[Denis MacDougall]: El 16 de julio de 2022, el Gobernador Baker promulgó una ley relativa a la extensión de ciertas adaptaciones del estado de emergencia, que, entre otras cosas, extiende el vencimiento de las disposiciones relativas a la reunión abierta permitida hasta el 31 de marzo de 2023. Específicamente, esta extensión permite a los organismos públicos continuar celebrando reuniones de forma remota sin un quórum del organismo público físicamente presente en el lugar de la reunión. y proporcionar acceso alternativo adecuado a las reuniones remotas. La ley no introduce ningún cambio nuevo a la ley de reuniones abiertas más que extender la fecha de vencimiento de las disposiciones temporales relativas a las reuniones remotas del 15 de julio de 2022 al 31 de marzo de 2023.
[Unidentified]: Gracias, Dennis. Bien, Dennis, ¿teníamos una descripción de lo que fue esta reunión que pudieras leer en voz alta para que podamos comenzar antes de entregársela a Judy? Creo que lo he mantenido bastante básico. Déjame sólo... Es muy simple.
[Denis MacDougall]: Capacitación sobre 40B para miembros de la Junta de Apelaciones.
[Unidentified]: Perfecto. Muchas gracias. Judy, toda tuya. Hola.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Así que gracias. Soy Judy Barrett y estoy feliz de estar aquí. Estuve un poco involucrado con esto hace un par de años, y sé que las cosas han estado en espera durante un tiempo, así que es bueno estar de regreso. Tengo un conjunto de diapositivas, que sospecho que probablemente esperabas de todos modos, solo para recorrer un poco la historia de la ley y cómo funciona con la junta, qué sucede antes y después de que un proyecto llegue a la junta. Y lo que pensé que haría para tratar de mantener las cosas en movimiento, porque estoy seguro de que tendrán preguntas, lo cual es genial, es que intenté crear una especie de tres o cuatro pausas en las diapositivas para detenerme y responder preguntas. Entonces, si tienen alguna pregunta, sería genial si pudieran esperar hasta que llegue a uno de esos descansos. Y me tomaré todo el tiempo necesario para responder las preguntas. Parece que probablemente sea un poco más fácil gestionarlo de esta manera. Para que sepas quién soy. Soy un planificador. He trabajado en este campo durante unos 35 años. Tengo una pequeña empresa con sede en Bear. Hay nueve personas que trabajan conmigo en Bear Planning Group. He estado trabajando como consultor para juntas de apelaciones específicamente en asuntos del Capítulo 40B durante, oh Dios, probablemente cerca de 20 años. Llego a esto principalmente como planificador, aunque creo que conozco bastante bien la ley, pero intentaré cubrir algunos aspectos prácticos de la gestión de estos casos y también cómo son los requisitos legales y reglamentarios. Así que ese es mi plan y creo que seguiré adelante y comenzaré a compartir la pantalla si está bien. con ustedes amigos.
[Unidentified]: Eso suena genial. Gracias. Gracias. ¿Pueden todos ver eso?
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Sí. Vale, genial. Así que se trata de trabajar con el estatuto, y lo llamo así por una razón, porque ciertamente es diferente de otros tipos de regulaciones. trabajo que realizan los funcionarios locales. Tiene algunas fortalezas y algunas debilidades, y trataremos de cubrir ambas. Hay una especie de cuatro secciones para esto. Uno es simplemente una especie de introducción al estatuto, material muy básico con el que probablemente todos ustedes estén familiarizados. Y luego observamos cómo funciona el proceso desde la solicitud de un desarrollador para lo que se llama elegibilidad del proyecto. hasta que la junta tome una decisión. Hay cosas que suceden después de que la junta ha actuado y que en cierto modo tienen que suceder incluso antes de que un proyecto termine en construcción. Y luego, un poco de información para todos ustedes sobre algunos requisitos de vivienda justa del Commonwealth que son bastante recientes en el cronograma de 40B. Pero a veces la gente tiene preguntas sobre cosas que han aparecido o se han agregado a las regulaciones estatales durante los últimos años, y se debe a cuestiones de vivienda justa. en gran parte. Así que esto es una especie de puntapié inicial para trabajar con el estatuto. Y siempre me gusta comenzar con esta diapositiva porque mucha gente no se da cuenta de que lo que realmente es el Capítulo 40B es la ley de planificación regional del estado. Entonces, la misma ley que creó el Consejo de Planificación del Área Metropolitana y todas las demás agencias de planificación regional que tenemos en Massachusetts es también la legislación matriz de lo que probablemente fácilmente se llama Ley de Vivienda Asequible o Ley de Permisos Integrales. Pero unos cinco años después de que se estableciera la Ley de Planificación Regional, la legislatura enmendó esa ley para agregar esta disposición que todos llamamos Capítulo 40 B, que es la disposición de vivienda asequible. Y su enfoque y la razón por la que está en la ley de planificación regional es que su intención es abordar las disparidades en la distribución regional de viviendas asequibles. No sé cuántos años tenéis. Soy lo suficientemente mayor para recordar algo de esto. Y ciertamente, cuando la legislatura adoptó lo que todos llamamos Capítulo 40B, no fue sólo una coincidencia. Pasaron muchas otras cosas a nivel federal con derechos civiles y vivienda justa con los que se relaciona este tipo de cosas. Entonces hay un supuesto básico en el esquema legal. A diferencia de lo que mucha gente piensa, la ley no dice que el 10% de su parque de viviendas sea asequible, o que el 1,5% de su superficie de terreno esté ocupada por viviendas para ingresos bajos y moderados. Lo que dice es que estos son cuatro umbrales. Entonces, si te encuentras con uno de ellos, la presunción a favor de la ciudad es ha cumplido con su parte justa regional, cualquiera que sea. Entonces llamo a estas disposiciones del estatuto puertos seguros legales porque tienen un significado particular en la ley que creo que de alguna manera es incluso más fuerte que los puertos seguros regulatorios a los que llegaremos un poco más adelante en esta discusión. Estoy seguro de que todos estáis familiarizados con esto. Existen tres mínimos estatutarios denominados en la ley. El más comúnmente mencionado es el mínimo del 10%. Y habrá momentos en esta presentación en los que puedo optar por eso simplemente porque es el más común. Deberías sentirte libre de detenerme en el momento de preguntas y respuestas y decir, bueno, ¿cómo se relaciona eso con nosotros? Ya sabes, cuando afirmamos ese 1,5%. Pero creo que los supuestos básicos son los mismos. Si cumple con uno de estos mínimos legales, se considerará que ha cumplido con su parte justa regional. Si no cumple con ninguno de ellos, se presume que tiene una necesidad insatisfecha. Y esa no es una necesidad local insatisfecha, es una necesidad regional insatisfecha. Y voy a seguir enfatizando eso porque es por eso que está en la ley de planificación regional. En realidad se trata de la distribución regional de viviendas asequibles. Así que los puse como marco de referencia. No es para comparar comunidades. trabajo mucho en el área inmediata de Boston. Y algunas de estas ciudades acaban de llegar al 10%. Brookline ha luchado durante, Dios mío, probablemente seis o siete años para obtener poco más del 10%. Dios sabe dónde estarán cuando salga el censo de 2020, el resto de los datos del censo de 2020. Pero algunos de ellos están por encima del 10% y otros por debajo. Estoy seguro de que reconocerás algunas de ellas como comunidades que, incluso si están, cito, por debajo del 10%, Han afirmado que cumplen con el mínimo general de superficie terrestre. Así que no estoy diciendo que lo hagan o no. Solo digo que hay algunas comunidades en esta lista en las que hay que tener un poco de cuidado al decir, bueno, Somerville está solo en nueve punto siete por ciento porque Somerville afirma que lee las direcciones como el área terrestre mínima general. Creo que el objetivo de publicar esto es simplemente asegurarles que todo el mundo está luchando con esto. y algunas comunidades apenas han llegado al 10%, otras han superado significativamente y otras todavía están trabajando para lograrlo. Por lo tanto, no es raro que las comunidades tal vez se encuentren sin haber recibido ninguna solicitud permanente integral durante mucho, mucho tiempo, y luego, de repente, reciban