revisión del fiscal general. Por eso digo que esto no te afecta directamente. Pero quiero que sean conscientes de ello porque la gente está atenta a una zonificación que va demasiado lejos. Entonces, desde la oficina del Procurador General en los últimos años, ha habido estas advertencias de vivienda justa de la oficina del Procurador General a la ciudad diciendo. Ha ido demasiado lejos según la Ley Federal de Vivienda Justa, es posible que tenga un problema. Y la mayoría de estos, quiero decir, los conozco. Es algo gracioso. La mayoría de las cartas de comentarios de la oficina del Fiscal General se refieren a restricciones de habitaciones, ya sabes, nada de más de dos habitaciones o restricciones de edad que prohíban a personas menores de 18 años. límites de superficie en unidades que tendrían el efecto de descalificar a las familias para vivir allí. Esto realmente se ha convertido en una especie de foco de atención para la Commonwealth. Entonces, ese enfoque es el motivo por el cual existe la regla del 10%. Y nuevamente, puede parecer un poco inconsistente con la percepción que tiene Medford de sus necesidades de vivienda, y no estoy debatiendo cuáles son sus necesidades. Solo digo que cuando el desarrollador dice "tengo que hacer esto", no te están mintiendo. Esas son mis diapositivas y estaré encantado de responder cualquier pregunta en este momento. Puedo dejarlos arriba o quitarlos para que podamos vernos todos, como prefieras. Y veo una mano levantada y es Jamie.
[Unidentified]: 谢谢，朱迪。 因此，根据 10% 四分之三的要求，我知道这符合 MBTA 社区的要求。 对于 20% 和 25% 的经济适用房以及 10% 的三居室，是否有指导意见来说明这三间卧室是否应该是经济适用房，或者这三间卧室中的 20% 是否应该是经济适用房，或者开发商是否可以控制哪些单位是经济适用房？
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 开发商不应该扭曲经济适用房的分配。 政策是它们均匀分布在所有类型和规模的单位中。 事实上，我曾经看到一家附属机构拒绝了一位试图将某种类型的单位转变为市场范围项目的发起人。 资助它的机构说：你不能这样做。 所以出现了健康的回调，我认为这是好的。
[Unidentified]: 是的，绝对是。 还有其他问题吗？ 朱迪，我要快速浏览一下，看看是否没有看到其他手。
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 顺便问一下，您是否希望我停止分享此内容以便我们都能看到对方，或者您需要我保留幻灯片吗？
[Unidentified]: 不，你可以删除它，太好了，谢谢。 朋友们，如果有人有任何疑问，现在是时候举手了，我们可以为您取消静音。 我没有看到任何。 朱迪，那真是太棒了。 非常感谢。
[MCM00000619_SPEAKER_04]: 啊，好的，谢谢你。 我想你可能会再次见到我。 我不知道。 我想我们会找到答案的。
[Unidentified]: 这看起来很有可能。 好的。
[Unidentified]: 所以我认为你提到这一点是因为你不确定我是否是主席以及你在会议开幕时所说的内容。 我认为这是非常有用的建议。 除此之外，过去两年我们都是新手。 我想除了我和他们之外，今年他们都是新人。 因此，这对我们所有人，包括我自己，了解其中的一些事情确实很有帮助，因为我们正在研究其中的一些事情。 我知道，我知道。 好吧，让我知道你需要什么。 好的，我们就这么做。 非常感谢。 我真的很感激。 出色地。 好的。 非常感谢。 祝你晚安。 是的。 小心。 再见再见。 再见再见。
[Denis MacDougall]: 让人们知道，我的名字是丹尼斯·麦克杜格尔。 我是分区委员会团队的成员。 所以我将在屏幕上显示我的电子邮件地址。 因此，如果有人在家中通过电视或其他方式观看它，他们可以将其写下来。 如果您有任何疑问，请给我发电子邮件。
[Unidentified]: 我很乐意尽快给您答复。 只是确保我拼写正确。 是的，好的。 有时我会忘记第二个L，尤其是当我写得很快时。 好吧，那就没问题了。 丹尼斯，非常感谢你。 好吧，我想就是这样，朋友们。 谢谢。