varias, que es en parte lo que sucedió, creo, con Medford. Entonces, cuando una especie de comunidad cae por debajo de ese mínimo, hay ciertas cosas que en cierto modo se vuelven realidad. Cualquiera que sea el mínimo del que estemos hablando, GLAM o 10%, se supone que los desarrolladores que solicitan un permiso integral tienen elegibilidad para solicitar exenciones de las regulaciones locales. Por lo tanto, se supone que si pudieran construir el proyecto de manera económica, no estarían frente a usted para obtener un permiso completo. La tarea entonces de la Junta de Apelaciones de Zonificación es equilibrar la necesidad regional de vivienda, que es el énfasis del estatuto, con una serie de preocupaciones locales, que también se establecen en el estatuto. Y la ley supone que esa necesidad regional es primordial si estás por debajo del mínimo legal o cualquiera de ellos. Luego recae sobre la ciudad la carga de demostrar que las preocupaciones locales superan a las necesidades regionales. Y a veces ese proceso de obtención de permisos, tratar de resolver esto con el desarrollador, puede parecer un poco como un tira y afloja. Y a veces no es así. A veces es simplemente muy suave. Entonces el puerto seguro está en la ley. Si cumple con uno de los mínimos legales, aún recibirá solicitudes de permisos completos. No seríamos la única comunidad para hacer eso. Hay un caso bastante famoso en la ciudad de Amherst sobre este mismo tema. Resulta que estoy trabajando en este momento con la ciudad de Foxborough, que representa más del 10%, y todavía están tramitando un permiso completo. Entonces, el hecho de que una ciudad o pueblo cumpla con uno de los mínimos legales no significa que la cita 40B desaparezca. Los desarrolladores aún pueden postularse. Y su jurisdicción realmente no cambia en términos del alcance de las preocupaciones locales según el estatuto. Pero lo que sí cambia es que la junta está en una posición más fuerte para insistir o diría insistir en que el solicitante cumplir con más regulaciones locales para abordar algunas o todas esas preocupaciones locales. Se vuelve más fácil para la junta hacerlos, insistir en eso cuando se cumple con un mínimo legal. Y, por supuesto, creo que la parte más obvia es que el desarrollador realmente no puede en ese momento acudir al comité de apelaciones de vivienda. En realidad, su estado de desarrollador es el mismo que el de cualquier otra persona. Si no están satisfechos con su decisión, tienen que acudir a los tribunales. Entonces esa es la ley de puerto seguro. Las regulaciones de puerto seguro son una criatura, por así decirlo, de la regulación. Lo que tenemos hoy que crea un marco para que los pueblos o ciudades obtengan algún crédito por trabajar para lograrlo, en este caso, es realmente el 10%. Todo esto surge de los cambios regulatorios que ocurrieron en 2001. cuando el mercado de Massachusetts prácticamente se había recuperado de la recesión de 10 años antes. Y se estaban desarrollando muchas viviendas. Y como resultado, muchas comunidades que se acercaban al censo de 2000 cayeron por debajo del 10%, incluso si habían estado en ello durante casi una década. Y entonces el estado, en un esfuerzo por suavizar el golpe a las comunidades, adoptó una serie de regulaciones que decían, si haces ciertas cosas, puede tener un alivio al tener que considerar muchos permisos completos a la vez o al menos un caso aquí o algo muy grande. Y el más conocido es el llamado plan de producción de viviendas certificadas. Tengo entendido que la ciudad tiene un plan de producción de viviendas que ha sido preparado y aún no ha sido presentado al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario para su aprobación. Por lo tanto, esto realmente no ayuda en absoluto a la ZBA. Pero si se presenta el plan, Y si se aprueba, lo cual estoy seguro que probablemente será, porque conozco bien al consultor que lo preparó, si se aprueba, entonces cualquier cosa que se haga después de eso durante los cinco años en que la certificación o la aprobación sea válida, cualquier unidad creada una vez que se apruebe el plan los pondrá en una posición como comunidad para decir, está bien, hemos alcanzado una meta determinada. Podemos reducir un poco la velocidad. Me da vergüenza decírtelo, desde el principio, que no recuerdo cuál es el objetivo de Medford, pero probablemente lo sepas. Es un objetivo de producción. Entonces, realmente queremos que trabajen para lograrlo, y en este caso, realmente es el mínimo del 10%, queremos que trabajen para lograrlo. Y si lo hace y progresa lo suficiente, entonces puede tomarse un descanso de la aprobación de permisos completos o puede seguir aprobando, depende totalmente de usted. Y el período máximo por el cual una comunidad puede optar a la certificación es de dos años. Para las comunidades que no tienen un plan de producción de viviendas, todavía existe la oportunidad de obtener algún crédito, por así decirlo, para producir muchas viviendas nuevas asequibles. Se llama regla del progreso reciente. Entonces la cantidad de unidades que debes atacar es mayor. Sin embargo, no necesariamente es necesario tener un plan de vivienda para activarlo. También existe un estándar que probablemente no ayudará a Medford. Realmente está destinado a ciudades más pequeñas. Se llama límite de proyecto a gran escala. El Commonwealth ha establecido algunos estándares sobre qué tan grande puede ser un determinado desarrollo para que sea, para que la Junta de Apelaciones esencialmente tenga que considerarlo. Y eso llega hasta 350 unidades o, en algunos casos, incluso más. Pero aquí se supone que cuando un proyecto se presenta a una Junta de Apelaciones y simplemente es demasiado grande para que la junta, para que el pueblo o la ciudad lo absorba, la junta podría rechazarlo. Y finalmente está el concepto de solicitud relacionada, que esencialmente es que un desarrollador ha solicitado alguna aprobación de la ciudad bajo su zonificación o alguna otra disposición y es rechazada. Pero el desarrollador no puede simplemente regresar ahora y decir: voy a presentar un pico 40B. Tiene que haber este tipo de períodos de reflexión, lo llamamos, de al menos 12 meses antes de que el solicitante pueda acudir a la Junta de Apelaciones y solicitar un permiso completo. Entonces esos son una especie de puertos seguros regulatorios. Nuevamente, la suposición es que si cumple con alguno de estos, entonces tiene derecho a los beneficios. Pero esos beneficios están establecidos en el reglamento, no en el estatuto. Puede que haga una mayor distinción entre lo que dice el estatuto y lo que dicen las regulaciones que muchas otras personas, pero creo que es una distinción importante. Sólo quiero dejar eso claro. La gente me pregunta todo el tiempo, bueno, ¿qué es vivienda asequible según el Capítulo 40B? Porque esto también es un problema en muchas de las ciudades en las que he trabajado. La forma más fácil de responder la pregunta es que es una vivienda que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario ha decidido que contará para la meta del 10% para cada comunidad. Y si esa vivienda cuenta, es porque es asequible para los hogares cuyos ingresos son iguales o inferiores 80% del ingreso medio del área. Y esos límites de ingresos los determina HUD. Se actualizan cada año. Solo para su propia información, así es como se ven los límites de ingresos en este momento. Por lo tanto, un hogar de dos personas con ingresos inferiores a 53.700 dólares al año se consideraría de ingresos muy bajos, etc. Entonces, los límites de ingresos, como puede ver, se ajustan según el tamaño del hogar. El estándar para menores de 40 años es igual o inferior al 80% del ingreso medio del área y no conozco su comunidad tan bien como otras en las que he trabajado. Pero a veces esa es una cifra bastante alta en términos de la necesidad real que existe en la comunidad. de apelaciones no tiene realmente la jurisdicción para decidir cuáles serán los límites de ingresos. Depende de la agencia que lo subsidia, pero eso no quiere decir que no pueda pedirle al desarrollador que intente trabajar con usted en algo que sea más asequible. Antes de abordar la elegibilidad del proyecto, ¿alguien tiene alguna pregunta que quiera hacer ahora mismo o quiere que continúe un rato?
[Unidentified]: Estoy bien para que continúes a menos que haya alguna pregunta. No veo ninguna mano levantada en este momento.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Bueno.
[Alicia Hunt]: Judy, ¿quieres que te dé esa actualización sobre el plan de producción de viviendas que fue la reunión? Sí, eso sería genial. Seguro. Así que esta tarde tuvimos un comité plenario con el ayuntamiento. Y ofrecimos algunas modificaciones menores al plan existente. Estaban muy contentos con eso. Simplemente cambiamos parte de la redacción para reflejar con mayor precisión lo que queríamos decir y los hizo un poco más cómodos con algunas de las acciones que estudiaríamos, no solo con ciertas cosas. Nunca haces nada. Siempre lo estudias primero. Y lo rechazaron en el comité y nos invitaron a presentar la copia limpia revisada para su reunión del concejo municipal que será en dos semanas, donde tienen todas las expectativas de que lo aprobarán.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Excelente. Genial. Porque ciertamente desea presentar ese plan y aprobarlo lo antes posible para que la junta pueda disfrutar de sus beneficios. Entonces, ¿por qué no sigo adelante y hablo, entro en todo este proceso que continúa antes de que lleguen las solicitudes? Este es el proceso de elegibilidad del proyecto, a veces llamado aprobación del sitio. El desarrollador tiene que solicitar a una agencia de subsidio de vivienda lo que llamamos cariñosamente un PEL o carta de elegibilidad del proyecto antes de acudir a la junta de apelaciones para obtener un permiso completo. Las agencias subvencionantes deben informarle que han recibido una solicitud de elegibilidad del proyecto. Están obligados a realizar una visita al sitio. Por lo general, esto se hace contactando al personal de la ciudad para programar una visita al sitio, de modo que si los funcionarios estatales vienen a ver la propiedad, tengan alguien local con quien puedan hablar y hacerle preguntas. Pasan por un proceso de revisión con las solicitudes. A veces esto lleva bastante tiempo, He visto procesos de revisión de elegibilidad de proyectos que duran nueve meses y luego, a veces, avanzan con bastante rapidez. Pero durante ese proceso de revisión por parte de la agencia que subsidia, se supone que deben obtener una tasación para determinar el valor justo de mercado de la propiedad, sin tomar en cuenta ninguna densidad adicional que se pueda lograr a través del permiso integral. Y luego hay una serie de otros estándares de revisión, a los que me referiré en un momento. Creo que es importante entender que la agencia que subsidia no es una autoridad que otorga permisos. Una de las cosas que vuelve locas a muchas comunidades es que envían comentarios a la agencia que los subsidia y luego sienten que no fueron escuchados porque el desarrollador aún presenta la solicitud de la misma manera que la comunidad se había opuesto a ella en primer lugar. Y creo que la posición del gobierno estatal es, Si fuéramos nosotros los que decidiéramos si estos proyectos deberían seguir adelante, probablemente tendríamos la Tercera Guerra Mundial en nuestras manos si los funcionarios locales dijeran que la Commonwealth no debería tomar esas decisiones. Entonces, en cierto modo, adoptan la opinión de que no somos una autoridad de permisos. En realidad, simplemente estamos tomando una determinación de elegibilidad para que algo siga adelante. Y entonces emiten una decisión. por escrito si deciden que el proyecto debe seguir adelante y llegar a la Junta de Apelaciones, y que realmente es su trabajo regularlo de la manera que mejor le parezca. Entonces, ese PEL, Carta de Elegibilidad del Proyecto, realmente abre la puerta para que el desarrollador acuda a la Junta de Apelaciones, o en el momento ocasional en que un PEL es rechazado o simplemente no se actúa en consecuencia, cierra la puerta para que se presente una solicitud. Entonces, este tipo de siete preguntas son realmente las que la agencia que subsidia tiene que abordar de alguna manera. Y no les voy a decir que es una revisión en profundidad. Te diré que esta es la lista de verificación. Tienen que decidir si el proyecto que están considerando es elegible según las pautas del programa de subsidios bajo las cuales el desarrollador afirma estar trabajando. Así que creo que el más común es el Fondo de Nueva Inglaterra. Y eso a menudo se convierte en una especie de estándar. No son requisitos particularmente estrictos. ¿Es el sitio generalmente apropiado para desarrollo residencial? A veces las comunidades se enojan porque el sitio podría estar en un distrito industrial. Pero creo que es importante recordar que el estatuto considera, para efectos del cálculo mínimo de superficie terrestre general, cualquier terreno que esté zonificado para desarrollo residencial, comercial o industrial. Entonces, eso se convierte en el estándar, ¿está esto en su nivel más básico? Apto para desarrollo residencial. ¿El diseño del proyecto es generalmente apropiado? El Commonwealth tiene directrices de diseño destinadas a ser utilizadas por las agencias subvencionantes, no por las juntas locales. Son bastante amplios. No conozco muchos casos en los que los proyectos hayan sido remodelados durante el proceso PEL debido a consideraciones de diseño. Sé que se ha hecho de vez en cuando. ¿El proyecto parece factible? Esa es una especie de mirada general sobre si este proyecto tendría sentido en el mercado donde se ubica. Por lo tanto, hay una especie de mirada básica a algunos datos del mercado como parte del proceso PEL. ¿Parece que es financieramente viable, etcétera? ¿El solicitante es elegible? Y todo lo que eso significa es: ¿este solicitante es una agencia pública, una organización sin fines de lucro o un desarrollador privado con fines de lucro? ¿Quién celebrará un acuerdo de dividendos limitados para limitar esencialmente las ganancias extraídas del desarrollo? ¿Y entonces el solicitante tiene control del sitio? Y esas últimas piezas, la elegibilidad y el control del sitio, en realidad están sacadas del estatuto. Entonces, lo que la agencia que otorga el subsidio está diciendo es que vamos a asumir la responsabilidad de tomar esas determinaciones. No tienes que hacerlo, ZBA. Dicho esto, la mayoría de las ZBA que conozco le echan un vistazo a eso de todos modos, porque el estatuto realmente les ordena que lo hagan. Las responsabilidades locales durante la elegibilidad del proyecto son ayudar a que se realice esa visita al sitio. Para comentar, el proceso de elegibilidad del proyecto incluye un período mínimo de comentarios de 30 días para el municipio. Por lo tanto, los departamentos municipales suelen proporcionar comentarios al alcalde o a la junta selecta, cualquiera que sea la forma de gobierno de la comunidad en particular. Las juntas que normalmente podrían revisar uno de estos proyectos también pueden enviar comentarios. Mi experiencia es que generalmente tiene más sentido que todos esos comentarios locales se incorporen en una carta dirigida a la agencia que subsidia en lugar de, ya sabes, bombardearlos con varias cartas. Pero creo que es más efectivo un enfoque más organizado, pero esa es solo mi experiencia. En cualquier caso, la cuestión es que cuando llegue esa solicitud, y se le notifica cuando se notifica a la ciudad al respecto, es importante entregárselo a las personas que normalmente lo revisarían para permitirlo, de modo que puedan brindar comentarios al principal funcionario electo que luego regresará a la agencia que subsidia. Y luego, lo siento, dije junta selecta, también debo señalar al alcalde, esos comentarios se envían a la agencia que subsidia y se consideran, no es raro para que una carta de elegibilidad del proyecto incluya un archivo adjunto que enumere todas las inquietudes de manera resumida que provienen del municipio y una solicitud de la agencia subsidiante al desarrollador para abordarlas. No les diré que siempre se abordan, pero creo que la agencia subsidiaria al menos está intentando documentar lo que se dijo para que el desarrollador esté al tanto. Estas son cosas que probablemente le surgirán durante el proceso de revisión. Entonces, este es un lugar donde nuevamente podría detenerme por un minuto si lo desean, o puedo continuar porque voy a hablar sobre cómo funciona este proceso de permiso a su nivel.
[Mike Caldera]: Sí, Judy, tengo una pregunta. Sólo una pregunta en términos de elegibilidad del proyecto. Un área que me confunde es qué tan definitiva es esa determinación en el momento en que se presenta ante la ZBA. Sólo para dar algunos ejemplos, he oído hablar de conceptos relacionados con juntas de zonificación que solicitan una revisión pro forma si desean más unidades de vivienda asequibles o poner una condición de preferencia local y cosas de esa naturaleza, todas las cuales parecen cosas por las que el desarrollador tendría que volver a la agencia que otorga el subsidio. Pero tal como se describe, se siente muy definitivo. Como ya presentaron la solicitud, pasaron por el proceso y ahora está hecho. Entonces ¿cuál es?
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Entonces, su posición típicamente ha surgido en muchos lugares donde he trabajado, algo cambia con la solicitud o la junta pidió algo para sacar a la luz algo que nadie sabía, las agencias que subsidian parecen tomar la posición, y estoy siendo un poco general aquí, pero parecen tomar la posición de que a menos que haya algo fundamental razón para reabrir la revisión de PEO, analizarán lo que el desarrollador negoció con el municipio. Si el proyecto regresa a ellos para lo que se llama aprobación final, que es todo un proceso que se lleva a cabo después de que se otorga el permiso integral. Y voy a hablar de eso un poco más tarde. Pero, en general, las agencias que subvencionan no quieren volver a involucrarse en esto. En cierto modo determinaron que en ese momento corresponde a la Junta de Apelaciones de Zonificación revisar un proyecto basándose en las preocupaciones locales y obtener lo que puedan. Hay algunas cuestiones jurisdiccionales con lo que acaba de decir: odio ser portador de malas noticias. La política estatal actual permite que un municipio solicite que hasta el 70% de las unidades asequibles se asignen según lo que se denomina preferencia local. No está garantizado. Es una petición que se hace. En realidad, no es tanto el trabajo de la ZBA como el de los funcionarios políticos de la ciudad tomar esa determinación. Pero donde se vuelve un poco más difícil es Si el desarrollador solicita un 40 B tradicional y las unidades serán asequibles al 80% del ingreso medio. Y la junta dice: espera un minuto, sabes que nuestras necesidades locales son diferentes. Necesitamos viviendas para personas con ingresos bajos, algo que escucho a menudo, especialmente en el área de Boston porque los límites de ingresos son muy altos. Esa es realmente la jurisdicción de la agencia que subsidia. Por lo tanto, se vuelve un poco difícil para la junta ser la que reciba este testimonio de la comunidad de que realmente necesitamos viviendas más asequibles, pero es jurisdicción de la agencia que subsidia. Así que si se intenta imponer al proyecto una serie de límites de ingresos, casi puedo asegurarles que esa decisión sería revocada. pero ciertamente he visto muchas juntas directivas negociar con desarrolladores para hacer, por ejemplo, un proyecto que se presentó en un 80% para convertir las unidades asequibles en un 50%. El porcentaje de unidades asequibles podría reducirse, pero el límite de ingresos estaría más cerca de lo que busca la ciudad o el pueblo. He visto eso hecho. Simplemente no quiero decirte que tienes jurisdicción para forzarlo.
[Mike Caldera]: Claro, sí, y para ser claro, no planteé la pregunta de esa manera. manera y como forzar el tema, pero parece que si en el transcurso de la audiencia hubo alguna discusión y negociación y el desarrollador estuvo dispuesto a ciertos cambios en esas áreas, el mecanismo por el cual eso se decidiría es esta revisión final frente a la agencia que subsidia.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Entonces, si su permiso dice, queremos el 20% y el 50% de AMI, y el desarrollador estuvo de acuerdo, por lo que no hay apelación, la probabilidad es que la agencia subsidiaria, suponiendo que todo lo demás sea consistente con los requisitos de su programa, permitiría que eso siguiera adelante. De hecho, lo he visto un par de veces. Donde se vuelve complicado es cuando se intenta mezclar niveles de ingresos, algunos al 80%, otros al 60%, otros al 50%. Eso generalmente es mucho más difícil. Pero si dice que simplemente pensamos que nuestra necesidad es diferente, si el desarrollador está tratando de trabajar con usted y cree que puede hacerlo funcionar financieramente, lo intentará. Sólo quiero dejar claro que la junta no tiene competencia para exigirlo. Sin embargo, también quiero señalar que a veces surgen cosas en el proceso de audiencia que realmente deberían devolverse a la agencia que subsidia. Y un ejemplo clásico es el desarrollador debe mantener la aprobación del sitio. Quiero decir, disculpe, elegibilidad del sitio, control del sitio. Bueno, si la junta de apelaciones descubre que el acuerdo de compra y venta expiró seis meses antes, eso se convierte en algo que debería preocupar a la junta porque se supone que el proyecto está frente a usted con un solicitante que tiene control del sitio. Ahora, también he visto surgir eso. Y normalmente, dirán las agencias que subsidian, nos ocuparemos de eso más tarde. Pero en un caso en el que estuve directamente involucrado, creó un problema para la agencia que subsidiaba porque claramente había habido una falla en el control del sitio. Y había una verdadera pregunta sobre si el desarrollador iba a poder continuar. Entonces, supongo que la respuesta más fácil es que la agencia que subsidia generalmente intenta dar un paso atrás y dejar que usted acuerde lo que pueda con el desarrollador. Y si todo funciona entre todos ustedes, entonces les corresponderá a ellos. Creo que se inclinarían a simplemente aceptarlo a menos que les creara alguna inconsistencia programática.
[Unidentified]: ¿Tiene eso sentido? Lo hace. Gracias.
[Alicia Hunt]: Lisa, ¿tienes la mano levantada? Sí. Debido a lo que acaba de discutir, la asequibilidad más profunda, porque eso es algo que hemos discutido con algunos de estos desarrolladores. Y quizás lo hayas aclarado cuando dijiste, bueno, si queremos 20% 20% al 50%, en lugar de 25% al 80%, eso podría simplemente pasar y no ser gran cosa, pero si quisiéramos una combinación que se vuelva complicada, realmente difícil. Nosotros. Pregunté al respecto y los desarrolladores con los que lo discutimos dijeron que no tenemos permitido hacer eso. No conseguiremos que eso se apruebe. Y esa era una pregunta, y eso puede ser algo que deberíamos desconectar y discutir, si es que no se aprobará o es que las matemáticas son difíciles y eso se vuelve muy complicado.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Bueno, las matemáticas podrían ser un problema. Y si eso hace que el proyecto sea económico, ese es un tema diferente. He visto a desarrolladores aceptar, obviamente con la bendición de la agencia que lo subsidia, pero ciertamente he visto que el porcentaje de unidades asequibles cambia y los límites de ingresos cambian. No sucede a menudo, pero lo he visto suceder.
[Alicia Hunt]: Bueno. Tal vez algo que valga la pena discutir solo porque es algo que es muy necesario en Medford es la mayor asequibilidad, pero reducir la cantidad de unidades que sean asequibles para lograr una asequibilidad más profunda podrían no ser la opción correcta. Por eso pedíamos una mezcla.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: The mix is going to be much harder for them to sell, you know, to do. But the regulations clearly provide for 20% and 50% or 25% and 80%. Where this can get a little bit difficult is if the project eligibility letters come from an agency that doesn't have a 50% program, then the developer is not going to be able to do what you're asking. But that could be another reason why they might say, I don't know where their PELs are coming from. I don't know any of that. So just generally, I would say, if it's possible, and they think they can make it work financially, I've seen it done. I've seen it done. That's the best I can say. Thank you. It's good to know. This has come up in a lot of towns, Alicia. communities right around Boston. But even on the periphery of the Boston metro area, when you get out to those towns, for 80% of AMI for the Middlesex County, the Boston metro area, makes no sense at all in those communities. And so there is a lot of frustration around, how do we meet the needs of our own residents? I mean, another possibility, which is really beyond the Board of Appeals, jurisdiction or problem, but there have been a few cases I know of where communities have invested money in bringing down 80% units to 60%, say, for example. Essentially becoming a lending source to the project, but getting some more affordable units because they now have a financial role in the project. Seen that done too. Not often, but done. So why don't I go on into this, and if you guys are okay with that, that sort of permitting process. Is that all right? Sure. Thank you. Okay. Sure. So I know you are already familiar with this, but I just have to say it because I get asked this a lot. There are big differences between rental and ownership projects. For rental developments where 25% of the units are low income or 20%, very low income, all the units count on the subsidized housing inventory. including the market rate units. That's not the case with homeownership developments. Some communities have wanted desperately for the developer to change their projects to rental in order to get all the units to count. And again, this is a jurisdictional issue I just want you to be aware of. It's the developer's calls, not the board's. So just know that there is a benefit, I guess, if you will, or an incentive to doing rental developments in terms of the contribution to the subsidized housing inventory, or I really suppose even the way the general land area calculation is done. The scope of the comprehensive permit is that you sort of become the board for a lot of things that you normally don't do. And this is one of the reasons why, when I've worked with CBAs, I've tried to sort of get the conservation commission and the planning board and anybody else who's got some role to play in the site, if the site were not a comp permit, to try to get them involved in helping with the review. Because often CBAs find themselves looking at something that's completely alien to their normal work. But any local regulations administered by local boards, zoning is an obvious one, subdivision control, I don't even know if Medford sees subdivisions anymore, but if there's a local wetlands bylaw, a historic district or scenic roads, those elements that the community has the ability to adopt local regulations for, that becomes the board's job. You are sitting in the role of all those boards. And you gain the authority to grant waivers from those local regulations in order to allow the project to go forward. Naturally, the Conservation Commission for a project that has any wetland interest involved, the Conservation Commission is still going to act under the State Wetlands Act, Chapter 131, Section 40. That does not go away. It's strictly when you have a local wetlands ordinance, but that sort of falls to the CBA. So there are things that are not within your scope and I think I just, it's actually kind of helpful I think to the board to say we can't touch that. People often bring up things like what's this going to do to our schools, you know, what's the fiscal impact of this going to be, how do we know who's going to live in the developments, how much money is the developer going to make. Those kinds of things will come up often in comprehensive permit hearings. They're outside the board's jurisdiction. And it's actually fairly easy to just sort of blame the subsidizing agency if you need to, because you really can't regulate anything that falls into these areas. The statute is really quite clear about what the ZBA's jurisdiction is. And I think that probably the most well-known case of a community where an approval of a comp permit went to court because the community was over 10% and some people were unhappy with the board's decision in that case, which was Boothroyd, the court was pretty clear. The jurisdiction of the statute doesn't change. It's simply the tilting of where does the burden fall? The balancing local concerns with regional need. But the actual scope of jurisdiction does not change. So the applicant has to give you certain things. They have to show that whether they're a public agency, a nonprofit, or a limited dividend organization, of course, the PEL kind of addresses these things. Evidence of site control, that all gets sort of embodied in the project eligibility letter. Of course, you should still look at the documents yourselves. I would never say just rely on the subsidizing agency, but the developer still has to give you that information. They have to provide what's called a preliminary plan. So it's really, it is, it's a preliminary plan. It's sort of how are we going to, what's going to be on this property? How many buildings? How many units? Where's the parking going to be? How are we dealing with stormwater? If the project does involve a subdivision, they have to submit a preliminary subdivision plan. They have to kind of show how utilities are going to be brought into the site and delivered to the units. And then very important, what waivers are they asking you to grant under the city's ordinances so that they can build their project? I will say that that waiver list will change over the course of the permitting process because as you work with the developer to try to get the best project you can for Medford, there may be some waivers that go away and some new ones that come in. So I don't encourage people to be too rigid about the details of the waiver list up front, but you certainly don't want to close the hearing without a very specific waiver list from the applicant that you can then act on and not be asked to just sort of approve waivers that would be necessary to build what's on the plans. I mean, you're entitled to more detail than that. We can talk about that more later. This is right out of the handbook, of course. I always just, I have to bring this up because I found myself a couple of times brought into communities where no one had dealt with 40B and the poor administrative assistant in the ZBA's office who was used to the public hearing timelines for special permits or variances had no idea that that hearing had to open in 30 days. and ended up with a constructive approval problem. So there are some specific dates that really are key, some of which you're going to be familiar with because of the situation that's kind of gone on with the general and area minimum assertion. You have to open the hearing within 30 days. That is in the statute. It's not regulatory. It can't be waived. The statute says if you don't do this, you will have a constructive approval problem on your hands. There's a timeline for notifying the developers that you are asserting you need a safe harbor, which I know you've been through this already. Whenever the hearing does start up again, if it does, you have 180 days to bring the hearing to a close. That is in the regulations, it's not in the statute. But it's pretty clearly adhered to and everybody kind of understands it from municipal councils to developers. It's 180 day period. for the hearing. Now, if you're getting close to the end, And it looks like you're going to be able to work some things out with a developer. They'll typically grant you a modest extension. They want to get a yes from you. So it's not really in their best interest to just become too rigid. But on the other hand, no one wants to drive a permitting process out for two years. Once you close that hearing, the statute then comes into play and says, you've got 40 days now to deliberate, reach a decision, file it with the city clerk. You've got 40 days to do that. there is a 20-day appeal period of your decision as there would be for any other kind of zoning action that you might be doing. So the 30-day open the hearing, the 180-day hearing requirement, and the 40 days to get the decision, you know, agreed to and filed with the clerk, those are all just really critical deadlines. Public hearing process, you know, I don't know who on the board is chair because I don't know any of you, but I will just say One of the best things I think you can do to help the public, to help everybody, is for the chair to spend a little time at the beginning of the hearing just explaining what this law is and why an application is in front of you and what your job is, just so people understand that there are things you have control over and things that the statute kind of displaces from local officials. It's important for people to understand that you really can't impose things on a 40B permit that you don't impose on anything else in the city. And I can just assure you that applicants, attorneys who know what they're doing, are very conscious of kind of what the city's procedures and policies are around waivers and so forth that may be customarily granted for some other kind of project. You know, if that's the case they'll push for it for a 40 B as well so you have to sort of be thinking about how would I handle this if this were not a 40 B, what would I be doing. They can't be treated differently from from other applications that come into the city. The municipal departments are critical, I find. They have a technical review role. They can be extremely helpful to the Board of Appeals, just in terms of reviewing the plans and helping you identify what's missing, what's good, what's inconsistent with something that's going on in the city that you need to know, get their involvement early on. I know back when, before the general land area minimum assertion had kicked in, I did meet with the city staff and I said to them, and I would say it again, their role in this process as helpful to the ZBA is just so important because they do technical review all the time and they can be very helpful to the board to sort of separate out what's a reasonable waiver request. What can you waive without really creating a harm? And what is something that really just should not be waived and that there's a valid health and safety reason to not waive something. helping you understand the consequences of perhaps, you know, the application. Again, this is just kind of reiterating that as well, that there's a lot of other things that staff can do too. Sometimes the public is very animated about Chapter 40B applications, so the extent to which you could just keep all the documents on the web where people can find them, then you're not going to be inundated with requests from public records. Helping the board understand what's a reasonable waiver, And also, and I would emphasize this as well, no matter how talented and capable your city staff are, and I think in Bedford you've got really extraordinary staff, there's a lot of merit in getting peer review consultants involved in reviewing these projects. If a project's going to go to the Housing Appeals Committee because there's a dispute, I would certainly rather see the board represented by independent consultants than folks who work for the city who are likely to be painted by the opposing developer as people with a vested interest or perhaps representing things from a political rather than a technical point of view. Peer review is just really, really helpful to ZBAs on these cases. You just get independent assistance and generally the developers would prefer it because it does reduce some of the politics in these cases. I'm just being honest with you, they tend to get political. You can retain peer review consultants at the applicant's expense. Their job is to review what the applicant has submitted, not to prepare new studies that the board may want. Everything they produce becomes part of the record, which can be very helpful to the board. The typical peer review services that I see are traffic, site simil, and often for multifamily, I would say especially for multifamily, architectural design review as well. So those are kind of fields. And to the earlier question about a pro forma review, I do cover that a little bit later in this presentation, but the board does have a right to kind of ask for changes in the project. And the applicant has a right to come back and say, that's going to make my project uneconomic. And you have a right to say, prove it to me. It's probably a good idea not to wait till day 170 to bring that up. But I will also say, I think anything you can do to avoid it is probably the best thing you can do. And I'll cover that in a few slides. During the hearing process and certainly during deliberations, focusing on kind of what are real issues that are jurisdictional will help you a lot. Instead of getting sidetracked on things that you really can't regulate anyway, you can request additional information from the applicant if you need it. Typically, they will provide it unless it's sort of extraordinary graphics that kind of help to establish the height or massing and setbacks, relationship to neighboring properties. Those are all fairly standard requests from ZBAs to applicants so that the board and the public understands how a proposed project is going to sit on the site and relate to its context. You can do this. The way it sort of works in the regulations is that you've done all the peer reviews that were possible and the developers had an opportunity to modify the proposal based on requests you've made. You kind of push back and say, well, we still want certain things that you haven't addressed. And the applicant says, I can't do that because you're going to make my project uneconomic. That's at the point where the board can say, let's take a look at a pro forma that would reflect what we're asking you to do. And we'll get someone to review it independently. That is certainly allowed under the 40B regulations. And I think sometimes it can be helpful. But I think anything you can do to keep the conversation focused on how to get the best project you can for your city, is probably the more productive thing to do. I'm certainly not averse to pro forma reviews. I'm just saying, honest to God, guys, I don't think I've ever seen it really yield anything helpful. I do think there's also the problem of the risk too, that you hire a qualified peer review consultant who comes back and says to you, the applicant's right. they can't do it. Now you've just lost your leverage. And I don't know that that really helps anybody. So I certainly understand and respect that you may reach a point where you need to do this, but I would say push as much as you can not to have to do this and just try to get the best that you can for your city. And if you need to do this, you do it, but if you can avoid it, it's probably best. The statute is very clear about the local concerns that you have the ability to sort of impose on the project. And those involve public health and public safety, environmental impact, design, site and building design both, open space in the context of the statute that really is around open space on the site, the adequacy of open space to serve the residents of the development. Um, planning concerns, but typically planning means, uh, you have a city master plan and you identify in that plan areas that are appropriate for affordable housing. And you've actually acted on that plan. So as a result of that master plan and the identification of areas that are appropriate, the city has actually caused housing to be built. That's, that's a planning realm that the housing appeals committee is clearly established is worth that they would pay attention to. but simply saying, well, we have an open space plan and we think we might like to buy that property or a master plan says this area is appropriate for commercial development and not for residential. The housing appeals committee will typically say, so where is the planning for housing and how have you addressed it? And if you haven't, then the planning argument pretty much gets set aside. I'm being pretty blunt with you, but that's just the way it works. There are, you know, the sort of general statutory recognition of quote other local concerns, but they're all really around the physical development of the site. When push comes to shove, the local concerns that are probably most paramount in the certainly everybody's mind, I think, in terms of the ability to deny one of these projects involves public health and public safety. The environmental considerations in a 40 B context. really are if the developer can comply with state environmental requirements. That's really all the statute requires them to do. It can be tricky sometimes for local officials. If there's a particular environmental concern where perhaps the state permit, whatever it may be, doesn't really adequately account for some local problem, then that becomes a separate matter. that's much more likely to happen in very small towns than in a city. But just to be clear, it's really around whether the project can satisfy the state environmental requirements that would apply to it. So public health and public safety, and to some extent, building and site design are probably the most important things for the board to try and get right. You have a couple of options. You can deny the application. You can approve it with conditions or approve it as is. I don't think I've ever seen an approval as is, except for a one unit 40B in a town on the Cape that was a Habitat for Humanity project. But there's a big difference between denial and approval with conditions. When a denial comes to the Housing Appeals Committee, the question really is, have you met your regional fair share? If you haven't, then you have a very strong burden imposed on you to show that the denial is based on factors that are more important than the regional housing need. That isn't quite the same as an approval with conditions where a developer's appealing to the Housing Appeals Committee because he or she is aggrieved by some condition you've put on the project. I'm not saying that that's a minor matter. I'm just saying denial is a much harder action to sustain, which is why you'll often hear attorneys advise DBAs, if you can figure out a way to approve it with conditions, it's probably the better thing to do. I try to sort of stay out of that. I think it's a policy call for the ZBA, but I just want you to be aware there is a difference. So if you don't have any safe harbor status, then the applicant who's unhappy can go to the Housing Appeals Committee. Other people who want to appeal would go to Superior Court or Land Court. If there is a safe harbor, then the developer can't appeal to the HAC, then all the appeals go to court. And that's sort of a big difference in the way the statute works. It was this assumption that somehow there would be this expedited administrative review. I think anybody who's dealt with the Housing Appeals Committee knows it's not an expedited review. So this is just like a summary of who's supposed to do what. Subsidizing agency has a role The select board or mayor are really the ones to sort of get the notice from the subsidizing agency and have the primary responsibility to provide the municipalities formal comments on the PEL application. The city departments should do their tactical review that they do so well and help the ZBA evaluate waivers that have been requested in order to build the project. And your job is to conduct a technical fair review, which I'm sure you do on any other matter that comes before you. Getting feedback and advice from peer review consultants, or if you decide not to do that, at least from city staff. running a public hearing process, which frankly can be sometimes quite difficult with these cases, and sometimes it's fine. And then going through that balancing test at the end, when you've gathered all the evidence that you would need to make a decision up or down, it's going through that process of vetting the local concerns against the regional need, and then preparing and voting on a decision within the timeframe established by the statute. So this little next section is about kind of what happens after all that. Do you want to take a moment to ask any questions right now?
[Unidentified]: Veo una mano arriba, Mike.
[Mike Caldera]: Sí. Judy, en una diapositiva anterior, creo que podrían haber sido 25. Sí. Había una viñeta sobre, creo que se llamaba sesiones de trabajo en las que realmente no hablabas. Cuéntanos un poco sobre cuáles son.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: No puedo creer que me haya saltado eso, lo siento. Esta es una de esas cosas en las que tienes que obtener información del abogado de tu ciudad o de un abogado especial. Porque mi experiencia es que los abogados municipales no están de acuerdo en esto, pero el concepto es este. A veces hay cuestiones puramente técnicas que sería mejor dejar que los consultores de revisión por pares y el desarrollador y los consultores del desarrollador y el personal de la ciudad entren a una sala y traten de al menos entender cuáles son las opciones para tal vez abordar una preocupación particular. Y en algunas comunidades, un miembro de la ZBA puede asistir a esa sesión de trabajo. Las llamamos sesiones de trabajo. En algunas comunidades la ZBA no tiene nada que ver. Y el personal o los consultores de revisión por pares tienen que volver a la junta y decir: esto es lo que discutimos. Esto es lo que recomendamos según lo que escuchamos. Hay algunas personas a las que no les gusta el modelo de sesión de trabajo. La preocupación es que se convierta en una especie de audiencia pública en la sombra. Creo que lo contrario es que no se pueden tomar decisiones porque la única autoridad con la decisión, la única autoridad para tomar una decisión sobre un permiso integral es la ZBA. Pero yo diría que he estado involucrado en muchos de estos a menudo a pedido de la junta. Así, la junta directiva no tuvo que intervenir en la sesión de trabajo. Creo que algunas juntas directivas sienten que es más seguro, que entonces nunca estarán en una posición en la que parezca que están llevando a cabo una conversación a puerta cerrada sobre un asunto que es objeto de una audiencia pública. Pero si su consejo dice que está bien que un miembro de la junta participe y usted quiere hacerlo, entonces se lo dejaré a su consejo. Pido disculpas si me salté eso, no fue mi intención.
[Unidentified]: Bien, gracias. Ningún problema. ¿Alguien más? ¿Por qué no sigo entonces?
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Entonces el permiso integral ha terminado. Todos respiran aliviados. Al final, vuelve a la agencia que lo subsidia para un proceso que se llama aprobación final. Y entonces es cuando la agencia que otorga el subsidio emite el acuerdo regulatorio y, de hecho, las cláusulas adicionales para un proyecto de propiedad. y un acuerdo de seguimiento. Esto ocurre cuando los acuerdos legales relacionados con el proyecto, al ser un desarrollo de permiso integral, se elaboran con el desarrollador y se firman. Y algunos de estos, por supuesto, también vendrán a la ZBA para firmar, y depende de usted si quiere firmarlos. Pero entre la agencia que subsidia y el desarrollador, se llegan a estos acuerdos que rigen las responsabilidades de cumplimiento del proyecto en términos de beneficio de vivienda asequible, seguimiento, etc. Durante la fase de aprobación final, el desarrollador preparará un plan de marketing de vivienda justa. Y la agencia que lo subsidia lo revisará y aprobará o solicitará cambios. Pero ahí es cuando se resuelve cómo vamos a solicitar solicitudes de personas elegibles para viviendas asequibles y cómo vamos a elegir inquilinos en lo que se llama un plan de marketing afirmativo de vivienda justa. Eso se refiere a cómo elegimos a las personas elegibles y cómo vamos a asegurarnos de que sea un proceso justo. Existe una restricción de dividendos limitada que los promotores con fines de lucro tendrán que aceptar para limitar las ganancias. Y luego, en última instancia, está lo que viene mucho más tarde: la certificación del coste final. Hablaré de eso un poco más en un minuto. Pero todo este tipo de paquete de aprobación final ocurre antes de que el desarrollador va a regresar a la ciudad y decir, ya estoy listo con el estado, quiero construir mi proyecto. Un permiso integral bien elaborado tendrá niveles de cosas que el desarrollador debe hacer incluso para obtener un permiso de construcción, como, ya sabes, estas son cosas que debes hacer antes de poder Pon una pala en el suelo. Estas son cosas que debe hacer antes de poder obtener un permiso de construcción. Estas son cosas que debe hacer antes de obtener cualquier certificado de ocupación. Estas son cosas que debes hacer antes de obtener tu CO final. Todo eso se establece en la decisión de ustedes. Bueno, al final el desarrollador tiene que regresar y decir: He trabajado todo con el estado. Aquí está el acuerdo regulatorio. Va a quedar registrado en el registro. Aquí están mis planes finales para mi proyecto. Y en ese momento, alguien del gobierno de la ciudad, el inspector de edificios, otro personal de la ciudad y, a menudo, los consultores de revisión por pares regresan para esto. Existe un proceso de revisión de los llamados planes finales para confirmar que son sustancialmente consistentes con los planes aprobados. enumerados en la decisión de permiso integral. De vez en cuando, un desarrollador puede volver a usted y decirle: necesito una modificación de mi permiso. Porque cuando finalmente llegué al sitio e hice investigaciones más detalladas, descubrí algunas condiciones que no sabía que existían y voy a tener que cambiar mis planes. Existe un proceso para que un solicitante regrese con usted. Pero, por el bien de esta discusión, supongamos que no necesitan ninguna enmienda. Entonces van al departamento de construcción con sus planos, prueba de haber trabajado todo con la agencia subvencionante. Construyen su proyecto. Hay inspecciones durante la construcción de las que, por supuesto, el municipio sería responsable, como lo sería con cualquier otro tipo de desarrollo. Si debido a la escala, el tamaño o la complejidad del proyecto, el departamento de construcción necesita ayuda, normalmente hay una disposición en un permiso de compensación que el desarrollador tendrá que proporcionar algún apoyo financiero para contratar consultores especializados para ayudar al inspector de construcción si él o ella desea esa asistencia. Cuando terminan con el proyecto, existe este informe de certificación de costos que se presenta ante la agencia que subsidia. Obtienes una copia. Es decisión de la agencia que subsidia si el desarrollador ganó demasiado dinero o no. Pero tiene derecho a recibir una copia para poder revisarlo. Y si tienes dudas al respecto, puedes comentarlo con la agencia subvencionante. El desarrollador tiene que ya sabes, activar este permiso dentro de tres años. Tienen que empezar a funcionar en un plazo de tres años o el permiso caducará. Se les permite transferir el permiso integral a otra entidad. Por lo general, esto lo supervisa la agencia que otorga el subsidio, pero claramente se notifica a la DBA y al municipio. Si es necesario hacer cambios en el permiso debido a cosas que se desarrollan o se descubren después del hecho, si es un cambio menor, Puede aprobarlos administrativamente. No hay audiencia pública. Simplemente respondes en 20 días. Necesitan una pequeña modificación. Es consistente con los planes. No hay motivo para reabrir la audiencia pública. Simplemente lo apruebas administrativamente. Si quieren un cambio sustancial, entonces pueden decir que no lo vamos a aprobar administrativamente. Vamos a abrir una audiencia pública sobre esto. Y la audiencia pública se centra en la enmienda que fue un cambio. No vuelve a abrir todo el proyecto. Y, ya sabes, hay plazos para esto. Si deciden que no es una modificación menor, entonces deben hacerlo de inmediato para abrirlo a una audiencia pública nuevamente y todo el asunto de los 30 días, todo eso se activa nuevamente. Y luego, finalmente, se construye el proyecto. Y como dije, la pieza final de esto es el informe de certificación de costos. Y realmente es una especie de llamado de las agencias subvencionantes para aprobar los llamados. Pero deberías conseguir una copia, deberías insistir en obtenerla y deberías revisarla. Y ciertamente, el personal de su ciudad también debería echarle un vistazo. Si tiene comentarios al respecto, comuníquese con la agencia que lo subsidia. La última parte de esto trata sobre algunas cuestiones de vivienda justa, que no sé si le importan especialmente a Medford, pero solo quiero asegurarme de que estén al tanto de ellas. Para contar con el inventario de viviendas subsidiadas, es necesario poner viviendas asequibles a disposición de las personas con ingresos elegibles en una especie de área de mercado grande, generalmente el área que se utiliza para establecer los límites de ingresos. Entonces esa es una forma útil o tal vez no útil de pensar en Ya sabes, tienes una especie de área metropolitana de Boston dentro de la cual tienes un mercado laboral bastante integrado. Y entonces, es posible que las personas que trabajan en el área de Boston quieran vivir en Medford por, ya sabes, todas las razones correctas. Por eso es importante asegurarse de que la divulgación sobre las unidades llegue a personas más allá de la ciudad. Al mismo tiempo, por supuesto, usted tiene la posibilidad de solicitar una consideración de preferencia local. Mi experiencia es que, en su mayor parte, si se trata de una solicitud bien razonada, el estado generalmente la ha aprobado. Ha habido algunas ocasiones en las que creo que probablemente las hayan aprobado, pero no en un 70%. Pero realmente es trabajo del municipio defender la solicitud, no del promotor. Por tanto, se permitirá alguna preferencia local. Y la preferencia local significa que una persona vive ahora en Medford, o trabaja para la ciudad, o trabaja para algún otro empleador en Medford, o no vive en Medford pero tiene hijos en las escuelas públicas de Medford. Estos son básicamente los criterios que definen la preferencia local. Entonces, volviendo a toda esta idea sobre el tipo de necesidades de vivienda regionales y las disparidades regionales, la aprobación de esta ley en relación con la Ley Federal de Vivienda Justa no fue una coincidencia. En la década de 1960 sucedieron tantas cosas que pusieron todas estas cosas en primer plano. El Capítulo 40B, nos guste o no, funciona en cierto modo como un control de los requisitos locales que dificultan la construcción de viviendas asequibles en algunas comunidades. Y así, con el tiempo, la Commonwealth ha implementado algunas políticas para tratar de promover esos propósitos. Y yo diría, amigos, que mucho de esto ha sido bastante reciente, en los últimos 10 a 15 años. Así que una de las cosas que la Commonwealth tiene que hacer cada pocos años es un análisis de los impedimentos a la elección de vivienda justa. Y en 2013, creo que hubo una especie de El reconocimiento en el proceso de análisis de los impedimentos de que 40 él mismo, sin saberlo, estaba contribuyendo a algunas de estas desigualdades que existen. Así, por ejemplo. Se había vuelto muy difícil construir viviendas multifamiliares en cualquier lugar sin 4EB. ¿Y entonces cuál es la responsabilidad de la Commonwealth al respecto? Otro aspecto de este análisis de los impedimentos fue: ¿adivinen qué? Incluso cuando se construyen viviendas multifamiliares, muchas de ellas tienen restricciones de edad. Y entonces, las personas que más necesitan ayuda, o un grupo que sí necesita ayuda, que son las familias más jóvenes, en la fuerza laboral no pueden encontrar vivienda. Y la única manera de obtenerlo es si está permitido según la ley de permisos integrales. ¿Y eso tiene sentido? ¿Qué estamos permitiendo que hagan las comunidades a través de su zonificación que podría crear un problema de vivienda justa? Y luego de eso surgieron algunas políticas del DHCD y también de la oficina del Fiscal General. Las políticas del DHCD te afectan directamente lo que el Fiscal General no hace, por razones que explicaré en un momento. El DHCD adoptó una política que surgió de este proceso de análisis de impedimentos para abordar el desequilibrio de las viviendas con restricción de edad, lo cual realmente es una historia de esto con la que no quiero aburrirlos. Pero en 1995, el Congreso enmendó la Ley de Vivienda Justa bajo la Ley de Vivienda para Personas Mayores que hizo mucho más fácil para los desarrolladores construir viviendas con restricción de edad para los llamados adultos activos. Así que abrió la puerta a mucho desarrollo destinado a hogares de 55 años o más, entre paréntesis, sin hijos. Y entonces el DHCD dijo, bueno, tenemos que hacer algo al respecto. Así que ahora lo que el estado está haciendo y ha estado haciendo durante los últimos años es decir, está bien, si tiene un estatuto u ordenanza local que respalda el desarrollo de viviendas con restricción de edad y su restricción de edad es tan onerosa que impide que personas menores de 18 años vivan en el desarrollo, no aprobaremos las unidades asequibles que cree bajo su zonificación porque su zonificación es discriminatoria contra los niños. Entonces, es posible que esto nunca se les haya ocurrido a ustedes, pero sí ha surgido en varias comunidades en las que trabajo, donde las viviendas con restricción de edad realmente iban más allá de lo que dice el lenguaje literal de la Ley de Vivienda para Personas Mayores. y dijo que no sólo al menos una persona en el hogar tiene que tener 55 años o más, sino que todos lo tienen, y nadie menor de 18 años puede vivir aquí. Y eso es ir demasiado lejos. Entonces el DHCD ha dicho que no vamos a aprobar estas unidades. Si eso es lo que requiere su zonificación, no nos pida que las incluyamos en el inventario de viviendas subsidiadas. La otra cosa que surgió fue este reconocimiento nuevamente de la ausencia de unidades familiares que el DHCD dijo que no vamos a aprobar ningún permiso más completo donde no tengan al menos el 10% de las unidades como unidades de tres dormitorios. Y sé que esto surgió en una pregunta anterior de Medford, como, bueno, ¿qué hacemos si nuestra necesidad es principalmente en unidades más pequeñas? Ciertamente he visto en comunidades muy cercanas a ustedes algunos desarrollos donde había muchas unidades de un dormitorio y algunas de dos y el obligatorio 10% de tres, pero el énfasis estaba en las unidades más pequeñas. Por lo tanto, es posible que los desarrolladores produzcan unidades más pequeñas, pero en cuanto a incluir un 10% de tres dormitorios, no tienen otra opción. Esa es una política del DHCD. Simplemente no renuncian a ello. Y la última parte de esto, aquí es donde no se aplica a usted, pero quiero que sea consciente de ello. El proceso de análisis de impedimentos dijo, bueno, ¿qué más puede hacer el gobierno estatal más allá de intentar fijar una política de 40 Bs? Y lo que sucede en Massachusetts cuando las ciudades adoptan la zonificación no entra en vigor hasta que la oficina del fiscal general la apruebe. Entonces se produce un proceso de revisión. donde la zonificación que se aprueba en una asamblea municipal tiene que ir a la oficina del fiscal general, la unidad de derecho municipal, para su revisión para verificar su coherencia con el estatuto y la jurisprudencia predominante. Las ciudades no tienen que pasar por esa revisión del fiscal general. Por eso digo que esto no te afecta directamente. Pero quiero que sean conscientes de ello porque la gente está atenta a una zonificación que va demasiado lejos. Entonces, desde la oficina del Procurador General en los últimos años, ha habido estas advertencias de vivienda justa de la oficina del Procurador General a la ciudad diciendo. Ha ido demasiado lejos según la Ley Federal de Vivienda Justa, es posible que tenga un problema. Y la mayoría de estos, quiero decir, los conozco. Es algo gracioso. La mayoría de las cartas de comentarios de la oficina del Fiscal General se refieren a restricciones de habitaciones, ya sabes, nada de más de dos habitaciones o restricciones de edad que prohíban a personas menores de 18 años. límites de superficie en unidades que tendrían el efecto de descalificar a las familias para vivir allí. Esto realmente se ha convertido en una especie de foco de atención para la Commonwealth. Entonces, ese enfoque es el motivo por el cual existe la regla del 10%. Y nuevamente, puede parecer un poco inconsistente con la percepción que tiene Medford de sus necesidades de vivienda, y no estoy debatiendo cuáles son sus necesidades. Solo digo que cuando el desarrollador dice "tengo que hacer esto", no te están mintiendo. Esas son mis diapositivas y estaré encantado de responder cualquier pregunta en este momento. Puedo dejarlos arriba o quitarlos para que podamos vernos todos, como prefieras. Y veo una mano levantada y es Jamie.
[Unidentified]: Gracias, Judy. Entonces, siguiendo el requisito del 10% para tres habitaciones, sé que esto ha surgido con el requisito de las comunidades MBTA. Con el 20% y el 25% asequibles y el 10% de tres dormitorios, ¿existe orientación sobre si esos tres dormitorios deben ser asequibles o si el 20% de esos tres dormitorios deben ser asequibles o si el desarrollador tiene control sobre qué unidades serán asequibles?
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Se supone que el desarrollador no puede sesgar la asignación de las unidades asequibles. La política es que se distribuyan uniformemente en todos los tipos y tamaños de unidades. Y de hecho, una vez vi a una agencia subsidiaria rechazar a un desarrollador que intentaba hacer un tipo particular de unidad en un proyecto para todo el mercado. Y la agencia que subsidiaba dijo, no se puede hacer eso. Así que ha habido un retroceso saludable, lo cual creo que es bueno.
[Unidentified]: Sí, absolutamente. ¿Otras preguntas? Judy, voy a echar un vistazo rápido y ver si no veo otras manos.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Por cierto, ¿quieres que deje de compartir esto para que todos podamos vernos o necesitas que mantenga las diapositivas arriba?
[Unidentified]: No, puedes quitarlo, eso es genial, gracias. Amigos, si alguien tiene alguna pregunta, ahora es el momento, levanten la mano y podremos activar el silencio. No veo ninguno. Judy, eso fue realmente maravilloso. Muchas gracias.
[MCM00000619_SPEAKER_04]: Ah, bueno, gracias. Creo que probablemente me volverás a ver. No sé. Supongo que lo descubriremos.
[Unidentified]: Eso parece muy probable. Bueno.
[Unidentified]: Entonces, creo que mencionaste porque no estabas seguro de que yo fuera el presidente y lo que estabas diciendo sobre la apertura de las reuniones. Creo que es un consejo realmente útil. Y aparte de eso, todos somos nuevos en los últimos dos años. Y creo que, aparte de eso y de mí, todos son nuevos este año. Así que esto es realmente útil para que todos, todos nosotros, incluido yo mismo, estemos al tanto de algunas de estas cosas, porque tenemos algunas de ellas en proceso. Lo sé, lo sé. Muy bien, déjame saber lo que necesitas. Está bien, lo haremos. Muchas gracias. Realmente lo aprecio. Bueno. Está bien. Muchas gracias. Qué tengas buenas noches. Sí. Cuidarse. Adiós. Adiós.
[Denis MacDougall]: Sólo para que la gente sepa, mi nombre es Dennis McDougall. Formo parte del personal de la junta de zonificación. Así que voy a mostrar mi dirección de correo electrónico en la pantalla. Entonces, si alguien lo está viendo en la televisión en casa o algo así, puede escribirlo. Si tienes alguna duda, ya sabes, envíame un correo electrónico.
[Unidentified]: Estaré encantado de darte la respuesta tan pronto como pueda. Solo asegurándome de haberlo escrito bien. Sí. Está bien. A veces olvido la segunda L, especialmente cuando escribo rápidamente. Bueno, entonces no hay problema. Dennis, muchas gracias. Bien, creo que eso es todo, amigos. Gracias.